재개발을 생각하며~~~1

[해피뷰]

네이버 부동산에 생각해볼만한 글이 있어 퍼왔습니다....물론 지금 시점하고는 이미 지나간 과거라고 볼수도 있지만 앞으로를 생각해서 곰곰이 생각해볼수 있다고 판단됩니다...

http://land.naver.com/news/expertColumnView.nhn?artcl_seq=5309 (글릭하면 열립니다.)

 

한상분 부동산 투자 고수                                                              

저자 칼럼 더보기   

서울시가 재개발 과정에서 재개발 조합에 국·공유지를 감정 시가로 매수케 하고 기반시설 설치를 과도하게 요구하는 등 조합원들에게 무리한 부담을 강요하고 있다는 지적이 나오고 있다.

재개발 사업은 지난 30여년간 낙후지역을 현대식 집단 주택지로 개발하는 사업으로 각광받았으나 최근 언론 보도를 통해 건설사와 시행사 배만 불리는 복마전 사업으로 알려지면서 부정적인 면을 함께 노출시키고 있다. 그런데 이같은 재개발 사업에 지자체도 수익 챙기기에 나서고 있다는 볼멘 소리가 터져 나오고 있는 것이다.

흔히 재개발,재건축 사업으로 알려진 도시 및 주거환경 정비 사업은 직주근접, 출퇴근 시간 단축으로 인한 개인 및 사회적 비용 절감 등의 이유로 선진 각국에서 도입하고 있다.

이를 반영하듯 최근 조사에서도 응답자들은 주택 구입시 도심 역세권을 선호한다는 대답을 많이 했다.

서울시가 재개발 조합에 요구하는 대표적 사례가 국·공유지에 대한 시가 매수 부문이다.

재개발 사업지내 국공유지는 얼기설기 얽힌 골목길 등 도로가 대부분이다. 도로는 일반 대지에 비해 가격이 30~40%선에 불과하다.

재개발 붐이 있기 전인 7,8년 전만 해도 서울시는 재개발 조합 측에 이들 도로를 공시지가로 매도했으며 경우에 따라서는 도로의 상당 부분을 무상으로 제공하기도 했다. 재개발 지역 대부분이 서민 주거지인 데다 도시 미관 차원에서도 정비가 시급한 곳이었기 때문이다.

그러나 2003년 도시 및 주거 환경 정비법이 제정된 뒤 최근 수년간 개발붐이 일게 되자 서울시는 대부분 국공유지인 이들 도로를 일반 대지로 간주하고 이를 감정 시가로 조합에 매수하도록 강권하고 있다. 또한 국공유지를 조합 측에 무상으로 제공한다 해도 무상제공분과 비슷하거나 그 보다 많은 땅을 도로, 공원, 녹지 등 기반시설 용지로 내놓게 하고 공사비마저 조합에게 전가시키고 있는 것이다.

이 같은 사업이 가능하게 된 근거는 2003년 제정된 도시 및 주거환경 정비법(도정법)  때문이다. 도정법은 그동안 산만하게 이뤄진 재개발 사례를 모아 현실에 맞도록 정리한 법으로 속도감 있는 대단위 개발 추진에는 도움 되지만 그 이면에 부동산 가격의 지속적 상승을 깔고 있어 지금 같은 침체기에는 부작용도 만만치 않다.

조만간 도심 재개발 사업이 활성화 될 부산 대전 등 지방 대도시도 이 법의 순기능과 역기능에 대해 한번쯤 곱씹어 볼 만하다.

다음은 전농 7구역 조합이 제공한 전농 7구역 사업내역서이다.
 

동대문구 전농 7구역(편의상 평수로 계산)

위에서 알 수 있듯 서울시는 조합과 개별 조합원에게 국·공유지를 팔아 202억원의 수입을 올렸다. 또 조합에 무상으로 준 만큼에다 270평을 덧붙여 토지를 돌려 받은 셈이다. 서울시로서는 재개발 사업지 한 곳에서만 현금 200억원에 달하는 재정수입을 올리고 시가 30억에 달하는 땅을 받았을 뿐 아니라, 도로 공원 녹지 조성에 들어가는 막대한 공사비용도 절감케 됐다. 한마디로 남는 장사를 한 셈이다. 조합원으로서는 사업 비용이 막대하게 늘은 셈이다. 이는 분양가 상승으로 귀결되게 마련이다.

서울시가 뉴타운 사업으로 손 안대고 코 풀고 있다는 일부 사회단체의 비난을 받고 있는 이유가 여기에 있다.

전농7구역은 현재 대여섯 사업지로 나눠 추진되고 있는 전농뉴타운중 한 구역으로 전체 면적의 20%에 불과하다. 서울 대다수 도심 재개발 사업지에서 국공유지가 차지하는 비율은 20~30%대이다. 비교적 도로 사정이 좋았던 서대문구 북아현 뉴타운이나 가재울 뉴타운은 20%대 중반으로 알려져 있다.

-국공유지 처리 근거와 연원-

6.25가 끝나고 사회가 어느 정도 안정되자 정부는 1962년 국공유지 관리 및 처리에 관한 법을 마련했다. 이 법에 따라 무상 양도나 불하에 대한 기준이 마련됐다. 이와 관련한 세부 법률도 시대에 따라 변해 왔다. 그 결과 지자체는 해당 법률에 맞춰 어느 정도 융통성을 발휘해 처리할 수 있었고 실제로 운용의 폭도 넓었다.

서울시내 도심 달동네 정비가 시급했던 1989년에는 국공유지 무상양여를 전향적으로 처리하도록 국회가 법률을 처리한 적도 있었다. 실제로 성동구 옥수동, 마포구 도화동 달동네 개발 당시 주민들은 이 같은 혜택을 상당히 보았다.

대단위 광역 개발 사업이 궤도에 오르기 전인 2000년대 초만 해도 지자체는 대부분의 국공유지가 도로인 점을 감안, 대지의 30% 가격으로 매각했고 이마저도 공시지가로 매각했다.

-양측의 이유있는 주장-

재개발 지역 주민들은 서울시가 개발바람에 편승해 막대한 이익을 올리고 있다고 분노하고 있다. 서울시의 과도한 부담 요구가 분양가 상승을 유발할 뿐 아니라 서민 주거 환경 개선 유도라는 도정법 도입 취지에도 맞지 않는다고 말하고 있다.

이들은 또한 재개발지 도로라는게 해당 지역 주민을 위한 좁은 골목길이 대부분으로 주민을 위한 인프라 제공은 지자체 본연의 의무가 아니냐는 주장을 펴고 있다. 도로가 아파트에 편입돼 개발된다 해도 해당 아파트 주민뿐 아니라 인근 주민들도 아파트 단지내 도로를 이용하는 데 어려움이 없기 때문에 무상 양도 지분을 늘려야 한다고 주장하고 있다. 서울시 재정이 어려운 점을 감안, 무상은 아니더라도 과거처럼 최소한으로 낮춰 주어야 한다고 주민들은 반발하고 있다.

지자체는 입장을 달리하고 있다. 골목길이라 하더라도 이는 해당 주민의 것이 아니라 서울 시민의 것이며 지자체의 재산이라고 맞서고 있다. 또한 현재는 도로라고 하더라도 어차피 아파트가 들어서면 대지로 변하기 때문에 대지 값을 적용해 감정시가로 받아야 한다는 입장이다.

전농동 중개업소의 김실장은 “전농 7구역 조합 집행부가 국공유지 매수 부담을 최소화하려 했으나 동대문구청에서 사업시행인가를 내주지 않는다고 버텨 결국 타협한 것으로 알고 있다”고 말했다. 그는 또 “국공유지 가격을 최대한 많이 받아내야 유능한 공무원으로 인정하고 이를 윗선에서는 실적으로 연결하고 있다고 구청 직원이 털어 놓았다”며 씁쓸해했다.

-실태와 문제점-

개발붐이 일고 있는 용산구, 마포구, 성동구 등 도심권도 사정은 비슷하다. 마포 염리 2구역은 500억원에 가까운 국공유지를 매수토록 통보받은 뒤 최근 구청과 협의해 비용을 낮췄다. 북아현구역을 비롯한 다른 재개발 지역도 구청과 협의를 지속적으로 하고 있다.

부동산 침체로 인해 사업성은 날이 갈수록 떨어지고 있는 데 반해 해당 지자체는 과거 부동산 열기에 사로 잡혀 양보하지 않고 있는 것이다.

지자체의 이같은 태도를 이해못할 바는 아니다. 재정이 열악한 지자체로서는 재개발 과정에서 얻는 수익으로 인근 낙후지역 환경 개선에 쓸 수 있기 때문이다.

조합은 이에 대해 모든 방면에서 거품이 제거되고 있는데 구청만이 호시절의 추억만 고집하고 있다며 서운해 하고 있다.

지자체가 언제일지 모를 재개발에 취해 민원을 외면하는 경우도 있다.

용산구 원효로의 최모씨는 자신의 집이 시유지인 도로를 3평 남짓 점유했기 때문에 한해 100여만원을 내고 있다. 10년 가까이 점용료를 부담한 그는 용산구에 불하를 타진했으나 재개발 사업이 이뤄지면 더 많이 받을 수 있으니 개인에게 매각하지 말라는 내부 지침이 있다는 구청 해당 직원의 답변을 듣고 아연실색했다.

일반적으로 재개발 추진에서 완공까지 10~15년이 걸린다는 점을 감안하면 최씨의 경우 앞으로도 상당 기간 도로 점용료를 내야하고 먼 훗날 재개발이 진척될 때에는 오를 대로 오른 당시 지가로 매수해야 한다는 부담을 갖게 됐다.

마포구 염리동의 김모씨는 대지 30평 가량인 자신의 집을 3층으로 신축하기 위해 마포구청에 문의했다가 개발행위 제한구역으로 묶여 건축이 불가하다는 통보를 받았다. 정년이 얼마 남지 않은 그는 3층으로 집을 지어 아래층에서 부부만 살고 2,3층에 세를 놓아 노후 비용에 충당토록 하겠다는 계획이 틀어졌다고 불만을 표출했다. 이 때문에 누구를 위한 개발이냐는 불만이 여기저기서 터져 나오고 있다.

마포구 대흥동 중개업소의 김실장은 재개발이 부동산 상승기에는 ‘치고 빠지는’ 투자대상으로 더할 나위없는 재테크 수단이었지만 이제는 입주까지 갖고 가는 내 집 마련 수단으로 봐야 할 때라고 말했다.

그는 세입자에 대한 무상 이주비, 조합원의 무이자 이주비 등 모든 비용이 결국은 조합원 개인에게 돌아가는 구조인 데 건설사 시행사에 지자체마저 이익 챙기기에 가세하면 재개발은 설자리를 잃게 된다고 덧붙였다.

한국신용평가의 박모씨는 “우리 업계에서는 건설사 재무제표를 100% 신뢰하지 않는다”고 말하고 있다. 그만큼 거품과 감춰진 것이 많다는 방증이다.

지난 10년간 뉴타운 투자는 강남 재건축과 함께 황금알을 낳는 거위로 치부됐다. 지금 진행되고 있는 뉴타운만 해도 아현뉴타운 전농뉴타운 왕십리뉴타운을 비롯, 수만 가구분에 달한다. 10년후 이들 뉴타운이 완성되면 어떤 결과를 낳을 지 자못 궁금하다.

재개발만이 살 길인지, 대단지 초고층 건축만이 능사인지, 서민용 임대주택 건설 의무화가 전부인지 서울시와 국토해양부는 스스로 자문할 때이다.

10년후에는 베이비부머 앞 세대도 노령인구로 진입한다. 지금부터 논의해야 할 것은 기부채납을 통한 기반시설 건립과 임대주택 확보가 아니라 고령 노인을 위한 요양시설 용지확보가 우선이 아닐까.

주택시장에 대한 패러다임이 바뀌고 있는데 정부와 지자체는 정치논리에 휘말려 뒷북행정을 하지 않나 우려 된다.