ㅇ임야
- 용어 정의 : 산림(山林) 및 원야(原野)를 이루고 있는 수림지· 죽림지· 암석지· 자갈땅· 모래땅· 습지·
황무지 등의 토지
- 법률상 구분 : 측량·수로조사 및 지적에 관한 법률에 따라 지목이 "임야'로 분류되는 토지로
토지대장, 임야대장에 "지목 임야"로 표기
- 법률상 이용제한 : 보전림지에 속할 경우 타 용도전환이 엄격하게 제한.
보전림지 외의 임야도 일정한 용도로의 전환 및 산림전용을 위한 형질변경 제한
ㅇ임야의 종류
- 보전 산지 : 백두대간 보호지역, 문화재 보호구역, 공원지역, 계곡보전, 관광지역, 희귀식물 및 천연기념물 보존지역.
상수원보호구역 등 산림 보전 지역
- 준보전산지 : 관리 지역
* 도로. 주택. 공장 등을 위해 유보해 놓은 땅
ㅇ보전산지
- 공익용 보전산지 : 국방, 도로 등 공익용, 개인의 전원주택 신축 불가
- 생산용 보전산지 : 농업인이나 임업인 등 일정 조건하에 산지전용 허가, 농가주택 건축 가능
ㅇ준보전산지
- 산지전용, 주택건축 가능
(양양군 현북면 중광정리 하조대 해수욕장 인근)
ㅇ임야 투자,구입시 사전검토사항
- 보전산지인지 준보전산지인지 여부 : 투자가치는 준보전산지만 있음
- 산지전용 제한지역 여부 : 산림청의 산지전용제한지역으로 고시 여부 확인
- 산림법상 보안림이나 사방지 지정, 국가 조림지 여부
- 홍수, 산사태 피해 여부
- 산의 경사도 : 25도 이하, 준보전임지라도 경사도 25도 이상의 가파른 산은 개발허가 안남
- 산의 나무 상태
* 입목구성 : 산에 자라는 나무의 수종. 수령 50년 이하, 활엽수림 50% 이하
* 입목 축적 : 나무의 밀도와 크기. 임야소재 시 군의 평균치 대비 50% 이하
- 연접개발제한 여부 : 500m 이내의 다른 산지에서 2003년 10월 31일 이후
10,000평 이상의 개발 허가가 있으면 개발 불허
- 묘지 : 묘지 있으면 개발 애로
- 진입도로 : 국도나 지방도등 도로에 접합 여부
ㅇ임야 전원주택지로서 고려사항
- 구입가격 : 농지보다 저렴
- 구입방법 : 농지보다 간단. 농지는 농지취득증명 등의 절차 필요
- 전용허가 : 농지보다 간단. 농지전용과 같은 제한 없음(농지- 허가후 2년이내 건축 의무)
- 형질변경 허가 : 농지보다 저렴. 평당 4,200원
- 구입의 곤란성 : 임야는 가격이 싸고 농지보다 활용도가 많지만 규모가 대단위이므로 적당한 임야 구입 어려움
- 진입도로 : 진입도로 없으면 사실상 개발 불가
* 주택 건축 가능 필수조건 : 부지 5m 이상 도로와 접하고 도로에 접한 대지 길이 2m 이상
연면적 600평 이상이면 6m 이상 도로에 접하고 도로에 접한 대지 길이 6m 이상 또는 4m 이상 2곳에 접해야 함
- 개발규제 여부 : 팔당상수원수질보전 특별대책 제1권역과 제2권역에 포함되는 양평, 광주용인, 남양주, 여주,
가평, 이천지역 등
- 큰 도로, 근처 중심시설 접근성
- 개발비용 : 토목공사비용, 수도,전기,전화 인입비용
- 투자 포인트 : 대단위 주택단지 개발. 전원주택 외 숲 보전
- 주택 부지의 일반 조건 : 지형, 토질, 입지, 조망, 경관, 환경, 풍수(배산임수) 등
ㅇ임야 투자 구입, 개발 유의사항
- 소유권자 : 개인명의 등기도 사실상 종중 소유인지 확인 필수
* 종중소유 임야는 종중총회의 동의 없이 등기명의자로부터 매수할 경우 소유권이전등기를
하더라도 무효 가능성
- 종중 소유인 경우 종중 규약이나 총회에서 임야 매각에 대한 결의 필수
- 묘지 : 묘지 이장 조건으로 계약.
* 묘지 이장 : 장사에관한 법률
- 경계의 판정 : 불분명한 경우 측량비용 및 경계로 인한 분쟁 발생
- 맹지 : 대분분의 임야는 진입도로가 없는 맹지, 맹지인 경우 진입도로를 낼 수 없으면 개발 불가.
도로로 통하는 인접 토지 지주로부터 토지사용승낙서를 받거나 맹지로부터 도로에 접한 인접토지를
추가 매수하여 진입도로를 개설할 수 있는 조건이 아니면 투자 금지
- 수목 : 토지 거래에 포함 여부. 수목 중 입목에관한법률에 의해 입목 등기된 수목이나
명인방법에 의한 소유권자가 명시돼 있는 수목 여부 확인.
- 시세 : 주택과 달리 정확한 시세 파악 어려움. 현지 중개사무소 및 주민 의견 청취
- 기획부동산 : 대규모 토지 지분분할 매각. 가격 거품 , 과장 허위 광고, 미등기 전매, 이용가치 없는 토지 등
피해 사례 많음
- 산지관리법에 의한 산지전용 허가기준 및 지방자치단체 도시계획조례
< 산지관리법 시행령 별표 산지전용허가기준>
1)660제곱미터 이상의 산지전용으로 산지의 평균경사도가 25도 이하일 것
2)산지의 ha당 입목축적이 150% 이하일 것
3)산지 안에 생육하고 있는 50년생 이상인 활엽수림의 비율이 50%이하일 것
<지방자치단체 도시계획조례>
각 시도 조례마다 구체적인 제한사항은 다소 차이
(예: 여주군 경사도 15도, 양평군 경사도 25도 이하)
- 주변 산림녹지 상태에 의한 산지전용 제한 : 택지나 공장부지로 전용하는 경우 주변 지역에 남아 있는
산림녹지가 부족하다고 판단되면 산지전용 제한
- 집단 묘지, 철도변에서 2km 이내 산지전용 제한
- 산지 공장용지 전용 : 산지 면적 50% 이상 전용부담금 면제, 면적 500평 미만 개발부담금 면제
- 토질 : 암반이 많은 산지나 돌산 투자 금지
- 묘지 허가 vs 납골당 허가
* 묘지 : 산지의 훼손, 환경문제, 민원 야기 등으로 허가 곤란
납골당 : 장묘 문화 권장사항 정책적 지원으로 허가 용이, 공원시설 등과 연계 투자가치
- 법원 경매나 공매 이점 : 토지거래허가 면제. 일반 시세보다 10~20% 저렴하게 매입 가능
첫댓글 전반적인 내용 많은 도움이 됩니다.
제일 아래 사진은 어디에요?
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매우 유용합니다.
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감사합니다.