부동산 매매계약을 체결하기 전에 기본적으로 부동산등기부등본을 발급받아 권리관계를 확인하게 됩니다. 계약당시에 등기부등본상 가압류나 근저당권 등 부동산의 권리행사를 제한하는 제한물권 등이 설정되어 있지 않아 매수인은 매매계약을 체결한 후 계약금, 중도금까지 모두 지급한 후 잔금일에 다시 한번 등기부등본을 확인하는 것이 일반적입니다.
그런데 잔금일이 다가와 부동산등기부등본을 확인해 보니 부동산에 가압류가 설정되어 있다면 매수인은 가압류를 이유로 매매계약을 해제할 수 있을까요.
매도인에게는 부동산에 설정된 저당권, 지상권, 임차권 등 소유권 행사를 제한하는 사유가 있거나 조세금과 기타 부담금의 미납금 등이 있을 때에는 잔금수수일까지 그 권리의 하자 및 부담 등을 제거하여 완전한 소유권을 매수인에게 이전할 의무를 부담하게 되고 이러한 매도인의 의무사항은 매매계약서에 부동문자로 인쇄가 되어 있는 경우가 보통입니다.
그렇다고 매수인은 매도인의 채무불이행을 이유로 일방적으로 계약을 해제할 수는 없습니다.
잔금지급 기일이 되면 매수인의 잔금지급의무와 매도인의 소유권이전의무가 동시이행관계에 있기 때문입니다. 따라서 매수인이 매도인의 채무불이행만을 이유로 매매계약을 해제할 수는 없는 것입니다.
대법원은 매매목적물인 부동산에 대한 근저당설정등기나 가압류등기가 말소되지 않은 경우, 매수인이 이를 이유로 계약을 해제하기 위한 요건을 다음과 같이 설시하였습니다.
매매목적물인 부동산에 근저당권설정등기나 가압류등기가 있는 경우에 매도인으로서는 위 근저당권설정등기나 가압류등기를 말소하여 완전한 소유권이전등기를 해 주어야 할 의무를 부담한다고 할 것이지만,
매매목적물인 부동산에 대한 근저당권설정등기나 가압류등기가 말소되지 아니하였다고 하여 바로 매도인의 소유권이전등기의무가 이행불능으로 되었다고 할 수 없고,
매도인이 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우가 아닌 한, 매수인이 매도인에게 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에 한하여 계약을 해제할 수 있다.
대법원 2003. 5. 13. 선고 2000다50688
즉, 매매목적물인 부동산에 근저당권설정등기나 가압류 등기가 되어 있다고 하더라도 상당한 기간을 정하여 가업류를 해제하여 줄 것을 통보하고 그 기간내에 매도인이 가압류를 해제하지 아니하면 매수인은 계약을 해제할 수 있다는 것입니다.
또한 대법원은 잔금 지급전에 부동산에 가압류가 집행되었다고 해서 이행불능이라고 단정할 수 없고, 신의칙 등에 의하여 매수인은 대금지급채무의 이행을 거절할 수 있을 뿐이라고 판시하고 있습니다.
매수인은 매매목적물에 대하여 가압류집행이 되었다고 하여 매매에 따른 소유권이전등기가 불가능한 것도 아니므로, 이러한 경우 매수인으로서는 신의칙 등에 의해 대금지급채무의 이행을 거절할 수 있음은 별론으로 하고,
매매목적물이 가압류되었다는 사유만으로 매도인의 계약 위반을 이유로 매매계약을 해제할 수는 없다.
대법원 1999. 6. 11. 선고 99다11045 판결
광주부동산전문변호사 김덕은
작성된 태그가 없습니다.
태그달기
취소 확인