미아6구역관리처분광경

[바람순이]

<출처 재건축신문> http://www.rcnews.co.kr/

관리처분총회에는 반드시 시공사를  참가시켜야 겠네요

미아6구역 관리처분 성료!

지난 30일 시공계약 및 관리처분 안건 통과 … 11일부터 30일간 공람

내용 미아뉴타운 6구역이 마침내 관리처분계획수립에 성공했다.

미아뉴타운 6구역 주택재개발정비사업조합(조합장=이운호)은 8월초 관리처분계획수립을 위해 총회를 개최했지만 공사비 등에 대한 조합원 반대의사로 무산된 바 있다.

이에 약 두 달간 조합원 의견 수렴을 거쳐 지난 30일 두 번째 총회에서 마침내 동의를 얻어내고야 만 것. 30일 총회 직후 조합은 조합원으로부터 이주 신청과 함께 관리처분계획에 대한 공람을 진행 중이다.

9월30일 오후 2시 강북구민회관에서 개최된 미아6구역 관리처분총회 상정 안건은 ▲시공자 공사도급계약 체결 ▲관리처분계획 결의 ▲예산으로 정한 사항 이외의 조합원의 부담이 될 용역계약 추인 ▲철거업자 선정 및 계약추인 ▲자금의 차입과 방법 및 상환방법 결의 ▲이주비 및 주거이전비 지급 ▲분양보증 약정서 결의 ▲설계변경사항에 대한 이사회 또는 대의원회 위임 ▲일반분양 분양가 증감 사항 이사회 또는 대의원회 위임 ▲기타(동·호수 전산추첨 기관의 변경) 등 열 가지.

재적 조합원 802명 중 구민회관에 직접 참석한 197명과 서면결의서로 출석과 의결을 나타낸 391명을 포함 총 588명이 참여했다.

의사 진행 방식은 이 날 총회 핵심 안건인 1호와 2호 안건은 비밀투표로 결정하고, 그 외 안건은 거수를 통해 의결하기로 했다.

1호 안건인 공사도급계약 건에 대해서는 시공사인 삼성물산 김정호 팀장이 관련 설명을 맡았으며, 2호 관리처분계획에 대해서는 정비사업전문관리업체인 신한피엔씨 강신봉 차장이 담당했다. 조합원과의 질의·응답이 진행되자 이전 총회와 마찬가지로 조합원 부담금에 대한 불만 의견이 쉴새없이 제기됐다.

특히 반대 의사를 가진 일부 조합원은 “최근 관리처분을 치른 ○○구역과 비교해 공사비 등이 높게 책정됐다”는 등 공사비 및 분담금 등이 적정하게 산정됐는지 여부를 집중적으로 질의했다. 한 조합원은 “내가 아는 문서에 따르면 ○○구역에 비해 암반 비율이 더 낮은데도 오히려 공사비는 높게 책정됐다”며 공격하기도.

이에 대해 삼성측은 ○○구역 관리처분 자료를 제시하며 이 조합원의 발표한 내역이 맞지 않다는 점을 밝히며 조합원이 근거 자료로 제시한 문건의 신빙성을 되물었다. 이 조합원은 별 다른 해명을 하지 못했다. 인근 재개발구역과의 공사비 논란 관련 삼성 김정호 팀장은 “단순한 수치로 각 현장의 사업성을 비교하는 것은 잘못된 판단을 내릴 수 있다”며 “각 구역 현장 조건에 대한 세밀한 검토가 필요하다”며 조합원들에게 설명했다.

일부 반대 조합원과의 공사비 논란이 계속되는 동안 객석에서는 ‘논쟁을 접고 투표로 관리처분의 가부를 결정하자’는 의견이 제기됐다. 이에 논쟁을 계속할 것인지 아니면 투표로 결정할 것인지에 대해 조합원 의사를 물은 결과 투표를 통해 논란을 끝내자는 조합원 의사가 ‘판정승’을 거두면서 질의 응답이 종료됐다.

투표를 앞두고 이운호 조합장은 “지난 총회 당시 계획안보다 협상을 통해 평당 공사비 2만원을 삭감했으며 이에 대해 찬성하는 조합원도 있고, 반대하는 조합원도 있다”며 적정한 계획안 마련의 어려움을 토로했다. 또한 “각각의 조합원 사정이 있을 수 있겠지만 지금 당장의 어려움보다 향후 미아뉴타운이란 큰 틀의 한 부분으로 봐달라”며 조합원들의 이해를 구했다.

오후 5시경 시작된 투표 결과 1호 찬성 426명 반대 141명 기권·무효 3명, 2호 찬성 423명 반대 144명 기권·무효 3명, 3호 찬성 564명 반대 2명 기권·무효4명, 4호 찬성 564명 반대 2명 기권·무효 4명, 5호 찬성 563명 반대 1명 기권·무효 6명, 6호 찬성 566명 반대 1명 기권·무효 5명, 7호 찬성 564명 반대 1명 기권·무효 5명, 8호 찬성 561명 반대 3명 기권·무효 6명, 9호 찬성 562명 반대 4명 기권·무효 4명, 10호 찬성 565명 반대 1명 기권·무효 4명 등으로 집계됐다. 투표 결과에 따라 10개 상정 안건이 모두 가결됐다.

9월 30일 관리처분총회를 성공시킨 조합은 현재 조합원 이주절차를 위한 접수절차를 진행시키는 한편 관리처분계획에 대한 주민 공람 10일부터 30일간 치를 계획이다.

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총회 이모저모

“난 반대파 아닙니다”

○…한창 삼성측과 조합원들이 공사비를 두고 적정 여부를 논하고 있을 때였다. 한 조합원 왈, “저는 그저 일반 조합원일 뿐입니다. 그리고 오늘 이 자리에 나온 것은 관리처분계획에 동의하기 때문입니다”라는 말로 자신을 소개한 뒤 의견을 발표했다. 이 조합원의 요지는 결국 삼성이 미아6구역에서 과다한 이익을 취하고 있다는 것.

한창 논쟁이 계속되던 중 모 조합원의 돌발 발언으로 투표로 가자는 의견이 힘을 받기 시작했다. 이 조합원은 “반대측 조합원들이 주장하고 있는 내용은 모두 사실 무근의 문서를 근거로 하고 있다”며 “더 이상의 공사비 논란은 필요 없으니 투표를 시작하자”는 것. 이 조합원 발언이 끝나자마자 관리처분에 반대하는 조합원들의 거센 항의를 감내해야 했는데, 그 중 선두에서 목에 핏대를 올릴 정도로 격한 반응을 보였던 조합원이 ‘그저 일반 조합원’이라고 말했던 바로 그였다.


“우리은행 제1금융권 맞아?”

○…보통 조합원이 이주비를 대여 받을 경우 소유토지를 담보로 제공하고 시공사 또는 금융기관을 채권자로 하는 금전소비대차계약을 체결한다. 이 때 이주비 총액의 130% 가량을 채권 최고액으로 하는 1순위 근저당권을 설정하고 있다. 미아6구역 또한 근저당 설정 비용을 이주비의 130%로 책정했다.

이와 관련 금융기관에 종사한다는 한 조합원은 “보통 제1금융권이라는 시중 은행은 근저당 설정비용을 120% 가량으로 책정하고 제2금융권에서 130%로 계획한다”며 “우리은행이 제2금융권도 아닌데 130%로 설정하는 것은 부당하다”고 주장한 것. 이에 대해 조합측은 “재개발사업 등에서 통상적으로 130%로 설정하고 있으며 건교부가 발표한 표준계약서에도 130%로 나타내고 있다”며 의례적인 사항임을 밝혔다.


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미아뉴타운을 선도하다 … 추진위 승인 이후 관리처분 17개월만에 돌파

미아뉴타운에는 이미 입주를 마친 단지도 있지만, 2003년 6월 주거정비법이 시행된 이후 새로운 법 절차에 의거 관리처분을 돌파한 곳은 6구역이 처음이다. 새로운 규정, 인근 구역과의 비교, 높아진 공사비 등으로 인해 난항을 겪기도 했지만 조합의 많은 노력과 조합원들의 이해로 그 벽을 넘을 수 있었다.

6구역은 2001년 8월 사업설명회 개최 후 추진위를 구성해 재개발사업을 시작했다. 2003년 11월 서울시 2차 뉴타운지구로 지정됐으며, 2005년 3월 개발기본계획이 승인돼 사업추진이 본격화됐다. 2005년 5월 추진위원회 승인, 11월 정비구역지정, 12월 조합설립인가 등을 거쳐 올 해 3월 사업시행인가를 거쳤다.

지난 9월30일 총회서 통과된 시공계약에 따르면 건축연면적당 평당 공사단가는 347만9000원(부가세 별도). 조합원 이주비는 평균 9000만원이며 세입자 및 가옥형태를 고려해 최대 2억원까지 지급된다. 공사기간은 실착공일로부터 34개월.

조합이 마련한 관리처분계획에 따르면 비례율은 총수입에서 총소요비용을 제한 금액에서 분양대상 토지등의 소유자 종전 총평가액을 나눈 수치이다. 조합의 수입 내역은 주택의 경우 조합원 및 일반 분양과 보류지 등이며, 그 외 학교 및 문화센타, 부대복리시설(상가)과 임대아파트 등이 있다. 총 소요비용(지출)은 공사비, 철거비, 보상비, 조합운영비 및 기타 사업추진에 필요한 제비용 등이 포함된다.

조합이 산출한 비례율은 99.026%이며 조합원 분양가는 기준층 경우 26평형 2억3000만원, 33평형 3억2000만원, 34평형 3억3100만원, 44평형 4억8500만원 등이며, 일반분양가는 26평형 2억7700만원, 33평형 3억9600만원, 34평형 4억800만원, 44평형 5억8500만원 등. 조합원별 권리가액은 두 개 이상의 감정평가기관이 평가한 금액을 산술평균한 금액으로 추후 통지받는다.

미아6구역 재개발사업은 서울특별시 강북구 미아동 1268-1번지 일대 7만7500제곱미터(약 23,443.8평)를 대상으로 이뤄진다. 건폐율 18.90% 용적률 230.89% 등을 적용해 건축연면적 6만1136평 규모의 지상6층∼24층 아파트 24개동(임대 2개동) 1247세대(임대 212세대)를 신축한다.

평형별 세대수는 26평형 306세대, 34평형 208세대, 33A평형 165세대, 33B평형 165세대, 44평형 191세대 등이며 임대주택은 17평형 68세대, 18평형 144세대 등으로 이뤄진다.

이현수 기자  2006-10-17 16:26:06

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미아6구역 “관리처분 다시 하자”

1일 총회 조합원 재개최 요구 조합 수용

미아6구역 재개발사업 관리처분총회가 다음 기회를 바라보게 됐다.

미아뉴타운지구 제6구역 주택재개발정비사업조합(조합장=이운호)이 지난 1일 관리처분계획 수립을 위한 총회를 개최했다. 하지만 다수의 조합원들이 분양가 및 분담금 등에 반대 의사를 나타내면서 총회 재개최를 강하게 주장함에 따라 이를 수용한 조합이 1일 총회를 무효화시키고 의견수렴을 거쳐 다시 총회를 개최하기로 했다.

3월말 사업시행인가를 얻은 미아6구역은 4월부터 6월까지 조합원 분양신청을 치렀다. 그 후 시공사 삼성물산과 본계약 체결 협상을 진행하고 도출된 계획안에 대해 조합원 동의를 받고자 총회를 개최하게 됐었다.

총회는 1일 오후 5시 장안예식장에서 개최됐으며 재적 조합원 809명 중 서면결의서를 통해 출석과 의결을 대신한 414명과 총회장에 직접 참석한 201명을 더해 총 615명이 참석했다.

상정 안건은 ▲시공사 공사도급계약체결 추인 ▲관리처분계획(안) 심의 ▲예산으로 정한 사항 이외의 조합원의 부담이 될 용역계약추인 ▲철거업자 선정 및 계약 추인 ▲예산(안) 심의 ▲자금의 차입과 방법 및 상환 방법 결의 ▲이주비 및 주거이전비 지급 ▲기타(동·호수 전산 추첨 기관 변경, 설계변경 사항에 대한 이사회 또는 대의원회 위임, 일반 분양시 분양가 증감 사항 이사회 또는 대의원회 위임) 등 아홉 가지.

1호 안건이 계약체결 관련 삼성물산 김정호 팀장이 계약서 조항에 대해 설명하고 질의 응답을 받았다. 질의 응답과정에서 조합원들은 불만을 쏟아내기 시작했다. 불만의 요지는 대략 공사비 및 분양가가 너무 비싸며, 그에 반해 조합원 지분은 헐값에 매겨져 있어 전체적으로 분담금이 너무 높다는 것.

한 조합원은 “현재 44평 단독주택 소유자로서 감정평가 결과가 약 1억5천만원 가량 나왔다. 신축 44평형에 입주하려면 5억원은 있어야 가능한데, 도대체 어떻게 입주가 가능하단 말이냐?”며 “좋은 아파트를 짓는 것은 찬성하지만 일단 입주를 할 수 있어야 할 것 아닌가?”라며 높은 분담금을 질타했다. 다른 조합원은 “인근 재개발구역과 비교했을 때 평당 공사비가 44만원 가량 더 비싸다”고 주장하기도.

이에 삼성 김정호 팀장은 분담금 인상은 여러 사업규제로 인해 어쩔 수 없었다는 입장을 보였다. 김 팀장은 “2002년 1월 선정될 당시 평당 공사비 248만원에 선정됐는데, 암반공사비와 물가 인상 내역, 마감재 상승, 사업인가조건, 조합원 숫자 증가에 따른 금융이자 상승 등 분담금 상승 요인을 정리하면 전체 167억원 가량이 증가했으며, 이를 토대로 평당 도급공사비 376만9천원으로 책정됐다”고 밝혔다.

또한 인근 재개발구역과의 44만원의 공사비 차액 관련해 “인근 구역은 일반토사를 기준으로 단지 차별화 전략 등이 적용되지 않았으며, 현재 사업인가도 받지 못한 상태이기 때문에 단순 공사비를 두고 비교하기 어렵다”고 설명했다.

이운호 조합장은 “주거정비법이 시행된 이해 사업조건이 급격하게 변경됐는데 관리처분 단계에서 이에 부딪치고 있는 것 같다. 분담금 및 분양가 등이 높다는 것을 알고 있다. 하지만 초반 부담을 극복하고 난 이후는 단지 차별화로 인한 가치 상승이 분명 이뤄질 것”이라며 조합원들의 이해를 구하기도 했다.

삼성과 조합이 애써 이해를 구했지만 조합원들의 기세는 수그러들지 않았고, 계속해서 재개최를 요구하는 목소리만 높아져갔고, 조합은 결국 오후 9시경 총회 무효를 선언했다. 조합은 삼성과 다시 협상을 진행하고, 협의된 계획안에 대해 조합원 의견 수렴을 먼저 진행하고 총회를 개최한다는 방침을 세우고 있다.

한편, 몇몇 조합원은 분담금 감축을 위해 다른 건설사로부터 입찰을 받아보자는 주장을 펼치기도. 이에 “삼성물산이 선정된 상태에서 새로운 시공사 선정을 치르게 되면 법정 공방으로 이어지게 되고, 결국 4년∼5년 시간만 끌다가 집값은 더욱 떨어질 것이며 아무것도 남는 것이 없게 될 것”이라며 반박하는 조합원도 있었다.


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공사비 4년동안 128만원 증가 … 02년 선정 당시 248만원, 현재는 376만여원

1일 있었던 미아6구역 관리처분총회에서 제시된 도급공사단가는 평당 376만9000원. 2002년 1월 삼성물산이 시공사로 선정될 당시 제시한 금액은 248만원이었다. 조합원들은 인상 내역의 공개 요구에 삼성물산 김정호 팀장이 그 내역을 설명했다.

이에 따르면 일단 선정 당시보다 물가상승률, 마감재 수준 변경, 토목공사비(암반) 등의 여건이 변경돼 비용이 상승했다. 토목공사비 경우 선정 시 적용되지 않은 까닭은 당시 추진위가 일반토사기준으로 사업제안을 요청했기 때문인 것으로 밝혔다. 사업인가 이후 실시된 측량조사 결과 암 비율이 87%에 달하는 것으로 알려졌다.

이를 공사비로 환산한 경우 평당 26만원. 그 외 물가인상내역 43만6천원, 마감재 수준 상승에 따라 37만9천원. 도로 설치·빗물처리시설·공원녹지·가로식재·학교용지·완충녹지 등 사업시행인가조건에 따라 9만5천원이 올랐다.

또한 기존 조합원 654명에서 지분쪼개기를 통해 조합원이 782명으로 증가했고, 이주비용 또한 7천만원에서 8천만원으로 늘어남에 따라 이에 대한 금융이자 또한 상승됐다. 이를 환산하면 평당 5만6천원. 각 요인별 상승된 비용을 종합하면 전체적으로 167억원이 증가했으며, 이를 통합하면 현재 제시된 금액이 평당 376만9천원이다. 현재 미아6구역 신축 평형 조합원 분양가(기준층)는 26평형 2억3800만원, 33평형 3억2900만원, 34평형 3억4천만원, 44평형 4억9500만원 등이다.


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잠깐 인터뷰 - 이운호 조합장

총회를 중단한 까닭은.

사실 다수의 조합원이 서면결의서를 통해 찬성의사를 나타냈었다. 하지만 총회에 참석한 조합원들의 의사가 워낙 거셌다. 만일 총회를 강행했을 경우 조합원들의 불만과 불신은 더욱 커졌을 것이다. 이로 인해 자칫 소송이 제기된다면 승패를 떠나 사업기간이 4∼5년 가량 지연될 것은 분명하다. 예전에도 유사한 사례가 있었는데, 소송 등이 제기된다면 제대로 조합 업무를 수행할 수 없을 것 같다는 생각에 따라 폐회하고 조합원들의 의사를 더욱 수렴하기로 했다.


향후 일정은.

일단 삼성물산과 다각도의 협의를 거칠 계획이다. 아직 구체적인 일정이 계획된 것은 아니지만 삼성과의 협의를 거쳐 마련된 계획안을 대해 조합원 의견을 듣고 난 후 총회를 개최할 방침이다.

이현수 기자  2006-08-14 22:21:25

[star]

유용한 정보 감사^^. 40평대 감평이 고작 일억 오천대라니! 삼억 오천 추가 분담금 어디서 마련하죠 ㅠㅠ.

[설악]

재개발에 따른 사업비 비중이 가장 높은 시공사 공사비 항목을 눈여겨 볼 필요가 있습니다.... 4년동안 128만원 증가 … 02년 선정 당시 248만원, 현재는 376만여원....이런 상황인데도 각 추진위에서는 아직까지도 정신 차리지 못하고 뭣들하는지 알 수가 없습니다.........

[민규아빠]

일반 분양가는 얼마로 책정됐는지는 안 나오나요?

[가을하늘]

44 평 단독주택이라는 뜻은 대지 평수 이라기 보다는 건물평수인 것 같은데요. 그러니까 감정가격이 일억 오천이겠지요. 아무튼 감정 평가 가격이 문제네요.

[가을하늘]

예상 비례율이 99.026 %로 추정되었고 또한, 소유자 종전 총평가액도 추정되었을 것 같읍니다. 그렇다면 평당 평균 감정가도 산출이 될 수 있을 것 같은데, 혹시 추정감정가를 알 수 없을까요. 무척 궁금합니다.