27회 공인중개사 시험 1차 총평-민법, 부동산학개론

[요조숙녀]

27회 공인중개사 시험 1차 총평

부동산학개론

2016년 제27회 공인중개사시험 부동산학개론은 작년도에 비해서 계산문제가 2문제가 증가하였고 더불어 공법과 관련된 문제가 4문제나 출제됨에 따라 수험생 분들의 체감난이도가 높았을 것이라고 사료됩니다.

계산문제 중 2문제는 그 동안의 기출패턴이 아닌 새로운 유형으로서 수험생 분들이 풀어내기가 쉽지 않았을 것이며, 공법과 관련된 문제는 1차만 준비한 수험생 입장에서는 너무나 어려운 문제로 인식될 수밖에 없었을 것으로 생각됩니다.

다만, 공법관련문제, 계산관련문제를 제외한 나머지 문제는 기출유형에서 자주 나왔던 지문들로 구성이 되어 기본적인 학습에 충실하였다면 합격점 정도는 얻을 수 있지 않았겠나 생각합니다.

결론적으로 작년보다는 난이도가 상승하였지만 전체적인 난이도는 합격점을 얻기에는 그리 어렵지만은 않은 수준이었다고 볼 수 있습니다.

앞으로도 고득점을 목표로 하지 않는 한 기본적인 학습에 충실만 한다면 합격의 결과를 얻어 내기에는 부족함이 없을 것이라고 예측할 수 있습니다.

더불어 실제 문제를 풀어냄에 있어 기존에 보지 못했던 유형이나 지문이 출제되었다고 해서 당황하거나 긴장이 지나치게 되면 학습을 통해 얻어 진 실력을 제대로 발휘할 수 없게 됨을 다시 한번 강조드리고 싶습니다. 매년마다 알지 못하는 문제 하나에 매몰되면서 충분히 풀어낼 수 있는 여러 문제를 놓침으로써 좋지 않은 결과를 얻는 상황이 반복됨을 지켜보면서 많은 안타까움과 아쉬움을 느끼게 됩니다.

모든 것을 다 알 수는 없으며, 아울러 모든 문제를 다 맞출 필요도 없는 절대평가의 시험인 것을 인식하여 학습전략을 수립한다면 꼬옥 좋은 결과를 얻으실 수 있을 것이라고 생각합니다.

수험생 여러분 그동안 대단히 수고 많으셨구요 용기 잃지 마시고 더욱 더 힘을 내시길 바랍니다.

<김하선 교수>

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1. 27회 부동산학개론의 난이도는 25회와 26회의 중간정도에 해당된다고 생각이 됩니다.

 지문은 단순 암기에 해당되는 문제위주로 출제되어서 부담이 없었다고 생각이 되지만, 시사문제가 한 문제가 출제가 된 점, 계산문제 중에서 시간을 요하는 문제가 출제가 된 점, 그리고 1차만 공부하신 분들이 부담을 느끼는 2차 관련 문제가 다수(5문제) 출제가 된 점은 부담으로 다가왔습니다.

2. 전통적으로 출제비중이 높은 분야는 그 중요성을 계속 유지하고 있습니다.

 우선 부동산투자론 및 금융론은 문항 수 면에서 26회(11문제)보다는 늘었지만(13문제), 전체적으로는 30% 대를 유지하는 분야입니다. 앞으로도 이러한 출제비중은 유지될 것으로 분석이 됩니다. 그리고 부동산경제론의 출제비중 자체는 큰 변화가 없었습니다. 또한 감정평가이론은 계속해서 7문제를 기준으로 해서 문항 수가 결정이 되고 있습니다. 다만, 최근에는 감정평가 3방식에 대한 구체적인 문제보다는 부동산가격공시제도 및 감정평가에 관한 규칙상의 내용이 많이 출제되고 있습니다.

3. 전체적으로 기본서의 내용에 크게 벗어나지 않았습니다. 그러므로 기본서의 내용을 충실하게 공부하신분들은 좋은 결과가 있었을 것으로 생각이 됩니다.

 <제 28회 수험전략>

1. 한 권의 기본서로 충실하게 준비하시고, 한권의 요약집으로 정리를 하셔야 합니다.

2. 출제비중이 높은 분야는 암기보다는 이해를 위주로 문제가 출제되기 때문에 시간이 걸리더라도 꼼꼼히 준비를 하셔야 합니다.

3. 기출문제는 꼭 분석을 하셔야 합니다. 출제비중이 높은 분야라는 것은 과거에 계속적으로 출제가 되고 있다는 의미입니다.

4. 계산문제도 기출문제에서 출제되었던 유형만 익히신다면 크게 문제가 되지는 않을 것으로 판단이 됩니다.

5. 최근의 경향이 2차 과목과 관련된 문제가 2문제 이상이 출제되기 때문에 1차와 2차를 같이 병행하시는 것이 유리할 것으로 판단됩니다.

6. 난이도는 27회를 기준으로 정리가 될 것으로 보입니다. 그러므로 21회부터 27회까지의 기출문제를 분석하신다면 28회문제에 대한 윤곽이 보일 것으로 판단이 되므로 기출문제에 대하여 계속하여 신경을 써 주시기 바랍니다.

<김덕기 교수>

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민법, 민사특별법

제27회 민법 및 민사특별법은 항상 그렇듯 약 10%의 고난이도의 문제가 있었고 나머지는 공부를 충실하게 했던 수험생이라면 풀 수 있는 문제들이었다. 

다만, 전체적으로 문제가 길고 박스형과 케이스형이 많아 시간부족때문에 수험생들이 시험장에서 느꼈을 체감도는 높았을 것이라 생각한다. 
그래서 전체적으로는 제26회시험과 비교해서 민법 및 민사특별법은 더 어려웠다. 

민법총칙은 오히려 평이했다. 조문과 판례를 중심으로 공부한 수험생에게는 익숙한 문제였을 것이라 생각한다.

물론 기산점을 물어보는 문제 등 어려운 것도 있었지만 전체적으로는 평이했다. 

물권법은 유치권과 공동담보에서 계산문제 등 어려운 문제가 있었다. 수업시간에 강조드렸듯이 풀지말고 넘어가야 할 문제들이다. 그렇지 않으면 시간을 많이 잡아먹기 때문이다. 유치권의 케이스문제는 향후 이의신청의 대상이 될 문제이기도 하다. 

계약법은 다른 해보다 어려웠다. 보통은 민법총칙이 어렵고 계약법으로 갈수록 쉬었는데 제27회 시험은 반대였다. 더군다나 수험생들은 시간부족때문에 더 어렵게 느꼈을 것이다. 

민사특별법도 어려웠다. 집합건물법 등에서 기산점을 묻는 문제가 있었고 이런 종류의 문제는 일반 수험생들이 시험장에서 해결할 수 없는 난이도이다. 부동산실명법에서도 명의신탁을 묻는 문제도 어려웠다. 

전체적으로 내용 자체는 어렵지 않았으나 박스형과 케이스형 문제가 많아 시간부족을 느끼게 하는 제27회 민법 및 민사특별법이었다.

<정동근 교수>

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1. 기출문제의 출제방향

2016년 10월 29일에 시행된 제27회 공인중개사 1차시험 과목 중 민법 및 민사특별법은 전체적으로 보면 4~5문제를 제외하고는 난이도는 중간정도로 출제된 것으로 보인다.

그러나 공부의 접근방법에 따라서 수험생이 체감하는 난이도는 상당한 차이가 있을 것으로 보인다.

 시험지 B형 기준으로 상위시험 기출문제 지문 중 47번 첨단오락타운관련 판례문제, 54번 등기를 요하는 부동산물권변동관련 판례문제, 55번 공유관련 판례, 57번 합유관련 판례, 59번 유치권관련 판례문제 등 몇 개의 문제를 제외하고는 대다수의 문제가 법조문과 기출문제 지문을 적절히 혼합하여 문제 지문을 만든 것으로 보인다.

 특히 이번 시험은 법조문의 비중이 어느 시험보다도 높다는 특징이 있다.

 따라서 체계에 따른 법조문에 입각한 정확한 개념의 공부와 기출문제 지문을 분석하지 않은 수험생입장에서는 실제 문제 난이도와 상관없이 체감난이도는 어려울 수 있으며 생각보다 점수가 낮게 나올 것으로 보인다. 

 2.출제 문제의 세부적 고찰

(1) 법률행위(민법총칙) 문제는 시험문제 B형 기준으로 총 9문제가 출제되었다.

 41번 문제는 반사회질서의 법률행위, 42번은 진의아닌 의사표시 관련 무효와 취소의 개념의 구별, 43번은 의사표시의 효력(민법 제111조 제2항), 44번은 통정허위표시 관련 대항하지 못하는 제3자(선의이면 족하고 무과실은 요하지 않는다는 논점), 45번은 자연적 해석 관련판례, 46번은 민법 제118조 관련문제, 47번은 첨단오락타운 분양관련 판례문제, 48번은 민법 제145조 법정추인, 49번은 민법 제135조 무권대리인의 책임문제가 출제되었다.

(2) 물권법 문제는 시험문제 B형 기준으로 총 15문제(민사특별법 포함 총 19문제)가 출제되었다.

 역시 공인중개사 시험에서 물권법의 비중이 상당히 높다는 것을 알 수 있다.

① 물권법 총칙에서는 51번 물권적 청구권, 54번 부동산물권변동 관련문제가 출제되었는 데 물권법 각칙에 비해서 상대적으로 문제출제가 적게 되었다.

② 물권법 각칙에서는 당연히 소유권과 저당권의 비중이 가장 크게 출제되고 있는데, 소유권에서 52번 주위토지통행권, 55번 공유, 57번 합유관련 문제가 출제되었다.

그 외 점유권에서 53번 점유자와 회복자와의 관계가 출제되었고, 용익물권 중 전세권에서 56번 전세권 관련 기존판례, 지역권 관련해서는 58번 지역권의 불가분성(민법 제293조, 295조, 296조)이 출제되었다. 특이한 점은 법정지상권을 비롯한 지상권 문제가 출제되지 않았다는 점이다. 

담보물권 중에서 유치권 관련문제로 59번 불법점유에 대한 입증책임, 63번 유치권과 동시이행항변의 사례문제가 출제되었다. 특히 저당권관련문제는 3문제가 출제되었는 데, 61번 저당권의 물상대위, 62번 저당권의 효력이 미치는 범위, 64번 공동저당권 중 동시배당관련 계산문제가 출제되었다.

물권법 관련 민사특별법 중에서 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 1문제, 가등기담보 등에 관한 법률 1문제, 부동산실권리자 명의등기에 관한 법률 2문제 총 4문제가 출제되었다.

(3) 계약법(채권법) 문제는 시험문제 B형 기준으로 총 10문제가 출제되었다.

계약법 총칙에서는 71번 계약의 성립, 72번 위험부담, 74번 계약의 해지, 75번 제3자를 위한 계약, 78번 계약의 해제로부터 보호받을 수 있는 제3자의 권리(민법 제548조 제1항)이 출제되었다.

계약법 각칙에서는 매매관련 문제로 73번 해약금에 의한 해제, 76번 환매문제가 출제되었으며, 교환관련 문제로 79번 교환에서 보충금, 임대차관련 문제로 77번 임차인의 부속물대수청구권과 유익비 상환청구권, 80번 임차권의 양도・전대에 관한 문제가 출제되었다. 

(4) 민사특별법 문제는 시험문제 B형 기준으로 총 6문제가 출제되었다.

주택임대차보호법에서는 주택임대차보호법의 적용대상 관련 법조문 문제(동법 제11조 일시사용을 위한 임대차)가 출제되었다.

상가건물임대차보호법에서는 상가건물임대차보호법 적용범위(동법 제2조 제1항)관련문제가 출제되었다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에서는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 중 담보책임(동법 제9조, 제9조의 2)관련 문제가 출제되었다.

가등기담보 등에 관한 법률에서는 가등기담보 등에 관한 법률 중 실행통지에 관한 법조문(동법 제3조) 관련 문제가 출제되었다

부동산실권리자 명의등기에 관한 법률에서는 69번 부동산실권리자 명의등기에 관한 법률의 적용범위 관련 문제, 70번 경매시 계약명의신탁관련 문제가 출제되었다. 

 3.결어

지난 10년간의 기출문제를 분석해보면 출제된 새로운 문제 중 상위시험에서 나온 기출문제 관련 판례나 각색한 문제3~7문제를 제외하고는 기출문제 지문과 법조문이 계속 반복적으로 사용되고 있음을 알 수 있다.

이러한 이유 중의 하나는 공인중개사 수험생의 대부분이 비(非)법학도라는 점을 배려한 점도 있지만 출제위원의 출제문제의 오류를 줄이고 출제위원 자신의 부담을 줄이려는 의도인 것으로 보인다.

이러한 출제경향에 대처하기 위해서... 문제풀이나 모의고사는 반드시 거쳐야 할 필수과정이지만.... 문제를 통한 문제를 공부하는 방법은 피해야 한다는 점을 강조하고 싶다. 즉 이해중심의 공부, 민법체계와 법전에 기초하여 입법취지를 이해하는 공부방법을 적극적으로 권하고 싶다. 이렇게 접근해야 시험이 난이도와 관계없이 합격점수를 받을 수 있을 것으로 사료된다. 

그 동안 어려운 길을 잘 버텨오신 여러분에게 합격여부와 상관없이 격려의 말씀을 드립니다.....

항상 건강하세요... ^^

<김윤성 교수>

[솔강이영주]

전반적으로 1차는 평이했네요

[속이 깊은 사람]

전반적으로 평이했습니다. 기본에 충실했다면...

[랭보]

감사합니다....^^

[조남실]

^^ 감사합니다

[꼭다리]

감사합니다~

[지니닝]

정리 감사합니다!

[가문비]

정리하신거 감사히 보고갑니다.

[통가]

ㅎ혹시 주택관리사 민법하고 차이가 무엇이다른가요?

[빤쮸]

감사합니다

[하늘이03]

정리감사합니다