[집값 하락기 부동산 투자법] “땅값 상승세 수년간 지속될 것”… 부울경 토지투자 주목하라

[부자 언니]

부산에서는 앞으로 강서구 지역이 수년간 땅값 상승을 견인하게 될 것으로 전망된다. 사진은 명지국제신도시 2단계 부지 전경. 부산일보 DB

집값은 떨어져도 땅값 상승세는 8년간 멈추지 않고 있다. 지난해 9·13 부동산대책 이후 정부의 고강도 규제정책이 잇따르면서 집값이 떨어지고 거래가 끊겨 주택시장 침체가 계속되고 있다.하지만 전국 땅값은 지속적으로 상승세를 이어가고 있다.

한국감정원이 발표한 지가 동향에 따르면 지난 2월 전국 토지가격은 전월 대비 0.27% 상승했으며 100개월 연속 상승세를 이어가고 있다. 지역별로 살펴보면 개발호재 지역을 중심으로 상승세가 뚜렷한 것으로 나타났다. 3기 신도시 조성, 광역 교통망 확대 등 전국적으로 개발호재가 많고 또 대규모 개발사업에 따라 향후 2~3년간 매년 20조 원 이상의 대규모 토지 보상금이 풀릴 예정이어서 앞으로도 토지가격 상승세가 수년간 지속될 전망이다. 

집값 하락에도 땅값 상승세 8년간 지속 

3기 신도시 조성·광역 교통망 확대 등 

대규모 개발 토지보상금 20조 원 이상 

부산 강서구 땅값 상승 견인 예정 

울산 중구 장현동·동구 미포동 주목 

경남 마산회원구 내서읍 대규모 사업 

토지보상금 받은 뒤 대토 수요도 발생 

상권 확실한 수익형 부동산 노려 볼 만 

■부울경 ‘토지투자’ 어디가 유망할까 

호재가 있으면 땅값은 올라간다. 땅값은 각종 개발사업과 밀접한 연관성이 있기 마련이다. 따라서 투자처를 찾는다면 개발사업지구와 그 인접지역을 주목할 필요가 있다. 땅값은 개발계획 발표 시, 착공 시점, 그리고 준공 시점에 각각 올라가는 경향을 보인다. 따라서 투자자라면 개발계획 발표 이후 투자에 나서는 게 유리하다. 이 경우 사업지구 내의 토지를 경매와 공매 등의 방법으로 저렴하게 취득하면 향후 토지보상금을 받아 크고 작은 매매차익을 실현할 수가 있다. 

비교적 장기투자를 원한다면 사업지구 밖의 개발 가능한 토지에 주목할 필요가 있다. 예를 들어 산업단지가 조성되는 사업지구라면 진입로 근처가 유망하다. 산업단지가 조성되면 젊은 층 유입이 활발해 원룸 수요, 식당가 형성 등으로 활성화되기 때문에 구입한 직접 토지를 개발할 수도 있고 되팔아 상당한 매매 차익을 실현할 수도 있기 때문이다. 고속도로가 신설되는 경우에는 IC 근처가 유망하다. 인근에 산업단지, 물류단지 등이 들어설 수도 있고 또는 도시개발사업 등 택지개발사업이 추진될 수도 있다. 이 경우 땅값이 또다시 뛸 가능성이 높다. 

부산에서는 앞으로 강서구 지역이 수년간 땅값 상승을 견인하게 될 전망이다. 이는 국책사업 등 대규모 개발사업이 예정되어 있기 때문이다. 강서구에서는 ‘부산진해 경제자유구역 명지지구’와 ‘에코델타시티 친수구역 조성사업’에 이어 ‘부산연구개발특구 첨단복합지구 조성사업’이 추진되고 있다. 대저1동, 대저2동 일원의 570만 4792㎡에서 개발제한구역을 해제하고 LH공사와 부산도시공사가 공동으로 4조 원의 사업비를 투입한다. 오는 2024년까지 첨단산업단지와 호텔·컨벤션센터가 포함된 공항복합도시를 조성하는 사업이다. 이곳에서 풀리는 토지보상비는 2조 원에 달할 것으로 추산되고 있다. 2016년 11월 사업계획이 발표되었고 앞으로 기재부 예비타당성 검토를 거쳐 오는 2021년 실시계획 승인을 목표로 하고 있다. 계획대로 추진될 경우 오는 2022년 편입 토지보상을 거쳐 사업이 본격화 될 전망이다.

강동동 일원의 227만 5784㎡에서는 1조 3000억 원의 사업비를 투입하여 오는 2023년 준공을 목표로 ‘서부산권 복합산업 유통단지’가 추진된다. 대저2동, 강동동 일원의 440만㎡에서는 5조 9600억 원의 사업비가 투입되는 ‘김해 신공항 건설사업’이 추진되고 있다. 부·울·경 지역의 일부 반대 여론에도 불구하고 국토부는 현재까지 입지 변경을 검토하지 않는다는 입장을 견지하고 있다. 오는 6월 기본계획 수립 고시를 앞두고 있으며 계획대로 추진될 경우 기본설계와 실시설계를 거쳐 오는 2022년에 편입 토지보상에 들어갈 예정이다. 

울산에서는 중구 장현동 일원의 35만 4000㎡에서 개발제한구역을 해제하고 LH가 1313억 원의 사업비를 투입하는 ‘장현 도시첨단산업단지’가 추진되고 있다. 이 사업은 산업, 주거, 상업 등의 복합기능을 갖춘 복합산업단지로 조성될 예정이며 오는 12월 단지 지정을 앞두고 있다. 또 동구 미포동 일원의 33만 2590㎡에서는 ‘울산미포국가산단 확장사업’이 추진된다. 울산도시공사가 545억 원의 사업비를 투입한다.

경남 창원에서는 마산회원구 내서읍 일원의 69만 6250㎡에서 평성일반산업단지가 추진되고 있다. 평성인더스트리아㈜가 내서지역의 공장 용지난을 덜고 위해 3072억 원의 사업비를 투입하는 사업이다. 지난 2018년 7월 개발제한구역에서 해제됐다. 현재 단지지정 고시를 앞두고 있으며 올해 하반기 토지보상을 거쳐 본격 추진될 예정이다. 

■부울경 풀리는 토지보상금 얼마나 될까 

올해 부울경에서 풀리는 토지보상금 규모는 18곳의 사업지구에서 모두 1조 9848억 원으로 추산된다. 여기에다 도시공원에서 풀리는 토지보상비 2617억 원을 더하면 올해 부울경 지역에서 풀리는 토지보상금 규모는 2조 2465억 원에 달한다. 이는 수도권지역 다음으로 많은 금액이다.이에 따라 토지보상금을 받는 원주민의 대토 수요 등이 인접지역 토지시장을 자극하게 될 전망이다. 개별 사업지구마다 차이는 있지만 토지보상금을 받게 되면 통상 30%이상의 대토 수요가 발생한다.

토지보상금을 받은 후에 대토에 나선다면 이미 주변 땅값이 많이 올라 낭패를 보는 경우가 많다. 따라서 개발사업 계획이 확실한 경우라면 사업 초기에 대토할 토지를 선점하는 전략이 필요하다. 토지보상금으로 투자처를 찾는다면 향후 주거용 부동산시장의 전망이 불투명하기 때문에 상권이 확실한 지역의 수익형부동산을 노려볼만하다. 그리고 개발사업 등 호재가 있는 지역의 개발 가능한 토지 투자도 관심을 가져볼 필요가 있다. 앞으로도 땅값 상승 국면이 수년간 이어질 전망이기 때문이다.

지난달 28일부터 ‘부산진해경제자유구역’ 명지지구 2단계(192만 2000㎡)가 7200억 원으로 추산되는 토지보상을 시작했다.이달 중으로 밀양에서도 토지보상이 시작된다. 지난해 7월 지구 지정된 ‘밀양부북 공공주택지구(21만 3520㎡)’가 토지보상을 시작하기 때문이다. 이는 문재인 정부의 주거복지로드맵에 따라 지정된 전국의 공공주택지구 중에서 가장 먼저다. 

울산에서는 울주군 범서읍 일원의 13만 8634㎡에서 추진되고 있는 ‘태화강변공공주택지구’가 오는 7월경 지구계획 승인을 거쳐 같은 해 10월부터 협의보상을 시작한다는 방침이다.

경남지역에서는 ‘사천선인 공공주택지구’가 오는 12월부터 1670억 원으로 추산되는 토지보상을 시작한다. 사천 선인지구는 LH가 3615억 원의 사업비를 투입하여 오는 2023년까지 대규모 산업단지 유치에 따른 근로자와 무주택자의 주거안정을 위해 4185가구의 공공주택을 포함해 모두 4522가구의 주택을 짓는 사업이다. 

이밖에도 부산시가 장기미집행 도시공원 일몰제를 대비하기 위해 지난해 예산 535억 원 대비 186.36% 증액한 997억 원을 올해 도시공원 토지보상비로 배정하고 이기대공원, 해운대공원 등 모두 13곳의 공원에서 편입 토지보상을 한다. 

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