부동산 투자의 기초상식(펌글)

[김정태]

부동산 투자의 기초상식 배워보자


① 개발과 마케팅전략
부동산을 개발하는 지주의 최대 관심사는 분양이나 임대를 통해 자금을 어떻게 회수할 것인가라는데 있다. 이러한 것은 수요자들로부터 부동산가치를 높이 평가받을 때 쉽게 이루어진다. 부동산 가격을 높게 평가받기 위해서는 무엇보다도 수요자의 욕구를 충족시키고 시장흐름에 능동적으로 대처하여야 한다. 한때 전국적으로 유행하였던 원룸 임대주택과 변화한 시장의 흐름을 읽고 수요자 성향을 파악한 끝에 개발된 상품이었다. 수요자 주거수준 상승에 따라 단칸셋방을 고급화하여 인기를 끌었던 것이다.


우리 나라의 부동산시장은 90년 이후 침체기를 거치면서 단순한 거래와 주먹구구식 판단에서 탈피하는 양상을 보이고 있다. 시세차익을 노리고 부동산투기에 열중했던 사람도 이제는 부동산투자만큼 어려운 것은 없다는 인식을 하고 있다. 단순한 부동산의 시세차익을 노리는 방법으로 아무리 팔려고 노력해도 팔리지 않는 부동산도 등장했다. 그리고 일부 주상복합의 상가부분이나 고급빌라트 사업에서 단 한 평도 못 팔고 건물을 완공한 경우도 있다. 수준이 높아진 수요자의 까다로운 욕구를 만족시키지 못한 결과이다. 일부에서 아직도 부동산의 대표적 특성인 담보효과때문에 분양이나 임대되지 않은 부동산을 일반 공산품의 재고와 다른 각도로 해석하는 경우도 있으나 그것은 잘못된 생각이다. “부동산 시설의 임대나 분양은 시간과의 싸움이므로 얼마나 빠른 시일 내에 자금을 회수하느냐(환금성)하는 것이 개발사업의 성공과 실패의 척도”가 된다. 따라서 빠른 시간 내에 효율적인 결과를 얻을 수 있는 마케팅계획수립이 매우 중요하다.


원룸임대 주택을 개발할 때 임대가 잘 된다니까 지역의 수요층 파악과 수요자 유인을 위한 대책없이 가장 싼 건축자재를 이용하여 건물을 짓는 경우를 우리는 심심치 않게 보는데 이것은 장기적인 안목으로 볼 때는 실패의 요인이 된다. 물론 이렇게 해서 성공을 거둔 경우도 있지만 이는 우연의 일치에 불과하며 대부분 실패하는데 여건에 따라 수요층이 다르고 수준이 다른 것을 간과하고 막연히 남들 하는 대로 해선 부동산 개발에 성공할 수 없다.


② 투자예상지역의 평가방법


부동산에 투자하는 사람들은 여기에 지하철이 생기고 저기가 용도변경이 될 예정이므로 가격이 오를 것이라느니 하는 말을 듣고 그런 위치에 투자하고 싶어진다.
일반적으로 땅값은 몇 가지 법칙에 의해 오른다.
첫째, 도심중앙이 가장 높고 다음은 방사선과 제1순환선이 교차하는 지역, 그 다음은 제2, 제 3순환선이 교차하는 지역순으로 변두리로 파급되면서 높아진다.
둘째, 인구증가 경제성장, 인플레이션 등으로 시간이 지나면 자연적으로 상승한다.
셋째, 도심의 지가가 너무 높게 되면 주택지는 외곽으로 밀려나게 된다. 이때 도시 외곽의 토지는 바로 인접한 농지나 구릉지보다 훨씬 높은 가격을 보이는 지가 단절 현상이 나타난다.
넷째, 도시외곽의 지가가 급격히 상승하면 도심중앙의 지가는 외곽의 가격이 얼마나 되는데 중앙은 얼마정도 되어야 한다는 심리가 작용해 도심지의 가격이 다시 상승하게 된다는 등이다. 부동산 투자는 이제 문화수준 소유의식 변화 등으로 인해 단순매매에 의한 시세 차익을 얻기 힘든 시장환경으로 변하고 있다.
부동산을 막연히 사두려는 가수요는 드문 편이며 시대적으로 물건별, 지역별, 차별화가 심화되어 가는 추세이므로 수요유발이 이루어지지 않는 부동산은 실 거래가 뒤따르지 않는 호가에 그친다. 호가에 그치는 부동산은 재산의 의미를 논하기 힘든 애물단지 취급을 받기 쉽상이다. 부동산은 재화로써 특성 중에서 위치의 고정성이 가장 큰 요인이지만 어느 품목의 부동산으로 개발되느냐에 따라 명암이 엇갈리게 된다. 즉, 같은 지역 내에 비슷한 여건의 토지라 할 지라도 임대전용 주택을 짓느냐, 점포주택을 짓느냐에 따라 수익성도 다르고 환금성도 달라진다. 더구나 토지의 여건이 있는 일반적으로 장사가 안될 것으로 보이는 위치더라도 소비를 유발시킬 수 있는 방안이 뒤따른다면 그 부동산의 가치 또한 변하는 것이 사실이다. 따라서 해당지역의 소비성향과 수준을 파악할 줄 알아야 하며 수요를 유발시킬 만한 아이디어나 환경을 적극적으로 조성하는 노력이 필요하다.


③ 용도변경토지 활용방법이 중요


부동산 투자는 미래를 사는 것이다. 현재의 사용가치나 편익때문에 투자하는 경우도 있지만 대부분의 투자는 이익창출이 목적이다. 사놓으면 값이 많이 올라갈 것을 기대하고 투자하는 것이다. 서울에서라면 이런 목적을 충족시켜 줄만한 대상으로 도시계획에 의해 용도가 변경되는 곳이나 지하철 또는 도로계획에 의한 변화가 예상되는 곳을 꼽을 수 있다. 용도지역은 도시기반시설의 균형적 발전을 위해 지정하지만 지역주민의 요구로 용도가 변경되기도 한다. 이유야 어떻든 용도가 변경되면 토지의 값어치가 높아지는 것은 기정사실이다. 일반주거지역이 준주거지역이나 상업지역으로 바뀌고 준주거지역이 상업지역으로 바뀌는 등 토지의 용도가 바뀌면 건폐율 및 용적률이 높아지고 유치가능한 시설업종도 많아져 토지의 활용도가 좋아지기 때문이다. 용도변경을 통해 개발잠재력이 높아지면 토지가격이 상승한다. 토지용도에 따라 가격이 변화한다는 것은 해당토지에 어떤 건물을 지어서 활용도를 높일 수 있느냐, 없느냐를 뜻하므로 설령 상업지역이라 하더라도 토지의 여건상 효율성 있는 건물을 지을 수 없는 경우가 적지 않은 탓이다.


용도지역은 변경이 확정되기 전에 해당 주민의 공람절차를 거치기 때문에 용도변경내용을 모르는 지주는 없다. 이는 용도변경이 되는데 따른 기대심리가 토지가격에 반영이 된 경우가 대부분임을 뜻한다. 심지어 기대이상의 거품가격이 형성되어 거래는 전혀 이루어지지 않으면서 터무니없이 호가가 올라가는 지역도 있다. 그러나 조금만 신경쓰면 그 지역이 발전전망에 따라 적절한 가격이 형성된 지역들을 발견할 수 있으므로 이를 파악하여 투자하면 원하는 효과를 얻을 수 있다.


④ 부동산 투자의 성패는 입지선정에 있다.


부동산 투자에서 가장 중요한 것은 입지선정이다.
주거지는 교통여건, 생활편익시설, 환경 등이 좋아야 하며, 상업지는 인구밀집도 소비수준 및 소비동향 접근성, 도로조건, 주차시설능력 등에 의해 매출액이 달라진다. 또한 공업지는 건립되는 공장의 종류에 따라 다르지만 원자재의 반입을 얼마나 쉽게 할수 있는가가 관건이 된다. 토지에 투자할 때는 투자 대상지역이 어떻게 변화할 것인가를 판단하는 것이 가장 중요하다. 같은 지역내에서도 해당토지의 미래가치를 파악하는 작업을 병행하면 투자효율을 높이는데 유리하다. 이를 위해서는 해당지역의 도시계획이 변경되는 정보라든지 도시계획변경에 따라 지역의 변화하는 모습을 예측하면 월등히 좋은 투자결과를 얻을 수 있다.
서울에서 지하철은 30개가 넘는 지하철역이 들어서므로 자연스럽게 역세상권이 형성된다. 또 자치구 차원에서 지구중심 상권조성을 인위적으로 유도하기도 하는데 이를 위해 주요 역세권 상세 계획구역으로 지정되어 있다. 상세 계획구역 지정을 통한 개발은 건축물의 형태, 색채 배치는 물론 건폐율과 용적률까지 제한할 수 있으며, 도시경관 교통체계 등을 일괄해 개발계획을 세우는 적극적인 개발방법이다. 상세구역으로 지정되면 입안이 완료될 때까지 개발행위가 일시중단되는 불리함은 있다. 그러나 상세구역 지정은 거시적 차원에서 상권의 활성화를 유도하기 위해 취해지는 조치이므로 당연히 개발여건이 좋아진다. 상세구역으로 지정되어 있더라도 주변지역의 개발범위 활성화 가능성이 가격에 제대로 반영되지 않아 상대적으로 토지가격이 낮은 지역도 있는 만큼 이를 파악해 투자하면 의외로 좋은 결과를 얻을 수 있다.


⑤ 누가 컨설팅 하느냐에 따라 이익창출 차이가 있다.


부동산을 사는 것은 비교적 쉬운 반면 파는 것은 자유롭지 못한 것이 요즘 부동산시장이다. 이에 따라 잘 팔리지 않거나 늘리는 토지를 효율적으로 활용하는 방안을 제시하는 부동산컨설팅업이 점차 보편화되고 있다. 부동산컨설팅에 관한 개발관리 자본조달 등 제반문제에 대한 전문적인 분석과 판단을 제공하는 것이다. 컨설팅 업무는 부동산개발에 대한 자문상당에 국한되지 않고 관련업무를 대행하는 형태를 띠게 된다. 불과 6～7년 전만 하더라도 “대행”이란 단어에 대한 인식이 부정적이었으나 사회가 전문화, 세분화되면서 전문지식이 부족하거나 시간이 없어서 부동산개발대행을 의뢰하는 사람들이 늘어남에 따라서 컨설팅 업무가 크게 확산되고 있는 것이다.


최근에는 부동산관련 전문업무가 토지를 감정하고 도시계획을 검토하는 등 기술용역에 국한되지 않고 토지를 효율적으로 개발수익을 극대화하고 자금을 원활하게 조달하는데까지 미치고 있다. 사실 부동산 개발에 필요한 법률도 변호사, 세무사, 건축법규 및 설계는 건축사가 각각 가장 잘 안다고 할 수 있다. 그러나 각 부분의 전문가가 전체적인 개발개념을 정하고 개발업무를 총괄수행하지 못한다. 교향악단 연주에서 바이올린, 트럼펫, 첼로 등 각 악기를 연주하는 전문인을 지휘하고 조율하는 지휘자가 필요한 것과 마찬가지이다. 부동산 컨설팅업은 완성된 공산품이 아니고 지식과 경험 및 아이디어를 파는 것이어서 누구나 해볼 수 있는 업무일 수도 있다.


다만 누가 수행하였느냐에 따라 그 결과는 크게 차이가 나게된다. 공산품이라면, 여러 종류의 상품을 만들어 시장에 출하 각 상품의 효과를 비교 측정할 수 있지만 부동산은 똑같은 시기에 똑같은 조건아래 개발 그 결과를 비교할 수 없는 특성을 지니고 있어 부실한 컨설팅으로 고객에게 혼돈을 주는 경우가 있기도 하다.
그래서 개발을 의뢰하기 전에 컨설팅업체의 실적과 업무수행능력을 면밀히 파악하는 작업을 해야한다.


⑥ 마케팅기획이 개발성공의 열쇠


시세차익을 노려 부동산에 투자하던 시대에서 개발을 통해 부동산가치를 높이려는 시대로 바뀜에 따라 부동산에 투자하는 패턴도 변화가 있다. 이는 부동산 경기침체가 장기화되면서 단순한 거래와 주먹구구식 투자만으로 이익을 볼 수 없기 때문에 나타나는 현상이다. 부동산 투자패턴이 바뀌는 예로 아파트를 들 수 있다. 과거엔 아파트에 당첨이 되기만 하면 상당액의 시세차익을 남길 수 있었으나 이젠 아파트에 당첨이 되도 별다른 이익을 얻지 못한다.


시세차익의 대부분을 채권으로 회수하기 때문이다. 그래서 지방은 물론이고 미분양 아파트가 발생하고 있다. 아파트 뿐만 아니라 토지도 마찬가지이다. 값을 시세의 절반으로 낮춰 내놓는 등 아무리 팔려고 해도 팔리지 않는 토지가 잇달아 등장하고 있는 실정이다. 이처럼 팔리지 않는 부동산이 많아짐에 따라 부동산개발이 유행하고 있다. 그러나 무계획한 개발은 지주에게 더 큰 부담만 안겨 줄 수 있다는 점에 유의해야 한다. 수요층을 면밀하게 분석하고 거기에 맞는 차별화된 상품을 개발, 판매해야하는 것이다. 부동산 시장의 흐름이 이처럼 소수차별화로 이행하는 단계에선 수요자의 입맛에 독특한 아이디어와 판매방안을 강구하지 않으면 개발에 실패하게 된다. 말하자면 부동산을 개발할 때 마케팅기획이 결정적으로 중요한 역할을 하는 셈이다. 마케팅기획은 해당 부동산에 대한 수요자들의 생각이 지금은 어떻고 앞으로는 어떻게 바뀔 것인가를 파악하는 작업이다. 제대로 마케팅기획을 세우는 것은 부동산 개발에 성공하려는 사람들이 최우선으로 해결해야할 과제이다.


⑦ 부동산물건에 따라 수익성 큰 차이, 환금성여부가 투자관건


일반적으로 부동산은 예금이나 주식채권에 비해 환금성이 떨어진다. 그러면서도 부동산에 투자하는 이유는 낮은 환금성에 비해 높은 수익을 올릴 수 있기 때문이다. 부동산투자에 있어 수익은 크게 환금성여부와 무관한 기대수익, 환금성이 현실적으로 이루어진 이후 실현수익으로 구분된다.


부동산에 투자한 후 일정기간이 지난 다음 부동산 가격이 올랐다면 일단 기대수익이 높다고 할 수 있다. 그러나 부동산은 실제로 현금화하는데 문제가 발생하는 경우가 많기 때문에 개인적인 사정에 따라 싯가보다 낮은 가격으로 매도하였다면 실현수익은 기대수익에 크게 못 미치게 된다. 기대수익보다 실현수익이 낮아지는 대표적인 경우로 도시외곽의 임야나 전답 등을 들 수 있다. 살 때는 평당 1만원씩 투자한 부동산이 10년 경과한 후에 팔 때는 평당 30만～50만원 등으로 호가가 상승했다 하더라도 매매가 원할치 못할 경우가 대부분이므로 기대수익은 높으나 실현수익이 낮아질 수밖에 없다. 또한 이 경우에는 수익성이 높낮이를 떠나 대부분 환금성이 낮은 점이 특징이다. 최근의 부동산 시장은 과거의 동반상승, 동반하락하던 분위기에 벗어나 문건에 따른 차별성이 두드러지고 있다. 같은 지역에 있더라도 수요자의 선호도가 높아 현금화가 원활한 부동산이 있는가하면 아무리 팔려고 노력해도 팔리지 않는 부동산도 많은 실정이다. 그러나 수익성이 높으면 그에 따른 사용가치 담보가치 등이 높아지는 것이 일반적인 현상이므로 투자자의 목적과 취향에 따라 투자기준을 정하는 것이 바람직하다. 부동산투자에서 수익성의 절대적 평가기준은 없다. 단지 환금성이 자유로운 예금이나 채권보다 수익성이 떨어진다면 부동산투자의 목적이 상실되었다고 할 수 있는만큼 최소한의 기준은 정해져 있는 셈이다. 요즘에는 부동산투자의 수익성으로 일반적으로 예금이나 채권수익보다 높다고 할 수 있다.
다만 실현수익을 취할 수 있는 현금화가 원활한가의 여부가 부동산투자의 관건이 되고 있다.




⑧ 소액투자 공동개발 뮤츄얼펀드형 부동산


부동산개발이나 투자 중 소액투자자들 끼리 공동개발하는 방식이 있다. 공동투자는 개발대상 부동산을 공동으로 사서 개발후 발생하는 수익을 노리는 것이다. 외국의 부동산 선진기법에 부동산투자신탁 즉 “리츠”라고도 하는데 부동산투자신탁이나 다수 투자자로부터 자금을 모아서 부동산 소유지분이나 주택저당증권에 투자하거나 부동산 관련 대출 등으로 운영하여 얻은 수익을 투자자에게 되돌려주는 제도인 부동산에 투자하는 뮤츄얼펀드라 하는 기법과 서로 모르는 소액투자자 수십명이 공동으로 토지, 건물 등을 매입한 뒤 지분등기를 해놓고 전문경영인에게 운영을 맡겨 이익을 발생시키고 발생된 이익을 기준으로 배당하는 소규모 주식회사 형태의 개인주주형, 분양방식으로서 구미, 일본 등 선진국에서 가장 인기 있는 투자상품이 있다. 소액투자 공동개발 투자종목으로는 다가구, 다세대주택, 상가, 주차장사업, 오피스빌딩 등 다양하다. 이중에 소액 투자자들이 쉽게 관심을 가질 수 있는 분야는 자투리땅을 사서 그에 따른 임대수입을 올릴 수 있는 다가구, 다세대 또는 주차장 상가 등이 권장할 만하여 특히 역세권이나 오피스 밀집지역의 임대사업이 가장 적절하다. 공동투자는 이점이 많다. 투자에 대한 위험부담을 분담하게되므로 “동병상련”의 효과가 있으며 다소 전문적인 지식이 부족하다 하더라도 다수의 견해에 따르면 투자위험도 최소화된다.
반면, 상호간에 의견이 맞지 않아 다투는 경우도 있다. 이에 따라 개발건물의 소유지분산정, 개발수익의 분배, 자금 불이행에 대한 대비, 미분양분의 정산방식 등을 사전에 조율해 놓아야 분쟁을 피할 수 있다. 또 투자자 중 대표자를 선출해야한다. 대표자는 부동산개발을 수행할 역량이 있는 객관적인 입장의 사람에게 의뢰하여 사업을 추진하는 것이 바람직하다. 공동투자를 계획하였다면 먼저 전문가의 자문을 얻는 것이 순서다. 전문가의 의견에 따라 사업방식 등을 결정하고 사전에 토지의 사업효율과 가치를 분석 부동산을 구입하면 투자효과를 극대화할 수 있다. 안정되어 있는 부동산시장에서 이재를 하려는 투자자 입장에서는 여러 가지 효과를 노릴 수 있으므로 새로운 재테크유형으로서 소액투자자 공동개발이 점차 확산될 것으로 보인다.


⑨ 개발착수 전 면밀한 마케팅계획을 세워야 한다.


부동산을 개발하는 지주의 최대 관심사는 개발로 인한 자금의 원활한 회수다. 토지는 나대지 상태일 때가 무한한 개발가능성과 변화를 기대할 수 있지만 일단 건축물이 준공되고 나면 보통 10～20년은 개축하기가 어려운 것이 부동산개발의 특성이므로 신중한 개발이 요구된다. 부동산을 개발하는 지주는 자금을 회수하기 위해 분양이나 임대를 하고 수요자에게 필요한 공간을 양도하거나 제공하고 그 대가로 돈을 받는 것이다.


부동산은 수요자가 원하는 것일 때 가치를 높게 평가받는 것이 당연하다. 일반적으로 소비자가 상품을 살 때 75%가 첫인상에서 구매의사를 결정한다고 한다. 부동산도 마찬가지로 상대방에게 전달되는 첫 번째 이미지가 구매여부에 결정적인 영향을 준다. 시세가 3억～3억1,000만원을 호가하는 빌라가 있었다. 주인은 2억 5천만원이면 팔아주겠다는 복덕방영감님의 말을 듣고 이사가고 싶은 욕심이 더 커서 응낙했으나 1년 가까이 팔리지 않자 할 수 없이 매매를 포기하고 직접 눌러 살기로 했다. 그래서 1,500만원을 투입 식당문과 욕실타일, 욕실조명을 일부 교체하고 고급스런 구름커튼을


창문마다 달았다. 그런데 같은 위치에 있는 같은 건물이건만 어느 날 우연히 이 빌라를 본 수요자에게 3억,3000만원에 팔린 경우가 있었다. 가공을 한 제품의 경우 해당재료에 대한 원가계산은 중요하지 않다. 원가계산은 사업주의 몫이고 수요자의 시각에는 가공후의 제품가격이나 이미지가 중요할 뿐이다. 똑같은 재료를 갖고 비슷한 제조방식을 거쳤더라도 광고디자인을 통한 이미지 연출에 차이가 있다면 판매결과는 차이가 날 수 밖에 없다. 부동산은 일단 개발되고 나면 즉시 다른 방식으로 개발하기 어려운 게 특징이다. 개발에 착수하기 전에 관련되는 사항에 대한 점검과 사전마케팅계획을 세우는 게 필요하다.


⑩ 토지는 5～10년 앞을 내다보고 투자해야 한다.


장기적인 안목으로 보았을 때 재산증식을 위한 투자효과는 부동산보다 좋은 것이 없다고 할 수 있다. 옛말에 “땅에 말뚝을 박으면 도깨비도 못 가지고 간다.”라는 말이 있듯이 일단 부동산에 투자해 놓으면 걱정을 하지 않아도 된다는 뜻이다. 물론 부동산도 상승붐이 일어날 때 막차를 타(거품현상에 편승하고 난 뒤) 거품이 제거되면 막대한 피해를 보게되는 경우도 있지만 이러한 투자방법은 올바른 투자방법이 아닌 것이다. 부동산으로 재테크를 일으키는 방법 중에는 투자와 투기가 있다. 부동산의 투자와 투기의 해석은 종이 한 장 차이로 일맥상통되는 것과 같다고 할 수 있지만 좀더 자세히 살펴보면 투자와 투기는 엄연히 다르다는 것을 알 수 있다.
투자란 장기간의 앞을 내다보고 개발의 가능성과 뚜렷한 목적을 갖고 사후에 대비한 구입에 뜻이 있지만 투기를 장기적인 목적보다는 경제의 상승곡선이나 국가정책의 개발계획에 편승하여 단기간에 이익창출의 기대심리, 부동산투기 바람으로 발생된 일시적인 거품현상에 의존하여 단기매매차익을 노리는 수단으로 이용되는 것이라고 할 수 있다. 따라서 부동산 투자는 치밀한 준비와 계획 등을 세운 마케팅 방법이지만 투기는 거품현상이 심한 일종의 도박이라 할 수 있어 소문이 풍부한 거품상승에 편승하여 단기차익을 노리는 것이라 할 수 있어 투자와 투기는 엄연히 구별되어 질 수 있는 것이다. 언젠가 모 공기업이 부동산에 대한 여론조사를 한 바에 의하면 토지가 저축이나 주식보다 투자 효과가 높다고 응답한 사람인 82.3%에 달했다.
또 재상증식을 위한 토지투자가 바람직스럽지는 못하지만 기회가 있으면 투자하겠다는 사람이 53%에 달하는 것으로 파악되었다고 한다. 이처럼 부동산 투자가 일반화되고 있는 편이면서도 실제로는 어떻게 해야 효과적인 것을 판단하기가 쉽지 않다. 그 이유는 부동산 투자를 하려면 미래를 예측해 결정을 해야하기 때문이다. 토지는 입지와 지역여건에 따라 “지는 해와 떠오르는 해”로 구분할 수 있다. 해당지역의 발전계획과 그에 따른 교통로도 인구유발시설 등의 밀집여부에 따라 상권이 확산되기도 하고 이동되기도 한다. 일반적으로 서울의 경우 지하철 역세권 지역에 투자하면 성과를 얻을 수 있다. 역세권은 이미 개통되어 있는 곳과 부분적으로 개통되고 있거나 향후 개통되게 되어 있는 곳 등 3가지로 나눌 수 있는데 이미 개통이 되어 시간이 지난 곳은 이미 상권이 형성되어 있는 반면 부분적으로 개통되어 있는 지하철역세권 땅값은 부분적으로 오름세를 타고 있으나 아직 노선이 완공되지 않은 탓으로 유동인구 성향이나 흐름에 대한 판단이 쉽지 않아 거래가 부진하고 단순호가에 그치는 곳이 많다.


그러나 토지 투자는 5～10년 앞을 내다보고 해야하는 것임을 고려할 때 지하철 역세권에 투자하는 것은 효과적인 투자 결실을 얻는데 보탬이 되는 것이 확실하다.
토지는 이제 단순 시세차익을 노리는 투기 대상이 아니라 유효 활용방안을 통하여 투자 효과를 얻는 대상으로 인식해야 한다.
따라서 토지에 투자하더라도 장래 어떤 목적을 갖고 무엇으로 개발하여 원하는 바를 성취할 지에 따라 투자 방향을 정해야 하는 것이다.
부동산의 가치는 단순히 지하철역이 생긴다는 이유만으로 변하는 것이 아니다. 지하철역이 들어섬으로서 발생할 수 있는 현상들이 해당지역에 어떻게 작용하느냐에 따라 가치가 변하는 것이므로 역의 개통으로 발생하는 현상을 예측하는 노력이 뒤따르면 좋은 결과를 얻을 수 있다.
⑪ 자재 하나 하나가 건물품격 좌우 무조건 싸게 짓자는 생각은 금물이다.


지주들은 평당 공사비를 얼마나 적게 들이고 건물을 지을 수 있는지 무척 따지고 신경을 쓴다. 가능하면 저렴한 비용으로 짓고 싶은 것이 인지상정이니 당연한 노릇이다. 하지만 건축주들이 간과하기 쉬운 부분이 있다. 건축물은 설계와 사용한 자재 그리고 견실한 시공 등 3박자가 잘 어울렸을 경우 최대의 가치를 발휘하는 것이다.
설계와 시공은 평당공사비를 세밀하게 따지면서도 어떤 자재를 어떻게 사용하는 지에는 크게 관심을 두지 않는 경우가 많다. 자재가 너무 다양해 일반인이 잘 모르겠지만 사용되는 자재 하나 하나에 따라 건축물의 품격과 평가는 확연하게 달라진다.


공사계약을 할 때 외벽을 붉은 벽돌에 유리는 5mm 페어그라스로 한다는 식으로 하는 게 일반적인 관행이다. 그러나 붉은 벽돌의 경우에는 종류와 가격이 천차만별이다. 겉보기에는 비슷해 보이지만 한 장 당 가격이 110원～230원까지 가격차이가 심하고 또 단열재로 사용하는 스티로폴의 경우에도 두께에는 관심을 가지나 비중에는 관심이 없어 50mm의 두께를 가진 똑같은 크기의 스티로폴이라 하더라도 비중이 0.050인 것과 3.050으로 두 배 정도의 차이가 있다. 건축물은 비싼 자재를 사용하여야 만족을 얻는 것이 아니다. 자신의 건축목적과 형태에 따라 적절한 단가의 자재를 사용하여야 만족을 얻을 수 있는 것이다. 건물은 한번 지어지면 수십 년 동안 바꾸기 어려운 재산이므로 개발을 하려고 건축허가를 받았거나 개발을 계획하고 있는 지주들이 있다면 평당 건축공사비를 따지기 이전에 자신의 건축목적을 상기하고 어떤 자재를 사용할 지 파악해야 한다.


⑫ 단독주택의 성급한 매매와 개발 자재


아파트에 대한 만족도가 과거에 비해 낮아지는 현상이 서서히 나타나고 있다. 이는 아파트가 획일적 구조로 지어진데다 옆집으로부터 오는 소음에 따른 피해가 크고 내부구조도 바꿀 수 없는 점 등 아파트에 단점에 불만을 갖는 사람들이 늘어나는 데 따른 것이다. 또 아파트가 갖고 있는 장점이 하나로 꼽혔던 각종 편의시설이 단독주택 밀집지역에까지 파고든 것도 아파트에 대한 선호도를 떨어뜨리는 요인이 되고 있다.


이같은 변화에도 자연과 인간의 조화가 강조되는 시대적 흐름이 주거형태를 아파트에서 단독으로 옮겨가게 하는데 영향이 미치고 있다. 단독주택에 대한 선호도가 점차 높아지자 베란다에 정원을 설치한다든지 침실을 황토방으로 시공하는 등 단독주택 분위기를 내는 아파트가 속속 개발되고 있는 추세다. 이같은 추세를 강한 현재 대도시에 단독주택을 갖고 있는 사람들은 이를 성급하게 팔거나 개발하는 것을 자제할 필요가 있다. 특히 요즘 유행하고 있는 다가구나 다세대주택으로 개발할 때는 신중을 기해야한다. 왜냐하면 다세대, 다가구 주택 건축 붐이 일면서 일조권 및 주차시비 같은 폐해가 심각해지고 있다고 판단하며 공동주택과 단독주택의 장점을 살린 새 주거모델을 개발하고 있기 때문이다. 각 지방자치 단체에서 구상중인 방안은 재건축이 불가피한 단독주택 가옥주들이 참여 서로의 필지를 합쳐 지하주차장은 물론 조그만 정원과 놀이터까지 갖춘 공동주거공간을 마련한다는 것이다. 이 같은 방안은 가옥주들의 동의나 사업상 이주대책 등에서 여러 가지 문제점들을 야기하겠지만 개발이 이루어지는 곳은 쾌적한 환경을 갖춘 주거단지로 바뀔 것이 틀림없다. 그렇게 되면 아파트에 싫증난 수요자들을 대거 흡수할 가능성이 많기 때문이다.


⑬ 수요자 취향에 따라 “튀어야” 분양 성공


한동안 원룸 임대 주택이 부동산 개발의 대표상품으로 관심을 끌었었다.
원룸 임대 주택은 60～70년대에 유행하던 단칸 셋방과 형식상으로는 다를 게 없다. 다만 주거에 대한 가치기준이 바뀐 데 착안 단칸방을 고급스럽게 꾸며 내놓은 상품일 뿐이다. 그런데 수요가 많아 방2칸 짜리 보다 임대금액이 더 높을 정도로 인기를 끌었다. 그러나 부동산 개발을 하는 지주들 가운데는 연구 분석이 미흡해 개발에 실패하는 경우도 적지 않다. 주변과 똑같이 짓고 심지어 외관의 벽돌까지 같은 시기에 비슷비슷한 건물이 수십 채 씩 건축된 동네도 있다. 원룸 주택의 경우는 임대를 원하는 수요층 중에서 일부계층을 대상으로 개발된 상품으로 대체로 개발결과가 좋았다. 요즘 아파트 미분양 현상이 심해지면서 업체마다 새로운 평면개발, 마감재 고급화, 전원주택형 단지, 단지내 이용 시설의 편리 추구 등 많은 연구노력이 시행되고 있다. 수요자가 원하는 방향으로 아파트가 변화하고 있는 것이다.


부동산 개발을 계획할 때는 수요자를 기준으로 시장을 세분화해 다른 제품과 차별화해야 한다.
개발에 앞서 고려해야 할 요인으로는 지리적 요인과 수요자 의사결정에 작용하는 요인을 꼽을 수 있다. 그러나 지리적 요인은 부동산의 특성상 변화시키기 어려운 경우가 많다. 그래서 주로 고려되는 것은 수요자 의사결정에 영향을 주는 요인들이다. 의사결정에 영향을 주는 요인들은 수요자 의사결정에 영향을 주는 요인들이다. 의사결정에 영향을 주는 요인들은 수요자 측에서 볼 때 직업소득, 거주지, 주거형태, 종교생활, 습관, 취미, 시공회사 등이 선호도 등을 들 수 있다.


이같은 요인들을 감안하여 부동산 개발을 계획했다면 그 다음은 목표를 설정해야 한다. 목표는 단일목표와 복수목표를 설정할 수 있다. 목표는 특히 표적시장의 채산성, 표적에 맞는 마케팅 프로그램, 경쟁대상과의 중첩성, 표적의 변화, 표적에 접근하는 비용, 표적대상에게 들어가는 이득정도를 따져 설정해야 한다.
부동산을 개발하려면 알게 모르게 모두 이러한 과정을 거치게 되는데 다만 구태의연하게 대처했는가 아니면 체계적이고 효율적으로 개발을 추진했는가의 차이가 있을 뿐이며 그 차이는 사업성패와 직결된다.


⑭ 타 주택과 차별화, 편리해야 성공


서울시내 달동네라 하는 지역에 빽빽하게 단독주택들이 들어서 있던 동네들이 재개발되어 대단위 아파트 단지로 변모하는 모습을 볼 수 있다.


개발사업자에게는 단독필지를 합해 공동주택을 건립, 사업효율을 높일 수 있고 지주입장에서는 옆집과 공동매매를 함으로서 단일 필지로 파는 것 보다 더 좋은 조건으로 매도할 수 있기 때문이다. 그러나 같은 지역에 고급빌라나 빌라트를 지어 놓아도 어떤 것은 잘 팔리고 어떤 것은 분양이 잘 안돼서 고민하는 경우를 흔히 보게 된다. 이러한 것은 단순히 분양가격이 비싸거나 수요자가 적기 때문에 나타나는 현상은 아니다. 보통 고급주택단지로 알려진 곳에서 전용면적 74평정도의 빌라나 빌라트의 분양가격은 평당 1천만～1천3백만원에 책정된다. 강남의 일부지역 아파트의 매매가가 평당 1천만원을 넘는 것이 보통이어서 이 정도의 분양가격은 비싸다고 할 수 없다.
살고있는 아파트를 팔고 조금 더 보태면 평수도 넓어지고 고급자재로 인테리어를 해놓은 곳으로 옮길 수도 있는 셈이다. 또 빌라나 빌라트 모델 하우스에 많은 사람들이 찾아오는 것을 보면 빌라나 빌라트에 대한 잠재수요가 적지 않다는 사실을 알 수 있다. 그런데도 왜 상당수의 빌라나 빌라트가 미분양으로 남아 있는 것일까? 그것은 대부분의 사람들이 빌라나 빌라트가 아파트에 비해 투자가치가 적다고 생각하기 때문인 것으로 분석된다. 국민주택 규모라면 내집마련이라는 절대명제 앞에 투자가치를 부수적인 것으로 간주할 수도 있겠으나 70평대 이상의 대형주택인 경우 투자가치는 기능, 전망, 스타일과 함께 집을 선택하는데 있어서 최우선적 고려대상이 될 수밖에 없다. 특히 빌라나 빌라트는 다른 주택과 얼마나 차별화돼 있고 살기에 편리한가에 의해 가치가 올라가는 경우가 많다. 그러나 차별화한다고 해서 무작정 컬러플하게 원색으로 마감한다든지 하면 오히려 선호도가 떨어질 수도 있다. 또 사업주의 개인적인 취향이 지나치게 강하게 반영된 빌라나 빌라트는 분양에 실패할 확률이 높다.


⑮ 수요자 성향 감안하여 미래가치 따져 개발해야 한다.


부동산 개발 가능성을 검토할 때 대개 오피스텔을 가장 먼저 생각한다.
아파트나 연립주택에 비해 오피스텔은 건축법상으로 토지의 이용효율을 높이는데 효과적이므로 당연한 일이다. 그러나 부동산 개발에 있어 가장 중요한 것은 이같은 선입견을 버리는 일이다. 주어진 여건을 먼저 검토하고 어떤 방법이 땅을 가장 효율적으로 이용하는 방안인가를 처음부터 새로 연구해야 한다. 이를 위해 가장 먼저 해야할 일은 개발하려는 지역의 수요성향을 감안해 현행 건축법상 가능한 개발의 개념을 선정하는 일이다.


현행 건축법에 매달린 나머지 ‘나무는 보고 숲은 보지 못하는 우(愚)’를 범해서는 안 된다. 따라서 지역의 상권변화전망, 도시계획의 변화가능성, 집단민원에 의한 정책변경가능성 등 있을 수 있는 모든 변수를 검토해야 하며 그에 따라 개발시기의 완급을 조절해야 한다. 다음으로 적절한 개발개념을 설정했다면 수요자의 성향을 감안한 개발수준을 결정해야 한다. 개발수준의 결정은 수요자를 쉽게 끌어들이기 위해 반드시 필요한 절차이다. 수요자를 끌어들이는데 실패한다는 것은 부동산 개발사업 자체의 실패를 의미한다. 그러므로 사전에 충분한 연구를 해야한다. 개발 수준 결정에 있어 가장 중요한 것은 “차별화”다.


그러나 여기에서 차별화는 개발결과에 대한 예측이나 대책없는 무조건적인 차별화가 아니라 충분한 검토를 거친 좋은 성과를 가져올 수 있는 차별화를 말한다. 부동산의 개발 목적은 보유하고 있는 땅의 부가가치를 높여 남에게 필요한 공간을 제공하고 그러므로 받는 댓가를 극대화하는 것이다. 따라서 부동산 개발의 가장 원칙적인 전제조건은 대중적인 공감대의 형성이다. 개발한 부동산에 대해 대중의 공감을 얻지 못하면 반드시 외면당하게 된다.


⊙ 시설 이미지 차별해야 투자성공


도심의 중규모 토지에 오피스텔을 건립 분양하는 바람이 분 적이 있다.
주거시설 강화로 인해 오피스텔 개발이 재미를 보자 사업성이 보장된다는 판단하에 곳곳에서 오피스텔 건립이 계획되거나 공급되고 있는 것이다.
요즘의 부동산 시장 환경으로 볼 때 오피스텔은 (지주로 볼 때) 적절한 개발 상품이며 소액 투자자에게는 무난한 투자 대상이라고 할 수 있다. 이는 오피스텔이 1가구 2주택에 해당되지 않는 데다 임대 수입을 올릴 수 있으며 비교적 환금성도 뛰어난 도심 부동산이기 때문이다. 오피스텔이 많이 공급되는 것은 투자자나 세입자 입장에서는 선택의 폭이 넓어지는 것인 만큼 좋은 일임에 틀림없다. 하지만 모든 상품은 수요와 공급이 균형을 이룰 때 가치를 제대로 인정받을 수 있다. 이런 점에서 최근 오피스텔 공급이 계속 늘어나고 있기 때문에 투자성이 감소할 수 있다는 점에 주의해야 한다. 특히, 오피스텔은 입지여건이나 지역성향에 민감하게 영향을 받는 상품이므로 해당지역에 부담되는 평형이나 시설을 갖추었는지를 고려해 투자해야 한다는 점을 알아야 한다.
예를 들어 오피스텔이 주거전용으로 건립되었다 하더라도 지역적인 이유때문에 업무용으로 많이 사용되기 시작하면 주변상가의 영업시간이나 품목 등이 그에 맞춰 형성되고 나중에는 주거편의성 등이 뒤져 임차기피 현상이 발생 결국 투자가치의 감소로 이어지게 된다.


서울의 경우 앞으로 거의 전지역에 역세권이 형성된다고 할 수 있을 정도로 지하철역이 곳곳에 들어서고 있어 역에서 5분 거리 이내로 교통이 편리하다든지 하는 등의 이유로 타 지역의 수요자가 유입되길 기대하기는 어렵다. 오히려 건물의 사용환경을 차별화할 수 있는 시설 계획이나 인지도를 높여 수요자의 주목을 끄는 방안 등을 강구하는 게 현명하다.


특히 요즘처럼 오피스텔 건립이 붐을 이루고 있을 때는 이미지가 차별화된 건물이 인기를 끌어 투자 가치를 보존받을 수 있다는 점을 염두에 두고 투자해야 한다. 더군다나 1995. 7월부터 부동산실명제 실시후 부동산보유에 대한 부담이 가중되고 있는 가운데 상대적으로 매매가 자유로운 오피스텔이 투자자들의 관심을 끌고 있는 데 그것은 오피스텔이 도심형 부동산 상품 중에서 소액으로 임대 수입을 올리기에 적합한 대상이기 때문이다. 오피스텔은 1가구 2주택에 해당되지 않는 데다 대부분 10-20평형대로 지어지고 있어 소액 투자가 가능할 뿐만 아니라 또 교통체증이 점점 심해지면서 직장근접형 주거를 원하는 수요자가 늘고 있어 오피스텔에 대한 수요는 더욱더 늘어날 전망이다. 특히 첨단지능을 갖춘 건물이라도 차별화로 수요자들은 유혹하고 있을 뿐만 아니라 온돌, 온수, 도시가스 등의 주거용 시설설치를 허용하는 규제가 완화되면서부터 주거용 오피스텔 건립이 크게 늘고있는 추세이다. 주거용 오피스텔은 업무형에 비해 임대수익성이 높아 개발하려는 지주나 투자자들로부터 인기를 끌고 있다.
더구나 토지의 사업효율이 높아 지주에게는 개발사업 검토대상 1순위에 속한다. 수요자들의 입장에선 임대수입을 바라고 오피스텔에 투자하는 경우가 대부분인데 매매차익을 노리는 투자자도 있다. 하지만 임대수익성을 감안하지 않고 막연히 매매차익을 노리는 투자는 하지 않는 것이 좋다.


하지만 오피스텔은 일반주거용 건물에 비해 공유면적이 많아 실질적 사용평수는 작은 것이 단점이고 동시에 관리비가 비싼 것이 흠이다. 서울에서는 지역에 따라 분양가격이 평당 400만원부터 1,000만원까지 그야말로 다양하다. 그러므로 가격을 판단할 때는 주변 사무실이나 아파트의 임대가를 비교하여야 한다. 또 전용면적 비율이 40%～65%까지 각양각색이므로 실평수를 감안해 분양가격을 판단하여야 한다. 분양가격이 싼 것처럼 보이더라도 실평수가 적으면 실제로는 더 비싸기 때문이다. 입주시 사업주가 붙박이 침대, 식기세척기, 에어콘 등을 무료로 설치해 주는지 아니면 별도의 비용을 내야하는지도 살펴보아야 한다. 주차대수의 배정을 어떻게 하는지도 중요한 점검사항 중의 하나이다.
오피스텔에서 보통 분양가의 50%를 전세보증금으로 회수할 수 있으면 투자가치가 있는 편이다. 그러나 매입할 때는 현재의 수요파악에 머무르지 말고 입지여건과 전용비율, 기본시설 및 편익시설 등을 잘 따져보고 해당지역의 미래수요까지 예측해야 투자에 실패하지 않는다.




⊙ 지역소비수준 감안 차별화 전략을.


지하철이 속속 개통되면서 신흥 역세권지역의 이면도로에 점포주택을 개발하려는 사람들이 늘고 있다. 점포주택을 일반주거지역내에서 상층부에는 집주인이 직접 거주하고 아래층은 세를 놓는 건축물이다. 주택밀집지역내의 낡은 단독주택에 거주하거나 자투리땅을 보유하고 있는 지주라면 누구나 다가구주택개발이나 점포주택개발로 개발효과를 누리기를 원한다.


별도의 신축비용을 부담하지 않더라도 세를 놓는 금액으로 건축비를 충당할 수 있는 경우가 많아 부동산 가치도 높이고 쾌적한 주거환경도 확보할 수 있어 일거양득이기 때문이다. 점포주택으로 개발하게 되면 연면적기준으로 주거부분의 시설면적이 반이 넘으면 전체를 주택으로 보아 1가구 1주택일 때는 양도세 비과세대상이기도 해서 다가구로 개발했을 때보다 임대수입이 더 좋은 경우가 많다.


따라서 월세수입을 원할 경우에 가장 일반적으로 개발하는 방법이기도 하다. 같은 점포주택으로 개발하더라도 해당위치에 어느 점포가 어울릴지 사전에 판단하면 의외로 효과를 누릴 수 있다. 점포는 장사가 잘되면 임대료를 인상하여 수익을 늘릴 수가 있다. 장사가 잘되는 것은 점포에 입주한 업종이 지역의 특성에 맞거나 점포주의 수완이 좋아서일 경우가 있다. 하지만 같은 조건이라면 소비자의 발길을 쉽게 유인할 수 있는 상징성과 인지성이 높은 건물이라야 점포의 매출에 도움이 된다. 더구나 한 점포당 3-4개는 붙을 정도로 간판이 난립해 골목을 지나다 보면 어디에 어느 가게가 있는지 꼼꼼히 살피지 않으면 찾기도 어려울 정도인 요즘은 더욱 차별화가 필요해진다. 이를 위해서는 지역의 소비수준을 감안하고 현재 또는 미래의 주변건물을 고려하여 유치예상업종을 파악해 그에 맞는 적절한 면적배분을 해야 한다. 또 같은 건축비를 투입하더라도 업종에 어울리는 외관 디자인의 특화를 계획하고 색감과 질감의 차별화를 시도하여야 한다.


⊙ 부동산 리노베이션 투자 효과


대로변이나 10m내외의 이면 도로를 지나다보면 3～4층 규모의 낡고 오래된 상가건물들이 적지 않게 눈에 띈다.
유동인구가 많은 버스 정류장이나 지하철입구에서 자리잡고 있으면서도 관리를 제대로 하지않은 상가 건물들까지 있는 실정이다. 노후화된 상가건물의 경우 소비자들은 외면하지만 투자자들은 눈 여겨 볼만한 대상이다. 대부분 토지가격만으로 매매되는 만큼 비교적 싼값에 상가건물을 사들인 후 기존건물의 골조는 그대로 놔두고 건물 내외장을 새롭게 바꿈으로써 건물가치와 임대수입을 높일 수 있기 때문이다. 수선할 때는 해당지역의 상권을 분석, 신규로 유치 가능한 상점들을 알아보고 이를 고려하여 수선시기와 방법을 결정하는 것이 효율적이다.


외관은 눈에 잘 띄고 관리가 쉬운 재료를 사용하는 것이 좋다. 특히 신경 쓸 부분은 창호와 외장용 자재가 잘 조화되도록 해야 한다는 점이다. 또 입점하는 업소들의 간판을 특색있게 달아줄 만한 공간도 확보해 둘 필요가 있다. 기둥이나 보 계단 등을 해체하거나 미관지구 내에서 건물의 형태나 색채를 바꿀 때는 구청건축과에 대수선 허가를 맡아야 하지만 구조적인 부분을 제외한 일반적인 수선은 건축신고만으로도 가능하다. 내부는 공동으로 사용하는 복도와 계단만 수선해 주는 것이 좋다.


가게들이 입점하여 실제 사용하는 부분의 벽체는 페인트로 마감하고 바닥은 아스타일 등 저가의 재료를 사용하는 것이 효과적이다. 이는 새로 입점하는 상점들이 인테리어를 하면서 기존의 시설들을 대부분 감추어 버리기 때문이다. 외관은 돌로, 창호는 알루미늄 재질인 프로로폼으로, 1층은 통유리로 처리하고 내부계단을 깔끔하게 처리하는데 평당 40～50만원으로 수선이 가능하다. 외관의 특화를 위해 각 창호마다 돌을 라운드 처리하고 모양을 많이 낸다면 공사비는 다소 높아진다. 공사기간은 4층 규모 500평 정도라면 외장처리에 1개월이 소요되고 내부까지 수선하려면 3개월은 잡아야 한다.


⊙ 상가의 입지 조건


봉급생활자나 주부들은 대개 안정적 수입을 위해 소규모 상가를 분양받아 임대를 놓거나 직접 운영하고 싶어한다. 상가를 운영해 얼마만큼의 수익을 올리는가는 영업수완에 따라 달라지지만 보다 근본적으로는 위치에 의해 판가름 난다.


목이 좋은 상가를 고르기 위해서는 우선 상권에 영향을 주는 소매상가이므로 더욱더 지역을 잘 선정하여야 한다. 소매상권에 영향을 주는 요인으로는
첫째, 상가가 위치하는 지역의 소비자 계층과 인구 밀집도를 들 수 있다. 소비자의 소비성향과 소득수준인구의 밀집도는 수입과 직결되기 때문이다.
둘째로는 주변의 편의시설을 파악해야 한다. 학교, 금융기관, 스포츠센타 등 각종 편의시설에 의해 유동인구의 이동경로가 결정되기 때문이다. 1일 유동인구수가 12시간 기준으로 3,000명 미만인 경우에는 상권이 형성되기 어렵다.
셋째, 현재의 상권이 더 팽창할 공간적 여유가 있는지를 살펴야 한다.
현재의 상권보다 2배 이상 팽창할 공간적인 여유가 있다면 투자에 신중을 기하여야 한다. 소매상권은 지역을 연고로 도보 10분정도 거리의 인구를 대상으로 해야 하기 때문에 현재의 상권이 팽창할 여지가 너무 많으면 경쟁업종의 출현 등으로 긍정적인 면보다 부정적 요인이 많다.


넷째, 배후 세력의 성장성 여부이다.
인구와 가구 수, 소득 수준의 향상 여부를 기준으로 현재 뿐 아니라 중 장기적인 안목에서 바라보아야 한다. 소매상권은 백화점처럼 적극적 영업으로 고객을 창출하는 고객창출형이 아니고, 고객과의 접촉으로 고정고객을 확보하여야 하는 고객밀착형이기 때문이다. 그 외에 경쟁업종과 보완업종의 밀집정도 차량진입의 편리성 주차장 확보여부 등도 상권 형성에 영향을 주는 요인이다. 편의품을 취급할 소매상가에 투자하고자 하는 사람은 위와 같은 요인들을 감안하여 투자해야 효율을 높일 수 있다.


⊙ 수요 분석 , 지역 발전 . 면밀 분석 후 투자해야 한다.


지방은 물론이고 수도권 일대에서도 미분양 아파트가 많이 생겨나고 있다.분양이 늘어나는 것은 주택 보급율이 높아진데도 원인이 있겠지만 부동산 투자에 대한 불안한 심리도 한몫을 하고 있다. 예전에 비해 부동산 투자여건이 변화되어 이제는 막연히 투자해서는 승산이 없다. 이처럼 불확실한 투자여건 아래서 부동산에 대한 안목이 부족하거나 안정적인 수입을 원하는 사람은 미분양 아파트를 매입 임대주택 사업을 하는 것을 고려해 볼 만 하다. 임대 사업자는 세금 면에서 많은 혜택을 받지만 투자금에 비해 수익률이 높은 것은 아니다. 그러나 주택 임대가격은 경기 변동에 별다른 영향을 받지 않고 꾸준히 상승하고 있어 주택 임대 가격은 경기변동에 별다른 영향을 받지 않고 꾸준히 상승하고 있어 주택임대 사업은 안정적인 수입이 보장된다.


일반인도 미분양된 아파트를 매입하여 임대사업자 등록을 하면 신축에 의한 임대사업자 등록을 하면 신축에 의한 임대사업자와 같은 혜택을 받을 수 있다. 초기 투자금을 줄이고 투자금 대비 수익률을 높일 수 있는 임대 사업 대상 아파트는 앞으로 아파트 가격이 오를 수 있는 지방도시에서 소규모 평형을 대상으로 하는 것이 좋다. 그러나 미분양되는 아파트는 나름대로 이유가 있으므로 수요분석과 지역 발전현황을 면밀히 살핀 후 투자해야 만족한 결과를 얻을 수 있다. 보통 분양가 대비 임대가가 50%를 넘어서면서 장기적으로 발전가능성이 많은 지역이라면 임대사업을 검토 할 만하다

[골통]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^

[하늘땅사람]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^

[이동수]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^

[이동수]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^

[헤까닥..]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^

[아버지]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^

[데프콘-1]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^

[용한모]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^

[김지연.]

정태님!!!!수고하셨네요.참고하겠습니다

[이정수]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^

[소여니]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^

[열린우려당]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^

[박색이]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^

[박색이]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^

[elmos]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^

[elmos]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^

[엘레강스]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^

[체육복]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^

[체육복]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^

[관우운장qq]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^

[민맥시멈]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^

[인디핑크]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^

[박규식]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^

[신바람]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^

[어수선]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^

[희안하네.]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^

[유미0121]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^

[하면된다]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^

[김현웅]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^