답사후기 시즌3 12기 답사1, 울주군 도시계획 확인하기

[이영실]

안녕하세요? 토요투자반 이영실입니다. 
시즌3 12기 첫 답사지는 '울주군' 입니다. 적당히 선선했던 날씨덕분에 가을학기 첫 답사를 소풍가듯 즐길 수 있었습니다.

본격적인 답사 전 안내사항이 있었습니다. 

1. 답사 전날(금요일) 오전 9시~10시 사이에 밴드로 사건번호, 물건번호 안내가 나갑니다.

스피드옥션 등의 사이트에서 물건지 정보 출력해오시는 것을 추천드립니다. 

2. 조별 단톡방으로 이야기 나누셔서 조별로 이동하시면 좋겠습니다.

경로상 합류 어려운 경우 원장님 차량 탑승 신청이 가능합니다. 밴드 댓글로 신청하시면 됩니다.

이번 답사로 울주군에서 진행중인 도시계획 3곳을 파악하고 갑니다.

선바위지구(범서읍 입암리) 위치파악과 공매물건

선바위공원 휴게소 주차장에 집결하여 도로 건너 보이는 선바위지구 위치를 확인했습니다. 

★ 체크포인트 : 선바위지구 위치, 우리가 주목해야할 동네는?

선바위지구란?
2023년 1월 국토교통부에서 지정고시한 공공택지지구.  2030년까지 1만5000호 조성 예정.
40% 주거지, 40% 업무지원시설(공원 등), 20% 중 일부 상업지 조성예정이다.
1만 5000호의 가구이므로 가구원수를 2명으로 보면 약 3만명의 인구가 유입된다.
입암리(선바위지구)는 왼쪽의  천상리, 오른쪽의 구영리 와  함께 울주군에서 큰 생활권 형성 기대된다.
3곳의 생활권이 합쳐져 시너지효과 날 것이다.
보상을 마무리 하고 2025년 착공, 2030년 준공 목표이나 기간이 연장될 것으로 보인다. 

공매에 나온 토지는 선바위지구에 편입되는 보상용 토지입니다. 

보상으로는 우리가 기대하는 만큼 큰 수익을 얻기 힘듭니다. 

선바위지구는 2023년에 고시되었고, 보상은 2025년, 늦으면 2026년에 진행될 예정입니다. 

보상, 경매, 공매 모두 '표준지공시지가'로 토지가격을 감정하는데 공시지가 상승이 크지 않고, 보유기간도 짧은 관계로 수익이 크지는 않습니다.

현재 감정가는 3300만원, 보상가는 많으면 10% 정도일거라는 원장님 의견이 있었습니다. 

(보상에서 수익이 큰 경우는 오래전에 취득한 토지를 사업용으로 활용하고 있는 경우입니다.)

다르게 보면 적당한 가격에 낙찰받는다면 작지만 비교적 짧은 기간동안 수익을 볼 수 있는 물건입니다.

공익사업에 수용되는 토지 보상과정을 체험하는(동의서 서명하는 체험) 기회가 될 수 있습니다. 

이 물건은 앞선 입철에서 115%로 낙찰되었지만 낙찰자가 농지취득자격증명을 제출하지 않아 다시 나왔습니다. 

토지거래허가구역이라 농지취득증명이 발급되는데 14일 소요되므로 미리 신청이 필요합니다. 

우리가 눈여겨보면 좋을 토지(=큰 수익을 기대할 수 있는 토지)는 선바위지구 편입될 토지가 아니라 주변에서 반사이득 볼 토지입니다. 선바위지구는 유니스트 인근까지 길게 형성되어있습니다. 지구에 포함 안되어있는 주변 토지(사연리) 지가상승 중입니다. 

삼남읍 교동리-신화리 블록(내 마음의 도시계획)

삼남읍행정복지센터 인근에 위치한 중남노인복지센터에 주차를 하고 도로 너머 물건지가 위치한 블록을 확인했습니다. 

★ 체크포인트 :  답사간 블록의 중요성

교동리, 신화리를 법정리로 두고있는 삼남읍은 2020년에 면에서 읍으로 승격되었습니다. 

인구도 2만명 이상이고, KTX역세권 개발로 인구증가가 전망되어 승격되었습니다. 

물건지는 신화리와 법정리가 접한 구역에 위치한 답입니다.

1종주거지역이라 농지인데도 감정가가 평당 150만원 넘으며, 농지취득자격증명 발급의무도 없습니다. 

맹지이고, 이 토지만으로는 개발이 어렵지만 토지가 위치하는 블록 입지를 주목하자는 원장님 말씀이 있었습니다. 

블록 위치는 KTX역이랑 가깝고 다음 답사지인 가교지구와도 매우 가깝습니다(대략 300m)

주변의 1종주거지역은 개발되어 있는데 이 블록은 아직 농지로 남아있습니다. 

필지 하나로는 개발이 힘들고, 블록 전체가 같이 개발되어야하므로 시간이 소요될 물건입니다.

5년, 길게는 10년 이상 기다려야할 물건이므로 50% 밑으로 유찰시켜 입찰해야할 물건입니다. 

가교지구 위치파악

중남초등학교를 맞은편에 둔 삼남농협에 주차를 하고 가교지구 위치를 확인했습니다. 

초등학교, 농협, 저수지 등 주변 시설물로 아직은 푸른 자연인 가교지구의 위치를 알 수 있었습니다. 

★ 체크포인트 : 가교지구와 인근 중요한 라인 알고가기

가교지구란?
울주군에서 삼남읍 가천리, 교동리에 진행하는 택지개발지구. 
2500가구 수용예정. 
2007년 하이테크밸리 산단 근로자 주거단지 조성을 위해 개발검토되었으나 좌초되고 2018년 재개됨. 
하이테크밸리 산업단지 2단계 2026년 준공예정.

원장님께서 가교지구 인근 중요한 라인에 대해서도 설명하셨습니다.

울산KTX역세권 - 앞서 답사간 신화리, 교동리 - 가천리 가교지구 - 하이테크밸리 산업단지 - 삼성 SDI - 대지지분 자주 나왔던 방기리 - 통도사(양산) 

서울주JC(함양-울산고속도로와 경부고속도로 분기점) 인근.

삼남읍 교동리 가치있는만큼 비싼 대지 

마지막 답사지는 작천정 벚꽃축제로 유명한 교동리 일대입니다. 

★ 체크포인트 : 18억 토지의 활용방안

토지가 위치한 도로를 따라 쭉 올라가면 알프스 케이블카 사업 관련으로 답사했던 복합웰컴센터, 그 너머로 길천산업단지, 석남사가 있습니다. 
택지개발로 대지로 지목변경되어있고, 토지이용계획에 따르면 공원집단시설지구, 군립공원으로 지정되어 있습니다. 토지이용계획으로만 봤을때 개발이 힘들어보이지만 카페, 식당으로 개발된 주변 토지를 봤을때 물건지도 비슷하게 활용할 수 있겠습니다.

감정가가 평당 560만원이나 하는 비싼 자연녹지의 대지입니다. 주변 토지 실거래가를 찾아보니 2021년에 평당 330만원에 거래된 이력이 있습니다. 도로 건너 토지는 평당 800만원으로 매물이 나와있습니다. 토지 크기, 도로와 어떻게 접하느냐 등에 따라 가격 차이가 있겠지만, 실거래가와 주변 매물 호가를 참고하면 입찰가를 정하는데 도움이 됩니다. 

이렇게 감정가가 크고, 도로와 접한 반듯한 토지는 대출용으로 활용될 수 있습니다. 18억 토지를 담보로 하면 13억정도까지는 대출가능하다고 합니다. 두번 유찰시켜 9억(6억 대출, 3억 현금)에 낙찰받은 후, 2~3년뒤에 토지담보대출을 다시 받으면 경매낙찰가가 아니라 원래의 감정가로 대출할 수 있습니다. 

바로 옆에 울주군수가 밀고있는 개발사업이 있는만큼 상황이 좋아지면 차차 개발될 지역입니다. 입찰하지 않더라도 얼마에 낙찰될지 지켜보면 좋겠습니다. 

답사 후 대지 바로 옆에 있던 카페로 이동하였습니다. 카페에서 단체사진을 찍지 못하여 아쉽네요. 

답사후기 읽어주셔서 감사합니다. 즐거운 추석연휴 되세요.

[박동일 원장]

참석하신분들 수고 많으셨습니다.
연휴에 후기 올려준 영실씨 감사합니다.
추석연휴 건강히 보내세요.

[변서영]

영실님~ 답사후기와 더불어 자세한설명과 사진자료들 첨부해주셔서 감사합니다~~!! 이번 답사통해서 삼남읍을 많이 알게된것같습니다.^^

[최미진]

핵심 쏙쏙 후기 많은 도움이 되네요!!

[김명화]

지도까지 함께 볼 수 있어서 범서~언양 일대를 아는데 도움이 되었습니다. 많은 자료들 감사합니다~~

[관리팀 이다영]

믿고보는 우리 영실씨 후기^^
정성껏 정리해주셔서 너무 감사드려요♡♡

[관리팀 박현빈]

지난 번 답사이후 또 잊고 있었는데 알찬 후기로 다시 떠올리게 됐네요... 늘 후기 감사합니다^^

[오형낭자(이영하)]

글너무잘읽었습니다 울주군에 대해 잘봤어요^^

[윤민지]

영실씨 잘 읽었어요