Q. 권리분석은 어떻게 하나요?
A.
1. 공적 기록(공부상 장부) 확인
경매 물건을 매수할 때 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 있는지를 분석하기 위해서는 해당 물건의 부동산등기기록, 토지대장, 임야대장, 건축물대장 등을 열람하거나 그 등·초본(부동산등기기록의 경우 부동산등기사항증명서)을 발급받아 다음의 사항을 확인합니다.
1) 부동산등기기록(등기사항전부증명서)
부동산의 표시와 그 변경에 관한 사항, 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권 등의 설정과 그 변동가등기, 압류등기, 가압류등기, 가처분등기 등에 관한 사항
2) 토지대장
토지의 소재지, 지번, 지목, 면적, 소유자, 공유 여부, 공유 지분, 공유자, 대지권 등기 여부, 대지권 비율, 소유자 등에 관한 사항
3) 건축물대장
건축물의 면적, 구조, 용도, 층수, 부속건축물의 현황 등에 관한 사항
4) 토지이용계획 확인서
해당 지역의 토지 이용, 도시계획 시설 결정 여부 및 규제 등에 관한 사항
2. 경매의 첫걸음 말소기준등기 찿기(매각 후 소멸과 인수되는 권리 확인)
경매 물건에 설정된 권리를 파악했다면 그 권리가 등기된 순서대로 배열해서 말소의 기준이 되는 말소기준(등기)권리를 찾은 후 인수되는 권리가 있는지 살펴봅니다.
말소의 기준이 되는 말소기준(등기)권리는 1) 근저당권, 2) 저당권, 3) 가압류, 4) 압류, 5) 담보가등기, 6) 전세권, 7) 경매개시결정등기 중 가장 먼저 등기된 권리가 소멸과 인수의 기준이 되는 말소기준등기가 됩니다.
이 말소기준(등기)권리보다 먼저 등기된 권리는 매수인에게 인수되며, 말소기준(등기)권리보다 후에 등기된 권리는 대부분 말소됩니다.
☛ 선순위 전세권이 말소기준등기 역할을 하는 경우(민사집행법 제91조 제4항 단서)
1. 공동주택일 경우 :
① 전세권자가 배당요구시 소멸되면서 말소기준등기 역할
② 전세권자가 경매신청을 했을시 소멸되면서 말소기준등기 역할
2. 일반건물(주택)일 경우 :
조건 : 건물 전부에 전세권이 설정된 상태에서
① 전세권자가 배당요구시 소멸되면서 말소기준등기 역할
② 전세권자가 경매신청을 했을시 소멸되면서 말소기준등기 역할
◆ 전세권
☞ 전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 점유해서 그 부동산의 용도에 따라 사용·수익할 수 있는 권리입니다.전세권자는 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자 및 그 밖의 채권자보다 전세금을 우선변제 받을 수 있습니다.
◇ 부동산등기기록의 열람처, 부동산등기사항증명서의 발급처
☞ 1. 등기소(해당 부동산 소재지가 아니어도 가능)
2. 대법원 인터넷등기소 홈페이지(https://www.iros.go.kr)
◇ 토지대장·임야대장의 열람처, 등본·초본의 발급처
☞ 1. 해당 부동산 소재지의 시청·군청·구청
2. 정부24 홈페이지(https://www.gov.kr)
◇ 건축물대장의 열람처, 등본·초본의 발급처
☞ 1. 해당 부동산 소재지의 시청·군청·구청
2. 정부24 홈페이지(https://www.gov.kr)
◇ 토지이용계획 확인서의 발급처
☞ 1. 해당 부동산 소재지의 시청·군청·구청
2. 정부24 홈페이지(https://www.gov.kr)
3. 토지이음 홈페이지(http://www.eum.go.kr)
※ 참조
◆ 말소기준등기 근거 법률
항목 | 근거법률 | 비고 |
저당권, 근저당권 | 민사집행법 제91조 제2항 | 저당권 |
압류, 가압류 | 민사집행법 제91조 제3항 | 가압류채권 |
경매개시결정등기 | 민사집행법 제91조 제3항, 민사집행법제144조 제1항 3호 | 압류채권, 경매개시결정등기 |
담보가등기 | 가등기담보등에 관한 법률 제15조 | 담보가등기 |
전세권 | 민사집행법 제91조 제4항 단서 | 전세권 |
■ 민법 제303조(전세권의 내용)
①전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다. [개정 84·4·10]
②농경지는 전세권의 목적으로 하지 못한다.
■ 민사집행법 제91조(인수주의와 잉여주의의 선택 등)
①압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하거나, 매각대금으로 그 부담을 변제하는 데 부족하지 아니하다는 것이 인정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지못한다.
②매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다.
③지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.
④제3항의 경우 외의 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.
⑤매수인은 유치권자(留置權者)에게 그 유치권(留置權)으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.
■ 민사집행법 제88조(배당요구)
①집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자, 민법·상법, 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자는 배당요구를 할 수 있다.
②배당요구에 따라 매수인이 인수하여야 할 부담이 바뀌는 경우 배당요구를 한 채권자는 배당요구의 종기가 지난 뒤에 이를 철회하지 못한다.
■ 민사집행법제144조(매각대금 지급 뒤의 조치)
①매각대금이 지급되면 법원사무관등은 매각허가결정의 등본을 붙여 다음 각호의 등기를 촉탁하여야 한다.
1. 매수인 앞으로 소유권을 이전하는 등기
2. 매수인이 인수하지 아니한 부동산의 부담에 관한 기입을 말소하는 등기
3. 제94조 및 제139조제1항의 규정에 따른 경매개시결정등기를 말소하는 등기
② 매각대금을 지급할 때까지 매수인과 부동산을 담보로 제공받으려고 하는 사람이 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 공동으로 신청한 경우, 제1항의 촉탁은 등기신청의 대리를 업으로 할 수 있는 사람으로서 신청인이 지정하는 사람에게 촉탁서를 교부하여 등기소에 제출하도록 하는 방법으로 하여야 한다. 이 경우 신청인이 지정하는 사람은 지체 없이 그 촉탁서를 등기소에 제출하여야 한다.[신설 2010.7.23][[시행일 2010.10.24]]
③제1항의 등기에 드는 비용은 매수인이 부담한다.[개정 2010.7.23.][[시행일 2010.10.24]]
■ 민사집행법 제94조(경매개시결정의 등기)
①법원이 경매개시결정을 하면 법원사무관등은 즉시 그 사유를 등기부에 기입하도록 등기관(登記官)에게 촉탁하여야 한다.
②등기관은 제1항의 촉탁에 따라 경매개시결정사유를 기입하여야 한다.
■ 민사집행법 제139조(공유물지분에 대한 경매)
① 공유물지분을 경매하는 경우에는 채권자의 채권을 위하여 채무자의 지분에 대한 경매개시결정이 있음을 등기부에 기입하고 다른 공유자에게 그 경매개시결정이 있다는 것을 통지하여야 한다. 다만, 상당한 이유가 있는 때에는 통지하지 아니할 수 있다.
②최저매각가격은 공유물 전부의 평가액을 기본으로 채무자의 지분에 관하여 정하여야 한다. 다만, 그와 같은 방법으로 정확한 가치를 평가하기 어렵거나 그 평가에 부당하게 많은 비용이 드는 등 특별한 사정이 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
■ 가등기담보등에 관한 법률 제15조(담보가등기권리의 소멸)
담보가등기를 마친 부동산에 대하여 강제경매등이 행하여진 경우에는 담보가등기권리는 그 부동산의 매각에 의하여 소멸한다.
[전문개정 2008.3.21]
■ 가등기담보 등에 관한 법률 제15조(담보가등기권리의 소멸)
담보가등기를 마친 부동산에 대하여 강제경매등이 행하여진 경우에는 담보가등기권리는 그 부동산의 매각에 의하여 소멸한다.
[전문개정 2008.3.21]