[부동산] 동북아의 허브- 경제자유구역

[Zzang!!!]

경제자유구역은 국가경쟁력을 재고시키기 위한 핵심 국책사업이다. 이들 지역에서는 세계 유수기업의 동북아 거점을 만들 수 있도록 조세감면, 자금지원, 원-스톱 행정서비스 제공, 외국 교육기관·병원·약국의 진출 허용 등 각종 예외조치가 허용된다. 이는 외국기업의 직접투자(FDI)를 늘려주기 위한 특혜조치라고 할 수 있다.

현재 6곳이 경제자유구역으로 지정됐다. 2003년 인천경제자유구역을 필두로 같은 해 부산ㆍ진해경제자유구역, 광양만경제자유구역이 지정됐다.

올해 새로이 황해경제자유구역, 대구ㆍ경북경제자유구역, 새만금ㆍ군산경제자유구역 3곳이 추가 선정됐다. 이중 황해경제자유구역(2025년 개발완료 목표)과 새만금ㆍ군산경제자유구역(2030년 개발완료 목표)을 제외하고는 모두 2020년까지 개발이 완료될 예정이다. 

| 인천경제자유구역, IFEZ |

인천경제자유구역은 3개 지역으로 나눠진다. 송도지구, 청라지구, 영종지구이다. 세 곳을 합치면 여의도 면적의 70배에 이르는 지역으로 외국인들의 대한민국의 첫 대면지인 인천국제공항이 위치한 곳이다. 중장기적으로 서해안고속도로 등으로 이어진 황해경제자유구역과 함께 수도권의 경제축으로서의 부상이 확실시 된다.

2010년 공항철도가 완전개통, 2009년 10월 인천대교 완공 등이 예정되어 있다. 인천대교는 영종도와 송도를 잇는 해상다리로 교각의 높이만도 63빌딩과 맞먹고, 세계에서 6번째로 길다. 그 자체만으로도 관광상품의 가치를 지닌 동시에 IFEZ의 외자유치 환경을 한결 좋게 만드는 역할과 기능을 하게 된다. 특히 영종도의 수혜가 예상된다. 영종도는 현재 영종대교와 인천공항철도만으로 육지와 연결되고 있어서 국내외 투자자들의 상대적인 외면으로 개발이 제대로 진행되고 있지 못하다. 하지만 인천대교의 개통으로 인천국제공항도로, 제3경인고속도로와 서해안고속도로 등을 교통편의 접근성 및 이용편리성을 높여주므로 외자유치 환경이 적극 개선될 것으로 기대되기 때문이다.

각 지역의 특성을 살펴보면, 첨단산업 비즈니스 중심도시를 추구하는 송도국제도시는 인천경제자유지역 중 가장 발 빠른 개발 진도를  보이고 있다. 랜드마크인 151층 트윈 타워와 인천신항, 국제업무단지 등이 들어선다. 정보기술(IT)·생명공학(BT) 등 첨단 산업단지도 조성된다. 컨벤션센터는 2005년 착공하여 준공을 눈앞에 두고 있다.

2012년까지 조성되는 청라지구는 국제금융도시를 목표로 공사가 한창 진행 중이다. IFEZ 중 서울과의 접근성이 가장 좋다. 청라와 서울을 오가는 간선버스체계 BRT 2010년 구축 예정, 경인고속도로 직선화구간 2013년 개통 등으로 서울 서남권의 고급주거지의 대체효과가 뛰어날 것으로 전망된다. 77층 쌍둥이빌딩, 중앙호수공원을 조성되고 공원 중심에 450m 높이의 시티타워 등을 건설된다. 중앙호수공원을 중심으로 동쪽은 주택단지가, 서쪽은 일부의 주상복합아파트와 함께 월드트레이드센터 등 국제업무시설로 조성된다. 폭 8m 운하가 도시 중앙을 가로지르는 형태의 수변도시로 조성된다는 점도 고급주거지로서의  특징이자 장점이다.

영종지구는 인천국제공항이 있다는 점을 최대한 살려 항공물류중심도시로 개발된다. 섬이어서 갯벌 등을 갖춘 동시에 백운산 등이 있어 서울 도시민의 휴양을 위한 등산코스와 해안나들이 코스로 자주 이용되는 지역이다. 인천공항에 자리한 SKY72 골프장은 이미 동북아 최대 규모를 자랑하고 있다. 수도권에서 보기드믄 주거 및 휴양·레저 등을 위한 위락지로서 최적지란 의미다. 기존의 공항신도시와 새로이 조성될 하늘신도시 외에도 운북복합레저단지, 중국어 마을, 카지노호텔, 자유무역지대 등이 들어선다.

영종도 인근의 용유·무의도 해상레저단지 등 개발 추진에 자극받아 장봉도, 모도, 북도, 신도 등에 관광·레저 등의 개발을 위한 투자자들의 관심이 정중동(靜中動)의 모습이 나타나고 있다. 중장기적인 관점에서 볼 때 관광객의 원활한 유입을 위해 영종도와 연륙교로 이어질 가능성을 예상해 볼 수 있다.

인천경제자유구역은 인천 거주자에게 분양 물량의 30%를 우선 공급한다. 나머지 70%는 서울 등 수도권 거주자도 청약할 수 있다.

  자료 : 인천경제자유구역청

구분	송도국제도시	청라지구	영종지구
규모	53.3㎢	17.8㎢	138.3㎢
개발기간	2002~2020년	2006~2012년	2003~2020년
사업비	8조1500억원	6조1670억원	6조7500억원
인구	25만3천명	9만명	16만9천명
목표	국제비지니스, 지식기반산업	금융지원, 첨단산업, 관광·레저	공항지원,물류도시,국제관광
주요시설 및 이용계획	국제업무단지,첨단혁신클로스터, 지식정보산업단지.첨단바이오단지	국제금융·업무, 레져단지. R&D 및 첨단산업단지, 화훼단지	공항·자유무역지대, 물류·첨단산업단지, 용유·무의관광단지, 운북복합레져단지, 영종하늘도시

| 부산․진해경제자유구역, BJFEZ |

부산·진해 경제자유구역은 다섯 지구로 나뉘어 개발된다. 부산광역시 강서구·경상남도 진해시 일원의 5개 지역 총 104.8㎢의 면적 위에 235,000명의 계획인구를 목표로 한다.

이중 진해지역의 웅동지구는 물류·유통·여가·휴양 도시를 추구한다. 웅동 복합관광레저단지에는 특급호텔, 컨벤션센터, 학교, 복합쇼핑몰, 명품관 등 카지노 연관산업을 한데 유치할 계획이다. 인근에 위치한 부산의 경우 국내에선 일본과 러시아 등의 관광객이 주로 찾는 대표적인 도시란 점에서 충분히 관광객을 유입시킬 여건이 되므로 주목해 볼만 하다.

지사지구는 외국인전용주거시설·첨단산업R&D가, 신항만지역은 물류·유통·국제업무·해사를, 두동지구는 메카트로닉스와 전문교육·R&D 등을 추구한다. 국제업무단지, 외국인학교 및 병원, 첨단부품소재산업이 육성될 명지지역은 영산강과 을숙도를 맞대고 있다는 입지적 장점이 있다. 영산강은 MB의 4대강의 정비사업계획의 수혜지이다.

그리고 광양만경제자유지구와 더불어 선벨트경제권 프로젝트의 수혜지역인 동시에 부산시에서는 이미 낙동강, 을숙도를 아우르는 서부산권에 생태공원으로 특화할 예정이다. 또한 기장과 가덕도를 연결하는 해안선을 따라 해양 테마파크를 조성할 예정이어서 눈부신 변화가 기대되는 지역이라 하겠다. 이에 따라 을숙도와 가덕도는 물론 갯벌체험자연교육장 등으로 활용되는 진우도 등 일대 섬들도 미래의 투자가치가 높다고 하겠다.

부산과 진해지역 외에도 인근의 김해시와 창원시 그리고 거제시가지 폭넓은 영향을 미칠 것으로 판단된다. 시베리아횡단철도(TSR)와 연계로 역할이 커질 부산항만과 BJFEZ내의 신항만지역과 시너지효과를 일으켜 BJFEZ는 국제물류거점으로 발돋움할 여건을 충분히 지닌 지역으로 판단된다. 이르면 오는 8월부터 부산항에서 선적된 화물이 북한 나진항을 거쳐 철도로 러시아 하산으로 운송된 뒤 시베리아횡단철도(TSR)를 통해 유럽으로 가는 노선이 시범운영이 된다. 해상을 통해 한국에서 유럽까지 운송할 경우 40여일이 걸리지만 부산항~나진항~하산~TSR를 이용하면 17일 만에 도착하게 된다.

| 광양만경제자유구역, JFEZ |

광양만권경제자유구역은 전남 여수, 순천, 광양, 경남 하동 일원에 2020년 완공을 목표로 개발된다. 국제물류생산기반, 정말화학 신소재 및 관광레저 지역으로의 구상을 가지고 있다. 2004년 해양수산개발원 자료에 따르면 광양의 경우 항만이용료가 상하이나 싱가폴의 절반수준에도 못 미치고 있어 경쟁력을 충분히 갖추고 있는 것으로 평가된다.

JFEZ는 총 5지구로 개발된다. 신소재․조선․철강 산업 중심의 율촌지구, 주거․교육․의료․레저․R&D 산업 중심의 신덕지구, 조선․제조업․주거․업무․관광레저 등의 하동지구, 고부가가치 국제물류 중심의 광양지구 및 관광․휴양․레저 중심의 화양지구로 개발된다.

전체 재원조달 중 30% 정도만 민자로 구성되어 있는데다, MB정부가 추진하는 선벨트경제프로젝트의 핵심지역이어서 빠르고 충실한 개발이 진행될 것으로 기대감이 고조되고 있다.

| 황해경제자유구역 |

황해경제자유구역은 당진·아산·서산시 일원과 경기도 평택·화성시 일원에 조성된다. 평택·당진항 일대는 인천항과 함께 서해안을 대표하는 무역항으로 대중국 무역의 전진기지이자 국제 물류기지로 발돋움할 발판을 마련한 셈이다.

평택 포승지구는 첨단산업·국제물류·국제비즈니스·관광·위락 중심지로, 화성 향남지구는 생명공학 산업의 메카로 육성된다. 당진 송악지구는 자동차 부품산업, 전자·정보산업과 국제비즈니스 기능을, 아산 인주지구는 디스플레이·반도체 산업·관광위락 기능을, 서산 지곡지구는 첨단 자동차 부품산업 기능이 각각 구축하게 된다. 올 7월 중 당진에 경제자유구역청을 개청한 뒤 내년 중 실시계획을 확정해 본격 사업에 착수할 예정이다.

이 구역의 장점이라면 평택항과 당진항을 이용할 수 있어 대중국 물류의 거점도시이자 전진기지 역할을 하게 될 지역이란 부분이다. 따라서 물류인프라가 뛰어난 곳이다. 인근에 이미 삼성전자·현대자동차·현대모비스·쌍용자동차·현대제철 등과 R&D연구소·대학 등이 대거 입주하여 산업클러스터를 형성되어 있어 지역경제를 바탕으로 개발된다는 점을 들 수 있다.

교통여건 역시 대표적으로 개선되는 곳이기도 하다. 수서-평택 구간의 고속철도 KTX(2015년 개통), 시흥~평택~아산신도시~홍성으로 이어지는 제2서해안고속도가 예정되어 있다. 평택~시흥구간이 2013년 완공되면, 평택~홍성구간 공사가 시작되어 2018년에 완전 개통된다. 따라서 평택은 수도권서남부의 교통의 요지로 자리 잡을 것은 자명한 일이다. 제2의 수도권으로 급속한 변화를 보이던 당진· 아산· 서산 지역에 한층 가속도를 붙이는 역할을 할 것으로 기대된다.

다만 황해구역은 다른 경제자유구역에 비해 민자 의존도가 높다. 필요한 재원 중 93%인 7조원 정도의 비용을 민자로 조달해야 하지만 주변지역이 거대한 산업벨트로 거듭나고 있어 큰 무리 없이 진행될 것으로 보인다.

| 새만금·군산 경제자유구역 |

전북 군산과 부안 일대 66.99㎢는 미래형 신산업과 관광·레저 허브로 발돋움 하게 된다. 새만금산업단지(1870만㎡)는 군장산업단지와 연계한 생산기지로, 고군산국제해양관광단지(432만㎡)는 중국 등 동북아를 겨냥한 국제 해양관광단지로 중점 육성된다. 동진강 유역 내 관광단지(990만㎡)에는 8개의 골프장이, 옥산배후주거단지(1659만㎡)는 주택과 대학, 연구개발기관, 상업 등이 어우러진 복합자족도시가 조성된다. 파급효과를 살펴보면 28조 5320억원의 생산 유발효과와 19만 1000여명으로 예측되어 일대를 견인할 주축으로의 부상이 예측된다.

| 지식창조형 대구·경북경제자유구역 |

유일하게 내륙에 위치해 있는 대구․경북경제자유구역의 정확한 명칭은 '지식창조형 대구경북 경제자유구역'이다. 교육과 의료, 패션 등 서비스분야와 정보기술(IT) 및 부품·소재산업 등 창조적인 지식기반산업의 중심지를 추구한다. 대구·구미·경산·영천·포항을 연결하는 총 11개 지구 39.6㎢의 부지 위에 건설된다. 구미디지털산업지구, 성서5차첨단산업지구, 국제문화산업지구, 대구테크노폴리스지구, 국제패션디자인지구, 영천하이테크파크지구, 영천첨단부품소재산업지구, 수성의료지구, 대구혁신도시지구, 경산학원연구지구, 포항융합산업기술산업지구 등이다.

대구·경북FEZ의 특징은 다른 FEZ 와는 달리 내륙에 위치했다는 특징을 지니고 있다. 따라서 게임컨텐츠, 로봇공학 등 첨단메카트로닉스, 의료관광, 한국섬유패션센타 등 내륙형지식기반서비스가 주로 육성된다. 글로벌 부품소재·첨단산업 밸리로 변환될 것이 확실시된다. 국가 기간산업의 거점지대 및 중국·동남아를 중심으로 한 패션과 미용, 관광을 한데 엮은 '패션뷰티 투어', 의료와 관광을 엮은 '의료관광' 등이 대표적으로 육성되는 큰 흐름이다.

관심을 가장 많이 끄는 지구 중 하나가 테크노폴리스이다. 2009년 분양을 시작으로 2015년까지 조성될 예정이다. 대구경북과학기술연구원(DGIST), 국립대구과학관 등이 들어선다. 로 발전시킬 계획을 가지고 있다.

포항지구는 북구 흥해읍 일대 3.75㎢에 2013년까지 총사업비 2조4000억원이 투입된다. 지식 기반산업과 바이오, 신소재, 에너지, 하이테크부품 산업체와 국제컨벤션센터 등이 조성된다. 또한 개항예정인 영일만신항을 이용한 항만형자유무역지역 지정 등도 예정되어 있다.

대구·경북FEZ는 4대강의 정비사업계획 중 하나인 낙동강의 연안개발이 가속화로 인한 직접적인 수혜와 함께 2011 대구 세계육상선수권대회 등의 사업들이 함께 시너지를 낼 것으로 보인다. 즉 경제자유구역의 선정을 통해 대구와 경북지역이 그간 추구하던 사업들의 획기적인 전기를 맞이하게 된 것이다.

경제자유구역 관련 투자유망 상품은

6개의 지역을 모두 살펴보았다. 경제자유구역은 새로운 도시창조 및 국토개조계획이라 정의할 수 있는 대형 사업이다. 전략적인 개발지역이란 점에서 여러가지 공공지원과 세제, 금융혜택, 자본의 집중 등으로 가치투자처로 매우 유망한 지역이라고 할 수 있다. 

해당지역에서 투자 1순위는 역시 산업단지, 공장, 물류의 개발의 기초원지가 되는 농지, 임야, 염전, 유지 등을 들 수 있다. 개발계획의 수립과 동시에 토지이 원재료 역할을 하는 원지, 소지가 새로운 이용내지 부가가치를 가치를 창출할 수 있는 개발가능토지로 변경될 가능성이 높기 때문이다. 공장, 물류 혹은 산업단지 개발대상인 토지가 최우선 유망투자처가 되겠지만 산업단지, 관광레저단지의 복합개발여파로 위락시설을 포함한 영업시설, 판매시설 등 상업시설, 상업용 토지에 대한 투자도  빼 놓을 수 없다. 또한, 입주자를 위한 실수요자 주택 혹은 임대용 공동주택은 물론 타운하우스, 전원주택단지, 실버주택단지, 주말주택, 별장 등도 유망하다고 할 것이다. 특히, 해안가에 위치한 지역들의 경우는 해변가를 따라 교통, 기반시설 등 주거여건이 획기적으로 개선될 것이므로 호텔, 펜션, 콘도 등 체류형 숙박시설, 근린상가시설 등을 노려볼만하다.

이들 지역 내의 택지개발지구 역시 내집마련 투자처로 신규분양을 받기에 좋은 대상이다. 수용 등의 방식을 통해 산업단지와 함께 공공택지로 개발되는 지역이 대부분이어서 분양가상한제가 적용돼 저렴한 가격으로 내집을 마련할 수 있는 기회를 제공해주기 때문이다.

다만 이들 지역은 2020~2030년에 걸쳐 완성되는 중장기 국책 사업인데다 기반시설조성, 예산확보 등 아직까지는 여러 면에서 미흡함이 노출되고 있다.

경쟁목표로 삼고 있는 경제자유구역인 두바이의 경우 원유 고갈에 대비하여 80년부터 경제자유구역을 만들기 시작해 85년에 완공되었다. 1985년 최초 설립 시 입주업체 겨우 19개사에 불과했으나 2004에는 2,700개사로 140배 증가하였다. 2004년 기준으로 외국기업이 약 1만 여개 입주한 상하이 푸둥지구의 경우도 90년대 초반부터 추진을 해 현재에 이른 것이다. 불과 몇 년 만에 뚝딱 이루어진 것이 아니라 정부차원의 장기간의 계획과 노력을 집중 투입한 결과라고 할 수 있다.

따라서 대략 2015년경이 되어야 ‘새로운 비즈니스 場“으로서의 위용을 드러낼 것으로 기대된다. 지금 투자한다면 적어도 10~20년 이상 멀리 바라보고  반드시 중장기적인 투자수익을 극대화 한다는 관점에서 이들 지역에 접근해야 큰 이익을 향유할 수 있을 것이다.   끝.