까다롭지만 알면 기회…'3기 신도시 사전청약' 성공 가이드

[윤삿갓]

올해 연말까지 3만200세대 사전청약 실시
분양가격 따라 5~10년 분양권 전매 제한
본청약은 2023년 예정…입주 10년 이상 걸릴 수도

2021년 수도권 공공택지 사전청약 일정 및 물량

이달 말부터 3기 신도시에 대한 1차 사전청약이 시작된다. 내집 마련을 꿈꿔온 무주택자에게 이번 사전청약이 절호의 기회가 될 전망이다. 중소 규모 공공택지를 포함해 올해 쏟아질 공급물량만 3만200가구이기 때문이다. 내년 사전청약 공급물량까지 합치면 6만 가구에 이른다.
 
특히 신혼부부의 청약 신청이 활발할 것으로 기대된다. 신혼부부가 대상인 신혼희망타운과 신혼부부 특별공급 물량이 전체 공급물량의 60%를 차지해서다. 그러나 청약 조건이 복잡하고 입주 시기도 불분명하기 때문에 예비청약자들은 자신에게 유리한 조건을 파악한 뒤 청약을 신청해야 한다.

무자녀 신혼부부는 '신혼희망타운' 유리

정부는 오는 16일 3기 신도시 신규택지에 대한 1차 사전청약 입주공고를 내고 분양일정을 시작할 예정이다. 올해 4차례 공급할 공공주택 가운데 1차 사전청약 물량은 총 4333가구다. 인천 계양 1050가구, 경기 남양주 진접2 1535가구, 경기 성남 복정1 1026가구, 경기 의왕 청계2 304가구, 경기 위례 418가구 등이다.
 
이 가운데 약 45%인 1945가구는 신혼희망타운이다. 신혼희망타운은 육아와 보육시설이 갖춰진 신혼부부 특화형 공공주택으로, 혼인 7년 이내거나 6세 이하의 자녀(태아 포함)가 있는 부부만 입주할 수 있다. 모집공고일 기준 1년 이내 결혼할 예정인 예비신혼부부와 6세 이하의 자녀가 있는 한부모가족도 입주 대상이다.
 
그러나 신혼부부가 모두 신혼희망타운을 신청할 수 있는 것은 아니다. 기본적인 자격요건을 갖춰야 한다. 세대 구성원이 무주택자여야 하고, 주택청약종합저축에 가입한지 6개월이 지났고 6회 이상 납입해야 한다.
 
소득과 자산 기준도 충족해야 한다. 가구소득이 도시근로자 월평균 소득 130% 이하(맞벌이 140%)여야 한다. 지난해 도시근로자 가구당 월평균 소득 130%는 3인 이하 가구 기준 784만원(맞벌이 844만원), 4인 이하 가구 기준 922만원(맞벌이 993만원)이다.
 
신혼부부라면 특별공급을 통해 공공분양도 신청할 수 있다. 올해 공급물량 가운데 신혼희망타운을 제외한 1만6200가구 중 30%가 신혼부부에게 특별공급할 물량이다. 생애최초(25%)와 다자녀(10%), 노부모 부양(5%), 유공자(5%), 장애인 등 기관추천(10%)을 제외한 나머지 15%는 일반분양 대상이다.
 
이번 사전청약에선 특별공급과 일반분양을 동시에 신청할 수 있다. 신혼부부라면 신혼희망타운과 일반분양을 모두 신청할 수 있다는 뜻이다. 단, 특별공급은 중복으로 신청할 수 없으므로 주의해야 한다. 특별공급과 신혼희망타운을 동시에 신청했다면 모두 무효 처리된다.
 
따라서 자신에게 유리한 조건을 따져 청약을 신청해야 한다. 가령 결혼한 지 2년이 되지 않았고 자녀가 없는 신혼부부는 신혼부부 특별공급보다 신혼희망타운을 신청하는 것이 유리하다. 신혼희망타운은 혼인 2년 이내거나 2세 이하 자녀를 둔 신혼부부와 한부모가족, 예비신혼부부에게 건설물량의 30%를 우선공급하기 때문이다.
 

청약 지역 거주자는 가산점…"이사도 한 방법"

당첨을 원하는 지역으로 미리 이사하는 것도 성공 확률을 높이는 방법이다. 사전청약 시점에 해당 지역에 거주하고 있다면 거주기간을 충족하지 않아도 지역 우선 물량을 배정 받을 수 있다. 다만, 본청약 입주자 모집공고일까지 1년 이상 거주기간을 채워야만 당첨 확정이 되기 때문에 선호하는 지역이 있다면 미리 이사를 하는 것이 좋다.
 
택지면적이 66만㎡ 이상인 3기 신도시의 경우 사전청약 물량의 절반 이상이 해당 시군 거주자에게 우선 공급된다. 그 외 지역 거주자는 거주자 우선 공급 물량을 제외한 나머지 물량만 신청할 수 있다.
 
10~11월 공급 예정인 남양주 왕숙지구와 고양 창릉지구 등 경기도 내 3기 신도시는 해당 지역에 1년(투기과열지구는 2년) 이상 거주한 청약 신청자에게 30%가 우선 공급된다. 경기도에 6개월 이상 거주한 지역민에게 20%, 기타 지역 거주자에게는 50%가 배분된다. 수도권 외 지역에 살면서 해당 지역 내 주택을 분양받고 싶은 예비청약자라면 이사를 검토해볼 만 하다.
 
사전청약은 모집공고일 기준 해당 지역에 거주하고 있다면 누구나 신청할 수 있다. 1~2년의 최소 거주 기간은 본청약 모집공고일 전까지만 충족하면 된다. 본청약까지는 통상 사전청약 이후 1~2년이 걸린다.
 
1차 사전청약 대상 지역인 남양주 진접2지구와 성남 복정1지구, 의왕 청계2지구, 위례지구는 주택이 건설되는 지역 거주자에게 100% 우선공급한다. 택지면적이 66만㎡를 넘지 않는 중소 규모 택지이기 때문이다.
 

실입주까지 세대원 모두 무주택이어야…청약은 차수별 1회만

사전청약을 통해 공공주택에 당첨된다면 실제 입주하기 전까지 세대원 모두 무주택 요건을 유지해야 한다. 실입주 전 주택을 사거나, 다른 분양주택의 일반청약에 당첨되면 사전청약으로 당첨된 주택에 입주할 수 없다. 사전청약에 당첨된 기간 다른 분양주택의 사전청약도 신청할 수 없다.
 
사전청약 이후 본청약이 진행될 때까지 상당한 시간이 소요될 수 있다는 점은 유의해야 한다. 앞서 진행된 보금자리주택 가운데 하남 감일B1지구의 경우 2010년 말 사전청약을 받았지만, 토지 보상에 대한 주민 반발로 지난해 7월이 돼서야 본청약을 시작했다. 사전청약 이후 본청약까지 10년이 걸린 셈이다. 실제 입주도 올해 들어서야 진행됐다.
 
정부는 3기 신도시에 대해 2023년 본청약을 거쳐 2025년 실입주를 진행한다는 계획이다. 1차 사전청약 대상 단지인 인천 계양은 지난 5월 지구계획을 확정했고, 지난해 말부터 토지에 대한 협의 보상금을 지급해 지급률 60%를 넘었다.
 
만일 청약에 당첨되지 못했다면 다음 차수에 신청하면 된다. 연내 수도권 공공주택 사전청약은 10월 2차, 11월 3차, 12월 4차가 남아있다. 차수별로 각각 9100가구, 4000가구, 1만2700가구가 공급될 예정이다.
 

입주 후 5년 이상 살아야…'분양권 전매'도 어려워

수도권 공공주택을 분양 받았다면 최소 5년간 해당 주택에 거주해야 한다. 지난 5월 공공주택특별법이 개정되면서 수도권 공공주택의 분양가격이 인근 주택 매매가격의 80% 미만이면 5년, 80~100% 미만이면 3년 동안 실거주해야 하기 때문이다.
 
이번 사전청약을 통해 공급되는 공공주택의 분양가격은 주변 주택 매매가격보다 30% 이상 저렴할 것으로 알려져 입주 확정시 최소 5년 이상 실거주해야 할 것으로 추정된다. 단, 사전청약 시점에 공개된 분양가격은 추정치로 실제 분양가격은 변동될 수 있다.
 
분양권 전매 제한 기간도 5~10년으로 예상된다. 투기과열지구의 경우 분양가격이 인근 시세의 80% 미만이면 10년, 80%~100% 미만이면 8년, 100% 이상이면 5년간 분양권 전매가 제한된다.

선모은 인턴기자 seon.moeun@joongang.co.kr