* 경험담 * [열끈미] 고시원 운영자와 함께 다닌 임장경험담 공유

[열끈미]

안녕하세요!  열끈미 입니다.

과거 고시원을 임장다니면서 경험했던 것을 공유해보고자 합니다.

순전히 저의 개인적 경험이니 그냥 이랬었구나 가볍게 보시면 좋을 것 같아요

멋진인생 님의 책을 보면서 고시텔을 통해 월 900~1000정도의 현금흐름을 만들었다는 부분이 있습니다.

직접운영을 하게되면, 임대료 부분이 많이 빠지기 때문에 수익률이 그만큼 더 높아지게 됩니다.

서울 기준으로 월세가 300~400백만원 되는 경우가 많았거든요.

고시원의 경우에는 실제 건물주가 직접 운영을 하는 것보다는 임대를 통해 진행하는 경우도 많은데요.

조사당시의 시세는 권리금 2.2억 내외의 물건들이 많았습니다.

고시원은 주변에 어떤 수요층이 있는지가 중요한 것 같아요

서울에서 제가 임장한 20~30여개의 고시원을 기준으로보면 3가지정도가 보이더군요

첫번째는 재수학원 이나 전문직업학교 끼고 있는곳(양재, 대치, 역삼 등)

두번째는 시장 이나 공업지 주변상권(가락시장, 을지로, 가리봉동 등)

세번쨰는 강남진입이 좋은 역세권 정도 였습니다

이외에도 많겠지만, 당시 제가 임장다니면서 수익률계산했던 곳은 위의 3가지 였습니다.

만실을 기준으로 수익을 계산해 보면, 본인이 운영한다고 가정했을 때

(총무 쓸경우 추가비 120만 내외, 단 방을 제공하게 되면 방값 30~45만을 제외함)

영업이익이 600~700만 원 정도 였습니다. 

하지만, 만실은 입지가 좋지 않으면 힘들기 때문에

보수적으로 70~80%를 채웠다는 가정하에 보시기 바랍니다.

임장시 주의깊게 봤던 것들!

임장시에는 고시원 운영을 2곳하는 지인과 동행했습니다.

실제 운영을 하고 있기 때문에 실용적인 것들을 잘 확인할 수 있었습니다.

- 주변에 있는 학교, 학원, 전문교육기관 수요를 파악한다

  제일 중요했던것은 주변에 고정적으로 수요가 있는지 여부였습니다.

  예를들어, 양재역과 강남역 사이에 있는 역삼동의 경우에는 강남이라는

  초A급 상권과 일자리가 있었기 때문에 사회초년생들이 보증금이 부족하거나

  일시적으로 머물곳이 필요한 경우가 있었습니다. 

  실제 임장을 가면 몇가지를 물어보고, 안에 있는 사람들을 살펴보면

  어떤 일을 하는지 연령층이 어떻게 되는지 짐작이 갈 수 있습니다.

  그리고, 버스정류장으로 2정거장 정도 거리에 전문 교육시설이 있었는데요.

  거기 IT기술전문학교 학생들이 많이 거주하는듯보였습니다.

  이럴때에는 해당 학교 관리자에게 접근하여 학생들에게 혜택을 약간 제공하면서

  홍보를 요청하는 경우도 있습니다. 

  주의사항

    - 고시원에 들어오는 사람들은 비용을 최소화하기 위해 되도록이면

      도보로 갈수 있을 곳을 선호하는 사례가 많은 것 같습니다.

     즉, 고시원 경쟁업소들 중에서 교통비를 절약할 수 있는 위치에 있으면

    상대적으로 유리하고, 방 보러왔을때도 호감가는 멘트로 사용할 수 있을 것같습니다.

  - 재수학원이 있는경우

    재수학원은 매년 2월정도부터 수능까지 고정적인 수요가 있습니다. 

    그래서 특별한 사유가 없으면 방을 수시로 빼고 넣고 하는 부담이 적은대신에

    11월부터~2월까지의 3개월 반정도 기간을 어떻게 채울 수 있는지 고민이 

    필요합니다. 상황에 여의치 않으면, 1+1을 제시하는 경우도 있다고 합ㄴ디ㅏ.

  - 소방시설 노후화 점검

   고시원이나 기타 집합건물은 소방관리 기준을 준수해야 합니다.

   보통은 건물주나 운영자가 직접 역할을 대신하는 경우가 많습니다.

   사람쓰면 비용이 많이 들기 때문이죠. 

  그리고 쿨러나 소방시설이 고장남 것을 인수받는 경우나 법위반이 있는 경우

  상당한 타격이 있기 때문에 인수시 반드시 고민해야하고,

  구매하려면 해당 보수나 교체 비용등을 권리금에서 반영해서 거래를 해야 합니다.

- 외창과 화장실이 있는 방 비율을 계산하자

  고시원에는 방 종류가 여러개가 있습니다.

   외창과 내창 유무, 화장실 개인용/공용 등이 대표적인데요.

   보통 외창과 화장실이 포함된 방이 가장 잘 나갑니다.

   5~10만원 가격차이가 나더라도 더 빨리나갑니다.

  간혹, 시장에 50~60대 고객을 상대하는 경우

  위와는 다르게 그냥 싼방이 인기가 있는 경우도 있습니다.

기타 운영시 고려사항들

이외에도, 자살하는 사례가 4년에 1번꼴로 발생하기도 합니다.

담배불로 인해 화재도나고요, 몰래 흡연하는 사람 잡기,

방간 벽이 시멘트인지 가벼운 나무 파티션인지 여부(소음문제)

관리비(여름 냉방비, 겨울 난방비) 등

이외에 공실을 파악하여 수익률과 권리금을 계산하는 법은

다음번에 써보도록하겠습니다.

[재태크FOX]

다음편도 기다려집니다~~^^

[머스탱]

실제 사업하는 분 입장에서 경험담을 들으니 더욱 와닿네요.. 자살하는 분도 있다는 건 무섭기도하고 직접경영한다고 했을때 머리아픈일이 참 많을 것 같네요.

[금빛항해]

멋진 경험을 공유해주셔서
정말 감사합니다~^^
20~30여개의 임장이라니...
저 자신을 반성하게 되면서...
열정에 감탄하지않을수 없네요~
다음글이 기다려집니다~^^

[황금도끼]

머하나 쉬운건 없는것 같습니다. 다음편도 기대해보겠습니다.

[드림라이프]

좋은 정보 감사합니다~~~^^^^

[부자 경매]

고시원에 대한 깔끔한 정리 감사합니다.
역시 수요가 꾸준한 곳을 선정하는게 중요하네요!

[행복매니저]

고시원에 대한 기본과 좋은 입지를 공유해 주셔서 고맙습니다. 언젠가 한번 도전해 보고 싶은 아이템인데요.. 좋은정보 공유 고맙습니다.

[노블리치]

2탄을 기대합니다

[열끈미]

예전 자료를 다시 열심히 찾고있습니다 읽어주셔서 감사합니다!

[쿠션]

무엇이든 수요 파악은 중요한것 같습니다~ 실전 임장을 통해 고민하셨던 부분들 공유해 주셔서 감사드립니다~!!^^

[한다여신]

우왕 고시원에 대해서 자세한 정보 감사합니다.!!!

[반석오너]

수요가 어떻게 되는지 파악하는게 중요하네요.^^
좋은 정보 감사드립니다.

[젠틀몬스터]

고시원네 대한 실전 팁이네요 공유해주셔서 감사합니다
다음편도 기대되네요

[이삭isaac]

실전팁 감사합니다 자살은 좀 놀랍네요

[열끈미]

그쵸 ㅠㅜ

[지혜와 실천]

수익률 좋은 고시원 찾는방법,고시원관리, 운영에 에 관하여 자세한팁 감사 합니다^^

[열끈미]

부족한글을 읽어주셔서 감사합니다!

[낙찰의향기]

요즘 고시원 관심있게 보면서 공법과 주의할 점들 보고 있는데 주의할 점 하나 추가하게 되었습니다.
좋은 고시원 찾는 법 / 주의할 점 추가 글 기대하고 있겠습니다.

[이브맨]

지인분이 고시원 2곳을 운영하시니 더욱 많은 정보를 얻으실거 같습니다. 좋은 정보 감사드립니다.

[멋진 인생]

제 이야기가 나와서 더 관심있게 읽었습니다.^^
고시원을 운영한지도 벌써 2년이 되가는데요.
일반 고시원보다 화장실과 샤워실이 방안에 있는
고시텔 개념의 물건이 운영적인 측면에서 수월했습니다.

특히 수요가 직장인 남성이 많은 곳이라서
처음부터 총무가 없는 상태에서 오토로 돌릴 수 있었네요^^;
그래서 수요가 누구인지도 굉장히 중요한 것 같아요.
좋은 글 잘 읽었습니다.^^

[열끈미]

처음부터 총무없이 오토로 돌리시다니 대단하시네요!
댓글 감사합니다 힘이 됩니다!

[오라비]

잘읽었습니다! 나중에 고시원이 관심물건으로 생긴다면 꼭 두고두고 볼 경험담이네요ㅎㅎㅎ

[경기도]

다음편도 기대할게요^^ 좋은 정보 정리해주시고 나누어 주셔서 감사해용

[미카엘J]

다들 열심히 하시는거보니 의욕이 더 생기네요^^

고시원은 별로 생각안하고 있었는데 고시원쪽도 알아보고 해야겠어요^^

좋은글 감사드려요~

[elite95]

좋은 경험 공유해 주셔서 감사드립니다.
고시원에 대해.. 이야~하고 부럽기만 했었지..실제로 이렇게 임장 다니면서 조사는 해보지 못했네요
임장 하시면서..많이 배우셨겠어요~~

[미소이]

좋은 경험 말씀해 주셔서 대단 감사합니다

[꽁알꽁알]

부척 도움 많이 되네요. 감사합니다.

[김회장1]

소중한 경험담입니다.
고시원에대한 수요파악이 글하나로 된다니 대단합니다^^

[랄랄라고고]

월 6~700? 고시원이 이정도였나요? 대단합니다

[키억]

고시원 관심만 있었지 이렇게 임장다닐생각으 못햇네요
좋은 정보 너무 감사합니다 ~! 자살이라니...2탄두 넘 기대됩니다

[월천낭자]

좋은내용 고맙습니다. 정말 발품을 어마어마하게 팔아야 경제적 자유를 얻을수 있다는걸 다시한번 느낌니다.

[카모마일]

열끈미님... 20~30개의 고시원을 임장하셨다는 부분에서 턱이 뚝 떨어졌습니다. 내가 요즘 마~이 게을렀었구나... 깨닫는 계기도 되구요! 소중한 발품의 경험을 정리해 나눠주셔서 진심 감사합니다!

[장군(박윤정)]

우와..좋은 내용이에요..감사합니다..유의사항도 감사합니다..

[easy Going]

역시 임장으로 더 탄탄한 내공을 쌓으시는군요!! 열끈미님 꼭 성공하세요

[beautifullife]

우와 20~30곳 임장다니시고, 타입별로 상세히 말씀해 주시니 정말 공부가 많이 되었어요.
열끈미님의 열정이 느껴집니다.감사합니다 ^^

[라때향기처럼]

열끈미님~~ 좋은 글 감사합니다 ~
다음편이 기대되네요~ ^^

[지후파파]

내용이 알차네요. 잘 봤습니다.
고시원 임장하면서 미리 생각할 수 있는 부분들을
알려주셔서 많은 도움이 될 것 같네요.
감사합니다.

[댄디박]

감사합니다.
도움 많이 되어요^^

[처음이]

우와 재밌게 잘 읽었습니다~