광진구 주택재건축 자양1구역 임장기

[해피J]

안녕하세요? 행부2기 해피J 입니다 ^^

몇 일 전 발표 된 8.27 부동산 대책으로 뒤숭숭한 나날을 보내고 있습니다.

특히 서울에서는 투기과열지구로 4곳이 추가로 지정되면서 일부 지역은 투기과열지구 à 투기지역 으로 바뀌면서 분양에 당첨된 집의 대출이 실행 되는지 안되는지 확인이 필요한 상황이 되기도 했습니다.

위와 같은 이슈가 발생하는 가운데 어울리지 않게 투기지역 '형아들'에게 보호 받고 있는 입지로 참 좋은 광진구가 눈에 띕니다.

아래 지도와 같이 서쪽으로는 성수동, 뚝섬, 왕십리, 행당이 위치한 성동구

다리 넘어 한강 남쪽으로는 설명이 필요 없는 서초 / 강남 / 송파 / 강동 까지 모두 투기지역인데

광진구만 투기과열지구인 상황입니다.

물가 상승률 대비 집값 상승률 비교 등 여러 데이터를 근거로 투기과열지구를 판단하므로 간단히 표현하면 광진구는 '덜 올랐다'의 의미로 그만큼 상승 여력이 많다는 반증도 될 것 같습니다.

광진구에도 여러 투자처가 있겠지만 이번에는 재건축 지역인 자양1구역으로 다녀온 내용을 적어보고자 합니다. 내용의 한계상 광진구 전체의 지역분석은 생략하고 해당 재건축 구역의 동향 파악 의미로 봐주시면 좋겠습니다. 

우선 건대역을 나와서 걸어서 자양1구역으로 가는 중 얼마 되지 않아 큰 부지가 철거중인 모습이 보였습니다. 단독 건물 수준이 아니라 아파트 단지급으로 철거 공사를 하고 있었습니다.

아래 지도와 같이 건대 양꼬치거리 초입구를 기준으로 좌측, 우측 두블럭으로 나눠서 철거가 거의 동시에 철거가 진행 중이었으며 사진처럼 포크레인이 건물에 한참 화풀이하고 있었습니다.

철거를 흐뭇하게 바라보고 계신 여유 있어 보이는 아저씨께 무슨 공사냐고 물어보니

'아파트를 짓는 거다' 라는 짧고 굵은 답변을 들을 수 있었으며 나중에 부동산 사장님께 물어봐도 '지주택(지역주택조합)이라 나의 관심사항이 아니라 모르겠다' 라는 영양가 없지만 이해가 되는 답변도 들을 수 있었습니다.

인터넷으로 찾아본 결과, 정보가 많이 없었는데 아래 기사의 내용으로 추정되고 있습니다.

뭔가 좋아 보이지만 B.U.T. 하.지.만.

지주택은 사업진행에 어려움을 겪는 경우가 매우매우매우x100 많으므로 '저 위치에 저러한 것이 진행되고 있다' 정도로만 이해해 주시고... 혹시나 너무나도 훌륭한 입지가 탐난다면 토지는 다 매입을 했는지 부터 시작해서 꼼꼼히 알아보시고 프리미엄을 주더라도 준공에 가까워 질 때 관심 갖는 것도 방법일 것 같습니다.

본격적으로 주택재건축 자양1구역으로 돌아와서~

자양1구역은 관리처분인가 후 이주가 80%정도 진행되고 철거 시작을 앞두고 있습니다. 큰 그림에서 사업 잘 진행되고 있고 약간의 잡음이 있으나 조합원 입장에서는 큰 문제는 없을 것 같습니다.

약간의 잡음은 조합원이 아닌 상가 임차인들의 보상 요구 입니다.

위에서 이주가 80%만 진행되고 있다고 했는데 아래 기사처럼 지난달 7월에도 임차인들의 반대 시위가 있기도 했습니다.

현 기준에서는 딱히 보상할 의무도 기준도 없기 때문에 조합에서는 명도소송을 진행하는 한편 보상 협상을 동시에 진행하고 있고 이주가 완료된 부분부터 철거를 시작해 간다는 계획이 있다고 합니다.

재건축 사업에 지장은 크게 없겠지만 예상보다 몇 개월 가량 철거 지연이 예상되고 있었습니다.

서로 윈윈이 될 수 있는 조건으로 원만하게 합의되어 사업도 순탄하게 갔으면 하는 바람입니다~

자양1구역의 간단한 특징으로는

-조합원 249명 / 총분양 878세대로 사업성 좋음

-관리처분 후 이주/철거 단계

-2호선/7호선 건대입구역 역세권

-건국대학교 대학병원

-롯데백화점/스타시티몰 편의시설 근접

-뚝섬유원지 도보이용 가능

-강변북로 근접

위와 같은 화려한 장점들로 아쉽게도(?) 매물이 없습니다 ㅎㅎㅎ 최근에 거래한 적도 없고 거래 가능 매물도 나오지 않는다고 합니다. 부동산 사장님들께서도 거래를 못하시니 기운이 없어 보이십니다.

올해 봄에 몇 건 거래가 있었으나 최근 아파트 매매가가 상승되고 사업진행도 순탄하게 진행 되면서 더더욱 매물이 없다고 합니다. 매물이 없고 물건마다 감정가가 틀리기 때문에 부정확 하지만 대략 계산을 해보면 프리미엄 3.5억~4.0억선 이고 추가분담금을 포함한 최종 부담금은 10억~10.5억선 이라는 계산입니다.

인근의 신축이 없어서 직접적인 비교는 어렵지만 비슷한 입지의 롯데백화점쪽 이튼타워리버2차, 똑섬유원지와 가까운 이튼타워리버5차와 비교를 해보면

평수와 연식이 약간은 차이가 있지만 대략 판단해 본다면 10년~13년(완공시 14년~17년 이상) 된 구축아파트와 비슷한 가격인 10억~10.5억으로 신축 아파트를 사게 되는 것입니다.

현시점에서 마포, 공덕 등 주요 인기 지역의 유사한 입지에서 32평의 신축 가격은 대략 15년차 구축에 비해 대략 4억가량 높게 형성되어 있으며(대략입니다) 신축이 없는 자양동에서 롯데캐슬 브랜드로 공급이 된다면 타 지역에 비해 구축 대비 가격 차이는 더 커지지 않을까 하는 기대도 됩니다.

또한 최근의 서울 아파트 매가상승으로 일반분양가가 높게 책정된다면 조합 분양가는 더 낮아지게 되서 실투금은 더 줄어들게 되고 더 큰 차익을 기대할 수 있습니다.

물론 좋은 것만 보고 긍정적인 면만 보면 안되겠지만 적어도 실거주가 목적이라면

핵심지하철2개호선 + 대학병원 + 백화점 + 극장 + 한강 남향뷰 + 뚝섬공원 + 강변북로접근성 + 강남권 접근성 등 선호하는 조건이 집약되어있으므로 행여나 얼마간의 조정기가 온다고 해도 훌륭한 주변 환경에서 생활하다 보면 더 큰 상승기를 맞을 수 있지 않을까 생각해 봅니다. 물론 지금 분위기 살려서 이대로 쭉쭉~ 간다면 더할 나위 없이 좋을 것 같구요~

위에서 언급한 바와 같이 우선은 매물이 귀하고 구할 수 있다 하더라도 이주/철거 단계라 전세금을 활용 할 수 없으며 프리미엄도 4억 수준으로 부담스러워서 순수한 투자는 조금 어려울 수 있겠습니다. 그러나 투자금 여유가 있고 입주까지 고려한다면 매력적인 재건축 단지임에는 틀림이 없을 것 같습니다.

요즘은 집을 사려는 사람이 더 노력해야 하는 상황 같습니다.

아무리 매물이 없다 하더라도 관심지역 부동산에 자주 찾아가고 노력을 보인다면 갑.툭.튀! 하는 매물이 있을 때 가장 먼저 연락을 보낼 사람으로 인식되어 있다면 분명히 기회가 있을 것 같습니다.

재건축 자양1구역에 관심이 있는 분들은 건대로 놀러 가는 겸사겸사 부동산 들러서 브리핑을 받아보시고 관심이 가시면 적극적인 매력발산으로 갑.툭.튀! 물건을 잡으셨으면 좋겠습니다!

읽어주셔서 감사합니다!

[두루이롭게]

장인의 손길처럼 한땀한땀 상세한 글 감사합니다.

[해피J]

좋게 봐주셔서 감사합니다~~ ^^

[산적아저씨]

서울의 핫한 재건축 지역 임장다녀오셨군요.
저도 관심지역이라 많이 다녔는데...ㅎㅎ
좋은 공부 많이 하셨을거라 생각되네요.
행부 스터디에서 들려주세요^^

[해피J]

핫한만큼 물건도 귀한것 같습니다~ 아무리 힘들다 해도 현장에 가면 방법이 있으니 관심지역은 더 많이 다녀봐야 겠습니다~ 조만간 뵈요^^

[공부해]

크으으 자양1구역을 뽀개주셨네용ㅎㅎㅎㅎ
정말 입지 좋은 곳인 거 같아요
돈만 많으면 사고 싶.......ㅠㅠ

[해피J]

역시 돈이 없지 물건이 없지 않다는 진리를 다시금 느끼게 됩니다. 실거주 입지로 정말 좋은 것 같아요~ 자양동 같이 더 뽀개(?)봐요 ㅎㅎ

[미니미니로기로기]

작년에 자양동 다녀왔을때도 좋다좋다를 연발했는데 실투금이 많이 부족해서 포기했는데 ..일케 또 확인하니 아고 배야~!
글 감사합니다.

[해피J]

역시 좋은건 티가 나나 봅니다~ 실투가 작년보다 더 올랐겠네요. 입지도 좋고 사업성도 좋고 돈은 부족하고 ^^; 나중에는 그래도 그때가 그나마 싼거였다 하는게 아닌가 모르겠습니다 ^^

[한강남]

으미...광진구도 마음의 벽이 너무 높아서 쉽게 방문하기 어려운 동네입니다ㅠㅠ 오늘 이렇게 정리해주시니까 마음의 벽이 쬐끔 낮아진 것 같아요ㅎㅎㅎㅎ 사랑하겠소 광진~!!! 바쁘신데 이렇게 디테일하게 정리해주셔서 감사합니다^^

[해피J]

마음의 벽은 낮아지고 통장의 벽은 점점 올라가고~~ 속이 무진장 상하는 요즘 시세 입니다~ 광진구 조금만 분발하면 바로 투기지역 입성은 시간 문제 겠어요. 광진구 매의 눈으로 보고 계신 한강남님 다른 지역도 열심히 째려봐 주세요~~

[자무]

정리가 완벽하십니다 해피J님~자양동 궁금할때마다 꺼내보겠습니다^^

[해피J]

완벽이라니요 ^^; 자양1구역의 입지는 완벽까지느 아니라도 장점콤보가 쌓이는 지역 같기는 합니다~ ^^ 답글 감사합니다!!

[호호호-]

와우~ 진짜 정리 잘 해주셨네요~~~~
경매팀 에서 잠깐 언급해 주신 그 아파트군요~~
지주택은 왠지 꺼려지지만
이렇게 확실하게 진행중인곳은 잘 가지 않을까요?
항상 돈이 문제네요 ㅋㅋㅋ

[해피J]

지주택은 정말 좋은곳에서 사업을 진행해서 유혹되기 쉬운것 같아요~ 사업이 많이~ 진행되고 안전을 확인한다면 사람들이 기피하는 지주택도 어쩌면 기회가 될 수 있지 않을까 하는 생각도 해봅니다.
그리고 앞으로 세금, 절세부분도 많이 알려주세요 ^6^ 감사합니다~

[정자동비둘기]

자양1구역 12구역 진짜 위치 좋네요 ㅎㅎ 대단지가 희소한 지역인만큼 들어서기만하면 프리미엄이 더 높아질것 같습니다. 지주택은.... 아무리 좋아보여도 외면해야겠어요ㅠ

[해피J]

지주택은 정말 궁금해요. 아예 제껴야 하는건지 어느 포인트에서 어느 부분을 확인하면 그래도 괜찮은건지~ 앞으로 차차 분석해 보면 지주택도 보류지라던지 부적격자 물건이라던지 찬스가 되는 포인트가 있을 것 같기도 합니다~

[비타씨]

성동구 옆 광진구
작년에 광진구도 실투가 꽤 쎘죠ㅠㅠ
도대체 안쎈곳이 어디여.....요?
에라이

[해피J]

성동구 멋지고 광진구도 좋고~ 작년에도 실투가 쎘는데 올해는 실투 쎄지고 게다가 물건도 없는것 같아요 ^^; 좋은건 다들 알아보나 봅니다. 접근이 조금 더 쉬운 지역을 더 찾아봐야 겠습니다!

[명살림]

사업성 좋고 단계도 많이 진행되어서 정말 좋아보이는 곳이네요
작년부터 봤던 곳인데 이렇게 분석해주셔서 감사합니다^^

[해피J]

역시 로우리스크 로우리턴~ 자양1구역은 진행이 많이 되서 그런지 피도 쎄고 물건도 없습니다. 약간 하이리스크면서 실투 적게 들어가는 지역을 찾아봐야 겠습니다! 명살림님 많이 알려주세요~

[파더씽크]

자양1구역은 재건축이군요.. 자양7구역도 관심있어요.~~
해피J님..능숙한 솜씨로 자양7구역도 분석해 주세요. ㅋㅋㅋ

[해피J]

ㅎㅎ 능숙은 아니지만 어떻게 해볼까요? ^^ 자양7도 은근 조용히~ 진행되는 지역 같습니다. 기간이 엄청 남아서 인고의 시간이 필요한게 문제지만 한강과 가까운 실거주로는 좋은 지역이라 생각합니다~

[SUPERMAN]

이번 스터디 모니터링부에서 조사하면서 궁금한점이 많았는데..
상세한 설명 감사해요`
역시 우리 행부엔 능력자가 많아서 든든합니다^^

[해피J]

스터디 내용에는 자양7구역도 있었는데 진행이 빨라서 호로록~ 넘어간 것 같습니다. 이번에는 뵙지 못했는데 다음에 대전 진행사항 이야기 들려주세요~

[빈준]

자양동~~^^
너무 탐나지만 마음의 벽도 넘어서기 쉽지는 않네요~
양꼬치거리며 커먼그라운드에 놀러다니던 그때부터 열심히 관심가졌으면 참 좋았을텐데말이죠~~
정성가득한 글 감사합니다^^

[해피J]

커먼그라운드 놀러다니실 시기에는 지금 보다 많이 매력적인 가격대 였을것 같습니다 ^^ 좋은 만큼 많은 투자금이 필요해서 아쉬운 지역이긴 합니다 ^^

[코뿔소]

감사합니다~~

[해피J]

읽어주셔서 감사합니다~ ^^

[송파댁]

정말 이 빠진거처럼 광진구만 파란색이네요.
든든한 횽아들이 끌어주고 있으니 광진구도 좋은 입지
보상 받는 날이 조만간 오겠네요~~^^

[해피J]

횽아들의 기운을 받아서 조만간 빨간 뱃지 달 것 같습니다~ 거주에도 좋고 편의시설도 충분하고 사람들 관심이 모이기 시작하면 날라가는건 금방일 것 같습니다!

[날새2(초급18,낙케9,실전반19,재재4)]

해피J님 여전히 열심히 스터디중이시군요
저도 나름 열심히 돌아다니고있는데 글을 적지못하고있네요
서울안의 재개발쪽은 실투금의 압박이 넘 많아서 가지고 싶어도 못가지네요
언제나 화이팅하시고 성투하세요

[해피J]

^^ 같은동 주민, 조합원님 ㅎㅎㅎ 열심히 다니시니 만큼 한개두개 결실이 있으신 것 같습니다! 시간이 갈수록 실투가 쎄지고 그만큼 상승폭도 더 커지니 무리해서라도 잡아야하나 하는 고민이 커지는 요즘 같습니다~ 앞으로 온라인으로도 자주 뵙겠습니다 ^^

[젠틀몬스터]

얼마전 6월에 임장다녀왔을때는 매물들이 몇몇 있었는데, 이제는 그나마도 씨가 말랐나보군요
상승장이면 부동산 사장님들도 좋아할 줄 알았는데, 거래할 수 없는 매물이 없으니, 이해가 되네요..^^;
자양1구역에 대해서 자세히 설명해주시니, 다시한번 좋은 곳이라는 것을 느끼네요
다가갈 수 없는 묘연의 곳이긴 하지만요..ㅎㅎㅎ
자세한 설명 너~~~무 잘 봤습니다. 감사드려요~~

[해피J]

요즘은 각종 정보 채널이 발달해서 년단위, 월단위가 아니라 주단위, 일단위로 변화가 있는 것 같습니다. 멋지지만 다가가기 어려운 연예인 같은.. 아직 데뷔하기 전의 지망생 같은 자양1구역 입니다. 한발치 멀리서 성공하는 모습을 지켜보게 될 것 같습니다 ^^

[프카프카]

광진구의 노른자 자양구역이 이제 갈 차례인가보네요.
광진구. 마용성광!!
이제 주도주로 자리잡나보네요!!

[해피J]

노른자 안된게 이상한 자양1구역 입니다~ 조만간 투기지역 뱃지 달고 관심이 커지고 주변부 개발 호재가 더해지면 더욱 상승 탄력을 받을 것 같습니다~ 답글 감사합니다!! ^^

[이하맘]

갑툭튀 물건이 나와도 실투금과 기간이 부담스럽기는 하겠어요. 그치만 진짜 탐나는 입지와 사업성이네요.^^
자양1구역의 따끈따끈한 소식 전해주셔서 감사합니다~

[해피J]

갑툭튀 치고는 고민이 많이 되는 가격대이긴 합니다~ 싸고 좋은건 없겠지만 남들이 보기에 싸고 별로이지만 알고 보면 알짜인 곳을 찾아서 가성비 투자를 해봐야 겠습니다! 답글 감사합니다 ^^

[소니아]

안녕하세요, 해피 J 님.^^
안그래도 자양 1 구역에 대해 좀 더 자세히 알고 싶었는데 이렇게 좋은 글 올려 주셔서 감사합니다~ 얼마전 저도 임장 다녀왔는데 매물이 거의 없네요^^

[해피J]

자양1구역이 도움이 되었다니 다행입니다. 물건이 없다가고 각 개인의 사정상 튀어 나올 수 있으니 금액 체크해 보시고 대기하시면 의외의 기회도 올 수 있을 것 같습니다. ^^

[김 선생]

매번 느끼는거지만 해피J님 정리 깔끔하게 잘하시네요~
자세한 설명 감사드립니다^^ 아직까지도 낮선 서울 익숙헤지게 자주 들여다 봐야겠습니다.

[해피J]

아직 한참 부족한데 좋게봐주셔서 감사합니다 ^^ 저도 아직 서울중 낯선 곳이 많은데 역시나 돌아다녀봐야 기억에 남는것 같습니다~ 더 많이 돌아 봐야 겠습니다 ^^