답사후기 시즌3 12기 답사2, 경주시 내륙

[이영실]

안녕하세요? 토요투자반 이영실입니다. 

토요투자반 두번째 답사로는 가을을 만끽하기 좋은 경주로 향했습니다. 

외동읍 모화리 

처음 향한 곳은 울산시 북구 천곡동과 인접한 동네, 경주시 외동읍 모화리입니다. 경주와 울산 경계 지역이라 울산 시민의 생활권에 있는 동네입니다.

경주외동산업단지, 문산산업단지, 이화산업단지 등 주변에 산업단지가 많아서 임대아파트 수요가 있어 보입니다. 

물건지로 오는 도로 왼편으로도 알록달록한 부영아파트를 볼 수 있었습니다. 

토지와 건물 지분으로 가구수에 포함되는 물건이지만, 주거용으로서의 가치는 없습니다.(덩쿨이 많았습니다)

주변도 모두 폐가고, 물건지에도 거주하는 사람이 없습니다. 

다 쓰러져가는 집에 왜 입찰해야할까? 싶지만 주변을 둘러보면 그 이유가 보입니다.

쓰러져가는 집들과 주변에 둘러진 펜스, 그리고 부영이라는 이름.

스마트국토정보로 주변 필지의 소유주를 확인해보면 물건지가 접한 도로부지까지도 부영주택 소유임을 확인할 수 있습니다. 

부영주택은 임대 아파트를 전문으로 합니다.

아파트 분양 방식이 특이한 편인데, 처음부터 아파트를 분양, 매각하는 형태가 아니다. 부지를 저렴하게 사들인 후 임대아파트를 지어 입주율을 높이고, 이후 일정 시간이 경과하면 분양전환을 하여 비용을 회수한다. 단지 주변 활성화로 인한 이익증대는 덤. 기업의 입장에서는 준공 즉시 분양하는 경우에 비해 일정기간 자금이 묶이게 되지만 미분양 자체의 위험성은 상대적으로 적은 편이며, 이런 형태의 분양은 부영주택이 알짜기업이 되는데 기여하였다

보통 지분물건은 소송이나 협의로 처리해야하지만, 이 물건은 처리할 필요없이 기다리면 되겠습니다.

동네가 개발되면 같이 가치상승이 기대되기 때문입니다. 이정도의 면적이면 500~700세대는 올라가지 않을까 예측됩니다 . 부영주택 소유의 필지와 물건지 사이의 도로를 따라 올라가면 학교(사립 특성화고등학교)가 있습니다.

지금은 폐가로 볼품없어 보이지만, 주거지가 개발되면 140평의 2종 주거지역, 아파트 단지 맞은편, 학교 주변에 위치한 상가로 탈바꿈될 수 있는 물건입니다. 시간이 걸리는 물건이니 반값 정도로 낮게 낙찰받으면 좋겠다는 원장님 말씀이 있었습니다.  

답사 팁
1. 현장에 오면 물건지만 볼 것이 아니라, 주변을 둘러본다. 
2. 스마트국토정보로 물건지 국유지가 인접해 있는지 등 토지 주변상황을 확인한다. 
3. 밸류맵, 땅야로 인근 거래내역을 확인한다. 

경주시 조양동

두번째 답사지는 외동읍에서 불국사를 지나 경주국립박물관 가기 전 중간 정도에 위치한 대지입니다.

지목이 대지이지만 농지로 활용중입니다. 소유주 2명 중 비율이 큰(4/5정도) 공유자의 지분이 경매로 나왔습니다.

자연녹지지역, 생산녹지지역이지만 취락지구라서 건폐율 60%까지 허용합니다. 

토지 두 면이 도로와 인접해있고 큰 도로(4차선 도로)에는 버스정류장이 소재합니다.

나중에 건축하고 4차선 도로로 차량이 진입가능하려면 인도점용허가를 받아야 합니다. 불허가 나더라도 다른 면에 접한 도로를 활용하면 되니 차량 진입 걱정은 없습니다. 

건축을 한다면 도로와 인접하고, 차량 이동도 많아 상가로 활용해도 좋겠습니다.  

토지이용계획에 큰 규제는 없으나 특화경관지구로 지정되어있습니다.  

문화적 보존가치가 큰 건축물(위로는 경주국립박물관, 밑으로는 불국사 등)이 주변에 있어서 지정된 지구로 도시미관을 저해하지 않는 형태로만 건축이 가능합니다. 층수 제한이 있고, 주변 단독주택처럼 기와를 올려야할 수도 있는데 경주시 건축직렬 공무원한테 문의하면 정확한 정보를 알 수 있습니다.

낙찰된다면 다양한 출구전략이 있습니다.

1. 지금처럼 현황 농지로 두고 기다린다.

2. 협의하여 공유자 지분을 산다. 보통은 지분이 작을때 입찰해서 공유자에게 파는데 이번은 반대입니다. 

3. 지분 매수 후 직접 건축한다.   

4. 전체를 공유물분할 청구소송을 한다.

5. 뒤로 접한 필지가 반듯한 사각으로 개발되려면 앞의 토지가 필요한데 그때 같이 개발되도록 한다.

가격 메리트도 있습니다. 답사 당시 원래 감정가에서 2번 유찰되어 평당 100만원 밑으로 유찰되어있습니다.

글을 쓰는 이 시점에 보니 한번 더 유찰되어 1/3 가격이네요.

경주시내와 인접한 면, 현곡면  

마지막으로, 국립경주박물관을 지나고 경주시내를 지나서 동국대학교 경주병원 뒤쪽에 소재한 임야로 향했습니다. 

나란히 붙어있는 같은 면적의 반듯한 네모필지 3개가 각각의 물번으로 나왔습니다.

풀이 높이 자라있어 필지 위쪽에서는 주변이 안보여서 밑으로 이동하였습니다. 

원장님께서 시내와 제일 가까운 면은 개발된다고 종종 말씀해주셨습니다.

답사간 현곡면은 경주시내와 가장 가까이 위치한 면입니다. 경주시 황성동에서 다리 하나만 건너면 현곡면입니다. 

현곡면에 울산의 태화강역 같은 서경주역도 위치해있고, 동국대학교 병원도 가까이 있고, 시내 근처라서 정주요건이 좋은 편입니다. (경주 도심~현곡면 잇는 형산강을 횡단하는 황금대교도 추가로 11월에 개통된다고 합니다. )

따라서, 현곡면은 경주시내에서 약간 외곽인 전원생활 할 수 있는 동네로 건축업자들이 좋아하는 동네입니다. 

이번 물건 채권자, 채무자도 모두 건축업체입니다. 낙찰받으면 중개사에서 팔아줄 수 있다고 제안했을만큼 확실한 수요가 있는 동네입니다.

토지를 어떻게 활용하면 좋을지, 어떻게 건축할지에 대한 답은 주변에서 찾을 수 있습니다.

토지이용계획상 공익용 산지라서 개발이 어려워보이지만, 인근이 전원주택으로 이미 개발된 것을 보았을때 공부상에서만 존재하는 규제임을 알 수 있습니다. 

물건지는 2012년 경 단독주택 목적으로 건축신고를 한 토지로 건축허가가 살아있는지, 살아있다면 말소가 가능한지는 입찰전 확인해야 합니다. 

인근 토지의 낙찰가나 매매가를 봤을때 평당 100만원이 안되는 지금은 저렴한 가격입니다.

도로 폭이 좁아도 시내 인근의 토지는 왠만하면 평당 100만원은 한다고 하는데, 6m 폭의 도로를 접하고 반듯하고 정비되어 있는 토지가 평당 100만원이 안되니 말입니다.

맞은편 토지가 작년에 평당 200만원 정도에 낙찰되었지만, 토지, 건물 일괄매각한 가격입니다.

지금 물건은 지목 임야인 토지만 입찰하는 경우로 낙찰 후 매매를 목적으로 할때 적정한 가격이 얼마일지는 고민해봐야겠습니다.

답사를 마치고 서경주역 옆에 위치한 카페로 이동했습니다. 이번에는 단체사진을 남길 수 있었네요.

답사도 하고, 천년고도 경주 가을도 즐길 수 있었습니다. 답사후기 읽어주셔서 감사합니다. 모두 즐거운 하루 되세요. 

[박동일 원장]

참석하신분들 수고 많으셨습니다
영실씨 감사합니다.

[이영훈]

👍 오 글 잘읽었습니다!! 너무잘적어서 감탄 또 감탄 했어요!!ㅎㅎ

[변서영]

영실님 똑부러지는 후기! 역시 믿고봅니다! 💙💙💙💙최고에요.자세한설명과 더불어 사진들도 가을갬성 가득하네요! 감사합니다.

[김명화]

후기 감사합니다. 머릿속에 쏙 들어오네요.

[관리팀 박현빈]

꼼꼼하고 상세한 후기 덕택에 또 다시 답사를 다녀온 기분입니다~~감사합니다^^

[정승일(총무)]

후기 잘 읽었어요~👍👍

[전진숙(집중반)]

조목조목 알찬 정보들이 많이 들어었네요.
답사지마다 포인트까지 콕콕 집어주셔서 흥미롭게 잘 읽었습니다.
감사합니다.^^

[도희영]

알찬 후기 감사합니다.
가을 분위기 만끽한 완벽한 답사였어요^^

[관리팀 이다영]

믿고보는 영실씨 후기^^
가을 만끽한 경주도 너무 아름답네요.ㅋ
다음 밀양 답사도 기대됩니다!