그린벨트(개발제한구역) 자연공원, 문화재보호구역, 공익용산지로 묶여

[nuna]

년도 더 전날 필자를 방문한 50대 Q사모분의 실사례다. 지인의 소개로 필자를 찾았는데, 간단한 저녁식사와 함께 자신의 곤경에 대해 상담를 해왔다. 요약한 즉 10년 전 구입한 토지가 전혀 매매가 안되 환금을 못하고 있는 관계로 재정난에 빠졌다는 것이다. 토탈 투자금액은 6억 원대라니 10년 전 그액수면 왠만한 수도권 변두리나 광역시에 작은 빌딩을 구입해 임대수입과 시세차익도 얻을 수 있는 액수다. 기실 내막을 더 알고보니 주변 업자들의 꼬임에 빠져 대전에서 가장 좋은 중고등 학교 정문앞의 요지의 코너에 위치한 빌딩을 농지와 임야로 바꾼 것인데, 그 교환한 물건이 총3필지로서 만평이 넘는 한필지는 자연녹지지만 그린벨트에 자연공원지역에, 문화재보호구역 공익용산지 등 안 걸린 제한이 없으니 도무지 팔릴 수가 없는 물건이었다.

팔린다고 해도 교활한 꾼들이 교환을 정식으로 하지 않고 해당 물건만 집어먹고 매매계약서를 공시지가로 다운 계약서를 써서 등기를 모두 넘겨가고 넘겨 준 관계로 양도세 벼락을 맞게 만들어 놓아 또한 아연하지 않을 수 없었다. 일단 대전과 공주와 아산에 위치한 지번을 인터넷으로 지도와 위성과 지적공부를 검색해보니 대전 것은 개발제한구역에 공원 문화재 공익용산지 등등에 걸렸고 길도 없는 맹지에 공주 것은 하늘 한가운데 떠있는 첩첩산중의 농림지역에 보전산지요, 그나마 아산 것은 생산관리라 매각이 가능 할 것 도 같았으니 아무튼 골치아픈 물건들임에 틀림 없는 것이 아닌가? 사실 이런 물건과는 관련되지 않는 것이 편한 것이다. 그러나 실사례를 탐구하고 글을 쓰는 것을 천직으로 알고 있는 필자의 호기심이 발동되어 답사를 하기로 했다. 그러나 답사비가 부담이 되었는지 약속을 해놓고도 출발 전날 취소를 요청해오는 것이 아닌가?

그러려니 하고 잊고 있다가 1년이란 시간이 확지나갔다. 여기서 필자가 25년간의 부동산 투자경험 상 한가지 짚고 넘어가고자 하는 것은 부동산이란 어떠한 행위나 매각이나 기타 작업을 하려면 하루라도 빨리 해야 한다는 것이다. 인생은 살아봐야 7~80이요. 하루를 늦추면 몇달이 휙 지나가고 한달을 늦추면 1년이 금방지나가게 마련이다. 그만큼 부동산이란 것이 기회적인 요소가 많기 때문이리다. 아니나 다를까 1년도 훨씬 지나 다시 전화가 왔다. 아직 해결이 안된 것이다. 항상 어려운 문제가 있으면 필자를 찾아오니 필자도 참 인생이 피곤한 스타일인가보다. 내용인 즉 현재 안팔리고 있는 물건을 군산과 청주에 지하상가 둘중 하나와 교환하자는 제의를 받았고 그쪽에서 적극적으로 계약을 하자고 보챈다는 것이다. 도무지 판단을 하기 어려워 도움을 구한다고 했다.

내용을 파악해보니 대전과 공주 물건을 장만하는데 4억 원이 들었는데, 8억 원짜리 물건과 바꾸잖단다. 이번 건도 교환이다. 군산 현장을 내려가 보니 대출이 3억 5천만 원 임대보증금이 7천만 원 도합 4억 2천만 원이 걸려있고 현지 부동산에 5억 5천만 원에 매물로 내놓았지만 팔리지 않고 있었고 목욕탕을 하고 있는 지하상가는 장사가 거의 안되고 월세도 밀린 상태였다. 요즘은 찜질방 사우나에 밀려 목욕탕이 장사가 될리 만무한 시절이다. 새로 장사를 하자면 최소 2억 원은 시설비로 추가 투자가 필요해 보였다. 

현지의 믿을 만한 공인중개사에 문의해보니 눈먼사람에게 넘긴다해도 5억이하의 헐값이라면 모를까 매각이 될수가 없고 연체되어 경매로 넘어가면 그도 보장하기 어렵단다. 그렇다. 상권이 다 죽은 지하상가였던 것이다. Q사모는 10년이 넘도록 안팔리는 임야를 그래도 상가니깐 교환했다가 어어찌해서 매각을 하게 되면 최소한 원금만이라도 건질 수 있다는 희망과 업자들의 꾐에 빠져 자칫 계약서에 도장을 찍을 찬라였다

필자가 모든 사항을 파악하고 만일 그 물건을 교환하게 되면 한달에 200만원이 넘는 이자부담과 재매각 지연 부담으로 쓰레기차 피하려다 분뇨차에 치이는 결과가 날 것임을 설명했고, 가장 최선의 방법은 아산 것을 매각해서 현금화시키고 대전 것과 공주 것을 가능한 빨리 매각하는 것이고 모든 것을 정리하고 남은 자금은 단기연쇄복리투자로 늘려서 이전 손실을 만회하는 것으로 결론지어 알려줬다. 그러자 함께 답사를 하면서도 교환하자는 업자들의 전화벨이 끝없이 울리는 것이 아닌가? 결국 자신들의 부채를 털어버리기 위해서 교환을 하자는 것이고 이에 응했다가는 Q사모는 자기 생땅 날리고 빛까지 지는 불상사에 빠지는 것이다.

근데 참 안타까운 것은 이 Q사모는 대학 강단에서 교수로 재직중인 분으로서 어찌 이리도 어리석은가 하는 것이다. 필자가 보기엔 이런 경우를 보면 부동산에는 고학력자가 필요 없다는 생각을 항상 하게 한다. 부동산 투자는 경험이 가장 중요하다. 필자가 16세부터 25년간 부동산 투자를 하면서 항상 느끼는 부면이기도 하다. 필자의 결론적인 컨설팅에 Q사모도 동의하면서 그럼 대전 것과 공주 것을 어떻게 팔수 있냐는 것이다. 사실 내가 그런 것을 해결해줄 의무가 없지 않는가? 누구 말마따나 "왜 나만 가지고 그래?" 아무튼 이사모의 문제를 해결해주고 실사례로 차기 저술에 넣기로 했다. 사모에게는 컨설팅비 실비는 자부담임을 미리 알려줬고, 해결책을 찾았다. 아산 것은 현대자동차 공장 주변토지로서 값이 문제지 임자를 찾기는 쉽다는 것과 공주 것은 농림지역이고 보전산지지만 묘자리로 임자를 만나서 매각하면 원금은 건질 수 있음을 알려줬다. 

문제는 대전 것인데, 그린벨트(개발제한구역) 자연공원, 문화재보호구역, 공익용산지로 묶여 도무지 개발이 불가능해 판매가 안되는데 어쩌냐?면서 징징대는데, 구차하게 사는 것을 죽기보다 싫어하고 평소 남에게 아쉬울 것 없이 사는 필자를 스트레스 받게 하길래 당장 구청과 단순 측량설계사무소가 아니라 대형 엔지니어링 업체로 데려갔다. 복지부동과 무사안일에 빠진 구청의 담당자는 건축은 커녕 벌채는 물론 길도 못내고 무조건 아무 것도 할 수가 없다는 말로 일관했다. 그러나 대형 엔지니어링 회사의 대표이사를 만나서 꽤 여러시간 모든 방법을 강구하니 해답이 나왔다. 해당 토지는 공원구역이 전체가 아니고 저촉이니 피하면 되고 문화재 보호구역은 문화재 지표조사를 통해서 피해가고 기타 제한은 법의 틈세를 파고 들어 농가주택을 25평까지 지을 수 있다는 낭보와 구청의 무사안일한 태도는 법리싸움으로 이길 수 있다는 결론이다.

이때 기뻐하면서 내던 Q사모의 웃음소리가 지금도 귀에 생생하다. 만평을 평당 2만원에 매입한 꼴인데, 건축이 가능하면 평당 10만원은 쉽게 받을 수 있는 사찰과 유명약수터가 있는 입지의 땅이니 그럴만도 하다. 그렇다면 무려 10억대의 토지로 일순 둔갑하게 되는 것이다. 그렇다. 여자 혼자서 찾아다니니 공무원들도 우습게 보고 어떤 곳을 가야 어떤 해결책을 얻는지 기본지식이 없었지만 당대의 최고 땅 전문가인 필자를 만나 재산날리고 빚의 구렁텅이에 빠질 운명에서 일순 부자가 될 수 있는 방향으로 턴하게 된 것이다. 이 사례에서 보듯이 검증된 전문가의 부동산 컨설팅을 받는 것은 아무리 강조해도 지나치지 않다.

Q사모의 예에서 보듯이 부동산 분야에서 정말 사기꾼들이 너무 많다는 것은 두말하면 잔소리라 할 수 있겠다. 다는 아니겠지만 지금 이순간에도 순진한 사람들을 꾀어 자신들의 배를 채우는 이런 자들은 사람도 아니고 짐승도 아니고 요괴라고 해야 맞는 말일 것이다. 이런 사례를 수없이 봤지만 또 접하게 되니 내심 부화가 치밀기까지 했다. 아무튼 사태가 확 바뀌게 되자 필자에게 컨설팅사를 차리자고 까지 한다. 필자는 두가지를 하지 않는다. 하나는 동업이고, 하나는 남이 밑으로 들어가는 것이다. 어쨋건 이렇게 문제가 해결되어 가니 기분이 아주 좋았고 최종적으로 세무사를 방문해서 공시지가로 계약서를 작성한 불상사를 해결하기로 했다.

평소 이용하던 세무사를 찾아가니 녹차와 함께 반갑게 맞아 주었다. 일단 10년 전에 교환한 물건의 시세를 확인 할 수 있다면 총 매입가 6억 원을 인정 받을 수 있다는 희소식을 확인해주었다. 토지공사에서 매입했으므로 자료를 구할 수 있을 것으로 판단됐다. 그러나 10년이 지나지 않았으므로 지금 팔면 불성실 납세 가산세를 맞을 수 있으므로 10년이 지난 다음에 6월에 매각을 하면 불성실 가산세도 내지않고 원가를 인정받아 양도소득세를 크게 줄일 수 있고 장기보유특별공제도 얻을 수 있음을 알려주니 또 한번 좋아하더라. 진작 컨설팅을 받았으면 좋았을 것을.... 더구나 대전 것 임야는 재촌지주로 30%까지 공제가 되니 세금이 아주 절약이 되는 것이 아닌가? 아무튼 이 Q사모는 부동산 투자와 관련해서 천당과 지옥을 왕래한 여러사람 중의 한사람으로러 필자와 독자들에게 기억될 것이다. 장차 그린벨트 임야가 개발되고 완전히 현금화가 되면 한번 더 글을 올릴 것이고 파티도 할 것이니 기대하시라.^^~