안녕하세요? 투플원입니다.
요즘 상가에 관심을 가지고 있어, 물건을 임장하고 주변 상가를 복기를 하다보니
낙찰되기 이전에 나라면 어떤 입찰가를 적어냈을까? 낙찰 받았다면 수익을 냈을까? 고민하게 됩니다.
그래서 요즘에 관심물건은 입찰을 하지 않더라도, 꼭 임장가서 저만의 입찰가를 산정해 보고
그 결과를 통해 느낀점을 정리해 보는게 중요하다는 생각을 했습니다.
아래 물건도 회원분들이 다 아시는 물건일 것 같은데요.
모두가 선호하는 통건물이라 저에게 매력적인 금액대로 낙찰받기 어려지 않을까 판단한 물건입니다.
그래도 일단 직접 임대가와 매매가를 통해 입찰가를 산정해 봤구요
이렇게 계산기를 뚜드리고 이후 6개월 뒤에 어떤 변화가 있는지? 제 생각이 맞았는지? 복기하다 보면
실력이 늘지 않을까 생각하고 있습니다.^^
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![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/993FC83359F5DF8C2F)
인천 검단 대로변 준주거지역 4층짜리 통건물 근린상가이고 주위 상권/업종이 잘 형성된데다,
주변 아파트 대단지가 많아 유동인구 많고, 지하철과는 좀 거리가 떨어져 있지만
버스정류장(퇴근) 바로 옆에 있다는게 강점이라고 생각했습니다.
일단 상권과 기존 임차인 재계약 여부, 매출, 영업여부, 재계약 불발시 다른 업종 활용방안
주변상가 적정 매매, 임대 시세를 통해서 일단 매도할수 있는 금액을 산출해 봤습니다.
부동산과 주변 시세를 통해 확인해 보니, 보수적으로 봐도 임대료는 1.2억/690만원,
매도가는 약 15억까지 가능해 보여 신건에 입찰될 가능성이 커보였습니다.
게다가 1층이 권리금을 받거나, 업종을 좋게 짜서 매도수익률을 낮추면 매도가는 더 상향시킬수 있어 보였습니다.
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/9911CC3359F5DF8D34)
<추정 임대 및 매도가>
1) 추정 임대료 합 1.2억/690만원
- 층별 임대료: 1층 전용 11평 월세 3천/130만원 X 3개호수 + 2~4층 전용 30평 월세 천/100만원 X 3개층
- 매도수익률 6% 적용시 매가 15억 (1층 권리금 있다면 매도가 상승)
2) 토지+건물 가격기준
- 토지가격: 78평 X 1,250만원(1층 단층건물 기준) = 9.5억
- 건물가격: 본건이 4층 건물인점, 연면적 176평 평당 300만원 고려시 건물가격 5.3억
- 매가 14.8억
<참고>
1) 주변건물 1층 36평(분양평수 추정, 전용 21평) 네이버매물 월세시세 3천/200만원(권리금 3천)
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2) 대로 맞은편 3층 전용 60평 네이버매물 월세시세 2천/150만원/평당 2.5만원
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/99106F3359F5DF8E35)
3) 대로 맞은편 토지 228평 1층 단층건물 매매사례 28.5억, 토지평당 1,250만원 (17년 5월 거래)
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/99472E3359F5DF8E2D)
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/99A1FC3359F5DF8F12)
지금 바로 월세 세팅되고 매도시에도 수익형 상가 수익률 기준으로 14.8 ~ 15억 매도가 가능하고,
수익률 6%의 수익형 상가로 보시는 분들은 15억 이상으로도 입찰하시고,
월세 세팅해서 단타를 노리시는 분들은 13억선에 입찰하시지 않을까 생각되었습니다.
결과는요~
18명이 입찰해서 14.39억에 낙찰되었네요. 낙찰금액에 취등록세(4.6%) 고려시 딱 15억 이네요
차순위와도 탄착군이 거의 같게 형성된거 보면, 갔다 오신 분들은 비슷하게 분석하시고 입찰에 참여하신것 같습니다.
(이 모든게 저만의 생각이니 틀릴수도 있다는 걸 감안해주세요 ㅎㅎ)
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사실 입찰을 안하고 가격만 추정하는게 헛빵이라 아무 의미 없어 보이기도 하시겠지만,
경매와 상가에 구력이 적은 저로썬은 낙찰전의 제 생각과 낙찰 이후 복기를 통해
제 생각의 영점 조절해보는 노력을 하고 있습니다.
이 물건을 통해 다시 한번 느낀 건, 대부분 사람들의 워너비인 통건물의 인기도로 인해 낙찰가가 높고,
임대 및 매매 시세가 확실한데는 조사하기 어렵지 않아 경쟁이 심하다는 점인데요.
경매는 어디서 어떻게 싸워야 하는지 항상 고민하게 되는 것 같습니다.
저는 아직 답을 내지 못했지만 주위에 수익을 내신분들은 컨닝하다보면 언젠가는 해답을 찾을꺼라 믿고 있습니다.
비슷한 고민을 하시는 분들이 계시다면 다 같이 화이팅!~~~하시죠^^
네 자신감이 중요하잖아요 .잘 읽고 갑니다
감사합니다
상가쪽이 조건이 좋군요.좋은정보 감사해요
네 임대수요에 대한 확인만 잘되면 상가가 대출과 관리측면에서 조건이 좋은것 같습니다
좋은내용 감사해요
요즘 부동산대책때문에 상가쪽으로 관심을 돌렸는데 정보 감사합니다 ㅋㅋ
투플원님 잘 보구 갑니다^^
시세대로 받아간 거네요. 이거이거 점점 상가 받아내기가 힘들어지는 것 같습니다. 그나저나 이노무 돈맥경화 언제 풀리려나ㅠ
훌륭한 감정이네요. 감사합니다.
주변 상가들의 시세와 임대료를 고려하여 입찰가를 산정하신거네요. 좋은 정보 감사드립니다.^^
우앙 대단하세요!!!