초보중개사 실무강의(공장부지1)

[dojunim]

공장부지1

내가 해본 것은 양주군시절, 지금은 양주시로 승격, 96년도인가 ,당시에 공장을 여러 개 입지시킨 경험이 있다.

공장의 입지 중에서 제일 중요한 것은 근접성이다.

물류비용이라든가 기타 그 공장에 필요한 것들과 위치와의 관계.

작은 공장 500-1000평 미만은 그 작업자들의 어디에서 출 퇴근 하는 지도 고려해야한다. 기숙사의 문제.

또한 500평이상 농지를 전용하면 당시에는 개발부담금이 부과 되었는데 이게 만만치 않았다. 지금은 이게 없어진 걸로 아는데.

어쨌든 구해달라는 사람이 있으면 구해서 팔아야한다. 중요한건 그거다.

1. 의뢰를 받을 때

무슨공장인지를 파악해야하고.

종업원수를 대략 파악.

종업원들을 출퇴근 시킬건지 ,기숙사로 할건지 유무

질건지 , 져져있는 것 용도변경하여 할건지.유무.

공해공장인지 아닌지.

본사가 어디에 있는지.

몇 평정도 필요한지.

무슨 차가 들락거려야하는지(진입로)

어느정도 가격대를 원하는지

(예산이 얼마나 있는지)

사장이 결정하는지 아니면 사모님이 결정하는지유무

시간은 얼마나 있는지 유무.

자가수도(지하수)를 팔건지 안팔건지 기타등등 관련 있는 것은 모두다.

하여간 공장의 입지는 종합예술이 아니고 완전히 작품이라고 하면 옳다.

그래서 공장을 몇 건 신축으로 부지를 매입해보면 토지에는 전문가 수준에 오를 수 있다.

2. 위 사항이 다 입력되었으면 부지를 찾아야한다.

부동산에 굴러다니는 나와 있는 부지는 대개 비싸다.

내가 직접 찾아내어 입지를 맞추면 돈이 된다.

위 1항에서 공해라든가, 도로라든가 하는 것은 공장의 설치 조건에서 아주 중요하기에 아무리 몰라도 우선, 공장 설립에 관한 무슨 무슨법(이름이 잘 기억나지 않는다 이 경우 인터넷에서 법제처로가서. 법령검색 그리고 공장 단어 처 넣고 검색 버튼 누르면 주르륵 나오는데 대충 읽어볼 것) 또 수도권 정비법인가 뭔가하는법. 그리고 그 공장이 창업이라면(신규창업) 세금혜택과 창업지원을 받을 수 있는 관련법을 어떻게 적용할까를 머리에 두고)

내 경우 중소기업창원지원법을 이용하여 1건 설립하고, 그냥 공장배치 및 설립에 관한법인가 하여간 그런 것으로 몇 건, 그리고 공장등록의 방법으로 몇 건 한 적 있다.

그래서 이법들을 다 공부하라고 하는 것이 아니고, 법률 중에서 입지조건이라든가 규모라든가 허용범위라든가 하는 뭐 그런 것들이 있는데 대강 그 정도를 알아야 새로 짓거나 말거나하지 않겠는가(사주거나 말거나를)

부연해서 설명하면, 공장설립에 관련된 법이 무슨무슨 법이 있고 무엇과 관련되어 있더라는 정도만 알고 있으면 된다.

그때 그때 찾아서 확인하면 되니까.......

또 있다

산업분류표인가, 공업분류표인가 뭔가가 있는데 거기에는 업종별 코드가 나오고 공장별 건축면적에 따른 대지허용비율이 있는데 이건 산업분류표를 찾아보고 몇 퍼센트에 해당하나를 반드시 알고 있어야한다.

왜냐하면 사장이 짓고자하는 건물면적(공장의 용도로 쓰는 건물면적,

또한 기계라인이 설치되기 위한 건물면적)을 알아야 최소 몇 평이상 대지면적을 확보하여야하고----결국 이이야기는 장부지(공장용지는 지적도상 장으로나오고 ,우리는 흔히 장부지라고 얘기한다)로 전환 시킬 수 있는 대강의농지 전용 혹은 임야전용 면적을 산출할 수 있고 예산 및 예량을 파악할 수 있기 때문이다.

이건 중요하다 잘 가르쳐주는 사람도 없고 한번 해봐야 알고 측량설계사무실 사람들이나 알고 있는 내용이다(구체적인 것은)

이런걸 미리 모르면 매일 측량설계사무실로,

혹은 관공서로 담당자에게 일일이 입지를 들이대고 물어 봐야하며,

몸만 바쁘다.

또한 공업과 담당들이 자리에 없는 경우가 많아 속상하기도 한다.

지금 제자분들 중에 두 분이 공장지라든가 공장부지쪽에서

일하셔야한다는 개업한지 얼마 안되었다는 이야기를 듣고

강의의 순서를 바꾸어 공장부지에 대한 개략을 강의하는 것이다.

공장허가는 공업과에서 하는데 허가 신청서나 그런 것을 중개사가 다하는 것이 아니고 우리가 선택하는 측량 설계사무실에 의뢰하여 작은 공장은 당시에 건당 150만원,(500평미만의 가구공장) 현재도 해보니까 한 300만원 정도면 해주고, 소장 잘 사귀어 놓으면 사례비조로 얼마도 주기도 한다.

그래서 앞서 말한 두분 제자님들은 사람좋고 실력있는 측량설계사무소를 하나씩 확보해둘 필요가 있다.

특히 소장이 공업과 담당이나 계장하고 친구라든가 뭐 그런 사이 일수록 일하기가 좋다. 대게 시청앞이나 군청앞에 있는 측량설계사무소 한 2-3군데 방문해서 주위 평판을 들어보면 금방 알수 있다

단 한번 거래하면 한곳을 꾸준하게 거래하라

사례비 몇 푼에 인간성 보일 필요는 절대 없으며, 지속적으로 1-2년 거래하다보면 안되는 일도 되는 수가 있다.

법무사도 마찬가지 한곳을 아주 잘 정하여 꾸준히 쓰는 것이 좋다.

법무사에 대하여는  별건으로 나중에 하자 하도 할 얘기가가 많아서리...

어디까지 얘기 했는지 아직 땅 찾는 법에는 가지도 못했는데 서론이 너무 긴 것 같다.

하여간 공장부지를 구함은 아마 토지분야의 대부분이 될 것 같다.

물류부지라든가 하는 것도 결국 맥을 함께하고 있으며,

전원주택이나 농사용 시설물 건축은 공장에 비하면 일도 아니기에 이것 하나면 토지 분야 80% 안다고 해도 과언이 아니다.

등기를 살펴보거나, 토지대장을 살펴보라는 이야기나 도시계확확인원을 살펴보라는 이야기는 기본중의 기본이니까 거론할 필요도 없다.

다 되어 있는 깨끗한 상태의 땅이라 가정해야 얘기가 된다.

가등기나, 소유자가 불분명한 땅이 입지가 아무리좋고 용도가 딱 맞고 가격이 좋아도 말짱 헛일이다.

실제적으로는 서울 도봉동(서울 최외각 변두리에 해당)에 있던 이불공장이 재개발로 헐려서 어디로 가야하긴 가야겠는데 사장이 아무리 뒤져봐도 가까운 곳은 비싸고 마땅한 곳을 찾지 못하던 중 내게 의뢰가 들어 왔다.

의뢰자의 모든 조건을 다 듣고

한 두 번 정도 만나서 이것저것, 기계도 보고 ,사람 수도 체크하고, 좌우지간 잡동사니까지 다 체크한후 수첩에 적었다.

그리고 땅을 찾으러 다녔다.

의뢰인의 요구사항은 위에 규모든지 뭐 그런 것은 다 체크한 상황이었고 6개월에서 1년 정도의 여유는 있었다.

그런데 싸고 가까운 곳으로 원했다

싸면 멀던가, 가까우면 비싸던가하는 것이 일반원칙인데

참으로 막막하기도 했다.

                                                                  道主  書

------------------------여기까지   제7강 끝

[이동수]

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실무경험에 기초를둔내용으로 너무유익했읍니다. 건물매매쪽에는 게시할계획이없는지요?

[짱수]

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