2020. 5. 21 초심자방 2단지 Q&A (투자금 마련, 소유자가 경매로 매각, 배당요구금액, 법인설립, 최소투자금액 등)

[곰돌이양]

2020년 5월 21일 초심자방 2단지 Q&A

(주요질문 :　투자금 마련, 마이너스 통장, 소유자가 경매로 매각, 배당요구금액, 법인설립, 세무사 기장,

 팔콘쌤 책&강의, 최소투자금액, 입찰보증금, 부모자식간 임대차계약 등) 

[질문 1. 기본에충실님] 재아님의 재건축재개발 온라인 강의도 오픈채팅방 따로 있나요?

[답변 1. 냥이엄마님] 네. 따로 있습니다.

[질문 2. 실짱88님] 좋은아침입니다.^^ 여러분 의견 듣고 싶어요.  안산의 28년 되어가는 아파트에 거주중입니다. 집앞에 수인선전철역이 8월이면 개통되고요. 매매로 원했던 가격에 오늘 집을 보러 온다고 하니 심란합니다. 진짜로 팔아서 경매공매에 투자를 해야 하는건지? 편안한 집을 버리고 전세나 전월세로 가야된다고 생각하니 고민 또 고민이네요~

[답변 2-1. 람쥐람쥐쓰님] 투자를 위해 내놓으셨다니 용기에 박수를 보냅니다. 도움안되는 답변이지만 그런 마음가짐이시면 어떤 선택하셔도 좋은 결과 있으실것같아요 ~~^^응원합니다

[답변 2-2. 행복항해님] 같은 고민을 하기에 제 생각도 말씀 드려봅니다. 저는 경공매로 월세 흐름 최~소 50만원 이상 수익이 생긴다면 집 매도 후 전세 말고 새 아팟 월세로 거주하는게 목표입니다. 큰 돈 묶이는게 싫어서이죠. 레버리지를 극대화하되, 정말 놓치기 싫은 물건에 필요하지 않을까 하여 아직은 생각만 해보고 있었습니다. (아내의 동의가 필요하기도 하고요)

[답변 2-3. 유라신랑님] 언제나 제가 드리는 말씀이 있습니다.
선택은 투자자의 몫 입니다. 하지만 그 전에 자신이 준비가 됐는지 돌아볼 필요는 있다고 생각합니다.

실짱님은 경매공부 또는 부동산 공부를 어느 정도 하셨는지 제가 알지 못합니다.
아마 본인이 가장 잘 알고 계실 것 같아요.. 그럼 본인에게 물어보세요..
내가 지금 집을 팔고.. 월세로 전환해서 투자를 했을 때 1년에 아파트값 상승분 만큼 벌 수 있는가? 아니면 그에 상응하는 월세를 세팅할 능력이 있는가? 이 선택으로 가족이 함께 고통 받지는 않을까? 이 방법외에는 투자를 할 수 있는 길이 없는가?

더 많은 물음이 있겠지만.. 이 정도를 스스로에게 물어보시면 좋을 것 같습니다.
공부가 충분하고.. 준비가 되신 분들은 상승장에서 빠른 결단력으로 수익을 만드실 수 있다고 봅니다.
하지만 저처럼 초보투자자 분들은.. 상승장에서 꼭지를 잡고 추락할 수도 있는 것이죠..

제가 보수적인 성격이라서.. 투자도 안전추구형일수도 있지만..어린시절.. 힘든 가정 환경 때문에 상처를 많이 받은 기억 때문에 아내와 아이들에게 힘든 시간을 주고 싶지 않은 점도 있습니다.

부동산.. 이번 상승장에 돈을 버신분들 참 많죠..
그 분들을 보면서 무턱대고 뛰어들면.. 그대로 사라질 수 있다고 생각합니다. 현재 자신의 능력을 먼저 점검해보세요
투자금이 부족하다면.. 무리해서 가족 전체가 리스크를 안고 갈 것이 아니라..
절약을 통해 투자금을 모으면서.. 그 기간동안 공부를 완성하면 된다고 생각합니다.
주변에서 좋은 성과를 내시는 분들이 많다고해서 무조건 따라갈 수는 없으니까요.. 걱정되는 마음에 말이 길었습니다 ㅠ
요약하면.. 실력이 있다면 집을 팔고 투자를 진행하시는 것에 '찬성' 합니다.
아직 실력이 갖춰지지 않았다면.. 종자돈 모으기와 공부를 하셨으면 좋겠습니다.
2년 또는 3년 공부 후에 투자해도 충분하다고 생각하니까요 ^~^

[질문 3. 람쥐람쥐쓰님] 초급, 낙집, 상가(신청) 중인데 제 수준에서 재건축재개발을 수강해도 되는지..고민이네요 차근차근 해야겠죠

[답변 3-1. 나우히어님] 전혀 다른 투자영역이라 병행수강하셔도 문제 없습니다 시간만 내시면 됩니다 3개동시 수강했어요 힘들긴 했는데요

[답변 3-2. 행복항해님] 생각하기 나름인데요, 재재반 강의수가 많지 않아 저는 오늘 결제했습니다^^

[질문 4. 야옹아 멍해봐님] 입찰보증금 관련은행이 딱히 정해져있고 그런거 아니죠? 법원내 통장개설 하려는데 두군데나 빠꾸먹었어요ㅋ

[답변 4. 조뽀롱님] 신한은행이 입점해있고 부경은 부산은행도 있는곳도 있었어요^.^ 저는 그냥 농협씁니다.

농협써보니까 패찰후 법원근처에 보통 농협이 거의다있어서 바로 입금하는데 큰 불편함은 없었어요ㅎㅎ

[추가질문. 조이헬퍼님] 왜 빠꾸죠??

[추가답변. 야옹아 멍해봐님] 주거래가 아닌 그리고 인근지역주민이 아니라서 그렇다네요

[질문 5. 이대로죽을수없다님] 혹시 직장인 분들 중에 마이너스 통장 사용하시는 분 있나요? 제가 결혼하면서 내집마련의 꿈을 안고 결혼전에 모은 종잣돈을 다 집에 부어서 당장 활용할 총알이 없어 마이너스 통장을 활용해 보려고 합니다.
1. 제가 알기론 마이너스 통장 개설하면 그 한도만큼 부채로 잡혀서 신용등급에 영향을 주는 걸로 아는데 맞나요?
2. 그리고 보통 한도를 어느정도 하시고 이자율도 궁금합니다^^
3. 그리고 보통 어디 은행에서 마이너스 통장 사용하시나요?

[답변 5-1. 람쥐람쥐쓰님] 부채로 잡히는 건맞고, 저의경우는 개설자체로 등급영향은 없었습니다. 부채도 자산의 일부니까요 오히려 고액상환시 신용점수가 하락합니다.
한도는 최고한도 잡고있고요 (전년도 연봉+a)
은행 통장은 여기저기 알아보시고 비교직접해보시는게 좋고 회사마다 잘주는 곳이있더라고요!

[답변 5-2. 청년S님] 아는 바로는
1. 일단 개설하면 사용안해도 DTI 한도 잡힙니다. 이번에 실거주 이사하면서 대출 다시 진행하다보니 그렇더군요

2. 직장 따라서 달라요. 대기업이나 전문직은 연봉 2배 (그 이상도?) 해주는 거 같고, 저는 직장 밸류가 그닥 높지 않아서 연봉만큼만

3. 신한은행 하다가 금리 넘 높아서 새말금고로 작년에 갈아탔어요

[추가질문. 이대로죽을수없다님] 답변감사합다^^ 또 궁금한게 2금융권 마이너스 통장도 신용등급에 큰 영향이 없을까요?

[추가답변. 나우히어님] 마통 개설직장인이시면 하나1q나 카카오가 젤 수월합니다. 금리도 2%후반까지 봤습니다. 굳이 2금융권가실이유가 없으실텐데요

신용등급은 소득대비 부채가 많음 영향이 있고 그렇지 않다면 그냥 마통만으로는 영향 없습니다.

[질문 6. 청년S님] 예전에 쿵쌤님께서 낙찰받은 빌라 점유자가, 집이 도저히 팔리지가 않아서 경매로 처리했다는 말씀을 들으신적이 있다 하셨는데요

가령, 점유자의 입장에서 (소유주) 매도가 도저히 안되어서 경매로 팔려고 한다면..
제3자와의 채무관계를 만들어서 채권자가 경매 신청을 하게끔 해야 하는 걸까요?

은행 대출이자 밀리면 바로 신불자가 되니까, 그거는 방법이 아니라고 들었거든요

혹시 아시는 분 계실까 하여 질문드려 봅니다

[답변 6-1. 학역재님] 가족관계인데 채무채권관계처럼 해서 안주인이 집을 담보로 보증을 서주고 남편분이 채권자가 되서 경매신청하는 속임수 아닐까요?

[답변 6-2. 유라신랑님]
점유자 = 임차인
점유자 = 소유자
이렇게 구분해서 생각해볼 수 있는데요..
질문을 봤을 때 소유자가 경매로 매각하는 경우를 말씀하시는 것 같습니다.

은행 근저당의 경우 경매가진행되면
신용불량이 될수 있으니 위험하죠..
그래서 주변 지인을 통해 개인근저당을 설정합니다.
그리고 개인근저당권자는 그것을 근거로 경매를 신청하는 것이죠..
자세한 방법은 스스로 찾아보시면 알수 있을테구요..

경매로 매각되면 가격이 많이 낮을텐데..
차라리 그 정도를 할인해줘서 급매로 파는게 좋지않을까요?
절대 안팔리는 곳이라면 어쩔수 없지만..
사무장님 말씀처럼 딱 한명만 만나면 될테니..
잘 생각해보시는게 좋을 듯 합니다.

[질문 7. 요요니님]

특이한 경우의 물건이 있어 질문올립니다.

ㆍ임차인수 :2명
ㆍ401호 채무자. 402호 채무자의 누나
ㆍ1호와 2호를 벽을 허물어 한채로 사용중

401호 낙찰을 받을경우  402호와의 정리를 어떻게 해야하나요?

[답변없음]

[질문 8. 조이헬퍼님] 채팅방에서 검색어 설정은 어떻게 하는지요??

[답변 8-1. 행복항해님] https://blog.naver.com/zero7575/221927583145
                    (카카오톡 키워드 알림 설정 방법 알아보기 블로그 링크)

[답변 8-2. 우성파워님] 아이폰은 안되요

[질문 9. 기린30님] 세무서에서 교부청구서를 제출하여 배당요구를 한 경우 배당요구금액은 어디서 볼 수 있을까요? 세무서에 전화했더니 알려줄 수 없다면서 딱 잘라 얘기하시네요.. 채무자,채권자만 알 수 있는건가요?

[답변 9. 김꾀님] 세무서도 안돼~ 경매계도 안돼~ 그라믄 배당금교부청구서 제출한 당사자뿐이 없는 거 아임니꺼? 혹시 또 다른 방도가 있습니꺼??

[추가질문. 기린30님] 인터넷 찾아보고 있는데 낙찰 후에 매각기록을 열람해서 알 수 밖에 없다고 되어있네요. 체납세액때문에 낙찰자가 인수해야하는 선순위임차인 보증금이 클 경우 매각불허가를 신청할 수 있을거라고 하는데 정확히 얼마나 커야 불허각신청이 가능한지 그런 기준이 있는지 모르겠어요

[추가답변. 뿌나리멤버님] 맞아요 낙찰후 이해관계인이 된후 경매계 찾아가서 사건 열람하면 정확하게 알수 있습니다. 예전에 경매계에서 만나신 분이 당해세 밀려있다고 황당해 하시더라구요. 대략적으로 일천만원 정도 라고 얼핏 들은것 같아요. 물건등기에 세무서 압류나  근로복지공단압류가 걸려 있으면 우선순위가 높은 만큼 감안해서   입찰 해야 하는것 으로 알고 있습니다. 등기에 세무서 압류가 있는 물건 인거져?

알고 계시곘지만 매가 불허가는 자료조사와 정성, 경우에 따라서는 반성도 있을때 용인해 주는것 같아요.

경매자체가 게임베팅인것 같아요. 세무서압류 또는 근로복지공단압류가 있을때 어느정도 감안하고 들어갈 것인가. 그리고 혹 무리해서 높은 입찰가를 적을 거라면 매각불허가에 대한 준비도 생각해 놓으면 더 좋겠지요.

결국 자기판단이고 또 경험하고 맘고생 하면서 단단해지고 또 성장해 나가는 것 같아요.

[질문 10. 티하우스님] 

소유자 - 유영관
채무자 - 채무자 유영훈의 파산관재인 변호사

인데 말소권리분석 임차인 문제 없겠죠??ㅠㅠ

[답변없음]

[질문 11. 텍사스고고님] 임장시 부동산 가서 시세말고 다른거 뭘 물어봐야 하나요?
임장물건 내부를 못보면 어떻게 하나요?

[답변 11. 풀세팅님] 어떤 물건인지 모르겠으나 부동산방문 시 급매가와 임대시세를 알아오는 게 제일 중요하고요. 주변 공실여부도 확인하고요

물건지 앞 뿐만 아니라 비교대상 물건 주변의 부동산도 방문해보시는 것도 추천해요
단기 매도가 아니라 장기보유하실 거라면 주변 호재나 비호재에 관해 물어보면 좋을 것 같아요

물건지 앞 부동산을 방문하시면 종종 그 물건을 거래한적이 있는 부동산 사장님을 만나기도 해요. 얘기를 하다보면 정보를 알려주기도 하더라고요

[질문 12. 텍사스고고님] 감정가가 엄청 높게 나와있더라구요. 인터넷 실거래 2018년, 2019년 시세 뒤져보는데 감정가랑 5천정도 차이가 나요. 이럴 수 가 있나요?
감정평가는 무근 근거로 하는것인지 몰라도...
 
임차인 세대 없다고 나오고 말소기준 ㅡ 2015년  은행 근저당1억,

2018년  가압류 ㅡ 카드사, 캐 피탈, 대부업체 
은행이 임의경매 넘겼어요.

2018년 잡힌 가압류는 무시해도 되는거죠?

[답변 12. 풀세팅님] 감정가는 감정시점을 기준으로 주변 거래가격을 참고해서 감정평가사가 정하게 되는데 그 시점이 언제냐에 따라서 시세대비 감정가가 높기도 하고 낮기도 해요. 감정가는 항상 옳은게 아니니까 참고만 하셔야 해요

알려주신 정보만 가지고 2018년 가압류를 무시해도 되는지 판단하는 게 맞는건지 잘 모르겠네요
다만, 임차인이 없고 소유주가 점유하는 물건이라면 권리분석상의 문제는 없을 것으로 보여요

[질문 13. 작은거인짱님] 송사무장님 강의 101 시간 정해져 있는가요? 지금 시간이 안되서 저녁에나들어야 해서요.

[답변 13. 냥이엄마님] 41일 수강시간동안 무제한으로 반복해서 들으실수 잇으니 편하실때 들으시면 되실꺼 같아요.

[질문 14. 탐대장님] 후순위 소유권일부 가처분은 신경 안써도 되나요?? 어디서 후순위라도 가처분등기는 소멸 안된다고 봤는데..초보라서 그런지 확신이 안가네요..경매지에는 소멸이라고 나왔지만..혹시나 해서 질문올립니다..

[답변 14. 우성파워님] 팔콘쌤 말씀으로는 후순위 건물철거 가처분외에는 신경쓸 필요없다고..

[질문 15. 조이헬퍼님] 법원에 입찰하러 갈 때 미성년자 자녀도 입장 가능한가요??

[답변 15-1. 아로미님] 상관없어요~

[답변 15-2. 설탕사탕님] 애기들 많이 옵니다~ 같이 가도 됩니다~ 시간이 오래걸리니 말썽안피우게 하는게 가장 중요합니다.

[추가질문. 조이헬퍼님] 몇명까지 가능해요??^^ (애가 많아서요^^;)

[추가답변. 설탕사탕님] 딱히 제안은 없어요~ 그냥 경매 진행에 방해만 안되면 됩니다. 떠들거나 뛰어다니거나...

[질문 16. 영스로이스님] 안녕하세요 . 아직 모르는게 많아 선배님들께 조언좀 얻고자 질문좀 드릴게요 ㅠㅠ  법인을 설립하려고 하는데  거주지는 서울이고 중과세비적용 때매  용인쪽에 비상주로 소호사무실을 얻고자 하는데 요즘 세무서 에서 사업자 등록을 잘안해준다고 하더라구요 ...
1. 법인등기후 사업자 등록이 안될때는 어떻게 해야되나요?
2. 법인설립후 바로 세무사 기장을 맡겨야 되나요? (바로 수익 없을것같아서요)
3. 법인기장료는 대략 얼마나 되나요?

[답변 16-1. 행복이룸:）님]
1.저는 법인 매매사업자로 사업자 등록했으며 그자리에서 바로 나왔습니다.
2.수익이 난뒤 맡겨셔도됩니다. 저도안 맡기는 중
3.10~15 부가세 별도 든다고 합니다

[답변 16-2. 김꾀님] 저는 온라인법인설립시스템에서 셀프진행했었는데요 거기서 사업자까지 진행됩니다.
대면신청했을 때 걱정하시는 부분의 사례가 잦은 것 같습니다. 찾으러만 가면 되시는거죠. 그리고 기장은 입출금이 있는 달부터 맡기시면 됩니다.
또 비용은 부동산세무를 전문으로 하는 세무사를 찾으셔야 되는데 비용은 차이가 많이 납니다 어느곳은 100만원 초반의 금액에 조정료까지 포함해서 가는 경우도 있습니다.

[답변 16-3. 아로하님] 저도 초보라 도움이 될지 몰라 답변 드려요  저의 경우 몇일전 법인설립했어요 복잡한거 싫어해서 바로 세무사님 알아보고 기장 맡기기로 하고 설립도 법무사님께 맡기려 했더니 최소 10일 이상 사업자등록까지 15일은 걸리더라구요 새로운 규제가 나오는 시점에 하루라도 빨리 하고 싶은 마음에 행크 카페에 셀프로 하는 방법이 있어 도움 받고 사업자등록까지 4일만에 하였습니다. 기장은 일단 1년 계약한건 아니고 2개월만 해보기로 하였습니다. 세무적인 부분이나 도움 받을 수 있지 않을까 싶어서요 모르는게 많은데 바로 바로 문의 답변 받고  편하더라구요.. 아깝다 생각안하기로했어요..

셀프법인 설립은 온라인 법인설립 시스템을 통하여 하였고 사업자등록은 온라인으로 하면 몇일 걸린다 하여 직접 세무서를 방문하여 당일날 발급 받고 다음날 통장개설했습니다. 행크에서 조언을 얻어 농협에서 발급 오십억 이체한도 받았습니다. 도움이 되면 좋겠네요..

[추가질문. 다니님] 멋지십니다. 법인은 저도 관심이있는데 몇가지만 문의해도 될런지요.  1.기장료는 1년에얼마정도 생각하면될까요? 매달하는거와 가격이다른가요?      
2. 수익날때 그달만 기장을 맡겨도 될까요?   
3. 법인은 꼭사무실을 내야할까요?  
4.회사몰래 법인등록하려는데 괜찮을까요?

[추가답변. 설탕사탕님] 1. 기장료는 기본적으로 10~15만원 정도 하는것 같습니다만 처리하는 업무가 늘어나면 즉 수익이 늘어나면 기장료가 커집니다.
2. 영수증만 잘모으고 계시다가 수익이 발생했을때 기장 진행하셔도 됩니다.
3. 법인은 비규제 지역에 거주하시면 집으로 주소 하셔도 됩니다. 무상임대차계약하시면 됩니다.
4. 무급으로 진행하시면 4대보험에서 티가 나지 않지만 나중에 발각되면 회사에서 괴심죄가 붙을수 있으니 처음부터 겸직금지조항이 있는지 확인하시고 문제없이 진행하시는걸 추천드리고 싶네요

[추가답변. 아로하님] 1.기장료는 천차만별이더라구요 그중 부동산세무담당이면서 처음2개월 선불부가세포함 33만원정도 입금하고 2개월해보고 맘에들면 매월 결제하면서 이용가능한 곳을 선택하였습니다. 3.사무실은 꼭 내지 않아도 됩니다. 저는 자택으로 사업장 무상임대차계약서 작성해서 제출하였습니다. 4. 직장인도 법인설립 가능한걸로 알고있습니다. 예외적인 경우가 있다고 하니 다니고 계신 회사측에 슬쩍 알아보심이 더 확실하지 않을까 싶습니다.

[추가답변. 드림팩토리님] 직장인인데 겸직금지조항있는경우 임원으로 등기하시면 안되구요. 주주로 하시면 아무문제 없습니다.

[추가질문. 다니님] 겸직금지시 임원이아닌 주주로 하면된다 하셨는데 그럼 사장님은 누구? 혼자하는데 가능한건가요?

[추가답변. 설탕사탕님] 바지사장.....겸직가능한 대표하나 세우면 됩니다. 그리고 주주로 참여하시구요

[추가질문. 다니님] 그런데 지금거주가 서울인데 서울집을 사무실로도가능한가요?

[추가답변. 아로하님] 가능하지만 서울이나 수도권은 피하시는게 좋겠죠 과밀억제권역 피해서 하세요. 참 그당시 알아볼때 소호사무실중 부동산 비상주 전문으로 하는곳도 있었어요 실사도 100프로 해주고 가격도 괜찮았던곳요...한달에 한번 우편물 무료로 배송도 해주는곳도 있으니 잘 알아보셔서 좋은 조건에 법인설립하시길 바랄게요..

[추가답변. 김꾀님] 한가지 더 첨언을 드리자면 반드시 법인관련 [국토교통부정책보도자료]를 한번 읽어보셨으면 좋겠습니다. 명.확.한 사업종목과 사업업태를 표기하셔서 꼭 업태 및 종목과 일치하는 대출을 이용하셨으면 좋겠습니다.
보도자료의 꼭지는 "지켜보고 있다"입니다.

[질문 17. 자립부자님] 팔콘샘이 누구세요? 팔콘쌤 쓰신 책좀 알려주세용~~

[답변 17-1. 2020부자시작님]

저같은 초보자들도 이해할수 있는 책이예요ㅎㅎ 팔콘쌤 최고예요~~!! 

[답변 17-2. 마이드림sms님] 낙집반 쌤입니다~~^^ 어제 첫 수업 들었는데 매력에 퐁당 했네요~

[답변 17-3. 파이팅팔콘님] 저의 수업은.... 조급해 하지 마시고..쿵쿵나리님 수업 들으시고.... 입찰 하시다가.......현실적인 벽에 부딛혔을 때 그때 들으시면 됩니다!
수업 안듣고도 척척 잘하시는 분은 안들으셔두 되구요~!! 너무 열심히 하는데 결과가 없거나...
도저히 내가 가는 길이 맞는지 의문스럽거나...일반 물건으로도 진짜 돈이 되는지 궁금하신 분들에게...
도움이 될거라 생각되요~

제가 위와 같은 말씀을 드리는 이유는......
수업료 40만원이 경매로 번 돈에 비하면 아무것도 아니긴 합니다!
하지만 처음 투자를 시작하던 시절 정말 40만원은 큰 돈이 였거든요...그 큰 돈을 들여서 공부하고 시간 할애 하는데...
수업이 진짜 몇배 이상의 값어치를 하기 위해서는~ 강사도 최선을 다해서 준비하지만...

학생 역시도 준비가 되어 있어야 합니다! 그래야지만~ 진짜 진짜 학생에게 좋은 수업이 됩니다~!!

정말 최선을 다해서 준비하지만~ 아무런 준비 없이 들으시는 분들이 더 많은 것을 느끼고 배우지 못하는것 같아 안타깝더라구요 ㅠㅠ
초급반을 마치신 분들은 자신의 수준에 맞는 물건 임장하고 입찰하고 그러시다가 벽에 부딛혔을때 수업을 청강하세요!!!

[질문 18. 강남아줌마님] 제가 이제 물건 검색하며 괜찮다 싶은 물건을 골라 수익표에 넣어보면 생각보다 현금투자금액이 크던데...아닌가요?
적어도 얼마 이상은 들고 시작해야 하나요? 남편이 반대해서 푼돈으로 시작해야 하거든요..ㅠㅠ

[답변 18-1. 아로미님] 3000ㅡ5000이라고 이야기는 많이 하시는데 전 공매로 220짜리도 받아보고 해서 자기 금전상황에 맞춰서 하시면 될 것 같아요

[답변 18-2. 조뽀롱님] 저는 이번에 낙찰받은거 처리하는데 4천정도들었고 보증금빼면 실투자금은 2천쪼금 넘더라고요. 물건은 소형아파트였구요

[답변 18-3. 행복항해님] 낙집반 들으시면 전세보증보험 세팅 부분이 있는데요, 이거 들으시면 무릎을 탁 치실거에요. 아주 가끔 세팅에 따라 오히려 1~2천 플러스가 나는 경우도 있대요^^

[답변 18-4. 더힐♡님] 정~~종자돈 적으시면 호갱노노 등 에서~전세가율 높은지역으로 찾아서 낙찰후 전세셋팅해서 하는 방법도 있어요~일명 갭투자~
대출도 이용하구요~그럼 플피 될 수도 있어요~~

[답변 18-5. 뿌니시현님] 하고 싶은 물건의 70~80가 대출 나오니까 20% 비용과, 부동산수수료, 명도비용, 법무사비용 요런거 감안하면 되지 않나요?
법무사비용등은, 낙집반 책에 나와 있어서, 저도 제돈으로 매가 어느정도 물건까지만 검색이 가능하구나 그리 생각했는데

그리 따져보니 결국은 할수있는게 빌라~~
대형평수로 낙찰확률을 늘릴까하여, 지금 집 전세주고, 갭투자 얼마에 매도할수있나 알아보고 결국 돈 주는 남편이 우리집 나가고 이사가고 하라해서 결국은 그게 가을~~^^

[추가질문. 강남아줌마님] 경매는 투기과열지구 뭐 이런 것에 상관없이 대출이 70~80% 나오나요? 서울도 그렇게 나올 수 있나요?

[추가답변. 뿌나리멤버님] 글쎄요 서울같이 규제가 심한 지역은 대출이 잘안나오니 투자금이 묶이게 되겠지요. 고수가 되기전에는 규제가 덜한 지역에서 실력을쌓아야 한다 생각입니다. 이건 제생각입니다.

[추가답변. 설탕사탕님] 아닙니다~ 서울은 요즘 대출 40% 보고 들어갑니다
투기지역도 마찬가지 입니다

[질문 19. 뚜리쓰님] 다음주 입찰하려고 준비중인데 봐도 헷갈리는 게 있어서요^^;;
금액을 수표 한 장으로 가져가는게 좋다는 건 알겠는데, 입찰가격의 10% 인가요 최저가의 10% 인가요??

[답변 19-1. 더힐♡님] 입창보증금 써있는대로 넣어야해요~~20%도 많아요

[답변 19-2. 유라신랑님] 경매는 최저입찰가의 10%입니다.

간혹 재매각의 경우 20% 또는 30%인 경우가 있으니 잘 확인해보세요 ^~^

[질문 20. 행복항해님] 경매고급반 사무장님 강의 다 듣고 복습하다 문득 드는 생각이 각론, 판례 열심히 이해했다손 치더라도
★(유료사이트에서) 물건 검색하다가 각론, 판례에 해당하는 물건인지 아닌지 요런 매칭★은 어떤 식으로 해보셨을는지요?

[답변 20. 유라신랑님] 일단 검색 카테고리 돌려서 나온 물건 하나씩 보면서 해당하는 조건을 교재와 매치시켜봤습니다.
입찰하지 않더라도 어떻게 해결할지 비슷한 판례를 찾아서 다시 읽어보면서 적용 가능 여부를 비교해봤어요

[질문 21. 뿌니시현님] 낙집반 강의중에 족장님이 대구 단독주택 사게된 스토리 이야기해주실때요........ 명도부분 질문이 있어요~

임차인 관계 밝혀내서, 명도해결하신 부분 말씀주실때, 가족관계인거 밝히시고, 대항력 없는 부분 말씀주셨는데, 가족이 아닌 경우는  근저당이전 전입,확정자라 대항력이 있어 낙찰자가 보증금인수하지만 그게 가족관계이면 낙찰자가 보증금 물어줄 의무가 없다로 명도하신걸로 이해하면 되는건가요?

저는 가족이여도 계약서가 있으면 물어줘야는지, 가족이면 해당사항이 없는지 이해부족이라 문의드려 봅니다~

족장님은 처리시 부모자식간 임대차를 형법상 어렵다한다로 접근하셨고
제가 보아하니 가족관계라 임대차계약서가 없어서, 처리가 가능하셧던것 같은데 만약 부모자식간 임대차 계약서가 있다한들위 사항처럼 부모자식간 임대를 인정하지 않는쪽으로 결론지어가면 되는지요.....

[답변 21-1. 김꾀님] 부모가 자식에게 임대는 인정 / 자식이 부모에게 임대는 "노"인정으로 알고 있습니다!

[답변 21-2. 족장님] 부모가 자식에게 임대차는 가능합니다. 자식이 부모에게 임대차는  사회통념상 힘듭니다. 그것을 입증하는것은 더더군다나 힘들기도하지요

[추가질문. 뿌니시현님] 그럼 임대계약서가 존재하지 않아 명도가 가능했던 걸로 이해하면 되나요?

[추가답변. 족장님] 입찰을 할땐 인수를 할 수 있다 라는 생각을 가지고합니다
늘  최악까지요. 하지만 위 사건은 임장을 통해서 문제가 없단걸 알았지요

[추가질문. 바람이되고싶다님] 족장님 강의 들으면서 첫 매물을 상가로 보고잇는데 갠찮을까요? 다들 아파트부터 시작하시는거같아서 궁금하네요

[추가답변. 족장님] 어떤게 괜찮지 않을까요? 선택입니다.

2020. 5. 21 초심자방 2단지 Q-A (투자금 마련, 소유자가 경매로 매각, 배당요구금액, 법인설립, 최소투자금액 등).hwp

[더힐♡(희망부자)]

곰돌이양님~2단지 정리 감사합니다~~^^
잘 볼게요~
즐건 주말 보내세요~~

[곰돌이양]

더힐님~ 감사합니다^^
행복한 주말 되세요~!!

[베르가못]

많이 배워가요, 감사합니다!