농지규제완화에 따른 투자방향 (펌글)

[김정태]

정책 변화에 따른 농지시장 투자 포인트


최근 ‘농지제도 개편방안’을 농림부가 발표하면서 전면적인 농지시장의 규제완화가 예상되는 가운데 발빠른 유동자금의 일부가 농지시장으로 유입되는 움직임을 보이고 있다.

그동안 농지시장은 수도권 일부 개발예정지 주변을 제외하고는 최근까지 약보합세 및 약세를 보여왔다. 이것은 이전 농지법의 규정이 농민이 아니면 농지를 갖기 어렵게 하고, 농지를 다른 용도로 쓰는 것을 엄격히 제한해왔기 때문이다.

쌀 시장 개방을 앞두고 우리 농업의 체질 개선을 위해 농사의 근본인 논•밭에 관한 제도를 확 뜯어고치겠다는 농림부의 정책을 살펴보고 정책변화에 따른 투자포인트를 살펴보기로 하자.


◇ 농지제도 개혁 배경
정부가 그동안 불가침의 영역으로 여겨졌던 농지제도를 뜯어고치기로 한 것은 농산물 시장 개방을 어쩔 수 없는 현실로 받아들였기 때문이다. 개혁의 방향은 대규모 기업농을 육성하고, 농촌에서 농사가 아니더라도 돈을 벌 수 있도록 하는 것이다.

1. 농지 임대 허용
대규모 경작농민에게 논•밭을 몰아준다는 전략으로 경작 규모를 키워 생산단가를 낮춰 외국농산물과의 경쟁에서 경쟁력을 키우겠다는 것이다.

현재 1천5백평 이하 농사를 짓는 농민은 전체 농민의 35%에 달하나 이들의 연간 평균 소득은 2천만원이 겨우 넘는다. 이에 비해 6천평 이상 농사를 짓는 농민은 14%에 불과하지만 이들의 평균 소득은 3천만~5천만원이다. 경작 규모가 클수록 경쟁력이 있다는 얘기이다.

2. 우량농지 절대 보존
꼭 필요한 농지는 제대로 활용해 수입 농산물에 대응할 만한 경쟁력 있는 우량 농산물을 생산한다는 취지이다.

3. 농지의 용도변경 완화
농지 용도를 쉽게 바꿀 수 있도록 한 것은 값싼 외국쌀이 들어와 농지가격이 폭락하기 전에 미리 농지를 정리할 기회를 주자는 의도이다. 농지는 농민들에게는 가장 큰 재산이다. 이들의 재산가치를 지켜주려면 경쟁력 없는 농업보다는 다른 용도로 땅을 이용하도록 해야 한다.

용도가 바뀐 농지에 관광•휴양•물류 산업 등이 들어서면 그간 썰렁했던 농촌에 일자리가 대폭 확충대며 생기를 띌 것으로 전망된다.

4. 도시민 소유 농지한도 증가
도시민이 소유할 수 있는 농지 한도를 대폭 늘리기로 하였다. 이렇게 되면 ‘농민(농업인)’의 정의도 바뀔 수 밖에 없다. 지금은 농업인이 3백평 이상을 경작하는 사람으로 규정되어 있지만 앞으로는 농민의 자격을 가름할 경작 규모의 기준이 크게 올라갈 것이다.


◇ 농지제도 주요 변경사항
농림부가 5월까지 공청회 등을 거쳐 최종 확정하겠다고 밝힌 농지개혁 방안은 앞으로 농촌의 풍경을 확 바꿀 것으로 보인다. 농림부는 최종안이 마련되면 관련된 법을 고쳐 내년부터 본격 시행에 들어갈 계획에 있다. 어떤 변화가 있는 지 살펴보자

1. 농지 소유
도시민은 주말•체험 농장용으로 최대 9백9평까지 농지를 살 수 있다. 농지를 사려면 농지가 있는 시•구•읍•면에 취득목적 등을 적은 신청서를 제출해 농지취득자격증명을 받아야 한다. 이 증명서는 등기할 때 첨부해야 한다. 절차가 다소 까다로워 보이는 것은 농지를 무분별하게 훼손하거나 매매하는 것을 막기 위한 것이다. 농민들은 농지를 임대하거나 위탁경영할 수 있게 된다. 63∼69세의 농부가 3년 이상 경작하던 벼농사용 농지를 농업기반공사나 농업법인에 팔면 올해부터 양도세가 1백% 면제된다. 이들이 농사를 아예 포기하면 약 3천평(1ha)당 매달 24만1천원의 보조금을 받는다.

농지를 팔기 어려울 때는 '농지은행'을 이용하면 된다. 농지은행은 농지 값의 70% 정도를 주고 농민으로부터 농지를 신탁받은 뒤 매수자를 물색해 판매한다. 차액은 농지가 완전히 팔린 뒤 따로 정산한다.

2. 농지 전용
현재는 농지를 다른 용도로 바꾸려면 ㎡당 1만∼2만원의 부담금을 내야 한다. 없어지는 농지만큼 새로운 농지를 만든다는 원칙에 따라 새 농지 조성(간척 등)에 필요한 돈을 받는 것이다. 그러나 일부 농촌지역의 논•밭은 땅값보다 부담금이 많은 경우가 있다. 앞으로 정부는 이 부담금을 공시지가를 기준으로 계산할 방침이다. 농림부 관계자는 "공시지가가 싼 농촌지역의 농지는 부담금 부담이 크게 줄고, 공시지가가 비싼 도시지역의 농지는 일부 부담금 부담이 늘어날 것"이라고 말했다.

전용을 허가해주는 권한도 대폭 지방자치단체에 넘겨진다. 지금은 약 3만평(10ha)이상의 농지를 전용하려면 농림부에서 허가를 받아야 하지만 앞으로는 9만평(30ha) 까지는 해당 시•도에서 허가를 받을 수 있을 것으로 보인다. 또 9천평(3ha)까지는 시장•군수의 허가만 받게 하는 방안이 추진된다. 농림부는 이 같은 한도를 아예 없애는 방안도 검토하고 있다.

3. 우량 농지
농사만 짓게 돼 있는 농업진흥지역에도 농산물 판매시설과 가공•처리시설을 세울 수 있다. 갓 생산한 채소나 과일을 그 자리에서 사고 팔 수 있도록 관련 시설을 갖출 수 있게 하자는 것이다.


◇ 투자 포인트
그간 철옹성으로 지켜오던 경자유전(耕者有田)의 원칙이 일순간에 무너지고 있다.

전국민 농지자유소유제도가 펼쳐지게 된 것이다.

경자유전(耕者有田)의 원칙을 포기함으로써 농지를 소유하려는 수요가 폭발적으로 증가할 수 밖에 없고, 일반인의 농지 소유를 확대하기 위해서는 농지전용 규제도 과감하게 축소할 수밖에 없는 상황이다.

농지에 대한 수요가 증가하고 용도가 확대되면 가격상승은 불 보듯 뻔한 이치가 아닌가?

단돈 1,000만원으로도 할 수 있는 고수익 투자상품이자 주5일제 근무시대를 대비한 팬션사업 부지이며 동시에 노후 전원생활을 대비한 다목적 투자상품, 농지에 투자하자!

1. 지역특구 지정 예정지에 투자하라
농지개혁안이 전면 시행될 2005년부터는 농지 전용을 허가하는 권한은 지방 정부에 대폭 이양된다. 지방정부가 알아서 지역실정에 맞게 개발에 활용하라는 뜻이다. 특히 '지역 특구'로 지정된 곳에선 농지의 소유와 이용이 전면 자유화된다.

2004년 지역특구로 선정될 유력 후보지의 경우 발표 이후의 토지(특히 농지)의 가격 상승은 예정된 수순이다. 다만 선정지 발표 후 단기간내에 급격한 가격 상승을 보일 것으로 예상, 그 이전 투자하는 것이 높은 수익에 도움이 될 것이다, 위험부담이 따르겠지만…

2. 농지 구입시 목적을 분명히 하라
정부정책의 변화에 따라 농지에 투자하려는 수요가 늘고 있다. 토지 및 농지 시장에 대한 뜨거운 관심과 비례하여 단기적인 투자목적으로 시장에 참여하고 있는 전문 지식이 없는 일반 투자자들이 ‘기획부동산’(개발 소문을 유포하면서 전화 등으로 수요자들을 불러 모으는 중개업소) 등 투기세력에 의해 피해를 입을 가능성도 큰 것으로 전망된다.

투자를 하려면 활용목적으로 할 것인지 개발 및 투자목적인지를 분명히 사전에 결정해야 한다. 농지 등의 전원부동산은 환금성이 낮아 사고 팔기가 쉽지 않다. 투자 목적이라면 장기적인 안목을 가지고 투자에 임하는 것이 바람직하다.

이용 목적이라면 나중에 주거용이나 기타 건축행위를 할 것인지에 대한 여부도 미리 계획하고 구입해야 뒷탈이 없다. 또한 현장 답사는 필수다. 현장답사시 대상토지가 4m 이상 도로에 접해 있는지 향후 발전전망은 양호한지 등을 파악해야 하며 등기상 각종 권리관계도 직접 확인한 다음 거래에 나서는 것이 좋다.

3. 여유 자금 가지고 장기적인 안목으로 접근해야

토지거래는 공시지가(토지투기지역 제외)로 가능해 절세 측면에서 유리하다. 예를 들어 현 시가가 5억원이라도 공시지가는 2억원 안팎으로 계산돼 세금을 대폭 줄어들기 때문이다. 상속이나 증여를 할 때 공시지가로 세금이 부담돼 현금보다 세금을 아낄 수 있다.

하지만 토지에 대한 전문지식 없이 일반투자자들이 투자하기에는 위험 부담이 있다. 토지는 투자금액이 큰 데다가 환금성이 다소 떨어지기 때문이다. 때문에 여유 자금을 가지고 중장기적인 안목으로 투자하는 게 투자 출발점이다.


4. 농지 투자시 유의사항
①농지를 구입할 경우에는 토지경계와 진입로를 확인에 유의해야 한다. 다른 토지에 비해 농지는 진입로가 없어 건축허가를 받은 수 없는 경우가 많으며, 주된 투자대상물이 되고 있는 경지정리가 되지 않은 농지의 경우에는 지적도와 현실의 경계가 일치하지 않는 사례들이 많이 발견된다 특히 우리나라 대법원에서는 지적도와 실제 경계가 일치하지 않는 경우 지적도의 경계를 우선 적용하는 점을 유의해야 한다.

②농지거래의 경우 농지소유자가 고령자이거나 소유자가 다른 지역에 거주하는 관계로 대리인과 거래계약을 체결하는 사례들이 많다. 이런 경우 반드시 대리인이 정당한 권한을 갖고 있는지 확인해야 한다. 일반적으로 대리인이 해당 농지에 대한 매각 위임장을 제시하고 이 위임장에 소유자의 인감도장이 날인되어 있으며, 소유자의 인감증명서가 첨부된 경우라면 안심하고 거래할 수 있다.

③농지도 반드시 현장을 방문, 실제 확인이 필요하다. 특히 밭의 경우에는 타인의 분묘가 존재하거나 동네 사람들의 공동이용에 제공되고 있을 경우 분묘기지권이나 관습법상 지상권이 설정되어 있을 가능성이 높으며, 다른 토지의 출입에 제공되어 해당 부분만큼 이용하기 어려운 경우도 발생할 수 있기 때문이다.

④농지에 있는 농작물은 농지를 매수하더라도 그 농작물의 소유자를 특정하지 않을 경우 경작자의 소유로 남게 되어, 매수자가 그 농작물을 임의대로 처분하거나 훼손하지 못하는 경우가 많다. 따라서 농지에 농작물이 잔존할 경우 거래계약서에 그 농?膀걋? 처리방법에 대한 명확한 처리방법을 명시하여야 하며, 특히 해당 농작물이 매도자의 소유가 아닐 경우에는 실제 농작물의 소유자를 만나 그 처리방법에 대한 확답을 받아야 한다.

⑤그외 농지투자의 경우 유리한 토지로는 남향의 농지, 도로와 도로가 교차하는 지점, 개발가능성이 많은 지역, 도로변, 주변보다 지대가 높은 토지, 마을에 인접한 토지(전기나 수도 등의 시설비 절감) 등이 유리하며 개발 효용적인 측면에서 논보다 밭이 유리한 점도 감안해야 한다.

반면 혐오시설(공장이나 쓰레기처리장 등)이 가까이 있거나 암석이 있는 토지, 쓰레기가 매립된 토지, 부정형의 모양을 가진 농지, 하천보다 낮은 임야는 투자측면에서 불리한 경우가 많다는 점도 유의해야 한다.


“토지투자는 현재를 사는 것이 아니라 미래가치를 사는 것"이라는 말이 있다. 향후 농지의 미래가치가 어느 정도의 파급력을 보일 것인지 가늠하기는 쉽지 않겠으나 농지정책 변화에 대한 지속적인 관심과 투자 예정지역에 성실하게 발품 파는 열정을 보인다면, 미래가치가 갖게 되는 불확실함의 농도를 한층 옅게 만들 수 있지 않을까 싶다.

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