스크랩 투자의 균형론에 대한 단상 -2, 더불어...

[드미트리]

 

[투자의 균현론에 대한 단상 -2]

- 사이비 전문가 진단법 1 : 이자율 1%를 우습게 이야기 하는 사람.

그는 두 가지 경우중 하나이다. 특정한 목적(가령 분양사를 위한)을 가지고 이야기를 하는 것이거나, 아니면 몰라서. 어느 쪽이든 사이비이다.

- 사이비 전문가 진단법 2 : 자신의 한두 가지 사례로 평생 울궈먹는 사람.

끝임 없이 지속적인 수익을 내지 못하는 것은 이미 그의 밑천이 바닥났다는 의미이다.

- 사이비 전문가 진단법 3 : 편법과 탈법을 끝임 없이 부추기는 사람.

언제고 크게 한 번 당할 사람이다. 세상은 점점 정비되고 있고, 지난 잘못도 뒤늦은 후회를 만들 터이다.

(숫자가 나오고 계산이 있어.... 무척 힘들게 여겨질 님들도 있겠지만... 더 쉽게 쓰는 법을 모르겠습니다. 나름 최대한 쉽게 단순화 시켰다고 하는데도... 하나 하나 자기가 투자할 물건이라 여기고 펜을 들고 계산기를 들고 계산해 보면, 보다 쉽게 이해가 될 듯도 합니다. 사람마다 눈높이라는 게 다 달라서....)

이미 투자를 아는 사람에게는 자연스러울 것이, 초심자에게는 상당히 난해한 사항일 수 있다는 것을 절감한다. (댓글을 달아 의견을 주신 님들께 감사합니다. 의견이 있어야 제가 글 쓰는데 도움이 됩니다. 눈높이가 이루어졌는지도 확인할 수 있구요.)

때문에 의견을 듣는 것, 다른 소위 전문가들의 강의나 책을 보는 것으로 눈높이를 확인하는 것도 글을 쓰는데 도움이 된다.

그러면 다시 한번 보자. 제시했던 것은 다음 조건이다.

“70% 대출 알선, 자기자본 투자는 30%, 임대시 월세수익은 연 12%.”

즉, 1억 물건에 7천만원 대출, 3천만원 투자하면, 월세 수익으로 연 360만원.

전제는 임대가 가능하다는 것인데, 임대가 불가능하다면 처음부터의 논의의 대상이 되지 않는다. 임대가 되지 않는다면 제시된 수익률을 맞추지 못할 테니까. 제시된 임대가 이루어질 수 있는지는 가장 먼저 확인해야 할 사항이다. 당연히 상가로서 제 기능을 하는 게 얼마나 오래 갈 것인지도 점검해야 한다. (현재 남부터미널에 있는 전자상가와 테크노마트 같은 경우 얼마나 경매로 많이 나오는지...)

그런데 문제는 여전히 남아있다. 그러한 확인을 나서기 이전부터 제시된 것으로 보건데 수익성으로 부족한 것을. 광고주 측에서 제시한 임대가대로 임대가 이루어질 때도 여전히 매력적인 투자처가 못 된다는 점이다.

기본적으로 확인할 것은 대출 이자 부분인데, 상가 임대라는 것을 감안하면, 모르기는 해도 7% 미만의 대출이자를 얻기는 힘들듯. 그렇다면 7%라고 가정해 보자.

1억 물건을 7천만 원 대출, 3천만 원이 있으면 분양 받고, 월세 수익은 360만원이 되는 셈이다.

1. 수익률 확인

대출 7천에서 이자 7%라면, 연 490만원이 이자다.

그렇다면, 임대를 통해 들어오는 금액은 850만원 이라는 것. 여기에 이자 490만원을 제외하고 잔액 360만원이 수익이라는 점이다. (여기에 매달 지불되고 받고 하는, 기간은 이자에 아주 적은 몫이라 무시하자.)

즉, 온전히 자기돈으로 1억을 투자했을 때 수익은 연 8.5% 라는 의미이다.

분양광고에서 자연스럽게 누락되는, 취등록세, 재산세 등을 고려하면 수익은 대략 잡아 연 7.7% 수준.

여기까지는 단순 계산으로 나온다. (처음부터 대출이자를 7%가 아닌 6%대였다면, 수익은 더 나쁜 상황으로 볼 수 있다.)

2. 투자의 균형론.

투자의 균형론에 입각해서 살펴본다면, 여타의 상품 또한 이 정도 수익률이 나오는지를 확인해야 한다. 흔하게 발견할 수 있는 상품인지 드물게 찾아온 기회인지 알아보아야 하지 않겠는가. 적절한 상품인지를 확인하지 않고서 투자할 수야 있겠는가.

비교할 기준이 되는 상품이 무엇이 될까 확인하기란 쉽지 않지만, 공개되어 있는 자료들을 중심으로 살펴 볼 수 있다.

그렇다면, 거래소에 상장되어 있는 기업들의 구조와 비교해 보는 것은 어떨까?

(이 점이 투자의 초심자들과 특정 투자만 하는 사람들이 놓치는 부분이기도 하다.)

기업에서 자기자본비율과 자기자본수익률을 두고 비교해볼 수 있겠다. 상장된 기업에서 이 정도는 아주 쉽게 알 수 있는 부분이다.

문제는 자기자본비율이 그렇게 낮으면서 (30%선) 자기자본수익률이 그 정도 (12%)도 안 되는 것은 IMF 당시에 주식시장에 상장된 종목들 가운데서도 극히 찾기 힘들다는 점이다.

기업으로 따진다면 상당히 부실한 기업이다. 가치투자자의 입장에서는 절대로 그 회사 주식을 매입해서는 안 되는 상황이다.

그런 구조를 가진 회사를 부실기업이라고 투자를 회피할 상황인데, 동일한 자산 구조의 상가를 분양받는다는 것은 지극히 무모한 일이다.

결국 나 하나가 곧 1인 기업의 CEO이다. 나 자신의 재무구조를 보고서 투자할 사람이 있겠는가. 내게 있는 자산들의 수익구조가 모두 그럴진대 과연 나는 부실한 1인 기업이 아니라고 할 수 있을까.

죠수아의 기대 수익은 12%이지만, 그것은 레버리지 효과를 적용하기 전의 수익률이다. 투자에서 레버리지 효과를 생각하지 않은 투자는 없다. 투자란 의례히 레버리지 효과를 기대하고 적절하게 활용한다. 그럴 때 수익이 더 커져야 하는 것이다.

예를 들어보면,

두 달 전 낙찰 받은 상가. 2억 미만에 낙찰 받았다. 세금포함해서 정리가 되니 2억2백 정도.

아직 종결된 게 아니라 얼마의 추가 자금이 들어갈지는 예상만 하고 있다. 현재는 인도 명령 진행 중.

확인해 보니 은행권에서는 1억 대출이 가능하다고 한다. 하지만 확인만 해 두고 아직 받지는 않았고. 이 때 금리는 7%.(상가인지라)

임대가는, 집단상가라 결정되어 있다. 1억에 월 155 수준.

그렇다면 임대가 되었을 때, 대출 없이 순수 투자금은 1억2백, 월세 소득이 연 1860만원. 수익은 약 18% 이다.

여기서 대출을 활용한다면, 1억 대출에 7%를 받는다면 수익에서 이자로 연 700만원을 제외한다. 그렇다면 투자원금은 200만원에 연 수익은 1160만원. 그렇다면 수익은 553%인가?

이처럼 투자에서 레버리지 효과를 고려하지 않는 경우는 없다. 그리고 레버리지 효과를 이용할 때면, 분명한 것은 자기자본만으로 했을 때에 비해 수익성이 더 높아져야 한다. 수익성이 달라지지 않는데 굳이 대출을 받을 필요 있는가. 자금이 부족해서 그럴 수밖에 없다고 할 수 있겠지만, 그렇다면... 자금 여력에 맞는 다른 상품을 찾아야 하는 게 옳다.

정리해 보자.

대출 없이 온전히 자기 자본만 투자하여 연리 12%가 된다는 것은 아주 훌륭한 투자다. 대출이 없다면 9% 정도의 수익만 되더라도 나쁘지 않은 투자이다. 하지만 대출을 고려한 레버리지 효과를 적용한다면 그 비중에 따라 더욱 높은 수익을 보여야 한다. 그것은 자기자본비율은 낮을수록 더 큰 수익이 되는 구조이어야 한다.

결과인즉, 광고에서 제시된 경우처럼 한껏 대출을 뽑을 수 있는 만큼 뽑아서 자기자본 비율이 30%인데 수익률이 12% 선이라는 것은 아주 나쁜 투자 상품이다. 아무리 적게 잡아도 수익은 20% 이상이 되어야 옳다.

(여기서 또 하나 힌트. 주식투자를 한대면, 자기자본수익률-이것을 ROE라고 하지-을 비교하여 좋은 종목을 찾는 것도 맞겠지만, 그것만으로는 부족하다. 보다 정확하게 보겠다면 분명 하나 더 고려할 것은... 자기자본비율도 확인해야 한다. 단순 비교는 위험천만이다.)

[재차 요약 강조]

부동산은 주식과 달라서 주식에서 잡는 수익률만으로는 안 된다. 주식은 안정적인 수익으로 연 6%만 되더라도 나쁠 게 없다. 하지만 부동산은 적어도 그 더블 수준이 보장되어야 안전하다고 볼 수 있다. 그것은 부동산의 여러 특징 때문에 별도의 안전마진을 확보해야 하는 까닭이다.

여기서 대출을 활용한 레버리지 효과를 누리겠다면, 수익은 놀랍도록 높아야 한다. 대출을 어느 정도 활용하느냐에 따라 수익은 700%가 될 수도 있고 960%가 될 수도 있다. 그 점에 대해서는 자세하게 기존에 출간된 책에 언급했으니 중언하지는 않겠다.

대출을 활용하고서도 12% 수익에 불과하다면, 부동산으로서는 결코 안정적인 자산구조가 못 된다.

문제는 그것뿐만이 아니다.

3. 여전히 남은 리스크. 이자율 상승에 따른 수익 변화

이자의 상승 가능성에 관심을 가져야 한다.

부동산은 주식과 달라서 급하게 사고 팔 수 없는 특성이 있다. 매입하겠다면 적어도 2,3년 이후의 시세를 관망해야 한다는 점에서 아주 곤란한 투자 상품이다.

장기로 봐야 한다.

다시 처음 제안으로 돌아가보자.

“70% 대출 알선, 자기자본 투자는 30%, 임대시 월세수익은 연 12%.”

7% 이자라고 보았을 때 연 490만원. 여기서 이자가 1%상승하면, 560만원이 이자가 된다. 이자 부담이 70만원 더 늘어난다. 다른 말로 70만원의 수익이 준다. 수익은 360만원에서 290만원으로 줄어든다. 이렇게 되면 자기자본수익률이 10%가 채 안 된다.

요인즉 은행 이자는 1% 상승했는데 수익은  연 360에서 연 290으로 20%나 감소했다.

한 기업의 한 해 결산에서 수익이 이자가 1% 상승하는데 수익의 20%가 줄어든 경우를 상상해 보자.

적어도 당분간은 IMF시절처럼 급격한 금리 변동이 있을 수는 없을 터이다. 장차에 금리가 상승한다 하더라도 2프로 내외 수준에 그칠 것은 분명하다. 하지만 그렇다 하여 안심할 수 있을까?

간혹 사이비 전문가들의 입에서 나오는 말이다.

금리가 오른다는 말이 무슨 걱정이냐. 은행 이자가 1% 오른다는 게 무슨 큰 대수냐. 1억을 대출했다면, 1% 상승한들 그래야 겨우 월 8만원 정도 부담이 더 늘지 않으냐는 게다. 그 정도도 감당 못할 사람이 있느냐는 게지.

보통 사람이 아니라, 전문가라는 명함을 달고 강단에 선 사람의 입에서 그런 말이 나오니 답답한 노릇이다. 요즘 뜬 장경동 목사님의 말을 빌린다면, 아주 무식이 충만한~ 소리다.

멍청도 그렇게 멍청한 논리가 아닐 수 없다.  (온라인이 좋기는 하다... 고매한 척, 젊잖은 말로 바꾸지 않아도 되고...ㅎㅎㅎ~)

돈이라는 게 자기 혼자만 빌리는 겐가. 자금 흐름이란 개인과 은행의 거래만 존재하는가.

사람에 따라, 또 기업에 따라, 또 펀드에 따라.... 그들의 투자의 형태에 따라서는 1%의 금리 상승이 수익의 20%를 감소를 가져올 수도 있고(그것은 위에서 보였다.), 30%의 감소를 가져올 수도 있다. 1%의 변동은 시중의 자금 흐름을 뒤바꿀 정도로 아주 큰 것이다.

1% 상승으로 그런 투자를 했던 사람들은 자신의 투자를 회수할 수도 있고 또 부도를 낼 수도 있는 것이다. 1% 상승을 우습게 생각하는 사람들은 그들을 전혀 고려하지 않는 것이다. 자금의 세계에서 금리 변동에 따른 반응으로 이루어진 공중회전은 엄청 급하게 돌아간다.

시중의 자금 흐름을 통째로 바꿀 수도 있는 게 시중 금리 0.5%이다.

규모의 장사를 하는 사람들은 다 알고 있다. 카드 수수료 몇 프로가 자신의 수익에 얼마나 큰 영향력을 미치는지. 이 땅에는 카드 수수료에서 0.5%만 줄여도 자신의 수입이 더블이 되는 사람도 부지기수다. 그것은 비단 세금을 회피할 수 있기 때문만은 아니다. 규모의 장사를 하는 사람은 누구나 공감하는 부분이다.

그런데 그 1%를 하찮게 여기는 말하는 당신은 누구인가. 과연 돈을 벌어보기나 한 사람인가. 돈의 속성을 알아보기나 한 사람인가. 투자를 해본 사람이 맞는가. 그것도 아니라면, 당신을 초청한 분양사의 요구에 맞추어 거짓을 이야기하는 사이비가 아닌가?

언젠가 읽었던 책이네.

부자들은 금리 0.1%에도 민감하다고 한다. 그것이 그들의 알뜰한 성미라며 대단하다고 혀를 두른다. 하지만 일반인들은 그들만큼 자산이 없으니 그렇게 민감하게 반응할 게 아니라고 한다. 일견 반은 옳은 말이다.

하지만 관찰은 조금 부족했다. 그것은 부자들이 자산이 많아서 0.1%에도 이자에서 많은 차액이 생기는 까닭이 아니라, 그들의 포토폴리오에서 0.1%가 단순히 0.1%의 차이만을 보이지 않기 때문이다. 경우에 따라서는 그 0.1%의 차이가 그해 그 부자의 수입 전체가 5%가 또는 10%가 오르내릴 수도 있는 까닭이다. 그렇게 보는 게 보다 정확하다.

투자를 모르는 관찰자는 늘 반만 본다.

결론인즉

레버리지 효과를 이용하겠다면, 금리의 상승이 내 수익에 미칠 영향력도 심각하게 고려해야 한다. 끝.

사족인 듯 하지만, 강조에 또 강조.

부동산에서 대출을 이용하지 않은 자기 자본이 전액 투자되는 상품에서 수익은 9% 보장된다면 괜찮은 편이다. 12%라면 좋다. (이것을 반드시 확인해 보자.)

만일 여기서 대출을 활용하여, 자기 자본 비율이 낮아진다면 수익은 아주 커져야 한다. 자기자본비율이 낮아지는 만큼 더욱 큰 수익이 보장되어야 한다.  이것을 주식에서는 자기자본수익률이라 하여 ROE라고 하더라.

그러지 않는다면, 지금 당장은 괜찮을지 모르지만, 금리 변동에 목을 매는 꼴이 생겨날 수도 있다.

그리고 지금 당장은 대출을 활용한 레버리지 효과를 누리더라도 최대한 빨리 그 자금을 갚을 수 있어야 한다. 여차 하면 자신의 모든 수익을 갉아먹을 수 있으니.

님들의 투자에 건승을 빈다.

현명한 투자를 통해 지지 않는 게임을 즐기시길 빈다.

그런 투자처는 아직 많더라.

난 이제 다음 사례를 만들기 위해 뛰고 있다.

죠수아

2005.9.25

http://cafe.daum.net/fq119

건강과 웃음/ 순수와 여유

사랑과 인정과 칭찬과 격려와 배려의 문화

[사람들은 너무 쉽게 자신의 한계를 설정한다.]