아파트 투명관리2

[태평804-104]

 

 광주 관리비 실태와

             부정유형과 방지대책

한 재 용 총무이사

전국아파트연합회광`주․전남지부 

< 목  차 >

Ⅰ. 관리비 분석결과 검토               

1. 관리비 분석결과 검토                 /29

2. 관리비 내역분석표                    /30

Ⅱ. 용역비 분석결과 검토            

1. 용역비 조사현황                      /44

2. 과다지출원인                         /44

3. 금후대책                             /44

4. 규모별 용역비 분석결과               /45

Ⅲ. 관리비 부정 유형과 방지대책          

1. 관리비 부정 발생원인                 /46

2. 관리비 비리 방지대책                 /47

	주제발표 2

      광주 관리비 실태와

              부정유형과 방지대책

 한 재 용 총무이사

 전국아파트연합회광주․전남지부

Ⅰ. 관리비 분석결과 검토(2001년 1월분)

 1. 들어가는 말

    아파트는 저렴한 관리비와 편리함 때문에 급격히 늘어나 아파트인구가 광주지역은 약 70%, 전남지역은 30% 정도다. 최근 주택건축 비율도 단독주택은 1%미만이며 아파트가 99%이상을 차지하고 있다. 그래서 앞으로도 계속 늘어날 추세다.

아파트는 공동주거 형태라는 특성 때문에 공동비용을 공동주택관리령(제 15조)에 의한 각 아파트 관리규약에 의거 가구수와 평형규모에 따라 매달 관리비를 부과하고 있다.

   그러나 아파트단지별 관리비는 규모에 따라 소규모 단지와 대규모 단지의 차이, 또 형태별로는 계단식과 복도식, 난방방식으로는 중앙난방과 개인난방, 사용연료가 BC유, 가스, 등유와의 차이 그리고 남향 또는 북향, 평지냐 산기슭이냐에 따른 위치의 차이, 관리소 직원의 수 등 여건에 따라 다르지만 관리비가 많고 적다는 사실이 중요한 것이 아니라 얼마만큼 양질의 관리와 서비스를 받아 쾌적하고 편리하게 생활하느냐 하는 것이 더욱 중요하다.

 그렇지만 일부 단지에서는 동 대표들의 전문성 결여와 관리소직원의 경험과  정보 부족으로 본의 아니게 관리비를 과다 지출한 사례가 발생한다던가 홍보부족으로 일부 단지에서는 입주민들의 불신을 받아 고소와 고발 등 분쟁을 유발, 입주자대표회의 위상에 먹칠을 하는 경우가 종종 발생한다.

   그래서 이지역 아파트 단지별 규모와 내역 전반에 대한 항목별 부과방법과 관리비용을 비교 분석하여 문제점과 개선점을 도출하여 모든 아파트단지가 보다 객관성과 투명성을 확보하여 효율적인 아파트관리로 관리비를 절감해야한다.

   따라서 입주자대표와 관리소직원은 주기적인 교육을 받도록하여 합리적인 관리비 부과와 관리행정을 향상시켜 입주민들이 양질의 서비스를 받을 수 있는 방안을 모색하고,『표준관리비 부과내역서』를 활용, 신뢰성 확보로 입주민들이 관리사무소에 대한 의혹과 불신을 해소, 더불어사는 공동체의식 함양으로 “살기좋은 아파트마을”을 조기에 조성 하고자 함.

2. 관리비 내역 분석표(2002년 1월분)

 가. 조사대상

  광주지역 450여개소, 전남지역 30여개소 아파트단지에『2001년 2월분 관리비부과내역서』를 당 연합회에 제출토록 공문 발송과 전화독촉을 하였으나, 6월 말 까지 접수된 자료(118개 단지)와 미제출한 단지는 방문과 입주자를 통해 수집한 227개 단지 관리비부과내역서 중 평수별 비교분석이 가능한 194개소 단지 관리비부과 내역을 조사.

 나. 조사방법

  ◇ 아파트마다 월별(계절별), 관리비 지출내역이 각기 달라 편차를 줄이고, 기준을 정하기 위해 매년 1월분(2월에 부과)관리비를 조사.

  ◇ 아파트단지의 규모별, 형태별로 세분(18개 유형)하여 입주민들이 쉽게 비교할 수 있도록, 개인난방 세대별(300세대이하, 301～500세대, 501～700세대, 700세대이상)로, 층수에 따른 저층과 고층(5층이하, 6～15층, 16층이상), 승강기유지비와 전기료를 파악하기 위한 출입구 활용에 따른 복도식과 계단식, 경비원 인건비를 조사하기 위한 경비초소 운영방법(공동경비, 라인경비)별로 분류.

  ◇ 중앙난방도 세대별 300세대 이하, 500세대, 501～700세대, 700세대 이상으로 분류하여 난방연료(방카C유와 등유, 가스)와 층수에 따른 평당 관리비를 기준으로 조사.

다. 문제점 및 개선점

 □ 문제점

1) 관리비 자료공개 기피

   ◇ 광주․전남지역 480개소 아파트단지에 자료제출을 요구하였으나 ¼인 정도인 118개소에서 만 자료를 제출한 원인

    ․관리비 집행에 있어 과다 및 불합리한 점이 있다는 점을 알면서도 입주민들의 무관심과 관행에 따라 시정을 하지 않았기 때문.

    ․관리비 공개로 인해 인근 아파트와 비교시 입주민들의 민원발생 우려.

  2) 관리비 내역서 애매모호 및 공개 미흡 

   ◇ 총괄표만 인쇄하거나 비용산출내역이 애매모호하여 입주자가 쉽게 알아볼수 없게 작성한 아파트 : 월곡동 B아파트, 주월동 S, 두암동 B 아파트 등 12개소 

   ◇ 관리비내역서를 자체복사하고 전 주민에게 배부하지 않고, 게시판에만 부착한 아파트 : 용봉동 J 등 10여개소

   ◇ 입주민이 보지 않는다고 절반 정도만 발행한 아파트 : 오치J, 등 10여개소

 3) 관리비 항목별 부과방법 천차만별(자체 관리규약에 따라)

  ※ 항목별 부과방법(평수별, 세대별) 단지별 제각각

   - 공동주택관리령(제 15조)에 의거 관리규약에 따라 집행여부가 문제

  ◇ 일반관리비만 평형으로 부과하고 청소비나 승강기유지비 등 여타 항목은 세대별로 부과(각하동 K, 삼각동 S아파트 외 상당)  

  ◇ 승강기전기료를 1～2층에도 기본료 1,000원씩 부과(진월동 R 외)     

  ◇ 공동전기료와 승강기전기료를 구분하지 않고 통합부과(진월동 S 외)     

  ◇ 승강기 유지비, 청소비, 공동전기료만 세대별로 부과하고 일반관리비 등 여타 항목은 평수별로 부과 (동림동 S, 소촌동R, 지산동 S, 일곡동 H아파트 외)

  ◇ 중앙난방 모든 단지가 계량기의 부정확으로 난방비를 계량기에 의한 계측치로 부과하지 않고 분양 평수(또는 전용면적)로 계산하여 부과

   ․운남동 주공 4단지만 기본료를 50%적용하고 50%는 분양평수로 부과하고 있음     ․두암동 주공 5단지만 유일하게 계량기를 사용하여 난방비를 부과한 결과 난방비가 평당 900원정도 절감(방카C유 평당 난방비 2,500인데 비해 1,612원 이었음)

※ 비목별 구성내역(관리령 제 15조)미 이행 및 불합리한 부과 사례

 ◇ 일반관리비(일반관리비에 포함하지 않고 별도 부과)

  ․입주자대표회의 업무추진비 별도부과 : 일곡동 C, 송정 R, 상무동 H 등 수개소

  ․청소원 인건비를 일반관리비에 부과 : 농성동 S, 오치 K, 상무동 J, 문흥동 D, 화정동 M, 삼각동 S, 봉선 M, 운림동 R 등 20여개소   

  ․위탁수수료를 별도로 부과 : 문흥동 U, 첨단 D, 운암동U, 상무J 등  

  ․퇴직충당금 및 각종 보험료를 별도 부과 : 일곡동 H, 첨단 M, 등 수개소

  ․각종 선임비를 별도 항목으로 분류 : 진월동 H 등

  ․승강기검사비와 수선유지비를 일반관리비로 통합부과 : 용봉동 H 등

  ․경비용역비를 별도 부과 :  송정 R 등 수개소,

  ․갑근세와 관리소 난방비를 별도부과 :  봉선동 R 등

  ․관리평수나 세대별 평수를 기재 않음 : 월계동 H, 매곡동A 등 10여개소  

  ․산재보험료를 별도부과 : 봉선동 M 1단지 2차

◇ 청소비

  ․음식물쓰레기 수거료를 청소비에 부과 : 운남J, 우산J 등

  ․청소원 인건비를 일반관리비에 부과 : 농성동 S, 오치 K, 등 20여개소

◇ 음식물 수거료(대부분 세대별로 부과)

  ․동 및 라인별로 부과 : 봉선동 K 등 10여개소

  ․가구수로 부과 : 봉선동 D

  ․평형별로 부과 : 두암동 B,

◇ 수선유지비

  ․음식물 쓰레기 수거료를 수선유지비에 부과 : 월산동S , 봉선동M, 운림동RK

  ․전기안전점검비를 수선비에 부과 : 진월 H,

  ․특별수선충당금과 분리하지 않음 : 송정동 H,

◇ 특별수선충당금 미부과(입주 1년후에도) :  진월동 S 등 상당

◇ 승강기 전기료

  ․승강기 전기료를 전세대에 부과 : 동림동 S, 용봉동 U, 진월동 S

  ․승강기전기 사용량을 계량하지 않고 공동전기료의 35%～70%정도를 적용 부과 (95년이전 사용검사 아파트) : 봉선동M 등 50여개소

  ․승강기전기료가 공동전기료 보다 많음(1～2층세대 30%이상 특혜)

아파트명	전기료(원)		아파트명	전기료(원)		아파트명	전기료(원)
	승강기	공동		승강기	공동		승강기	공동
주월동 H	193	129	상무동 K	176	83	화정동 M	198	75
연제동 H	202	87	진월동 D	133	50	양  동 K	175	84
월곡동 S	123	108	일곡동 D	155	92	운암동 N	202	92

◇ 공동전기료가 과다하게 부과됨 : 중앙난방 제외

아 파 트 명	전기료(원)		아 파 트 명	전기료(원)
	승강기	공동		승강기	공동
문흔동라인3(298세대, 23평)	250	230	용봉동호반(333, 32평)	164	168
용봉동 금호(221세대, 32평)	179	270	송정동대화(315, 48평)	193	183
오치동 무등(170세대, 38평)	165	203	운남동남양(298, 29평)	107	303
송정동대덕9(237세대, 24평)	145	284	송정동상아(200, 34평)	179	228

  ※한전에 계약관계 확인하여 요금을 줄이도록 조치 요(특히 북구와 광산지역)

◇ 공동수도료

  ․누수․계량기고장 등 원인을 파악하지 못하고 계속 부과(중앙난방 제외)

    - 문흥동 D(평당 20원)           - 월곡동 B(평당 14원)

    - 월계동 D(평당 32원)           - 송하동 K(평당 36원)

    - 봉선동 K(평당 22원)           - 양산동 U(평당 37원)

    - 방림동 K(평당 61원)           - 오치동 K(평당 29원)

    - 양  동 K(평당 34원)           - 용봉동 K(평당 33원)

      등 40여개소

□ 개 선 점 

  1. 관리비를 부과할 때는 각 항목별 부과방법이 공동주택관리령(제 15조 관련 : 관리비구성내역)에 의거 관리규약에 명시, 각 항목별 사용자 공평부담의 원칙에 따라 부과하여 입주민간 분쟁 발생방지(인근단지와 연합회와 정보교환 필행).

  2. 관리비내역서는 회계를 모르는 입주민들이 쉽게 알아볼 수 있도록 “표준관리비내역서”를 사용해 전월과 금월의 관리비 증감 사유와 항목별 평당 산출내역과 세대별 부과액을 상세히 기록하여 인근아파트나 전국 모든 아파트와 비교를 쉽게 할 수 있도록 작성해야 한다

  3. 관리비내역서를 단지소식지로 제작

   ․입주자대표회의 결의사항

   ․반상회 건의사항

   ․단지내 미담 및 행사계획

   ․부녀회 활동사항

   ․관리사무소의 업무추진사항과 금후계획

   ․자치단체 소식

   ․건강상식 등을 다양하게 게재

    입주민들이 참여와 관심을 갖도록 유도해 신뢰성을 쌓도록 한다.

  4. 모든 아파트의 관리비 내역서를 인터넷 홈페이지에 공개하여 정보교류를 함으로서 의혹과 불신 해소는 물론 다양한 정보교류로 업무능력 향상   

 □ 관리비부과내역서 작성시 주의사항

   1. 세대별 평수, 부과방법과 총관리 평수, 관리소 직원수를 기재  

   2. 세목별 평형별 부과 및 세대별 부과방법 명확표시

 3. 비목별 관리비를 세대별로 부과하더라도 평당 단가를 기재

   4. 공동주택관리령에 의한 세목별 적용 명확 구분

     - 일반관리비에 청소원 인건비를 부과

     - 공동전기료와 승강기 전기료를 합산부과

   - 위탁수수료, 업무추진비, 보험료 등을 별도 세목으로 부과

   - 수선유지비에 특별수선 충당금을 합산하여 부과

   - 승강기검사비를 일반관리비에 부과

   - 각종 선임비를 별도 세목으로 부과 

 5. 세목별 관리비를 세대별로 부과하더라도 평당 단가를 기재

 6. 급탕비 내용을 보다 알기 쉽게 산출

 7. 예산제와 정산제(정액제)구분을 명확히 표시

다. 개별난방 APT관리비 부과내역 분석표 □ 대상 : 150세대 단지 이상                          (단위 : 평당, 원)
세대규모별     구 분					300세대이하			301～500세대			501～700세대			701세대이상
					최저	최고	평균	최저	최고	평균	최저	최고	평균	최저	최고	평균
5 층 이 하	계 단 식	공 동 경 비	일반관리비		717	844	752	675	888	809			549			520
			청소비		81	110	91	87	130	108			132			14
			공동전기료		46	133	88	67	146	107			122			31
12 층 ～ 15 층	복 도 식	공 동 경 비	일반관리비		785	870	820	694	1028	835	672	768	721	885	1069	1001
			청소비		120	144	132	164	210	184	75	196	151	145	160	152
			승강기유지비		31	75	54	38	167	70	41	114	77	49	96	69
			전기료	승강기	59	175	110	46	110	66	45	75	57	55	118	80
				공동	84	184	139	100	140	120	119	154	135	100	167	144
	계 단 식	공 동 경 비	일반관리비		558	1126	869	662	1133	848	531	1019	809			943
			청소비		82	182	126	95	231	150	100	215	149			122
			승강기유지비		52	179	104	48	165	92	53	94	78			35
			전기료	승강기	56	179	121	59	193	97	48	137	86			49
				공동	123	284	146	117	253	171	119	200	139			206
	계 단 식	라 인 경 비	일반관리비		1315	1419	1367
			청소비		89	132	111
			승강기유지비		61	62	62
			전기료	승강기	91	198	145
				공동	75	146	111
16 층 이 상	복 도 식	공 동 경 비	일반관리비		617	1188	791			835	504	1188	873			492
			청소비		108	176	130			95	46	119	89			134
			승강기유지비		38	57	48			64	31	89	55			95
			전기료	승강기	35	127	83			215	54	123	92			70
				공동	137	291	198			83	104	238	146			146
	계 단 식	공 동 경 비	일반관리비		572	955	798	451	1198	785	537	1077	802	459	978	693
			청소비		84	204	137	93	152	119	91	163	125	50	176	122
			승강기유지비		55	125	78	41	186	73	44	109	67	43	100	75
			전기료	승강기	40	250	133	31	202	86	52	155	88	46	176	100
				공동	115	303	203	111	207	149	87	194	138	111	237	134
	계 단 식	라인경 비	일반관리비				1245				1437	1639	1538
			청소비				96				58	118	88
			승강기유지비				41				52	54	53
			전기료	승강기			68				85	145	115
				공동			100				98	117	108

라. 공동난방 APT관리비 부과내역 분석표 □ 대상 : 150세대 단지 이상                         (단위 : 평당, 원)
세대규모별   구 분						500세대 이하			500～700세대			701세대이상
						최저	최고	평균	최저	최고	평균	최저	최고	평균
12～ 15층이하	복도식	방카 C 유	공동경비	일반관리비		1168	1235	1202				1040	1643	1348
				청소비		123	175	149				74	140	114
				승강기유지비		65	65	65				47	132	106
				전기료	승강기	91	127	109				61	149	90
					공동	93	130	112				150	323	232
				연료비	난방비	1612	2022	1817				2006	2833	2525
					온탕비	1000	2000	1500				1000	2000	1556
	계 단 식	등 유	공동경비	일반관리비								1062	1094	1078
				청소비								100	107	104
				승강기유지비								48	73	61
				전기료	승강기							75	160	118
					공동							200	228	214
				연료비	난방비							2000	2570	2285
					온탕비							1800	3000	2400
			공동경비	일반관리비		980	1347	1065	904	930	917
		가 스
				청소비		116	157	130	134	136	135
				승강기유지비		70	108	84	61	77	69
				전기료	승강기	39	106	77	72	193	133
					공동	145	207	175	129	251	190
				연료비	난방비	2783	3530	3203	3052	3130	3091
					온탕비	1500	3750	2563	2500	2747	2624
			라인경비	일반관리비		1422	1624	1523			1549
				청소비		143	177	160			124
				승강기유지비		59	64	62			35
				전기료	승강기	50	100	75			48
					공동	184	227	206			193
				연료비	난방비	2987	3452	3220			2553
					온탕비	3420	3800	3610			2600
16층이상	복 도 식	방카 C 유	공동경비	일반관리비								1040	1149	1094
				청소비								42	121	91
				승강기유지비								65	78	70
				전기료	승강기							55	66	59
					공동							87	143	115
				연료비	난방비							2140	2800	2496
					온탕비							1000	1500	1333
	계단식	가스	공동경비	일반관리비		1066	1510	1205				779	933	878
				청  소  비		107	150	127				67	140	117
				승강기유지비		36	63	49				45	67	55
				전기료	승강기	52	83	62				62	202	130
					공동	214	316	282				87	276	220
				연료비	난방비	2180	2745	2494				2537	3057	2793
					온탕비	2000	3800	3150				2600	4200	3225

마. 기타 관리비 조사 내용

 ◇ 수선유지비 = 사용검사 년도에 따라 차이. 최저 - 0원,  최고 - 359원

 ◇ 공동수도료 = 개별난방 최고 - 01년도  평당 295원,  02년도 61원 

                 공동난방 최고 - 01년도 없음,         02년도 127원 

 ◇ 음식물수거료 = 최저 - 26원(우산동 H),  최고 - 60원(진월동 H 2차)

    - 대체적으로 1세대 또는 32평 평당 33원 기준 800～1,000원 정도임

    - 부과방법은 세대별 〉 라인별 〉 평형별 〉 세대 구성원수로 부과 순

 ◇ 특별수선충당금 = 개별난방 최고 - 300원, : 사용검사 년도에 따라 차이

                     공동난방 최고 - 300원

 ◇ 위탁수수료 = 최저 - 22원,  최고 - 30원 : 매년 인하추세

    - 위탁관리단지가 점차 증가

 ◇ 유선 및 케이블TV = 최저 - 600원,  최고 - 2,000원(비아 H)      

 ◇ 공동난방 가스사용 APT : 공동경비 16층 복도식 1개소(1,106세대)

    ※(  )은 01년도 분임

  - 일반관리비 712원(638원), 청소비 72원(113원), 승강기유지비 35원(68원),

     승강기전기료 54원(74원), 공동전기료 154원(219원),

     난방비 3,587원(3,846원), 급탕비 1,070원(3,000원)

※ 규모별 층수별 난방방법별 관리비 실태 : 별첨표 요약

 ◇ 개별난방 중 일반관리비가 가장 싼 규모와 층수(16층이상, 470세대) 

   ․상무동 J아파트(17층, 일반관리비 451원, 공동경비)임

 ◇ 개별난방 중 일반관리비가 가장 비싼 규모와 층수(15층이상, 690세대) 

   ․라인 경비인 중흥4동 M아파트(20층, 일반관리비 1,639원) 임

 ◇ 공동난방중 일반관리비가 가장 싼 아파트(16층이상 700세대 이상)

   ․계단식인 쌍촌동 H아파트(820세대, 일반관리비 779원) : 자치관리

 ◇ 공동난방중 일반관리비가 가장 비싼 아파트(15층이하 700세대 이상)

   ․복도식인 두암동 J4단지(1,133세대, 일반관리비 1,756원) : 뉴하이징 위탁관리

  ※ 대한주택공사 자회사인 뉴하이징이 위탁관리한 가장 영세한 임대아파트가 일반관리비와 난방비가 이지역 아파트 단지중 가장 높다.(임차인협의회를 구성하여 관리비부과에 입주민이 참여하지 않기 때문임)

  ※ 2001년도

   ․평균 일반관리비 평당 1,425원(최저 1,219, 최고 1,614원)

   ․평균 난방비 평당 4,257원(최저 3,934원, 최고 4,606원) 

  ※ 2002년도

   ․평균 일반관리비 평당 1,474원(최저 1,254, 최고 1,756원)

   ․평균 난방비 평당 2,652원(최저 2,272원, 최고 2,857원) 

  ※ 뉴하이징 임대아파트 관리비 검토내용

   ․일반관리비가 전년에 비해 약간 상승하였으나 인건비를 인상한 결과 여타 부분에서 절약하였다고 사료됨

   ․난방비는 전년에 비해 평균 평당 1,605원(38%)인하되었음 : 전년도에 언론에 보도된 후 획기적으로 난방비를 절감한 성과가 나타남. 

 ◇ 관리비 산정방법중 대부분 아파트는 매월 발생하는 비용을 그 달에 부과하는 정산제를 이용하고 있는 반면, 상무J아파트 등은 피복비, 소독비, 화재보험료, 물탱크청소비 등 일부 항목을 정액으로 부과하는 예산제를 활용한 단지(운암동 I, 우산동 H 등)는 이번 조사시 관리비가 약간 높게 나타나는 경향을 보였다.

 ◇ 1월중에 물품을 구입했다던가, 보일러나 모타 교체 등 공사비지출이 있는 아파트, 건축물 경과 년수가 다른 아파트 등을 세분하지 못하여 일반관리비와 수선유지비와 특별수선충당금 등은 일방적인 비교가 곤란한 항목이었다.

 ◇ 아파트 관리비는 건축물의 부실시공, 불량자재 사용 등 사후 관리문제, 건축물의 경과년수, 위치와 방향, 단지규모, 복도식․계단식 구조상 차이, 관리방법 등에 따라 관리비가 상당히 차이가 나타났다.

 ◇ 항목별 관리비가 여건상 과다지출 되었다라도 입주민들이 어느 정도 양질의 서비스를 받아 편리하고 쾌적한 단지 분위기가 조성되었으며 건축물의 안전관리를 얼마나 잘 했느냐가 중요하므로 각 항목별 관리비가 적정하게 부과되고 사용되었는지  정확한 내용을 확인하는 것이 중요하다.

바. 관리비 구성 항목에 따른 검토사항(공동주택관리령 제15조)

  ① 일반관리비  

   일반관리비는 전체 관리비의 40～60%정도를 차지하므로 관심있게 살펴보아야 하고 가장 절약을 많이 할 수 있는 항목이다.

   일반관리비는 관리소 직원의 인건비, 상여금, 복리후생비, 제사무비, 피복비, 자치회 임원과 관리소 직원 판공비, 보험료 등 다양하며 계산이 복잡하다.

   표와 같이 공동경비인 경우에는 개별경비보다 일반관리비가 싸다. 이는 경비원 수에 따른 인건비 차이 때문이다.

   전 주민의 합의하에 개별경비를 공동경비로 바꾸면 인원을 ⅔가량 줄일 수 있다. 규모에 따라 다르겠으나 32평형은 매달 26,000원 정도를 절감할 수 있다.

   이 지역에서는 대부분 개별경비를 하다가 공동경비로 경비초소를 신축하는 단지가 계속 늘어나고 있는 추세이다.

   요즈음 가장 많이 신축하고 있는 16층이상 계단식 공동경비인 5백세대 이상인 경우 최저 평당 451원, 최고 1,198원으로 차이가 크다.(대체적으로 임대아파트가 관리비가 비싸다)

   500세대이하 중앙난방식 아파트의 평균 일반관리비가 500세대 이상 아파트에 비해 일반관리비가 높은 원인은 난방에 필요한 인건비 지출이 많기 때문이다.

   중앙난방식은 700세대이상 대단위 아파트를 조성했을 때만 일반관리비 면에서 효과적이라고 판단된다.

   같은 조건인데도 일반관리비가 최저치 아파트나 평균치 보다 배 가까이 높게 차이가 난 단지는 원인을 분석하여 관리비 절감에 관심을 가져야 할 것이다.

   이번 조사표에서 나타난 비교표와 다음의 문제점을 검토하면 관리비를 절감하는데 큰 도움이 될 것이다.

  ◇ 사업주체가 의무관리기간중인 경우에는 자치관리하는 아파트보다도 인원을 과다 채용하거나 인건비를 높게 책정하고 업무추진비, 판공비, 전화료, 용역비 등 모든 경비를 과다 지출한 경우가 많다

  ◇ 최근 입주한 풍암동 N아파트 등은 같은 유형의 아파트보다 일반관리가 약간 높다. 그 결과, 상무지구 H, 운암동 C아파트, 일곡지구 L, 두암동 H아파트 등은 입주 3～6개월만에 입주자대표회의를 구성하여 불필요한 인원감축과 인건비를 인하하여 매달 세대당 3,000～10,000원 정도의 관리비 절감효과를 얻었다.

※ 검토사항

  1. 최근에 입주한 아파트는 대형(41평형～60평형, 5백세대)아파트도 인건비를 줄이기 위해 경비실을 동별로 하지 않고 단지전체에 2개정도만 설치한 결과 일반관리비가 6백원 미만인 경우가 꽤 많았다.

  2. 전화료는 단지 규모에 따라 약간 차이가 있으나 보통 2만～4만원정도 였다. 그러나 6만～10만이상 부과 단지는 관리소에서 전화를 사적인 용무로 시외전화를 사용하는 경우다. 시외 전화 사용대장을 비치해야 할 것이다.

  3. 일정규모 이상의 아파트에는 설비기사, 환경기사, 전기기사, 방화기사, 보일러기사 등을 반드시 채용 및 선임하도록 되어 있다.

   그러나, 관리소장으로 하여금 각종 기술자격증을 취득케 하면 선임비를 관리소장에게 지급하여 봉급인상 효과를 얻는다. 이렇게 되면 관리소장도 평생직장으로 근무의욕이 높아지고 책임감도 훨씬 높아질 것이다. 실제로 광주시내 300세대 이하 아파트에서는 대부분 이런 방식으로 운영하고 있다.   

  4. 공동경비는 개별경비보다 인건비가 일반적으로 적게 지출되므로 일반관리비가 적게 부과되어야 한다. 그러나 공동경비를 함에도 일반관리비가 높게 부과한 단지에서는 불필요한 지출요인이 있는지?  철저한 검토가 요구된다.

  5. 회계감사는 ’98년 12월31일 공동주택관리령이 개정되면서 공인회계감사 의무조항이 철폐되어 공인회계사에게 감사를 받지 않아도 된다. 그러나 상당수의 아파트에서는 감사비를 1회 150～400만원씩이나 들여 공인회계사에게 의뢰하는 사례가 꽤 많다.

   지금까지 공인회계감사 결과 회계처리의 감사는 철저하지만, 공사비나 용역비 과다지출 등 부정을 밝혀내지 못하여 도리어 면죄부 해주는 경우가 허다하다.

   연합회나 인근단지와 정보교환을 하여 자체감사를 통해서도 공사 내용과 비용, 구입한 물품대금을 확인하는 추적감사를 해야만 실질적인 감사로 관리비 비리가 근절되고 관리비가 절감될 것이다.

   관리소장들이 공인 회계감사를 선호하고 연합회의 회계지도를 업무발전의 계기로 이해하지 못하고, 음해와 악선전을 하고 있으나, 앞으로 연합회는 회계 및 업무전반에 대한 전문가를 더욱 확보, 회계 등 업무전반에 대한 지도를 보다 활성화 할 계획 이다. 수시 활용하시기 바랍니다.   

  6. 화재보험료나 소독비, 물탱크청소비 등 일시에 큰 부담액인 아닌 경우에는  12개월 균등분배 부과하는 것보다 계약 당월에 부과해야 부정과 오해의 소지를 없앨 수 있는데 예산제가 아닌 단지에서도 12개월 균등 부과하는 단지가 있다.

    한편, 화재보험 계약시 관리소장 명의로 하면서 통상적으로 지급되는 할인 금액을 입주자대표회의에 보고도 하지 않았을 뿐만 아니라 잡수입으로도 처리하지 않는 단지도 있다.

  7. 일반관리비가 최고치를 나타난 아파트는 각종 용역비나 청소비도 높은 경향이었다. 그 원인은 관리소장의 경력이 일천해 전문지식이 부족하고 동대표가 정보교환을 하지 않는 관리소가 대부분이었다.

  8. 관리비 외에 얻어지는 다양한 잡수입(임대료, 은행이자, 곤도라 사용료, 수도료 잉여분) 지출내역서를 매월 공개하여 입주자의 의혹을 없애야 한다.

※ 참고사항

 ◇ 대부분 관리사무소장들은 당 연합회가 매년 분석 검토한 관리비 분석표나 용역비 내역을 집행에 활용 및 참고하는 자세보다, 단지 특성과 여건이 다르다고 궁색한 변명만 하는 관리직원이 많은 한 입주자대표회의가 감독만 하는 시점이 늦어질 수 밖에 없다고 판단된다.

 ◇ 말썽과 오해의 소지가 있는 관리비는 집행이 다소 지연되고 의견이 상충되더라도 사회적 경륜이 많은 동대표와 입주민, 관리소직원이 삼위일체가 되어 함께 협의하여 집행하는 것이 가장 바람직한 방법이 될 것이다.

 ② 청소비

   아파트 안팎을 청소하는 미화요원에게 소요되는 인건비와 피복비, 청소용품비 등 청소에 직접 소요되는 비용이다. 용역회사별 평당 단가가 다를 뿐더러 아파트 자체에서 미화요원을 직접 채용해 청소비를 줄이는 아파트가 대부분이다. 청소비 평당 최저 42원(전년도 55원), 최고 210원(전년도 : 224원원)으로 차이가 크다.

  청소 방법에 따라 청소비 차이가 날 수 있겠으나 평당 150원 이상을 지출한 아파트는 청소 방법을 검토해 볼 사항이다

  ③ 소독비

   전염병예방법 제40조 제2항에 규정된 의무사항이므로 살충, 살균, 구서작업을 위한 소독용품비 등 실제 소독에 소요되는 금액이다. 용역회사별, 소독약제별 단가가 달라 가격차이가 크다.

   년 4회중 2회 정도는 관리소에서 직영하면 평당 25원 정도다. 도포식은 평당 최저 55원(전년도 80원), 평균 120원, 최고 140원(전년도 : 170원)보다 절감효과가 큰 항목이다. 또 1년 단위로 계약하는 것 보다 소독할 때마다 계약하는 것이 부정을 방지할 수 있다고 한다.

  ④ 승강기 유지비

   승강기 운행에 소요되는 제 부대비용과 자재비로 구성되며, 승강기 운행에 사용되는 전기료는 공동전기료에 포함되므로 승강기유지비에서는 제외된다.

   용역회사별로 점검비 차이가 다양하므로 계약시 유의해야 한다. 승강기 수리시에는 일반인이 잘 모르는 부품은 고가로 계산하여 턱없이 높게 수리비를 챙기는 업자가 있으니 세심한 관찰이 요구된다(평당 최저 31원(전년도 29원), 최고 179(전년도 183원)원으로 차이가 크다). 

   평수별, 세대별 부과방법과 유지비 1～3층 면제 또는 기본료 2,500원 부과방법 등은 관리규약에 따라 적용하면 된다. 그러나 주변 인근단지와 같은 방법을 적용하여 층별 입주자간 분쟁이 발생하지 않도록 관심을 갖고 부과하여야 한다.

  ⑤ 난방비

   난방 및 급탕(욕실,주방의 온수)에 사용된 유류대, 보일러실의 동력전기료와 급탕 사용 용수에서 급탕비를 제외한 금액이며, 열사용량 계측기가 설치된 경우에는 월간 사용량에 의한 비용을 세대별 계측기에 의해 배분한다.

   열사용량 계측기의가 고장이 잦아 기본료 50%, 계측기 사용량 50% 등 부과방법이 단지 실정에 각기 다르지만, 열계측기를 완벽하게 수리하여 계측기에 의한 부과를 하므로서 난방비가 절감될 것이다.

   보일러 시설의 노후도, 아파트 위치나 경과년수 등에 따라 연료비용이 차이가 크겠지만 같은 경과년수와 15층 복도식, 방카C유를 사용하면서도 연료비가 평당 운남동 J 2단지는 최저 2,006원(전년도2,807원,) 하남 J 임대아파트는 최고 2,857원(전년도 4,606원)으로 전년도 1,799원 큰 차이 보다 금년에는 851원으로 전년도 보다 40%가까이 난방비가 절감되었다.

   가스를 사용한 경우도 평당 최저 2,180원(전년도 2,835원), 최고 3,530원(전년도 4,105원)으로 차이가 1,350원(전년도 평당 1,298)으로 난방요령에 따라 32평인 경우 월 43,200원 정도의 난방비 차이가 크다

   난방비를 줄이기 위해 난방온도, 난방방법과 연료구입 등 전반적으로 검토해야 할 과제이다. 난방과 급탕에 사용된 전기료와 수도료가 공동전기료와 공동수도료에 이중 부과되지 않도록 유의한다

  ⑥ 급탕비

   욕실, 주방 등에서 사용한 온수의 유류대, 동력 전기료, 수도료를 말한다 급탕비 부과시에는 산출을 규정대로 적용해야 한다. 똑같은 방카C유를 사용하면서 급탕비가 평당 1,000원～2,000원, 가스사용시에도 1,500원～4,200(전년도 1,500원～4,200원)으로 단지별로 차이가 발생하는 원인을 검토, 표준화된 산출공식을 정해야 할 것이다.

 ⑦ 수선유지비

   계획 수선공사를 할 시간적 여유가 없는 긴급공사와 공동주택관리령 제9조의 규정에 의해「관리규약」으로 정하는 금액 이하의 소규모 공사에 쓰이는 비용으로 보수용역시에는 용역금액, 직영시에는 자재 및 인건비가 이에 해당한다.

   정화조청소비, 난방시설 청소비, 소화기 충약비 등 공동이용시설의 보수유지비 및 제반 검사비 등이 포함된다. 그러므로 각 아파트별 노후도 및 형편에 따라 평당 단가가 다르므로 년간 사용계획을 수립후 부과해야 한다.

   수선유지비는 대부분 평수로 부과하고 있다. 세대별로 부과한 화정동 M아파트, 일반관리비에 포함한 첨단지구 R아파트, 특별수선충당금과 구분하지 않은 백운동 S아파트 등 항목 적용을 잘못한 아파트는 시정해야 할 것이다.

   입주 1년이내의 아파트는 정화조청소비와 전구, 유리창 파손 등 경미한 수리비만 해당된다.

   그러나, 하자나 부실공사로 인한 수리비는 시공회사로 하여금 보수토록 해야 하는데도 관리소가 수리하여 수선유지비를 과다 지출하는 경향이 있다. 

   특히 정화조청소비는 평당 보통 30원～70원 정도나 세대당 800원～2,000원 남짓을 매월 부과하여 적립하였다가 1년에 한차례씩 정화조 청소비에 사용하고 있다.(단지에 따라 매년 2백만원～1천만원이상 지출 : 세대당 연 12,000원 정도)

   당 연합회는 93년도부터 정화조청소시 전체용량을 처리하여 과다한 요금을 지불한다던가 정화조청소시 입회를 하지 않아 수거용량을 과다 청구하는 비리가 발생한다고 수차례 홍보를 하였으나 대부분 아파트는 전체용량을 청소하여 적립금을 모두 사용하는 실정이었다(무조건 대행업체의 말만 믿고 적립금을 모두 사용)

   그러나 봉선동 S아파트(756세대)는 정화조 전체용량 7백톤을 펴내 8백여만원의 을 청소비로 지출했지만 98년도에는 오니저류조, 오니농축조 등 법적 청소용량인 240톤만 청소해 5백여만의 정화조청소비를 절감하였다.

   그동안 관심있는 관리소에서는 정화조내부 스컴과 찌거기만 주기적으로 제거하고, 또는 청소차량 용량을 확인하여 년간 수백만원씩을 절감하고 있다.

   앞으로 정화조청소비가 세대당 500원 이상을 부과하여 적립한 단지는 정화조청소시 관심을 갖고 청소방법이나 차량대수, 차량별 용량을 확인하여 과다 지출한 원인을 찾아야 할 것이다

   연합회에서는 정화조청소비를 과다 지출한 단지는 관리소장의 업무태만에 따른 손해배상과 정화조청소업체의 횡령금액에 대한 반환소송을 제기할 계획이다. 한편, 각종 수선공사시에는 말썽과 잡음이 많으므로 대형공사나 도색 등 공사비가 천만원 이상 소요되는 공사는 공개입찰과 감사 및 입주민들이 참여토록 하는「공사추진위원회」를 구성하여 투명하게 운영, 주민의 의혹을 배제해야 한다.

  ⑧ 공동전기료

   계단등, 복도등, 비상전원, 보안등, 펌프실, 관리소, 노인정, 경비실, 가스배출기, 인양기(곤도라) 등에 소요되는 전기료이다.

   산정방법은「한전고지액 ÷ 총 분양평수 × 세대별 분양평수」로 계산한다. 승강기 사용전기료는 별도로 부과하여야 한다.

   계량기 수량이 많은 경우 관리소에서 복잡하게 계산하여 입주자가 쉽게 알 수 없도록 산출한 단지가 많은 실정인 바 간단명료한 표준화된 내역서를 작성하여 누구나 쉽게 알아볼 수 있도록 한다.

   그리고 라인별로 계량기가 설치되어 라인별로 사용한 만큼 부과가 가능한데도 공동으로 산출하는 단지가 대부분인데 절전 효과가 나타나도록 라인별로 부과하여야 한다.

   16층이상 고층아파트 개별난방 공동 전기료가 최저 35원(전년도 53원), 최고 204원(전년도 372원)으로 4배이상 차이가 나는 것은 전력계약방법, 절전 문제 등 세심한 관찰이 요구된다.

  ⑨ 승강기 전기료

   승강기에 소요되는 전기료는 공동전기료에 포함되지 않으며 별도의 계량기 검침에 의거 라인별로 부과한다. 산정방법은「한전고지액÷라인 분양평수×세대별(세대별 분양평수)」로 계산하고, 1～2층 거주 세대는 대부분 부과하지 않고 있다.

   라인별 계량기에 의한 사용량으로 산출하지 않고, 관리소 직원이 편의성만 고려하여 산출시「1일, 몇시간 사용한다」는 추정치로 전체 세대에 부과한 단지가 많다.

   라인별로 산출한 15층 계단식 고층아파트 승강기 전기료는 보통 45～80원 정도인데 봉선동 M아파트는 승강기설치(대수×5,5kwh×1일 5시간사용×30일)=

7,143kwh.  1kwh당 요금 151.24원×7,143kwh = 1,080,125원÷3층이상 사용평수

(9,423평) = 평당 115원을 분양평수별로 부과한바, 라인별 승강기 전기사용량을 계측하여 부과한 단지보다 33평형인 경우 평당 전기료를 30～50원 정도를 더 납부하여 1～2층 세대에 비해 월 1,500원 이상을 더 부담하고 있었다.

   라인별로 계량기를 사용하여 부과한 아파트도 승강기 전기사용량이 공동전기료 사용량보다 많을때는 승강기 전용 계량기가 승강기 이외(복도등, 소방시설 등)의 전기선이 연결되었는지 또는 계약용량이 과다한지를 세밀히 살펴 정상적인 승강기전기료를 부과해야 할 것이다.(문흥동, 신안동, 봉선동 M, 용봉동, 삼각동, 금호동 H 아파트 등 30여개소)

   앞으로 라인별 승강기 전기계량기가 설치되지 않는 단지는 라인별로 부과한 같은 유형의 단지 승강기전기료를 분석후 승강기전기료를 정확히 계산하여 부과해야 할 것이다. 라인별 절전효과를 높이고 공평부담의 원칙에 따라 라인별 전기사용량을 공지해야 할 것이다.

  ⑩ 공동수도료

   관리사무소, 노인정, 경비실 등에서 소요되는 수도료를 말한다. 사용량이 극히 적어 매달 부과하지 않는 단지가 대부분이다.

   공동수도료는 물탱크 청소한 달에 합산하여 부과하는 경우가 많다. 개별난방인 소촌동 S, 봉선동 M, 주월동 H, 금호동 S, 화정2동 K 등 50여개소 단지에서는 평당 5～293원까지 부과하고 있다.

   공동난방인 연제동 H(평당 293원)도 공동수도료 부과에 문제점이 없는지 다시 한번 점검해야 할 것이다.

   공동수도료가 매달 부과된 아파트는 물탱크 누수여부와 메인 계량기 및 세대별 수도계량기 고장여부와 수도관 파손여부 등을 철저히 확인해야 한다.

  ⑪ 특별수선충당금

   공동주택의 내용년수를 늘리기 위해 공용부분과 입주자 공동소유인 부대시설, 즉 옥상 방수공사비, 외부 도색비와 복리시설의 장기수선에 쓰이는 비용으로 건축년도 및 평형별, 규모별, 노후도에 따라 부담액의 차이가 많지만 1년이내 신축 아파트를 제외하고는 보통 평당 50～100원을 부과하고있다.

   특별수선충당금 적립방법은 매월 승강기유지비, 난방비, 급탕비, 수선유지비를 합한 금액의 3/100에서 20/100이하의 금액을 징수하도록 하고 있지만 강제적인 징수가 불가능하기 때문에 입주자대표회의 재량에 따라 징수하고 있는 실정이다. 

   특별수선충당금은 예치금액이 많고 장기간 적립하므로 은행 및 적립방법에 따라 이자율 폭이 크다. 정확한 수선계획을 수립하여 정기적금으로 예치하여야 한다. 또 장기계획을 수립하여 적정한 금액을 매월 부과하여 일시에 많은 금액을 부과하는 사례가 없도록 하여야 한다. 10년이 넘는 아파트는 평당 300～500원정도 징수하는 것이 바람직 할 것이다.

  이상과 같이, 일부 아파트에서는 그동안 입주자들의 무관심으로 별 말썽이 없었다고 독자적인 운영을 하고 있지만, 관리소직원의 경험부족과 동대표의 잦은 교체로 인한 전문지식 결여로 관리비 부과에 있어 불합리한 점이 많았다.

   앞으로 더욱 관리기법을 정립, 평형별 세대간 마찰을 줄이고 입주자들이 적정한 관리비로 양질의 서비스를 받을 수 있도록 연구검토가 절실히 필요한 현실이다.

Ⅱ. 용역비 분석결과

    단지별 천차만별 - 아직도 거품이 많다

    대부분 자료공개 꺼린다 - 업자와 유착의혹

 1. 조사 현황

  1) 매년 아파트관리와 관련한 각종 용역비를 분석 검토한 결과, 모든 물가는 올라도 아파트 용역비 만큼은 그동안 불필요한 거품이 빠져 점차 저렴화 되는 추세이며, 양질의 서비스를 받을 수 있는 풍토가 조성되고 있음.

  2) 그러나 2001년도 아파트관련 용역비 내역을 조사코져 지난해 10월부터 6월말까지 8회에 걸쳐 공문과 전화를 하였으나 자료를 제출한 단지수는 4백여개소 아파트중 42개소 단지만 자료를 제출하였으며 내용에 있어서도 부정확한 경우가 많은 실정임.

  3) 공개를 거부한 아파트 중 일부는 용역비가 타 아파트 보다 높기 때문에 민원발생을 우려 자료공개를 꺼린 것으로 판단된다. 지나치게 과다 지출한 단지는 소액이지만 리베이트 수수 등 업자와 유착 의혹도 배제할 수 없다.

  4) 용역비 과다지출에 따른 마찰과 의혹으로 선량한 입주자대표회의 회장과 관리소장들의 명예가 훼손되어 그 어느 때보다도 투명한 관리가 절실한 시기에 용역비 지출내역을 무슨 연유인지 아직도 공개를 하지 않는 아파트가 많아 불필요한 오해를 받은 경우가 허다하다.

  5) 각 단지별로 여건과 상황이 달라 약간의 차이가 있다고 사료되지만 일반적으로 똑같은 여건에서 조사한바 연합회 자료보다 상식 밖으로 높을 때는 단지별로 세밀한 원인분석이 필요하다

2. 과다지출 원인

  1) 입주민들의 무관심을 이용 정보교류 없이 “우물안 개구리식”으로 관리소직원이나 동대표 소수인에 의해 집행하고, 친인척 또는 연고업체에 용역

  2) 밀착된 몇 개소 업자들의 견적만 받아 자치회의에 의결만 받으면 집행이 가능

  3) 관리소직원이 1회 용역계약시 소액(50원～4백만원 안팍)인점을 악용, 공개입찰을 하지 않을 때 소액의 리베이트 수수여부 확인 곤란

  4. 아파트가 증가함에 따라 업자들의 과당경쟁에 따른 로비 및 금품수수 사례.

3. 금후 대책

  1. 표준관리비내역서 사용 및 인터넷 홈페이지에 자료공개 의무화

  2. 인근 여러단지나 연합회와 정보교류는 물론 계약시 공개입찰과 동대표와 입주민 참관 의무화

  3. 관리직원을 감독할 수 있는 관련전문가를 동대표로 선출

  4 덤핑 용역후 불성실업체는 도태시키고 책임과 성실시공을 하는 우수업체 육성

  5. 관리소장이나 동대표에 대한 주기적인 교육과 관인세금계산서 사용의무화

  6. 용역계약에 따른 리베이트는 반드시 잡수입으로 처리 의무화 

  7. 용역결과에 손해배상 의무화와 지도 감독자 처벌 및 구상권 제정 

4. 규모별 용역비 분석결과(2001년도 집행분)         단위 : 원

항목별	구분	년도	300세대 이하		300세대 이상		적        요
			최  저	최  고	최  저	최  고
소독비	평당	’97	80 (동구D)	273 (북구J)	80 (광산 J)	164 (서구H)	․약제 및 소독방법에     따라 차이.  일반 90～100원  자체소독시 25원
		’98	100 (북구A)	180 (남구Q)	80 (우산 J)	180 (북구Q)
		’99	70 (운림M)	120 (봉선M)	72 (광산D)	160 (상무H)
		’20	70(용봉 Y)	120(봉선 M)	42 (운남S)	140 (봉선S)
		’01	85(방림 K)	130(봉선 M)	55 (운암J)	140 (진월D)
물탱크 청소비	톤당	’97	500 (북구Y)	1,550 (서구K)	489 (서구H)	1,308 (남구H)	자체 청소시에는 25원 일반 450～600원 ․물탱크 구조에 따라  차이가 남
		’98	400 (동구D)	705 (남구C)	450 (남구A)	920 (남구X)
		’99	496 (서구D)	1,228 (북구P)	403 (북구K)	992 (서구L)
		’20	419 (주월H)	701 (용봉Y)	330 (계림K)	800 (순천K)
		’01	500 (봉선M)	1,126(산수K)	337 (서구S)	800 (일곡H)
승강기 점검비	대당	’97	55,000(서구J)	110,000(남구D)	44,000(서구H)	110,000(서구H)	․15층기준. 계약조건     및 기종에 따라 차이 16층이상  최저  44,000원  최고 130,000원
		’98	61,000(남구M)	118,500(동구Q)	44,000(서구H)	142,000(동구Q
		’99	60,000(농성 J)	92,000(서구D)	55,000(금호L)	99,000(북구M)
		’20	40,700(백운J)	6,000(남구M)	44,000(남구H)	110,000(목포K)
		’01	50,000(중흥P)	90,000(전남K)	40,000(남구J)	152,900(하남S)
정화조 약품대	㎏당	’97	2,300(남구 M)	3,700(북구 M)	1,300(서구L)	3,000(동구 C)	․공급회사 및 약품   함유량에 따라 차이 일반 : 2,500원 ․작년부터는 대부분     사용하지 않음
		’98	2,400(남구 D)	3,000(남구M)	2,190(북구J)	2,800(남구 Q)
		’99	3,000(남구 D)	3,000(남구K)	2,800(남구H)	3,450(전남 K)
		’20		3,000(납구K)	2,600(봉선M)	3,000(남구 H)
		’01
방청제 약품대	”	’97	2,500(북구 Y)	4,500(전남 B)	980(전남 J)	3,200(북구 K)	일반 : 2,500원
		’98			1,400(남구 S)	1,500(북구 J)
		’99		4,500(남구 L)	1,400(남구 S)	3,000(남구 H)
		’20			700(전남 K)	3,000(남구 H)
		’01			1,200(남구S)	3,000(남구 H)
전기 안전 점검비	월	’97	65,000(서구K)	187,000(북구H)	70,000(서구H)	230,000(남구L)	계약용량에 따라 차이  자격수당 : 600,000원 일반  300세대미만 150,000원  300세대이상 400,000원
		’98	75,000(남구M)	600,000(서구K)	63,000(북구M)	558,000(서구Q)
		’99	75,000(남구M)	300,000(동구M)	176,000(북구M)	550,000(남구H)
		’20	88,000(북구U)	300,000(동구M)	250,000(목포L)	659,000(서구 J)
		’01	82,000(남구M)	300,000(운림M)	72,930(문흥 M)	682,000(남구L)
곤도라 보험료	대당	’97	6,754(전남 M)	26,300(북구 M)	12,554(서구 H)	39,600(북구H)	․계약조건 및 보험회사    별 차이  일반 : 19,000원 ․최근에는 대부분 사용    하지 않음
		’98	16,000(남구M)	32,000(동구 Q)	19,000(봉선 S)	31,000(북구Q)
		’99	26,265(서구D)	30,600(남구 K)	19,125(광산 D)	30,900(서구J)
		’20	25,500(남구K)	58,700(주월 L)	12,000(순천 K)	23,170(남구M)
		’01
화  재 보험료	평당	’97	112 (북구M)	277 (북구M)	73 (남구M)	287(서구M)	․계약조건 및 보험회사별 차이 일반 : 100～200원 ․금년부터는 리베이트 받을시 법적재제 조치됨
		’98	73 (동구D)	240 (광산Q)	73 (서구L)	230(서구C)
		’99	59 (북구P)	308 (북구M)	72 (서구H)	247(목포J)
		20	119 (남구J)	291 (남구K)	77 (화정H)	276(전남K)
		’01	58 (북구P)	275 (남구K)	60 (봉선S)	243(서구T)

※ 과다경쟁에 따른 최저용역비는 제외하였으나 계약시 관심도에 따라 차이가 큼

※ 물가는 매년 상승하나 용역비는 저렴화 추세다(회사 횡포방지와 서비스 향상 됨)

Ⅲ. 관리비 부정 유형과 방지대책

 1. 관리비 부정 발생원인

  ▣ 현 황

   ◇ 대부분 아파트는 관리규약에 의거 동대표들과 매달 회의를 통해 적정한 관리방법으로 입주민들 위해 열심히 노력하고 있음.(명예회복과 위상정립이 필요)

   ◇ 입주민들의 무관심하면서도 동대표가 시공 및 보수공사(용역)업자와 결탁하여 측근들과 자치회를 독선적으로 운영하여 비리를 저질러 모든 관리소가 복마전으로 알려진 것은 내용을 투명하게 공개하지 않기 때문임.

 □ 비리발생 원인

  가. 입주민들의 무관심한 아파트

   ․동대표는 누군지도 모르면서 이기적인 입주민이 대부분인 아파트

   ․덕망있는분 동 대표직 기피 - 잘해야 본전이라는 아파트

   ․절차를 거치지 않는 동대표 선출 - 반 공개식 동대표를 선출한 아파트

  나. 동대표들의 자질이 부족한 아파트

   ․관리업무 전반에 관한 전문성 부족

     - 관계법령 미숙               - 회의진행 능력과 리더쉽 부족

     - 관리실무 능력 결여          - 관리소에 대한 지휘․감독 능력부족

     - 계약관련 실무능력 부족

   ․사명감 및 책임감 결여된 동대표가 선출된 아파트

     - 동대표가 단순 명예직으로 간주, 업무에 소극적(업무추진비나 쳉김)

     - 책임 회피 경향(관리소장에게 우임)

  다. 문제 인물의 의도적 주민 대표직 진출을 방임

   ․직업과 명예도 없는 무직자가 동대표를 반 직업적으로 관여

     - 무직자 고령자등 추종 세력 형성 관리소에 군림

     - 추종세력을 감사에 진출시켜 감사 기능의 무력화

   ․규약 규정 무시 집행

     - 회장 또는 소수인에 의한 주요사항 결정 집행

   ․주요 의사 결정 및 집행결과에 대한 비공개

   ․관리소장을 하수인으로 활용 비리자행

   ․회장, 감사, 관리소장의 묵계에 의한 비리 자행

  라. 관리규약 및 각종 규정의 미비

  ․회장 단독 처리 가능 - 회장 감사, 관리소장 담합, 비리 자행시 적발 곤란

  ․모범 관리규약 제정 기피 - 자체 단지 특성을 이유화

  마. 형식적인 위탁관리 채택

   ․책임회피 또는 책임전가용으로 위탁 관리제도 채택

   ․회장이 실질적인 업무관여 권한 행사

   ․위탁 관리와 자치관리 차별성 없음

 2. 관리비 비리 방지대책

  가. 주민 참여도 제고를 위한 홍보활동 강화

   ․적법한 절차에 따른 공정한 동대표 선출(비밀 무기명 투표로 선출)

   ․사명감과 봉사정신이 투철한 동대표선출

   ․각 분야별 전문가를 동대표 선출 

   ․음해와 중상모략 근절(시공업자나 용역업체와 친인척인 동대표 배제) 

  나. 동대표 전문성 제고를 위한 교육 및 지역별 연합회 활성화

   ․지장자치단체에서 동대표 선출시 의무교육 실시

     - 행정기관과 아파트연합회 공동 실시

     - 모범 관리규약 및 각종 규정   

     - 사명감 및 책임감 고취   

     - 동대표에 회의비 등 수당지급

   ․지역별 권역별 입주자대표 연합회 활성화

     - 단지별 정보교환   - 문제점 공동해결  - 지방행정 추진업무 협조 등

  다. 지방자치단체 우수단지 표창 등

   ․우수 관리단지 소개 

   ․인센티브제 도입

  라. 관리의 투명성 확보를 위한 제도 보완

   ․관리규약 보완 및 각종 규정제정 - 계약 및 물품구매 규정 등

  마. 투명한 관리비내역서 사용 및 감사기능 강화

   ․표준관리비내역서 사용 의무화(형식적 부과 지양)

     - 자치회결의사항, 부녀회사업 및 회계내용, 공사(용역)방법, 업무계획 등

   ․감사인원 보강(감사위원회 구성후 활용)

   ․동대표의 책임범위 명시 - 변상 및 고발

  바. 위탁 관리업체의 전문성 확보 - 비리업체 허가취소

  사. 아파트관리비 비리센터 운영 및 수사 당국의 지속적인 단속 활동전개

   ․당 아파트연합회 아파트관리비 비리센터 운영(☏512-0032)

   ․당 연합회 홈페지(www.aptu.org)이용 비리신고 접수

   ․아파트 단지내 고발함 설치(경찰)

   ․주부리포터 및 명예기자 지속적 활동

 ▣ 관리비 부정유형․원인 및 방지대책

부정유형	발 생 원 인	방  지  대  책
․위탁관리    업체 선    정시커미    션 수수	․업체간 과다경쟁 ․위탁업체간 차별성 별무      (전문성 결여) ․회장 등 소수인에  결정	․최저가 입찰 실시 ․응찰 조건 완화 ․다수인에 의한 결정 ․동대표 전문가 선출
․도색공사	․업체간 과당 경쟁 ․내정가격 산정시 전문성결여 ․회장 등 소수인에 의한 결정 ․회장. 감사 등의 결탁 ․내정가격 유출	․관계전문가로 추진위원회구성 ․최저가 공개 입찰 원칙하에   자재와 인건비(기술포함)분리   하여 별도 입찰 실시 ․자재 입찰   -제조업자에 입찰 참가 자격    부여   -잔여자재 반품 조건 명시 ․인건비 입찰   -공개경쟁입찰, 응찰자격 완화   -안전사고에 대한 책임 명시   -이행 보증금 징구   -각세대 확인 서명후 대금    지불조건   -내정가격 인근 단지비교    및 우수관리 단지 사례 참조   -계약은 입주자대표회의 승인     후 체결 ․입찰시 감사 참가 의무화 및   일반주민 참여 권장
․설비보수    공사	․회장 등 소수인에 의한 결정 ․업체의 과당경쟁과 금품유혹 ․내정가 산정시 전문성부족   ※ 업자 동시제출 견적서로     결정사례 허다 ․내정가격 유출 ․비공개 혹은 지명경쟁 입찰    수의계약도 허다	․관계전문가 추진위원회 구성   - 한시 기구로 운영 ․내정가격 모범단지 사례 참고 ․일정금액 이상은 최저가 공개    입찰제 실시(규정화) ․가급적 자재와 인건비 입찰     분리실시   - 소요자재량 철저 파악 및       반품조건 명시   - 투입 인력에 대한 감시철저

․난방유류   구매 계약   시 커미션   수수	․인근 주유소와 거래 ․납품량 확인 태만   (수량, 온도 등) ․담당직원에 대한 감독   소홀	․가급적 석유대리점과 계약 ․납품시 수량확인 및 온도측정    감사 및 부녀회 등 입회철저 ․관리소장의 직원감독 철저
․화재보험   가입시 리   베이트수수	․리베이트 수수 관행 ․비공개처리(보험료 인하시     회사측에 법적문제 발생  -리베이트 액수 확인 곤란	․다수업체 접촉, 리베이트 액수    가 많은 업체와 계약 ․동대표회의 보고. 승인후 계약  ․리베이트는 반드시 잡수익처리    -관리규약에 명시
․승강기 관   리업체 계   약시 리베   이트 수수	․업계의 과당 경쟁에 따른   리베이트 제시 ․승강기 관리업체의 차별    성 별무 ․점검비 저가시 보수비에    서 폭리	․다수 업체접촉 제시 가격검토    및 인근 여러 단지와 비교 ․리베이트 만큼 가격인하 및 1    개월 점검비 미부과 ․계약 체결시 책임한계 명시 및    주민에게 공개(보험 등 확인)
․청소,소독  조경 등 계  약시 리베   이트수수	․업체의 과당 경쟁에 따른   커미션 제시 ․소장등 소수인에 의한   결정 ․내정가 유출	․공개입찰 실시 - 최저가 지양 ․응찰가격 완화 ․내정가격 산정시 전문가 자문   및 우수단지 사례 참고 ․놀이기구도색, 가지치기, 볏짚    감기, 거름주기, 물탱크청소 등    은주민의 협조와 관리소 직접    시행
․물품구매   시 지출  금액조작    횡령 저가   품 구입	․단순가격 비교후 구매   경향 ․구입가격 및 수량 확인   소홀 ․물품 및 소모품대장   미정리	․사전가격 및 품질 검토후 계약 ․재고관리 철저   -관리소장 책임부여  - 납품시 2인이상 직원 입회 ․수시 재고조사 ․분기별 물품 구매내역 공개 ․우수업체 선정 인근단지와 일    괄 구입
․공사완료   후 1～2%   기부금강요	․관리소직원 사기진작을     위한 회식비 염출 수단	․직원 회식비 지출은 대표회의    에서 정기적 지출
․경리부정 ․예금이자,․광고료 등   변칙처리	․관리소장 감독소홀 ․무관심,  감사소홀	․영수증 추적조사 ․매월 수시 및 정기감사 강화 ․광고주 추적조사 ․잡수입 대장관리철저