[상가초급반 6기] ★★또 다른 새로운 세계와 만나다...★★

[선우건우아빠]

족장님을 통한 상가 초급반 강의 5주가 눈깜작할 사이에 지났네요. 첫 시간이 어저께 같았는데요..

송사무장님과 마찬가지로 강의시간에 보여주신 열정, 졸지 않도록 재미있게 하신 강의, 좋은 정보 너무나 감사드립니다. 아래와 같이 5주간의 상가기초반 강의 후기 다시 한번 되새기며 좋은 강의 감사드립니다.

1주차(오리엔테이션)

1. 상가투자 잘하는 방법

- 물건선정, 철저한 임장, 명확한 판단과 풀어가는 기술 : 확신이 있어야 됨

- 욕심을 버려야 한다.

2. 상가투자 더 잘하는 방법

- 패찰이후 복기하기

- 동료만들기 : 경매(투자)를 오래, 더 잘하기 위해서는 반드시 필요한 거 같습니다.

3. 구글맵 만들기 : 저는 다세대 및 아파트를 집중적으로 입찰(투자)를 하였습니다. 부동산 시세조사 및 임장을 다녀오면 경매지 등에 기록하여 책상에 수북히 쌓여 있었거든요.. 족장님께서 알려주신 구글 임장지도를 만들고 임장 시마다 업데이트 및 관리를 하니 와우!!!! 너무 너무 좋았습니다. 집에 수북한 쓰레기 다 치웠어요..

2주차

1. 말소기준권리, 상임법, 대항력, 환산보증금액, 묵시적 갱신, 사업자 등록 열람

2. 상가임장 체크리스트(입지, 상권, 매장내/외부, 현황, 주차장, 시세, 업종, 임차인)

- 유동인구, 배후세대 규모, 동선, 매장 위치(전면, 후면, 코너), 업종구성, 영업상태, 경업금지여부, 엘리베이터 유무, 주차공간, 매매가, 수익률, 평당 관리비, 미납관리비, 간판확보 등

- 아파트와는 달리 체크해야될 항목이 많네요.. 족장님께서 임장시 중요 포인트를 찍어주시는 센스...

3. 감정평가 보는 방법

4. 상가관련 주요 Q&A(사업자 등록, 누수 시 책임 소재, 매도시 임차인 직위, 원상회복 범위, 상가 임대료 인상 가능 금액, 계약해지 케이스)로 실제로 많이 발생하는 실무 위주로 유익한 정보 제공으로 평소에 상가관련 궁금한 사항이 해결되었네요..

3-4주차

상권정보시스템 활용하기 : 원하는 지역의 상권에 대한 매출, 유동인구, 영업매장 현황 등을 한눈에 알수 있어 현장 임장전에 반드시 이용해야 할 매우 편리한 시스템이었습니다..

2. 깔세 장점, 계약 시 주의사항 : 저도 향후에 깔세 단기임대가 꿈입니다...ㅋㅋ

3. 낙찰자와 권리금 관계 : 대항력 유무에 따른 권리금 회수 또는 인도명령, 권리금과 월세와의 관계에서의 향후 매도시 매도가격 영향을 설명에 저도 낙찰시 적극 활용할 예정입니다..

4. 수익이 되는 상가 선정 방법

- 항아리 상권, 권리금 유효한곳, 유동인구 동선 파악, 간판위치 확보, 업종이 모여있는 곳, 공실 공략 등 실제 물건으로 설명을 해주셔서 머리에 쏙쏙 들어왔습니다.

- 피해야 할 상권

5. 상가 낙찰가 산정방법

- 평당 가격으로 매매가격 산출, 임대가격으로 매매가격 산출, 월세 계산, 수익률 계산, 매도가격 산정 등 계산기를 직접 가져와서 실제로 계산 방법을 배우니 너무 재미있었습니다..

6. 레버리지의 함정 : 절대로 경매에서 매매가 보다 높게 받으면 손해

7. 조별 상가 임장 및 물건분석 숙제 : 3주차 토요일 아침부터 대다수 조원분들께서 적극적으로 참여해 주셨습니다.. 그날 무지하게 추웠거든요.. 물건지 현장 조사, 참석한 인원을 다시 쪼개서 4개조로 나누어서 해당 물건지 부동산 시세조사(임대료, 매매가 등), 수익률, 관리비, 미납관리비, 유동인구, 동선 등 조사하였습니다. 조사 후 식당에 모여 점심 식사를 하면서 정보 공유하니 너무 좋았습니다. 조장님께서 취합된 자료를 PPT로 만드셔서 성공적인 발표까지.... 또 다른 경험을 하게 되었습니다.

8. 유치권 : 족장님께서 직접 낙찰 받으신 물건으로 설명해 주셔서 머리에 쏙쏙 잘 들어 왔습니다. 경매기입 등기이후 공사 시 유치권자 보호 여부, 인도명령 대상, 명도소송 대상 등

9. 아파트형 공장 내부물품 유체동산 경매

5주차

1. 다가구 접근 : 건축물 대장 확인 등 주의 사항

2. 허가권 : 유흥주점, 숙박시설, 담배권, 의료시설, 학원, 어린이집 등에 대한 허가권을 설명해 주셨습니다. 족장님께서 실제로 경험(비용 수억원)하신 모든 자료를 주신 듯 합니다. 금번 강의로 향후 낙찰 후 허가권 관련 엄청난 비용을 절감할 수 있을 것입니다. 또한, 특정 업종의 취득세, 재산세 등 중과세내용, 계약서 작성 시 특약명시 내용까지 꿀팁 감사합니다.

3. 족장님께서 알고계신 유용한 각종 사이트(업종 비교, 구인구직, 숙박업소 임장 사이트, 정화구역 검색 등)도 임장 및 입찰 준비 시 필수적으로 방문을 해야 되겠어요.. 시간과 비용을 절감할 수 있는 정보입니다..

4. 고시원 임장 시 복도폭 등 주의사항

5. 의료시설 : 허가권, 사업자 등록

- 개인사업자와 법인 사업자에 따라서 허가권이 말소가 되는 경우와 안되는 경우를 반드시 확인

- 무턱대고 의료시설 입찰해서 무조건 의원/병원 셋팅 할려고 하면 사고치는 거네요... 케이스에 따라서는 관련된 담당자도 모르는 사항이며, 족장님께서 직접 경험하신 정보 공유 고맙습니다.

6. DIT산정방법 : 근로자, 카드사용액, 건강보험료...(연봉 높은게 좋은거네요...ㅋㅋ)

7. 신용관리, 신용등급, 대출 잘 받기위한 꿀팁, 신탁대출

8. 사업자등록증, 보안카드 받는법, 세금신고...

상가초급반 첫 수업날 족장님께 상가 물건이 아닌 주거형 물건에 대한 입찰관련 제가 고민하고 있었던 질문을 쉬는 시간에 하였습니다.. 족장님께서는 너무나도 친절히, 적극적으로 답변을 해주시더라고요... 놀랐습니다..ㅋㅋ

강의 시간내내 열정적인 강의, 재미있는 강의, 실제 물건으로 설명해주시는 게 수강생 입장에서 보았을 때 너무 좋았습니다.

또한, 조별 발표시 점심도 사주시고, 뒷풀이 때에서 화끈하게 쏘시고,,, 와우!!! 감사드립니다.

족장님 자세히 보면요.. 제가 보기에는 배우 차태현씨 닮으셨던데요...ㅋㅋ

저는 주거형으로 집중했었는데요.. 족장님 수업을 듣고 앞으로는 상가에 도전해 볼려고 합니다. 족장님 강의시간에 하신 말씀처럼 똘똘한(좋은) 물건으로 도전 할려고요..

이번 상가 수업이 제 인생에서 중요한 터닝 포인트라고 생각이 됩니다.

족장님께서 마지막시간에 말씀하신 “뜨거운 열정보다 중요한 것은 지속적인 열정입니다. 노력과 끈기가 있다면 불가능은 없습니다” 문구 항상 가슴깊이 되새기며 열심히 해보겠습니다.

상기 말씀하신게 저에게는 요즘에 조금씩 자그마한 성과로 나타나는 거 같습니다..

더 열심히 해서 좋은 모습으로 다시 뵙겠습니다. 항상 건강하시고 성공투자하세요..

[하니나무]

완전 꼼꼼하게 정리하셨네요. 좋은 상가 낙찰받으시길 바랍니다!^^

[선우건우아빠]

네. 감사드립니다. 하니나무님도 성공투자 하세요..

[겸손이]

정리를 잘해주셔서 강의에 대한 동기부여가 퐉퐉 되는군요.. 족장님 강의 정말 듣고 싶네요^^

[선우건우아빠]

상가에 대해 처음 공부하시는 분들은 반드시 들으셔야 하는 강의라고 생각됨니다. 겸손이님도 열공하시고 화이팅하세요.

[클레어리]

아
저도 그 강의 듣고 싶습니다
자세한 후기 감사합니다
지속적인 열정
꼭 기억하겠습니다

[선우건우아빠]

감사드립니다. 경매투자(스터디)는 같이 하시는 동료가 있으면 오래도록 잘 할수 있는거 같습니다. 상가 경매와 실제 상가관련 유익한 자료를 많이 알려주셔서 좋아요.. 열공하시고 화이팅하세요.

[쉐르_]

멋지십니다. 이런 열정과 마음가짐이시면 현금흐름확보는 시간문제일듯요 ^^
화이팅입니다_!!!!

[선우건우아빠]

감사드립니다. 족장님께서 말씀하신 지속적인 열정, 노력과 끈기가 중요한거 같습니다. 쉐르님도 화이팅하시고 성공투자(좋은 현금흐름) 하세요.

[지후파파]

정리 잘 하셨네요. ^^
좋은 후기 입니다.

[선우건우아빠]

넵.감사드립니다

[폴짝]

푸하하하하하하!
이제사 선우건우아빠님 후기 발견했는데, 저랑 엄~청~ 비교되네요.
웃음이 빵 터졌습니다. 에유 이 모태범생양반.
저는 닐리리 날라리 나이롱학생. ㅋ

[선우건우아빠]

ㅋㅋ. 후기가 중요한게 아니고 수업시간에 관련 지식을 본인의것으로 습득하는게 중요하죠... 열심히 하셔요.. 꼬옥~~~ 요.. 꾸뻑..