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재건축사업 개요
재건축 추진절차
지역주택조합의 주택건설사업
재건축 구역현황
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개요
집이 없는 지역주민이 자기 집을 마련키 위해 일정한 자격요건을 갖춘 무주택 세대주로 20인 이상이 주택조합을 구성하고, 집 지을 땅을 매입하여 등록업자와 공동으로 주택을 건립하는 제도임.
지역주택조합원의 자격
1) 주택조합설립인가 신청일로부터 당해 조합주택의 입주 가능일까지 주택을 소유하지 않거나 60제곱미터 이하의 주택을 1채에 한하여 소유한 세대주
2) 주택조합설립인가 신청일 현재 당해 주택조합설립인가지역(서울특별시)에 6개월 이상 거주한 자
절차
조합의 구성 요건
지역주택조합원의 자격요건을 갖춘 20인 이상이 조합원으로 구성되어야 한다.
조합원의 교체 및 신규가입
1) 설립인가를 받은 후에는 당해 조합의 구성원을 교체하거나 신규로 가입할 수 없음
※ 단, 다음의 사유로 인하여 조합의 결원이 발생한 범위 안에서는 조합원 충원 가능함
- 조합원의 사망
- 조합원이 전산조회 등으로 무자격자로 판명되어 자격을 상실하는 경우
- 조합원의 추가모집 승인, 조합원의 탈퇴 등으로 조합원이 20인 미만이 되는 경우
※ 2003.7.1일 이전에 지역주택조합의 조합원의 지위를 가진 자는 사업계획 승인후 전매 행위에 의한 변경 가능
구비서류
- 창립총회의 회의록 및 조합장 선출 동의서
- 조합원 전원이 자필로 연명한 조합규약
- 조합원 명부
- 사업계획서
- 주민등록등본 및 자격자임을 확인하는 서류
- 해당지역 토지에 대한 토지사용승낙서(사유지100%)
지구단위계획구역 지정대상(서울특별시 도시계획조례 시행규칙 제4조)
- 사업부지 면적이 5천㎡이상이거나 건립예정 세대수가 100세대 이상인 경우 등
(노후도 : 사용검사 후 20년 이상 경과된 건축물이 2/3 이상이어야 함)
- 공장, 학교, 시장등 대규모 시설물의 이전 또는 폐지로 인하여 발생한 부지 및 그 주변 지역으로서 면적 1만㎡
이상인 경우
지구단위계획 의제처리(주택법 제17조)
지구단위계획구역지정 및 계획수립은 “국토의 계획 및 이용에 관한 법률”에 의거추진되어야 하나 주택건설사업
관련 지구단위계획구역지정 대상이 증가됨에 따라 주택법 제17조(2003.5.29시행)에 의거 주택건설 사업계획
승인시 지구단위계획을 의제할 수 있도록 규정하고 있음
지구단위계획 의제처리
“국토의 계획 및 이용에 관한 법률”에 의한 지구단위계획구역 및 계획수립절차
주민제안 → 기초조사(구청장) → 지구단위계획구역지정 및 계획입안 → 주민의견청취 → 구도시계획위원회 자문 → 지구단위계획구역지정 및 계획결정 신청 → 시도시계획위원회 심의 → 지구단위계획구역지정 및 계획결정 및 고시 → 일반공람 → 지적고시
구청에서 의제처리 가능한 대상
- 용도지역변경(일반주거지역세분화 포함)을 수반하지 않는 사업부지 면적 1만㎡ 미만의 사업
(단, 일괄협의 기준에 적합한 경우)
서울특별시 협의 후 의제처리
- 용도지역 변경을 수반하는 사업부지 면적 1만㎡미만
- 사업부지면적 1만㎡이상
구청에서 의제처리 할 경우 일괄협의 기준
구청에서 의제처리 할 경우 일괄협의 기준
- 용도지역의 변경(일반주거지역 세분화)이 없는 경우
- 서울시『공동주택건립관련지구단위계획수립지침』에 적합 할 것
-『준공업지역내 공장이적지 지구단위계획 심의기준』에 적합 할 것
- “도시 및 주거환경정비법”에 의한 단독주택 재건축 정비구역지정 요건 중 건축물 노후도 비율에 적합 할 것
- 도로 등 공공용지 부담률 15%이상
- 기준용적률 180%이내, 상한용적률200%(제3종일반주거지역의 경우 250%)이내
- 상한용적률은 공공시설 설치ㆍ제공비율 10%를 초과하는 부분만 인정
예를 들어, 15%제공한 경우 5%만 산입
다만, 제3종일반주거지역의 경우 공공시설 설치ㆍ제공비율 전체 인정
※ 상한용적률 산출식
20세대이상 공동주택건설을 위한 사업계획승인은 사업내용을 최종적으로 확정하고 승인하는 행정절차를 말하며, 사업계획승인 신청시에는 예정부지 토지소유권을 100%확보하여야 하며 사업계획승인을 득한 이후에야 사업이 본격적으로 진행되는 것을 의미함.
사업계획승인 절차
구비서류
- 주택건설사업계획승인 신청서
- 주택건설사업계획서
- 건축허가신청서 및 허가신청도서
- 주택과 부대시설 및 복리시설의 배치도
- 주택건설사업자 등록증
- 주택관리처분계획서
- 토지소유권 확보 증빙서류(등기부등본)
- 토지이용계획확인원
- 공동사업주체 약정서(조합,주택건설사업자)
- 관계전문기술자 관련서류
- 에너지 절약계획(50세대이상)
- 구조안전확인서, 내진설계확인서
공동주택의 부실 시공을 방지하기 위하여 20세대이상 주택건설공사의 경우 공개경쟁입찰을 통해 책임감리자를 지정토록 규정되어있음
감리자 자격
- 300세대 미만의 주택건설공사 : 건축사법에 의한 감리자격이 있는 자
- 300세대 이상의 주택건설공사 : 건설기술관리법에 의한 건축감리전문회사 또는 종합감리전문회사
감리자 지정기준 및 감리원 배치
감리자 지정기준
- 용역기술능력 및 입찰가격항목 점수합계 85점 이상인 자중 최저가격입찰자
감리원배치
- 300세대 미만의 주택건설공사 : 책임감리 1명, 토목감리 1명, 기계설비감리 1명
- 300세대 이상의 주택건설공사 : 책임감리 1명, 건축보조 1명, 토목감리 1명, 기계설비 1명
용검사는 사업계획승인을 받아 건축한 건물이 승인 내용대로 이행되어 적합한지 여부를 확인하고 사용검사필증을 교부하여 줌으로써 건물을 사용ㆍ수익 할 수 있는 절차임. 사업주체 또는 입주자는 사용검사(임시사용승인)를 받은 후가 아니면 주택ㆍ부대시설ㆍ복리시설 또는 대지를 사용하게 하거나 이를 사용할 수 없으며, 사전입주를 할 경우 관련규정에 의거 행정조치를 받게 됨.
사용검사절차
구비서류
- 사용검사신고서
- 건축물 및 시설등 설치내역
- 공사감리자의 의견서
- 건축기계설비 설치확인서
- 시공사의 공사확인서
- 신청건축물의 동별개요
- 감리완료보고서
- 확정측량성과도
- 하자보수보증증권
- 입주예정자 명단
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복돈
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09.05.15 16:11
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