정부가 2.12대책을 통해 수도권 과밀억제권역을 포함한 미분양 등 신축주택에 대한 양도세를 5년간 60% 또는 최대 100%까지 감면해 주기로 하면서 분양시장에 관심이 쏠리고 있다. 용인, 고양, 인천 등 수도권 주요 미분양 사업장에서는 투자 문의가 늘면서 최근 계약도 상당수 진행됐다는 것이 건설사 관계자들의 얘기다. 분양가격이 상대적으로 저렴하거나 장래 개발재료가 있는 곳을 중심으로 미분양이 해소되면서 주택시장 회복에 긍정적인 시그널을 줄 것으로 기대한다. 미분양 등으로 어려움을 겪고 있던 건설사 자금난에도 다소 숨통이 트일 전망이다.
감면 폭이 차등 적용 됨에 따라 인천 청라, 송도, 영종지구를 비롯해 용인 등 양도세를 100%까지 감면 받게 된 주요 비과밀억제권역에 대한 문의와 관심이 특히 뜨겁다. 고양, 부천, 광명, 의왕, 부천, 과천, 군포, 수원, 남양주 등 수도권 과밀억제권역도 60%로 감면 폭이 늘어나게 됨에 따라 미분양 해소 및 청약시장 활성화에 도움이 될 것으로 기대하고 있다. 경기도가 검토 진행 중인 과밀억제권역의 해제 건도 추진 결과에 따라 영향을 미칠 수 있다.
그 밖에 공급예정인 신규 분양물량도 해당되기 때문에 연내 분양예정인 주요 유망 사업장의 신규 분양에도 수요 관심이 상대적으로 몰릴 수 있다. 상대적으로 잔여기간이 오래된 미분양의 경우 실제 계약에 선입견이 더 많을 수 있기 때문이다. 특히 감면 기간이 내년 2월 11일까지 1년간으로 확대되면서 건설사들이 이번 조치를 마케팅에 활용하기도 조금은 수월해진 상황이다.
ㅁ 양도세 한시 감면 혜택을 활용한 실수요 내집마련 전략 "유망 미분양 / 신규분양 공략하라"
미분양 물량을 통한 내집마련의 장점은 분양가 할인, 무이자 중도금 융자 등 각종 금융혜택은 물론, 청약통장이 필요 없다는 점과 동호수 선택 및 건축 공정을 어느 정도 파악한 사업장을 골라서 계약할 수 있다는 점이다. 이번에 수도권과 지방 미분양의 양도세 감면 혜택이 더해지면 미분양을 통한 내집마련 관심이 더욱 늘어날 것으로 기대된다. 민간 분양가 상한제 폐지가 지연되기는 했지만 신규분양의 전매제한 규제도 대폭 짧아졌다.
그러나 미분양 특성상 입지가 좋지 못하거나 위해 시설은 없는지, 분양가 수준이 특별히 주변보다 높은 것은 아닌지 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 특히 지방은 장기적인 미분양 적체가 심하므로 주로 수도권에서 오래되지 않은 미분양 사업장을 둘러보는 게 바람직하다. 또한 시공사와 시행사의 재무상태 등도 반드시 체크해야 한다.
주로 입지적 장점이 있고 개발호재 및 배후 수요가 있어 장기적으로 환금성이 있는 단지를 우선 살펴보는 게 좋고 경기 악화로 분양가를 인하해 주거나 금융혜택을 주는 물량은 먼저 체크해 보도록 하자. 최근에는 계약금 만으로도 분양 받을 수 있는 사업장도 선 보이고 있는 실정이다. 내집마련 목적의 실수요자라면 상대적으로 입지가 양호한 대단지 중에서 입주가 멀지 않는 단지를 고르는 게 좋다.
신규분양 주택도 양도세 한시 감면 혜택을 받을 수 있다. 따라서 연내 분양계획 중 입지가 양호한 주요 단지의 경우에는 시세차익과 양도세 절세를 노리는 실수요자가 관심을 보일 것으로 예상된다. 양도세 100% 감면 혜택을 노릴 수 있는 비과밀억제권역의 경우 김포 한강신도시와 파주 운정신도시를 비롯해 인천 경제자유구역과 용인 등지에서 공급되는 물량들이 관심을 모을 전망이다.
ㅁ 유망 미분양 10선 ㅁ 주) 서울은 2.12대책에 따른 양도세 감면 혜택은 없으나 주요 재개발, 재건축이 있어 10선에 포함합니다
■ 강서구 공항동 강서센트레빌4차 = 공항동 712번지에 위치한 센트레빌 4차는 2009년 3월 2일 입주다. 총 215가구로 이뤄져 있으며 약 5가구 가량이 남아있는 상태다. 남부순환로와 공항로에 접해있고, 지하철5호선 송정역과 9호선 김포공항(예정)역을 모두 이용 할 수 있는 더블 역세권 단지로 교통이 편리하다.
■ 동작구 상도동 한진해모로 = 상도동 134번지 일대에 지난 2008년 5월 분양한 조합아파트다. 오는 2011년 1월 입주예정으로 총 1559가구로 구성되어 있다. 지하철 7호선 숭실대입구역이 걸어서 3분 거리며, 일부 고층에서는 한강 조망이 가능하다. 구의중, 구암중, 국사봉중, 상도중, 동작고 등의 교육시설이 위치해 있으며 롯데백화점, 노량진수산시장 등의 편의시설 이용이 쉽다.
■ 서초구 반포동 래미안퍼스티지 = 서초구 반포주공2단지를 재건축한 래미안퍼스티지 가 약 10% 가량 남아있다. 총 2444가구 규모로 지난 2008년 10월 분양, 2009년 7월 입주를 앞둔 상태다. 명문학군과 사통팔달의 교통의 요충지다. 여기에 지하철 9호선이 개통되면 신반포역이 도보 3분 정도 소요될 것으로 예상된다. 나무와 물, 한강이라는 세가지 테마를 활용해 조경에 힘썼고 그밖에 커뮤니티시설(6245㎡)에는 실내골프연습장, 사우나, 수영장, 독서실 등이 설치되어 있다.
■ 성동구 송정동 서울숲I`PARK = 송정동 140번지에 위치. 총 241가구로 이뤄졌다. 지난 2008년 10분양을 하고 12월부터 입주를 시작했다. 현재 약 50여 가구가 남아있는 상황이다. 어린이대공원, 중랑천, 서울숲 등이 가까워 쾌적한 장점이 있다. 송원초, 장평중, 건대부중,건대부고, 세종대, 건국대 등이 가깝다.
■ 중구 회현동1가 남산롯데캐슬아이리스 = 지난 2008년 10월 우리은행 본점과 인접한 회현동1가 37-6 일대에 남산롯데캐슬아이리스 386가구를 분양했다. 층수는 지하7~지상32층, 2개동으로 이루어져 있다. 리라초, 숭의초, 남산초 등의 교육시설이 가깝고 신세계백화점, 롯데백화점, 밀리오레 등의 편의시설 이용이 쉽다.
■ 고양시 덕이동 하이파크시티동문굿모닝힐(A5) = 하이파크시티동문굿모닝힐(A5)는 오는 2010년 12월 입주예정이다. 총 863가구로 이뤄져 있다. 전체 약 17% 가량이 미분양 상태다. 롯데백화점, 뉴코아백화점, 그랜드백화점, 하나로마트 등 편의시설 이용이 가능하다.
■ 고양시 식사동 일산자이위시티 = GS건설(주)는 4개 블록에 일산자이위시티 단지 112~303㎡형 4,683가구를 공급했다. 그 중 일산자이위시티는 원중초, 벽제초, 세원고 등의 교육시설이 가깝고 일산건강병원, 동국대한방병원 등과 인접해 있다. 오는 2010년 8월 입주예정이다. 단지 내 "자이안센터"를 도입했다. 일산IC, 고양IC가 가깝고, 제2자유로와 복선화 예정인 경의선 백마역도 가깝게 위치해 서울과의 접근성이 뛰어나다
■ 김포시 고촌면 월드메르디앙 = 최고 15층, 11개 동 규모로 총 560가구가 지난 2007년 말 공급됐다. 오는 2010년 1월 입주예정으로 126~183㎡의 중대형으로 이뤄져 있다. 김포 고속화도로 진입로에 붙어있어 올림픽대로로 빠르게 연결된다. 또 김포~강남간 직행버스와 경전철(2012년 개통예정) 등의 광역대중교통망을 통해 서울 이동이 편리하다. 고층에서는 한강조망도 가능하다.
■ 안성시 공도읍 벽산블루밍디자인시티 = 안성 공도읍 만정리 270번지에 위치한 단지로 총 1378가구의 대단지다. 오는 2010년 8월 입주예정으로 약 300여 가구가 남아 있는 상태다. 안성 공도읍 만정리는 평택과 안성 중간 위치인 안성 공도지구와 인접해 있어 평택과 생활권이 연결되어 있다. 또한 평택-음성간 고속도로 개통이 예정돼 있어 앞으로 교통 여건도 더욱 나아질 전망이다.
■ 화성시 동탄 반송동 롯데캐슬파티오 = 동탄 반송동에 타운하우스 235~324㎡ 34가구가 지난 08년 7월 분양했다. 입주는 2010년 3월 예정으로 현재 10여가구가 남아 있다. "스킵 플로워" 개념을 도입해 반층씩 현관에서 바로 내려오면 침실이고 반층 올라가면 거실, 반층 올라가면 안방, 반층 올라가면 자녀방이 나오는 식으로 설계됐다.
ㅁ 유망 분양 10선 ㅁ 주) 서울은 2.12대책에 따른 양도세 감면 혜택은 없으나 주요 재개발, 재건축이 있어 10선에 포함합니다
■ 강동구 고덕동 고덕1단지I`PARK = 고덕동 499번지 일대에 위치한 고덕주공1단지를 재건축 한 단지로 올 4월 일반분양예정이다. 입주는 같은 해 6월 예정이다. 총 1142가구로 일반분양가구수는 약 106여 가구 가량이다. 85~215㎡로 구성되며 일반분양은 85~112㎡, 215㎡ 정도가 될 예정이다. 지하철 5호선 고덕역이 도보 5분인 역세권 단지이고 한영외고, 한영중고, 배제중, 고 등 학군이 우수하다.
■ 동작구 흑석동 동부센트레빌 = 흑석5구역을 재개발해 흑석동 45-1번지 일대 41,012㎡ 규모로 조성된다. 10개동 규모, 총 655가구를 오는 5월 공급할 예정이다. 이중 일반분양은 168가구, 임대물량은 114가구 정도다. 흑석뉴타운은 서초구에 인접해 있고 강남.여의도.용산 접근이 용이한 지리적 장점을 가지고 있다. 다만 현재는 주민 대부분이 버스 중심의 대중교통이나 자가를 이용한다. 1호선 노량진역과 4호선 동작역, 7호선 상도역이 인근에 있으나 도보 이용이 다소 힘들다. 하지만 지하철9호선이 개통되면 서초, 강남 및 여의도 등으로의 접근이 한결 수월해질 전망이다. 제한적이지만 일부 아파트는 한강 조망도 가능하다.
■ 마포구 아현동 아현3구역 = 오는 6월 아현3구역을 재개발해 아현동 635번지 일원에 총 3063 가구가 공급된다. ㈜대우건설과 삼성물산㈜이 시공한다. 공급은 43개 동 지하4층~지상25층으로 총 3063가구를 짓는다. 아현뉴타운 8개 구역 중 가장 큰 규모이다. 이중 일반분양은 232가구, 임대물량은 524가구 이다. 아현3구역은 또 뉴타운 중앙에 조성되는 하늘마당(중앙공원) 인접해 있다. 하늘마당은 1만 5747㎡규모의 근린공원으로 공원 및 체육시설 등을 갖추게 된다. 일부 단지는 바로 인접해 있어 산책로 등으로 이용할 수 있다. 지하철 2호선 아현역과 5호선 애오개역을 이용할 수 있다.
■ 성동구 상왕십리동 왕십리뉴타운3구역 = 왕십리3구역은 하왕십리동 700번지에 위치한 단지로 총 2099가구가 들어설 예정이다. 오는 11월경 일반분양을 앞두고 있고 45~220㎡로 구성될 예정이다. 교통 및 편의시설 접근성 등이 우수하다. 우선 지하철 2호선 신당역, 상왕십리역이 가깝다. 일부 단지는 5분 안팎의 도보로 이용할 수 있다. 또 지하철 5호선, 6호선, 1호선 등의 환승이 가능하다. 분당선 2차 구간(선릉~왕십리)이 2010년에 개통 예정으로 강남까지는 20분 내외 접근도 가능해질 전망이다.
■ 고양시 성사동 래미안 = 성사동 715번지에 위치한 레미안은 성사주공2단지를 재건축한 단지다. 총 1651가구 중 약 484가구가 일반에게 선보일 예정이다. 총 23개동, 82㎡~186㎡으로 구성된다. 성사초, 원당중, 화정고, 고양종고 등이 가깝고 세이브죤, 킴스클럽, LG마트 등 이용이 편리하다.
■ 광명시 하안동 두산위브 = 하안동 769번지, 총 1248가구 중 167가구가 5월 일반분양 예정이다. 철산초, 하일초, 철산중, 진성고 등의 교육시설이 있고 세이브존, 광명성애병원 등의 시설이 가깝다. 82㎡~188㎡까지 다양한 면적으로 구성된다. 7호선 철산역이 도보 약 7~10분 거리다.
■ 남양주시 평내동 LIG건영리가 = 평내동 192-1번지에 총 700가구가 오는 9월 분양예정이다. 79~199㎡로 이뤄지며 경춘선 평내역 도보 5분 거리다. 평내초, 금곡중 등이 있고 이마트 롯데마트 등과 구리 GS스퀘어, 한양대학교 병원 등을 이용할 수 있다. 경춘선 복선화 작업이 완료되면 남양주시 호평지구, 마석지구 등 경기 동북부 지역의 대중 교통 이용이 한결 수월해 전망이다.
■ 용인시 성복동 성복e-편한세상 = 성복 e-편한세상 1,2차가 올 상반기 분양예정이다. 1차는 476가구, 2차는 838가구로 총 1314가구가 들어설 계획이다. 113~320㎡의 중대형으로 구성된다. 단지 북측에 성복천이 조망이 가능하다. 교통편은 용인~서울간 고속도로(6월 개통) 성복IC가 단지와 인접, 신분당선 수지 연장사업(18km 연장)과 성복역(가칭)을 통해 강남 접근성이 용이하다. 경부고속도로에 빠르게 진입이 가능하다. 용인외고, 수지고, 풍덕고 등 교육시설 가깝다.
■ 파주시 교하읍 한양수자인 = 교하지구 4블록에 위치, 13개동 16~26층 규모로 총 780가구가 오는 3월 분양예정이다. 85~149㎡로 구성되며 경의선이 개통되면 운정역 도보 10분 거리다. "한양수자인"은 운정역과 가깝고 중심상업지역내 설치된 보행데크를 이용 운정역 이동이 용이하다. 출퇴근 시 운정역과의 이동시간을 크게 단축 할 수 있다. 경의선이 개통되면 서울로의 진출입이 훨씬 편리해질 전망이다. 경의선복선전철 사업 중 성산~문산간 40.6km 구간이 오는 2009년 6월말 개통된다. 성산~문산간 1일 40회에서 118회(왕복)로 늘어나고 지하철 3호선(대곡역)과 6호선(성산역)에서 환승할 수 있다. 개통되는 복선전철을 이용하면 문산에서 성산까지 걸리는 시간은 53분이다.
■ 인천 연수구 송도동 송도the#(D24) = 포스코건설이 공급하는 송도 the# D15, D16, D24, D7-1, D8 등으로 블록별 입지 여건 차이는 크지 않다. 다만, 일부블록의 경우 중앙공원 조망과 업무시설 및 초.중.고.국제학교 접근이 용이해 청약률은 다소 달라질 수 있다. 그 중 D24 블록이 공원 조망 및 접근성이 좋고 업무지구(컨벤션센터 등)도 가깝다. 인천 지하철 1 호선(연장) 송도 4 역(가칭) 접근도 상대적으로 수월해 많은 관심이 예상된다.
ㅁ 지방 미분양 해소 효과는 글쎄… 분양가 인하 등 건설사 자구책 좀 더 나와야
그러나 이번 조치의 효과가 크려면 향후 주택가격 상승에 따른 시세차익이 전제되어야 한다. 미분양 분양가보다 주변 주택가격이 낮은 경우가 많고 주요 단지의 시세차익이 보장되지 않는 상황에서 이번 양도세 감면 혜택이 얼마나 실질적인 수익을 수요자들에게 줄 수 있을 지는 미지수인 부분이 많다. 특히 자체 수요가 없고 주변 시세 하락 및 향후 상승 기대가 적은 지방은 이번 조치에도 이렇다 할 반응을 기대하기 어려운 상황이다. 시세차익 기대가 불가능한 실수요 시장이라서 양도세 면제의 의미를 찾기가 쉽지 않고 적체된 미분양 해소에는 한계가 있을 것으로 본다. 차별화된 지방 금융지원과 세제 혜택 등이 추가되어야 할 것이다.
또한 수도권 주요 지역에서 실수요 문의는 늘어나고 있지만 경기 침체 부담이 여전하고 주택가격 상승에 대한 확신을 주기 어려운 상황이어서 미분양 거래 등 이번 조치의 반응은 좀더 지켜봐야 할 것이다. 또한 입지적 단점, 높은 분양가 등 미분양된 단지에는 그만한 요인이 있기 때문에 상대적으로 양호한 입지, 개발호재가 보장된 물량이나 분양가가 저렴한 단지 위주로 실수요 문의가 몰릴 가능성이 높다. 따라서 미분양 처분을 위해서는 건설사 스스로 분양가 인하를 비롯한 다양한 금융혜택 등 수요를 유인할 수 있는 자구책을 좀더 내놓아야 할 것이다.