건축물 어떻게 지을까?(펌)

나 집을 지을려구 하는데... 요즘 얼마나 하냐? 컴사장: 가다야. 내가 집을 지을라구 하는데. 얼마나 드냐? 노가다: 몰라.. 컴사장: 왜 몰라. 네가 하는 일이 노가단데. 너 짜가 아니냐. 노가다: 사장아. 요즘 컴퓨터 얼마 하냐. 컴사장: 뭐. 조립하기 나름이지. 노가다: 집도 짓기 나름이야. 컴사장: 아.. 글쎄, 대충 얼마냐고. 동네 건축업자한테 물어보니까 잘만 얘기해 주두만... 평당 300만원이면 자기가 지어 준다는데. 노가다: 세상 참 편하게 사는구나. 네 가게에 컴퓨터 하나도 모르는 아저씨가 와서 컴퓨터 조립해 달라면 어떻게 하냐. 컴사장: 봉 잡았지. 일단 대충 견적 얘기해주고. 잘 모르는 부품은 싼거 끼워 넣고 해서 용돈 좀 벌지. 이거 남이 알면 안되는데... 노가다: 네가 꼭 그 아저씨 꼴이다. 이 놈아.. 어리숙하기는. 너 집 지을 땅은 있냐? 컴사장: 저기 공터 있지. 그거 우리 땅이거든. 한 100평 정도 돼.. 노가다: 그 땅 토지이용계획서에 무슨 지구라고 나와 있냐? 컴사장: 야! 내 땅에 내가 집 짓는다는데 무슨 계획서가 필요해. 노가다: 오늘 구청 가서 토지이용계획확인서하고 토지대장 떼와. 2,000원도 안해. 그리고 내일 나한테 다시 와. 커피값하고 서류들고. 네가 옛날에 싸게 컴퓨터 조립해 줘서 내가 갈켜 준다. 그리고 제발 공사비 따질 때 평당 얼마라구 하지 마. 그건 공사비가 다 나왔을 때 평당 얼마라구 계산하는 거야. 평당 공사비가 300만원인데, 집이 40평이니까. 공사비가 1억2000만원 든다고 생각하지 마라. 그리고 그런 말에 속지 마라. 제발.. 컴사장: 얌마.. 아파트는 공사비 평당 얼마라구 말하잖아. 노가다: 이 바보야.. 그건 총 공사비 계산이 다 끝나고. 그걸 평으로 나눠서 평당 공사비가 나온거야. 총공사비가 먼저고 평당공사비는 나중이야. 총공사비가 아버지고 평당 공사비는 아들이야 . 애비 없는 자식 봤냐. 누가 너한테 이거 평당 얼마에 공사해 준다고 하면 그냥 무시해. 그게 네 돈 아끼는 길이다. 낼 보자. 커피값 꼭 들고와. 내일은 너에게 진실을 알려주마. 컴사장: 여기 토지이용계획 확인서하고 토지대장. 떼기 쉽던데.. 아가씨도 친절하고. 노가다: 커피값은 가져 왔냐. 이리 줘봐. 보자. 지목은 대지로 되어 있고. 면적은 335m2 이니까.. 100평정도 되네.. 땅도 도로에 접해 있고....도시지역이고 용도지역에 제2종 일반 주거지역이네.. 다른 해당사항은 없고.. 땅은 괜찮네.. 뭐. 컴사장: 뭐 그리 복잡하냐.. 이거 집 짓는데 필요는 하냐.. 노가다: 잘들어. 너한테 피가 되고 살이 되니까. 첫째. 지목이 대지가 아니면 건물 못 지어.. 둘째. 땅이 도로에 2m이상 닿아 있지 않으면 집 못 짓구... 셋째. 제2종 일반 주거지역에 지을 수 있는 건물은 법으로 정해 놓았다. 네 맘대로 못 지어. 넷째. 이 지역에 짓는 건물은 건폐율 60%이하 용적률 200% 이하로만 지을 수 있다. 알겠냐. 컴사장: 더 가관이네.. 보통 사람은 집도 못 짓겠네. 노가다: 인터넷에 찾아보면 각 지방 자치법규가 있어. 그 중에 도시계획조례가 있는데. 거기에 다 나와 있어. 지방마다 다 틀리니까. 그건 알고 있어라. 그러니까 네 땅에 지을 수 있는 건물을 대충 설명하면. 제2종 일반주거지역이면 지을 수 있는 건축물은 단독주택, 공동주택, 제1종 근린생활시설 이거든.. 그리고 건폐율이 60%이하니까. 땅이 100평이면 1층 면적이 60평까지 지을 수 있고 용적율이 200%이하니까. 건물의 총면적은 200평까지 지을 수 있다. 컴사장: 그럼 건폐율은 1층 면적이고 용적율은 각 층 면적을 합한 거란 말이냐? 노가다: 말 짜르지마. 까먹잖아.. 정확한 의미는 아니지만 그 정도로만 알고 있어라. 어디까지 얘기했지? 음.. 그러니까.. 그래.. 네가 건물을 지으면 1층 60평으로 해서 3층까지 지을 수 있고, 1.2층을 상가로 하고 3층은 주택으로 해서 임대를 생각하는 것도 좋을 것 같다. 내가 이렇게 주절주절 설명을 하는 이유는 네 땅에 어떤 건물을 얼마나 지을 수 있는 지는 알고 하란 말이다. 그래야 계획을 세우지. 지피지기면 백전백승. 아싸.... 좋은 말 나왔다. 적어라.. 컴사장: 그럼 어떻게 계획을 세우는데.. 노가다: 잘 ~ . 컴사장: 또 커피값 이냐? 노가다: 내일은 밥값 들고 와라. 내 수강료는 비싸다. 이거 네가 내 말 듣고 공사하면 본전 뽑으니까. 아깝다 생각말고 투자해라. 계획을 짜자. 노가다: 일찍 왔네... 컴사장: 학구열에 지금 불타고 있단다. 빨리 해야지... 노가다: 우선 대충 공사하는 흐름을 얘기 하마. 계획 ->설계 ->건축허가 ->시공자 선정 ->착공신고 ->시공 ->건축물사용승인 ->건축물등기 이런 순서거든.. 이 과정은 네가 생각하고 있는 것을 현실화 시키는 과정이야. 물론 돈을 투자해서. 네 머리 속의 계획을 설계에서 그림과 문자로 만들고 공사를 하면서 건물이 완성 되는거야. 컴사장: 무지하게 거창하게 이야기하네.. 노가다: 임마. 이 말의 핵심은 아무리 설계를 잘하고 시공을 잘해도 네 계획이 엉망이라면 꽝인거야. 모든 것이 네 머리 속에서 나온거니까.. 설계자와 시공자는 네 생각을 구체화하는 역할뿐이야. 알겠냐? 이걸 하나의 사업이라고 생각하고 사업계획을 짜란 말이야. 이 건물을 어떻게 얼마에 지어서 얼마나 수익을 얻을 것인지. 제대로 계획을 짜고 하란 말이야. 이것까지 내가 너에게 열을 낼 이유는 없고.. 자~! . 이제 네가 원하는 집 모양이 어떤거냐. 컴사장: 1층은 상가, 2층은 주택으로 세를 주고, 3층은 내가 살려구. 건물을 크고 높게 짓는다고 좋은게 아닌 거 같아. 건물 지어 놓고 세가 안 나가면 어떻하냐. 노가다: 그럼 1층 상가는 어떤 업종에 임대를 할려구? 컴사장: 그것까지 생각해야 되냐? 노가다: 평범한 건물보다는 여기에는 무슨 장사하면 잘 되겠다라고 생각이 되도록 지어야돼. 너 같으면 조금 세를 더 주더라도 장사 잘 되는데 가냐. 아니면 장사가 조금 안되더라도 세가 싼데 가냐. 다른 상가와 경쟁을 하려면 그런 것도 생각해 놔야지. 건물만 지으면 무조건 임대가 된다고 생각 하지마. 설계를 할 때 그런 것도 고려해서 설계를 해야 돼. 어떤 업종인지에 따라 설계는 달라지거든. 2층은 어떻게 세를 놓을 거냐. 그냥 한 층을 한 세대로 세를 줄거냐? 컴사장: 60평을 집 하나로 하기에는 무리가 있지 않을까? 두 집으로 나눠야 할 것 같은데.. 3층은 그냥 한 채로 해서 넓게 쓸려구.. 내가 살거니까. 노가다: 그거 참 애매하군.. 그렇게 되면 2,3층의 구조가 달라지는데.. 어떻게 되었건. 이제 설계를 할 사람을 찾아야 겠군. 네 머리 속에 있는 것을 끄집어 내줄 사람이.....넌 지금은 어떤 상상을 해도 되니까.. 많이 많이 생각해라. 이제 지금부터 그걸 현실로 만들어 보자구. 그게 될지 안될지는 설계를 해보면 알겠지. 이제 설계에 대해 알아보자. 설계를 하자. 컴사장: 근데 꼭 건축사 사무소에 설계를 맡겨야 되냐? 노가다: 맡겨야 돼. 너의 경우는.. 법님이 가라사데. “건축허가를 받아야 하는 건축물과 100㎡이 넘는 단독주택은 건축사의 도장이 있어야 하느니라." 따라서 소규모 건축물이 아닌 경우를 제외하고는 건축사 도장을 받아오도록...” 설계는 제대로 하는 것이 좋아. 실력이 있는 설계자를 만나야 되구. 설계만 제대로 해놓으면, 시공은 따라 오는거야. 사실 시공이라는 것이 설계대로만 공사하면 되는 것이거든. 시공을 하는 사람에게 선택의 여지를 주면 안돼. 물론 시공을 하기위해 설계를 하는 것이지만.. 너의 생각은 설계자에게 전달되어 설계도면으로 나타내지고, 그 설계도면을 가지고 시공자가 건물로 만드는 거야. 설계란 것은 의사전달의 방법이야. 시공하는 사람이 이해할 수 있는 언어로 쓰여진.. 네가 설계도면 없이 공사를 한다는 것은 외국인에게 한국말로 대화하는 거랑 같다. 그리고 사실 제일 중요한 것이 돈인데.. 설계비를 들여가며 공사를 하는 것이 설계를 하지 않고 하는 것 보다 너에게 더 이익인가 하는 문제인데.. 쉽게 얘기하면 설계를 하는 것이 전체 공사비는 적게 든다. 컴사장: 너 너무 고차원적으로 얘기하는거 아니야? 네가 그렇게 얘기하면 어떻게 알아 듣냐.. 노가다: 너무 말이 복잡했나... 하지만, 왜 설계를 해야 하는 지는 알고 있어야지. “원리를 알자”어디 광고 카피 아니었나… 쉽게 예를 들어 얘기하마. 어떤 현장에서 일인데.. 공장을 짓는 것이었는데, 공장주가 설계는 했었거든, 허가만 받으려구 싸게 했던거야.. 대충. 나머지는 시공하는 사람과 상의를 하면서 한다고.. 공장을 짓다가 마음에 안 들었나봐... 그래서 구조를 조금 바꿨어. 근데, 이 바뀐 구조가 이미 공사한 것 하고 맞지를 않는거야.. 공장주는 시공한 사람 책임이라고 하고, 시공한 사람은 공장주가 바꾸라고 해서 했는데, 지금 그렇게 얘기하면 어떻게 하냐구 하고... 원래 공사기간이 8개월이었는데 공사가 끝난 것은 1년 반이 걸렸어... 시공하는 사람도 두 번이나 바뀌고... 설계변경에 문제가 생겨 허가 받기도 힘들었고.. 컴사장: 야.. 다 그런 것은 아니잖아.. 노가다: 대부분 그래.. 사람이란 머리 속에서 상상하고 있는 것이 실제로 아무 이상 없이 잘 되든? 설계를 하면 생각을 그림으로 우선 그려보니까..확인할 수 있는 거야. 수정도 쉽고. 그리고 중요한 것은 설계가 끝나고 공사가 시작이 되면 왠만하면 설계를 변경하려고 하지 마라. 돈이다. 차라리 시간이 걸리더라도 처음부터 마음에 들게 설계를 해라. 컴사장: 그럼 어디에다 설계를 맡겨야 되냐? 설계는 누구에게 맡겨야되? 노가다: 우선 건축사 사무소에 대해 얘기 좀 할게.. 건축사 사무소는 건축사 자격증을 가진 사람만 차릴 수가 있다. 건축사 사무소가 돈을 버는 방법은 건축설계와 건축감리를 해주고 그에 대한 용역비를 받는거야. 일정규모 이상은 건축사에게 설계를 맡겨야 되지. '설계하는데 재료가 뭐가 필요해,설계하는 직원 월급만 주면 되지'라고 생각하고 돈 많이 번다고 생각하지 마라. 월급 제대로 못 주는 곳도 많다. 사무소가 서로 경쟁이 심해서.. 서로 설계비를 낮춰서.. 그러다 보니 낮은 설계비에 사무소를 운영하자니. 싸게 많이 해야돼. 하나의 설계에 투자하는 시간이 별로 없어. 그래서 설계도면의 질이 많이 떨어졌지. 네가 지금 싸게 설계를 맡기면 받을 수 있는 설계도면은 관공서에 허가 신청할 때 내는 도면에 몇 개가 추가 된 것 뿐이야. 그리고 예전에 설계한 것 복사하기도 하고. 살아 남으려면 어쩔수 없어. 그래서 요즘 집들이 다 비슷비슷하지. 시공하는 사람이 설계에 대해서 불만이 많아. 시공자가 임의로 해석해야 되는 부분이 많거든. 원래는 도면대로만 시공하는 건데... 시공자가 임의로 해석을 하다 보니 문제가 많이 발생을 해. 건축주에게 금전적인 피해도 가구. 컴사장: 그럼 도대체 얼마에... 어디에다 맡겨야 돼..? 노가다: 우선 하나 알아 둬야 하는 것은. 어떤 건축사 사무소에 맡기는가가 중요한 것이 아니라, 실제 네 건물을 설계하는 사람이 누군가가 중요해. 무슨 일이든 가장 중요한 것은 사람이야. 설계를 의뢰할 때 여러 사무실을 가서 상담을 받아보고 사무실을 선택해라. 능력의 차이는 크다. 그 사람이 어떤 설계를 해 봤는지도 알아봐야 해. 경험이라는 것 무시할 수가 없지. 그리고 상담할 때 예상 공사비와 건물의 형태나 목적 그리고 어떻게 활용을 할 것 인지. 상세히 설명을 해. 시시콜콜한 것 까지 얘기를 해라. 네 아들놈이 몇 살인지도.. 만약에 너와 대화가 잘 안되면 그냥 나와라. 너와 설계자는 궁합이 맞아야 돼. 잘 된 설계라는 것은 건축주의 생각이 충분히 반영이 되어야 하는 거야. 네가 원하는 것을 설명을 하면 설계자는 우선 법적으로 이상이 없는지를 설명을 해 줄 것이고, 네가 원하는 건물의 대략 공사비도 말해 줄 거야. 이제 서로 맞추어 가는 거야. 필요한 것은 넣고 필요 없는 것은 빼고.. 그리고 계약서 작성은 잘해라. 사무소에서 너에게 제출하는 설계도면 무엇이 있는지 체크하고, 네가 지급하는 설계비의 대가는 설계도면이야. 네가 뭘 받을지는 알고 계약해라. 그리고, 건축감리에 대한 조건도.. 건축사에서 설계를 하면 감리도 같이 맡겨야 돼. 컴사장: 복잡하구만... 근데, 내가 무슨 도면을 받아야 되는지 알아야지 계약을 하지. 노가다: 그건 여기 자료실에 가서 찾아봐. 그것까지 가르쳐 줘야 되냐. 그리고 건축사 사무소 갈 때 토지이용계획확인서 하고 토지대장 가지고 가라. 그래야 얘기가 쉽게 된다. 이제 설계 끝나거든 나한테 와라. 올 때 밥값 들고 오고. 이제 견적을 받아 볼까! 노가다: 어이! 온 것 보니까. 설계 끝난 것 같네. 컴사장: 그래. 경계측량도 했고, 건축허가도 냈다. 건축사 사무소에서 도와 주던데.. 노가다: 자 그럼. 설계도면하고 공사비 계산서 줘봐. 컴사장: 무슨 내역서. 도면은 받았는데, 계산서는 없는데. 노가다: 이거 이거... 내가 얘기 안해줬냐.. 건축사 사무소 가서 공사비 계산서 달라고 해라. 아마 돈 얼마 더 달라고 할거야. 비용이 들어도 꼭 필요하니까.. 해 달라고 해라. 컴사장: 왜 필요한데? 노가다: 공사비 내역서는 네 공사비가 얼마라고 표준 품셈에 근거 해서 공사비를 산출한거야. 컴사장: 그거는 시공자들한테 견적서를 받아 보면 되잖아. 괜히 헛돈 쓰는거 아냐. 노가다: 하나만 알고 둘은 모르는 놈. 네가 시공자들한테 견적서를 받으면 견적서들이 다 똑 같은 줄 아냐? 견적 내는 사람마다 내용이 다 틀려... 기준이 있어야 될 거 아니야.. 너 건축에 대해 잘 알지도 못하면서... 네가 그 견적서들을 보고 어떤 것이 좋다고 평가 할 수 있어? 컴사장: 아니.. 내가 보면 아나... 노가다: 시공자들이 왜 견적서를 내냐? 컴사장: 공사 할라구.. 노가다: 너에게 주는 견적서는 공사를 따려구 내는 거야. 우선은 네 마음이 끌리게 견적서를 작성을 하는 거야. 너를 속여서라도 말이지. 너는 그런 내역서를 걸러 내고, 실제 공사를 싸게 잘하는 사람을 고르기 위해 견적을 받는 거야. 그렇게 하려면 제대로 견적을 낼 수 있게끔 만들어 줘야 할거 아니야. 우선 공사비 내역서에서의 공사금액은 실제 공사비보다 높아. 그것은 알아두도록. 컴사장: 알겠는데. 내가 공사비 내역서 가지고 뭘 하냐구. 네 말대로라면 공사비 알려고 하는 건 아니잖아. 노가다: 우선 공사비 내역서에는 전체 공사내용과 재료,수량을 표시해 놓고, 그것을 기준으로 공사비를 계산해 놓았거든. 네가 공사비 내역서에서 금액부분만 삭제를 하고 그것을 시공자들한테 주고 견적서를 받으면 돼. 다시 말하면, 공사비 내역서의 원래 목적은 건축주가 공사비를 알기 위해 만들었지만, 실제 사용은 시공자들에게 견적서를 받기 위해 쓴다. 내역서에는 전체 공사내용과 재료를 모두 표시해 놓았기 때문에 시공자들이 견적서를 낼 때 고의로 빼먹거나 실수로 누락시키지를 못하거든. 다시 말해서 견적을 내는 사람이 똑 같은 조건에서 견적을 내는 거야. 그렇게 해야만 네가 견적을 받아보고 어떤 것이 좋은지 쉽게 판단할 수가 있는 거야. 그리고, 너 마감재료는 뭘로 할건지 생각해 놨냐.? 컴사장: 그거 설계도면에 다 있잖아. 도면 보니까. 바닥은 데코타일, 벽은 뭐라고 다 되어 있던데. 노가다: 설계도면에 다 표시가 되어 있더라도. 그것은 품목만 표시해 놓은거야. 너 슈퍼에 가서 라면을 살 때 만드는 회사와 종류에 따라 가격과 맛이 다 틀리지. 설계도면에는 라면이라는 품명만 표시 되어 있고, 어떤 라면으로 할건지는 네가 선택해야 돼. 네가 공사할 사람에게서 견적을 받을 때 자세하게 조건을 제시하지 않으면. 그건 시공자들이 마음대로 선택을 해서 견적을 낸단 말이야. 그렇게 되면 공사비도 차이가 많이 나. 바닥에 데코타일로 한다고 했지. 데코타일의 종류만도 수십 가지고 가격도 5,000원에서 20,000원 사이로 가격차이도 많이나. 알겠냐... 네가 미리 어느 회사 어떤 데코타일로 할 것인지 미리 선택을 해놓고 견적을 받아야 돼. 그렇지 않으면 견적의 의미가 없어. 컴사장: 근데, 내가 어떤 회사 어떤 제품이 좋은지 알고 그렇게 하냐 말이지.. 안그래. 내가 건축을 해 보지도 않았는데.. 노가다: 이게 비결이야. 집을 싸게 잘 짓는 비결. 그 정도 알아보지도 않고 공사를 할 생각은 말아라. 아는 사람만 돈을 절약하는거야. 대충 집 지을 생각이면 건축사무소에 간단한 도면 싸게 받아서, 시공자들이 알아서 견적 내서 공사하면 돼. 그러면 네가 복잡한 것도 없어. 시공자들의 주머니에 들어가는 돈만 많이 주면 돼. 이제 네가 선택해라. 돈은 좀 들더라도 네가 편하게 공사하려면 그렇게 하고. 이게 사실 공사가 제대로 될지는 모른다. 돈 쓸 때 쓰고 네가 조금 귀찮고 번거러워도 네 마음에 들고 돈들인 만큼 건물이 나오게 하고 싶으면 그렇게 하고.. 견적을 받기전에 하나. 컴사장: 나 왔다. 네 말대로 공사비 내역서도 뽑았고, 재료를 뭐로 할건지 다 정했다. 인터넷 돌아 다니면서 알아보고 아는 사람 공사하는데도 돌아 다녀보고 했다. 노가다: 잘했다. 지금 좀 귀찮고 시간이 많이 걸려도 제대로 지어야지. 나중에 후회하지 않고.. 컴사장: 근데 견적을 어디서 받냐... 나는 아는 사람도 별로 없는데.. 노가다: 니가 견적을 받기 전에 주의할 것이 하나 있다. 아는 사람을 통해서 견적을 받거나 소개를 받는 것은 조심해라. 왜냐면, 건축이라는게 오해나 분쟁이 많이 생기거든. 니가 친구에게 일을 맡기면 공사가 잘 끝났을 때는 문제가 없지만,잘 안 됐을 때는 친구사이 쫑이다. 그리고 견적을 비교할 때 객관적인 판단이 힘들다. 고로 나한테 공사 부탁할 생각은 아예 말아라. 친구 잃고 싶지 않다. 컴사장: 근데.. 모르는 사람한테 맡기면 불안해서.. 아는 사람이 낫지 낳을까? 노가다: 옛 어른 말씀이. “아는 놈이 더 무섭다.” 이거 잘~ 새겨 들어라. 컴사장: 근데, 견적은 건설회사에 부탁을 해야 하냐? 노가다: 아~! 그 얘기를 안해줬군. 법님이 가라사대. “주거용 200평이상 비주거용150평 이상은 건설업체가 공사를 해야 하느리라..” 여기서 건설업체는 일반건설업체를 말한다. 컴사장: 건설사는 다 똑 같은 것 아니냐? 노가다: 아니. 건설업체는 두 가지로 나뉘어 진다. 일반 건설업체와 전문 건설업체 일반건설업체는 건축물에 대해 총체적인 책임을 지고 공사를 관리하는 것이 일이고, 전문건설업체는 그 공종에 대한 전문 기술을 가지고 실제 공사를 하는 회사야. 네가 견적을 받게 되면 일반건설업체에서 견적을 받는 거야. 컴사장: 꼭 일반건설업체에다 공사를 맡겨야 되냐? 노가다: 꼭 그런 것은 아니야. 네가 직접 전문건설업체에 공종별로 나누어 직접 일을 맡겨도 돼. 단, 일정한 경력을 가지고 있는 현장관리자를 배치해야 된다. 컴사장: 그럼 200평, 150평 보다 작으면.. 노가다: 그 경우는 네가 직접 공사를 할 수 있지. 이 말은 건설회사를 지정할 필요가 없다는 말이다. 이 경우는 견적을 받을 수 있는 범위가 넓어 지지. 일반 건설업체나 전문건설업체 그리고 건축업자나 동네 목수도 가능해. 네가 공사를 하는 거니까. 작은 상가나 소규모 빌라나 연립을 건축업자가 공사하는 이유야. 컴사장: 그럼.. 일반건설업체에 일을 맡기는게 좋은 것 아니야? 노가다: NO~~~~. 일반건설업체에 맡기면 비싸져.. 그건 당연한거야.. 이거 이러면 자꾸 얘기가 길어지는데. 컴사장: 네가 저 번에 그랬잖아. 원리를 알아야 한다구. 노가다: 그럼 좀 길어지더라도 참아라. 건설공사도 물건 사는 거랑 비슷해. 다만 건설은 주문제작이라는 것 외에.. 생산자 -> 도매상 -> 소매상 -> 소비자 이게 물건 살 때의 유통과정이야. 너는 물건을 어떻게 하면 싸게 산다고 생각이 되냐? 컴사장: 생산자한테서 바로 사는 게 제일 싸겠지. 노가다: 그렇지~. 여기서 도매, 소매상은 소비자에게 제품이 쉽게 가도록 하는 거야. 건설의 유통과정 또는 돈의 흐름은 건축주 -> 일반건설업체 -> 전문건설업체 -> 현장기능공 여기서 현장기능공이 누구냐 하면.. 너 오야지라고 들어봤지. 일본말로 아버지,아저씨의 의미인데. 십장, 반장으로 이해 하면 된다. 이 오야지는 3~8명 정도의 기능직 인력으로 팀을 구성을 하고 그 팀을 이끌어 나간다. 이 오야지는 건설 직종수 만큼 있다. 형틀 오야지, 미장 오야지, 철골 오야지, 등등.. 한 명의 기능공으로는 일을 따기가 힘들기 때문에 여러 명이 한 팀을 이뤄서 일을 하는거야. 어떻게 하는 것이 공사비가 쌀 것 같냐? 컴사장: 현장기능공에게 공사를 맡기는 게 제일 싸겠군. 근데 좀 이상해.. 노가다: 이상할 것 없어. 여기에서 일반건설업체와 전문건설업체의 역할은 공사의 관리와 품질이야. 실제 사용되는 재료비와 노무비에 관리에 필요한 경비가 포함된 것이 총 공사비야. 공사와 품질 관리는 재료와 인력을 어떻게 사용할 것 인지에 대한 소프트웨어적인 요소야. 재료와 인력은 공사에 필요한 하드웨어적인 요소이구. 그리고 세금문제도 건설회사에 공사를 맡기면 공사비가 올라가는 이유야. 컴사장: 근데 내가 현장기능공에게 공사를 맡길 수 있냐? 노가다: 당연히 안되지. 네가 현장관리를 할 수가 없잖아. 현장관리는 아주 중요해. 건물이 제대로 지어지는 가는 현장관리가 50% 현장기능공이 50% 야. 그래서 사람들이 건설회사에 공사를 맡기지. 그리고 소규모 공사에서는 건축업자에게 맡기는 거고. 건축에 대해 전문지식이 없으면 힘들어. 속기도 쉽고. 컴사장: 건축업자에게 일을 잘못 맡기면 안된다던데.. 노가다: 맞는 말이야. 건물 엉망되고 돈은 돈 대로 들어가기가 쉽지. 대부분의 건축업자가 나는 안 그렇다고 해도 조건이 그렇게 만들지. 사람은 돈에 약하거든.. 노가다: 어떤 일이나 그렇지만. 유통구조와 이윤구조를 파악하는 것이 핵심이야... 네가 공사를 싸게 잘 끝내려면 건설의 유통구조와 이윤구조를 알아야 돼. 이 사람이 어떤 유통구조로 일을 하고 이윤은 어떻게 내는가를 알면 답은 쉽게 나와. 이제 견적을 받아 볼까.. 견적을 받기전에 둘. 노가다: 참! 주의사항. 너 건설브로커라고 들어봤냐? 컴사장: 가끔 뉴스에 나오던데. 뭐 대충 들으니 나쁜 놈이두만. 노가다: 건설브로커는 누구나 될 수가 있다. 내가 만약 너에게 내가 1억에 공사를 해주겠다고 하고는 건설회사나 건축업자에게 9,000만원에 그냥 넘겨버리고 1,000만원을 쓰~윽하게 되면 나도 건설브로커다. 속된말로 ‘손도 안 대고 코 푸는 격’이지. 단지 내가 공사를 가지고 있다는 이유하나로.. 넌 이런 사람을 조심해야 해. 중간에 이런 사람만 끼지 않으면 9000만원에 공사할 수 있는데.. 이런 사람은 중간에 껴서 건축주와 시공자의 피를 빨아먹는 거야. 대부분 건축주와 친분이 있는 사람이 대부분이지. 컴사장: 그럼 너도 요주의 인물이군. 노가다: 조심해라. 까불면 먹어버린다. 컴사장: 이제 견적을 받아봐야 하잖아. 노가다: 그래야지. 그 전에 한가지만 얘기하자. 1.건축주 -> 일반건설사 -> 전문건설사 -> 현장기능공 2.건축주 -> 현장관리자 -> 전문건설사 -> 현장기능공 3.건축주 -> 전문건설사 -> 현장기능공 4.건축주 -> 건축업자 -> 현장기능공 5.건축주 -> 현장관리자 -> 현장기능공 이 정도가 공사를 맡길 수 있는 경우의 수야. 만약 주거용200평,비주거용150평 이상의 건물을 짖는다면 법적으로 1번 또는 2번을 해야 돼. 그 외에 200평,150평 이하라면 1번,2번,3번,4번,5번 모두가 가능해. 다 장단점이 있다. 컴사장: 근데, 현장관리자가 뭐냐? 노가다: 일반건설사, 전문건설사, 건축업자, 현장관리자 모두가 공사를 관리를 하지. 일반건설사와 전문건설사는 건설업면허를 가지고 있는 회사이고 건축업자는 건설업면허를 가지고 있지 않은 개인이야. 이 들은 건축주와 계약된 공사금액 내에서 공사를 하고 나머지를 이윤으로 가지고 가지. 그러나 현장관리자는 이윤을 가지고 가는 것이 아니라 건축주에게 고용이 되서 월급제나 성과급으로 일을 해. 쉽게 얘기하면 직원이 라고 할까. 만약 현장경력이 풍부한 현장관리자를 찾는다면 일이 아주 쉽게 풀릴 수 있지. 사실 소규모 건축물에서는 회사 단위의 관리업무가 필요가 없거든. 중간 규모 빌딩정도의 공사라도 회사에서 투입되는 관리인력은 몇 명이 되지 않는다. 네가 능력이 있는 현장관리자에게 일을 맡긴다면, 공사비도 아낄 수 있고,공사의 품질도 좋지. 다만 그런 사람을 찾기가 힘들지. 이 경우는 실제로 네가 직접 공사를 하는거야. 단지 전문적인 지식을 가지고 있는 직원을 계약제로 채용을 해서 관리업무를 맡긴 것이야. 어디나 마찬가지겠지만, 좋은 사람 찾기가 힘들다. 견적을 받기전에 셋. 컴사장: 공사비는 어떻게 줘야 하냐? 노가다: 우선 일반적으로 두 가지로 나눌 수가 있다. 첫째, 공사가 끝나면 주는 것과 둘째, 공사를 시작하기 전에 주는 것. 공사가 끝났을 때 공사비를 주는 것은 건축주의 입장이고, 공사를 시작하기 전에 주는 것은 공사를 하는 사람의 입장이다. 쉽게 얘기하면, 첫 번째, 공사가 끝났을 때 공사비를 주는 것은 물건을 사는 것과 비슷하다. 공사를 하는 사람은 건물을 자기 돈을 들여 지어 놓고 건축주가 그것에 대한 대가를 지불하는 것이다 이 방법은 건축주에게 유리한 방법이지. 물건을 확인을 하고 돈을 주는 것이니까.. 두 번째, 공사 시작하기 전에 미리 공사비를 지급하는 방법은. 공사를 하는 사람은 자기 돈을 들여서 공사를 하는 것이 아니기 때문에 자금의 부담이 없다. 건축주에게는 다소 불리한 방법이다. 물건을 확인하지도 않고 돈을 준 것이기 때문이지. 그래서 서로의 입장을 어느 정도 생각을 해서 그 절충안이 공사를 여러 단계로 나누어서 공사비를 지급 하는 거야. 한 공정 한 공정이 끝날 때마다 계약서에 따라 그에 따른 대가를 지급하는 방법이야. 건축주 입장에는 공정이 끝난 것을 보고 돈을 주기 때문에 공사에 대한 확인의 기회가 있고, 공사를 하는 사람의 입장에서는 초기 투입자금만 필요하기 때문에 공사를 하는데 필요한 돈이 적어지지 컴사장: 그런데 공사비를 어떻게 주는가가 공사비와 관계가 있냐? 노가다: 아주 큰 차이가 있지. 네가 컴퓨터를 팔 때 네가 미리 조립을 해 놓은 컴퓨터를 파는 것과. 사는 사람이 부품을 다 가지고 와서 조립해 달라고 할 때. 너는 돈을 어떻게 받냐? 컴사장: 미리 조립해 놓은 컴퓨터를 팔 때는 부품에 이윤을 붙이고 그리고 컴퓨터 조립비를 받겠지. 그리고 부품을 사와서 조립해 달라면 뭐 조립비만 받아야지. 노가다: 공사비도 비슷해. 틀리다고 우기면 어쩔 수 없지만.. 두 번째의 경우에는 공사하는 사람은 공사를 하기 위해 돈이 필요 없다. 먼저 건축주에게서 돈을 받아 공사를 하기 때문이지. 그만큼 위험부담이 없다는 거야. 공사를 하는 사람의 입장에서는.. 첫번째의 경우는 공사를 하는 사람이 돈을 들고 공사를 하는 거야. 위험부담금이 있지. 공사를 하고자 하는 사람은 돈이 없으면 은행에서 대출이라도 받아야지 공사를 하는 거야. 그래서 이런 공사비 지급조건은 견적서를 받을 때 먼저 알려 줘야 돼. 그래야지 견적을 내는 사람이 이 조건에 맞게 견적을 내지. 네가 현장관리자를 고용해서 공사를 직접 하는 것이 아니라면, 네가 공사비를 먼저 줄 필요는 없다. 그러나 사실 네가 공사비를 먼저 준다고 해도 공사를 하는 사람은 건축주가 자신의 편의를 봐줬다고 생각하지 그것으로 공사비를 깎아 주지는 않는다. 알겠니.. 이제 진짜 견적을 받아보자. 컴사장: 근데 언제 견적 받아 보냐.. 네 얘기만 듣다가는 몇 년이 지나도 공사 못하겠다. 노가다: 자! 다시 확인을 한번 해보고 견적을 받아 보자구.. 설계를 하고 건축허가를 받고 재료는 어떤 것으로 할지도 정했고, 이제 설계사무소에서 받은 공사비 내역서를 가지고 견적을 받으면 돼. 공사비 내역서를 가지고 견적을 받아야 하는 이유는 내가 저 번에 설명을 했지. 공사비 내역서에서 재료는 자세하게는 나와 있지 않아. 가령 라면이면 라면이지 신라면, 삼양라면 이렇게 표시하지는 않거든. 그건 네가 정하는 거야. 견적서의 비고란에 자세하게 써 줘야 돼. 내역서에 금액란은 다 공란으로 만들어 놓고, 자~! 이제 준비가 다 되었다. 컴사장: 근데 어디서 견적을 받아 보냐구. 노가다: 가능한 많은 사람들에게 견적을 받아 보는 것이 좋아. 우선 네가 견적 낼 조건들을 다 정해 놓았기 때문에 우선은 견적서의 공사금액만 가지고도 충분히 비교가 돼. 그러니까 견적서를 많이 받아본다고 복잡하다고 생각하지 마라. 10개의 견적서 중에 제대로 된 견적서 하나 찾기가 힘들다. 우선 많이 떠벌리고 다녀라. 여기 저기. 알겠니.. 견적을 내고 싶은 사람에게는 다 내게 해라. 옛날에는 집 짓는다고 하면 몰래 몰래 했는데.. 요즘은 그렇지가 않다. 인터넷 견적 싸이트에도 올릴 수 있으면 올려라. 단 개인 정보누출은 가능한 막고.. 컴사장: 그런데 어떤 견적이 좋은 견적인지 알 수가 있냐? 노가다: 그렇지. 어떤 견적이 좋은 견적인지 모르겠지. 이렇게 같은 조건을 걸고 견적을 받았는데도 모르겠는데, 그렇지 않으면 네가 얼마나 헷갈리겠냐? 우선 설계사무소에서 받은 공사비 내역서보다 공사금액이 비싼 것은 빼라. 그리고 견적을 받을 때 하나 더 받아야 하는 것이 있다. 공사일정표. 공사를 이런 순서로 한다고 보여주는 계획표이다. 그럼 공사가 언제 시작해서 언제 끝나는지 보여주기 때문에 네가 이해하기 편하다. 너는 우선 견적서를 추려 놓고 비교를 해봐라. 그리고 견적서에 공사이윤 부분은 무시를 해라. 어떤 견적서는 아예 이윤부분을 써 놓지 않은 경우도 있는데. 사실 이윤이라는게 공사를 견적보다 싸게 하면 다 이윤이 거든. 그래서 이윤 항목은 실제의 이윤이 아니야. 너무 싼 견적서를 택하지는 마라. 왜냐면 우선 공사만 따 놓자는 생각으로 견적을 내는 경우도 있거든. 시간이 걸리더라도 공종 공사금액을 하나씩 비교해 가면서 보는 것이 좋아. 그리고 5개 정도로 견적서를 추리고 면담을 해봐라. 가능하면 견적을 낸 회사를 찾아가서 만나는 것이 좋아. 그 회사가 어떤 공사를 했고, 어떤 사람이 네 현장소장으로 오는지도 확인을 해야 된다. 계약서를 써야지. 컴사장: 계약은 어떻게 해야 되냐? 노가다: 잘~ 컴사장: 죽고잡냐... 어떻게 잘..? 노가다: 보통 사람들이 계약서의 내용도 제대로 보지도 않고 계약하는 경우가 대부분이야. 그래서 문제가 발생하면 서로의 잘못이라고 싸우지. 처음에 계약을 할 때 제대로만 해놓으면 싸울 필요도 없고 싸울 일도 생기지 않아. 계약서 외에 첨부가 되는 문서는 도급계약 일반조건, 설계서, 산출내역서다 도급계약 일반조건은 계약의 조건을 설명한 거야. 그리고 설계서는 설계도,시방서 등 설계사무실에서 받은 설계서야. 산출내역서는 건설회사에서 너에게 제출한 견적서야. 잠깐 시방서에 대해서 설명을 하면, 시방서는 자재와 시공방법을 설명한 문서다. 이런 공사를 할 때는 이런 자재를 쓰고 이런 방법으로 공사를 하고 성능은 어느 정도 되어야 한다고 규정을 해 놓았다. 우리나라에는 건축공사 표준 시방서가 있는데 대부분 그것을 기준으로 한다. 계약서를 제대로 읽어보면 알겠지만, 시방서대로 공사를 하지 않으면 제대로 공사를 하라고 요구를 해야 한다. 계약서는 건축주에게는 건설회사를 상대할 때 가장 큰 무기가 되는 거야. 또 마찬가지로 건설사가 제대로 공사를 했다면 건축주를 상대할 때 가장 큰 무기가 되는 거야. 계약서에 대한 내용은 다음에 자세히 설명을 할 기회가 있을 테니.. 오늘은 여기까지.. 컴사장: 갈켜 줄려면 다 갈켜주지. 쪼잔하게.. 노가다: 나도 입이 아파서 그런다. 임마. 밥이라도 사주고 그런 얘기해라. 계약서는 제대로 일을 한 사람이나 제대로 돈을 준 사람에게는 약이 되지만, 제대로 일을 하지 않은 사람이나 제대로 돈을 주지 않는 건축주에게는 독이 된다. 알겠냐. 그리고 참고로 입으로 한 말은 효력이 없다. 반드시 문서로 남겨 놓도록.. 컴사장: 자 ~ 알 알겠습니다. 노가다: 제발 제대로 계약서를 쓰도록.. 제발.. 서로가 공사를 하기 전에 문서로 약속을 해 놓으면, 지킬 것만 서로 지키면 되잖아. 왜 그렇게 계약서를 쓰지를 않는지. 그러니까 공사를 하면 서로가 이빨을 드러내 놓고 싸우지. 지킬 것은 지키고 삽시다. 에~ 너말이야.. 너 컴사장: 잘 알아 모시겠습니다. 공사를 시작하며... 노가다: 공사 시작했냐. 컴사장: 응!. 노가다: 잘 되가는 모양이다. 나 부르지 않은 것을 보니. 컴사장: 그럭 저럭. 얼마 전에 재료를 내가 지정한 것말고 다른 것을 가져 와서 공사를 했는데. 그 사람들 말로는 자기들이 가져 온 것이 더 좋다고 우기는데.. 내가 다른데 알아보니 더 나쁜 자재더라구. 그래서 난리 한번 부렸지. 공사비 못 준다고 하니까. 지정한 재료로 다시 공사를 하더라구. 노가다: 회사에서 관리인력이 몇 명이나 왔냐? 컴사장: 한 명. 노가다: 작은 공사에 관리인력을 많이 배치 할 필요는 없지. 말하는 것 보니까 배가 아픈 모양이구나. 컴사장: 이럴 줄 알았으면 내가 현장관리자 하나 두고 내가 직접 공사 하는건데. 노가다: 안돼. 니네 공사는 일반건설사가 공사를 해야 돼. 나중에 규모가 작을 때는 그렇게 해라. 그리고 니네 현장소장 잘해줘라. 네 현장 끝날 때까지 신경 써주는 사람은 그 사람뿐이다. 예전에 내가 건설회사에 면접 보러 갔을 때 그 회사 사장이 나한테 이렇게 묻더군. 훌륭한 기술자는 어떤 사람이냐고. 그래서 나는 원론적인 얘기만 했는데. 그 사장 말이 가관이더군. 훌륭한 기술자는 일을 잘하는 사람이 아니라, 돈을 많이 남기는 사람이 훌륭한 기술자다 라고 하더군. 대부분의 현장소장은 원리 원칙대로, 도면대로, 그리고 시방서 대로 공사를 하고 싶어한다. 그리고 그것이 편해. 일도 쉽고.. 현실이 그것을 받쳐 주지를 못하는 거야. 건물을 잘 짓는 사람이 대우를 받는 것이 아니라 회사에 얼마나 이윤을 가져 다 주는 지가 훌륭한 기술자의 판단기준이니... 기술자들이 대부분 학교 졸업하고 첫 현장에서 그런 딜레마에 많이 빠진다. 이런 곳에서 일을 해야 하나 말아야 하나.. 컴사장: 그런 속사정도 있구만.. 노가다: 남을 이해하며 살아가는 것이 세상을 좀더 넓게 보는 거야. 컴사장: 어째든 너 덕분에 속아서 공사 하지는 않는다. 공사 끝나고 술 한잔 하자. 내가 길게 한 번 쏘마. 노가다: 좋~지.