<p>안녕하세요. 개인사정으로 첫번째 QnA까지 밖에 듣지를 못하네요 ㅜㅜ</p><p>여기까지라도 도움 되실분 계실까 싶어 받아적은 내용 올려봅니다.</p><p>잘 이해 못한 부분들이 많아서, 빠진 내용이나 엉망인 내용이 많네요. 참고 정도만 해주시면 감사하겠습니다.</p><p>혹여나 잘못된 정보 말씀해주시면 바로 수정하겠습니다.</p><p> </p><p>감사합니다.</p><p> </p><p> </p><p>Q1. 전세권설정과 전세보증보험은 뭐가 다른가요?? [부자를 꿈꾸는 부린이님]</p><p>A. 전세권설정은 등기부등본에 을구에 찍히는데, 반면에 전세보증보험은 등기부 등본에 찍히지는 않는다. 전세보증보험은 자신의 보증금을 보전하기 위해 가입하는 것. 대항력이 있더라도 후순위로 밀릴 수 있기 때문에, 그러한 위험을 없애기 위해. 세입자를 받아야 전세금을 돌려줄 수 있는 깡통 전세의 경우에도, 임차권 보존등기가 가능.</p><p>ex. 1억짜리 집을 가지고 3000정도 대출을 받고, 임차인 전세 5000 => (받아적기 실패...)</p><p> </p><p>Q2. 전세로 살고 있다가 2년을 채우지 못하고 나갈때 집주인이 전세비를 돌려주지 못하는 상황이면 경매로 전세집을 넘길 수 있을까요?? [이제욱님]</p><p>A. 전세를 계약기간만큼 살아야 하는게 원칙이고, 모두 채우지 못한 경우에는 세입자가 직접 맞춰서 하는게 원칙. 즉, 전세기간을 채우지 못했다면 경매로 넘기는 것은 불가능. 2년을 모두 살고 나가는데도, 전세금을 안해줄 때 할 수 있는 것이 '임차권 등기'. 전세집이 경매로 넘어가는 경우에는, 임차권 등기를 할 수 있는 것이고, 이것이 인용이 되면 전입을 빼더라도 대항력이 유지가된다.</p><p> </p><p>Q3. 상가 2년 계약 완료 싯점에서 계약 해지 통보 안할 시 자동 연장 되나요? [청솔비님]</p><p>A. 계약 만료시 5% 상한선으로 월세를 올릴 수 있고, 임대인이 더 이상 원하지 않더라도 10년까지 연장이 가능. 중간에 세 번의 월세를 밀린다면 계약 해지가 가능. 또한 계약 만료 한달 전까지는 연장 여부를 이야기 해야 함. 연장여부를 이야기 하지 않는다면 묵시적 동의한것으로 간주하여 자동 연장.</p><p>A2. 상가는 보통 전임차인이 새 임차인을 구하고 나갑니다. 이유는 새 임차인을 구하지 못하면 상가를 원상복구를 하고 나가야 하는데 이럴 때 몇백 몇천만원의 원상복구비용이 발생합니다. 또한 새 임차인을 못 구하면 권리금을 받지 못하기 때문에 이중으로 손해를 봅니다. 보통 권리금은 몇 천만원에서 비싼 곳은 몇 억을 받을 수 있습니다. [ 이제욱님 답변]</p><p> </p><p>Q4. DTI에 대해 궁금한게 있어서 여쭤봅니다! 소득이 불균형적인 개인사업자나, 프리랜서의 경우에는 DTI를 어떤 기준으로 산정하는지 궁금합니다. [중소]</p><p>A. 개인사업자나 프리랜서는 일반 근로자에 비해 DTI인정비율이 낮다. 일반적으로는 일반근로자의 5~60%정도만 가능. 하지만 정확하지 않기때문에, 대출이 실행되기 전에 대출 상담사에게 확인하는 것이 정확하다.</p><p>A2. 상가 처음 계약할 때 2년정도 계약하고 시작하는데 이후 상가주인이 본인이 사업하고 싶다면 권리금을 조금 주거나 원상복구를 안시키고 나가게 하더라고요. 다만 상가주인은 월세받는것이 좋기 때문에 내보내는 경우를 거의 못봤습니다. [이제욱님 답변]</p><p> </p><p>Q5. 1주택이라서 주택경매를 하지못하는데..부세님께서는 어찌하시나요..?상가경매에만 참여해보도록 해야할까요? [정원화 님]</p><p>A. 부세 님의 경우 그래서 더 이상 주택은 하지 않고, 상가와 토지에 집중하는 중.</p><p> </p><p>Q6.부사님 용도가 유흥주점인 경우 대출이 아예 안나온다고 하던데 다른방법이 아예 없는건가요? [칸쵸님]</p><p>A. 유흥주점이어도 대출은 나온다. 물론 난이도가 좀 높기는 하지만, 많이 찾아보면 유흥주점도 취급하는 상담사가 있음. 그래서 최대한 많은 상담사를 찾아보기를 권장.</p><p> </p><p>Q7. 일반 상가 임차시에도 보증금을 보호받는 보증보험같은게 있나요?? [순미월드 님]</p><p>A. 상가쪽은 없는걸로. 확실히 다시 확인 해보신다고 하심. 스터디에서 실전 물건을 보며 조금 더 자세하게 알려드릴 예정. 스터디 관련해서는 마지막 시간에 소개할 예정.(7월 중순이 될 예정)</p><p> </p><p>Q8. 제가 전세 재계약 1년6개월 남겨두고 나와야 될 상황이라, 세입자 구해서 이사 날짜까지 맞췄는데도, 집 주인이 안빼준다고 해서 애먹었었어요 ㅠㅠ 여러 군데 알아보니 세입자가 2년 계약을 못채우고 나올때 집주인이 반대를 하면 방법이 없다고 하던데.. 맞나요? [ 네잎클로버 님]</p><p>A. 소송을 하거나 잘 협의를 하여야하고. 집주인과 사전에 구두로 협의를 해두는게 좋다. / 임차권등기? / 집주인이 보증금을 빼주어야 되는 상황인데 빼주지 않는 경우에 진행할 수 있는 임차권 등기.</p><p> </p><p>Q9. 경매로 낙찰 받는 경우. 세입자가 전세나 월세로 살고 있다면 세입자의 계약된 전세기간은 보장이 되나요?</p><p>A. 경매가 시작될 때, 세입자가 살고 있는 경우에는 자동으로 임대차가 해지된다. / 선순위 임차인일 경우에는 배당기일 이전에는 인도명령이 나지 않는다. 전액 배당을 받는 세입자의 경우에는 재계약을 해도 되지만, 그게 아니라면 가급적 명도를 하는게 나을 수 있다. 왜냐면, 배당금액이 제대로 해결되지 않은 상태에서, 새롭게 보증금과 월세가 세팅되면 그 세입자에게는 더 이상 인도명령이 나지않는다.</p><p> </p><p>Q10. DTI 계산시 부채금액 입력할 때 신용보증재단 보증 대출, 차량리스 캐피탈 대출, 전세자금 대출 등 모든 대출 부채로 잡아서 입력 후 계산하면 되나요? 그리고 사업자의 경우 DTI 계산시 연소득금액은 종소세 낼 때 산출된 비용제외한 순소득을 입력하는건가요? 총매출액을 입력하는건가요? [오름 라이프님]</p><p>A. DSR계산할 때 해당되고, DTI는 소득과 관련해서만 해당. / 정확히 파악하려면, 대출 상담사에게 문의. 사업자에 따라 인정되는 금액이 다르다. 총 매출액을 인정해주는 경우도 있지만, 흔치는 않고 5~60%정도만 되는 경우가 많음.</p><p> </p><p>Q11. 전월세에 재계약이나 증액계약을 함으로써 대항력에 영향이 가는 부분이 있나요? 새로계약할때 새로 전입을 해야한다던가...? 전세금이 올랐을때 재계약이 아닌 증액계약을 따로하는게 좋다라는 말을 들은적이 있는것 같아서요 [ 에이피님]</p><p>A. 카페에 어떻게 써야하는지 올려주신다함. 증액계약에 대해서만 따로 계약서를 다시 작성하고, 증액분에 대한 확정일자를 받는게 중요. 증액계약이라는 점을 명확히 적은 계약서를 쓰고 바로 확정일자를 받아야한다.</p><p> </p><p>Q12. 가,나,다동으로 된 집합건물 중에 대지평수를 보면 필지가 여러개로 나뉘어진 빌라가 있는데 이거는 왜 이렇게 나뉘어져 있는건가요? [칸쵸님]</p><p>A. 빌라나 이런걸 신축을 할때, 업자들이 한개만 사는것이 아니라 여러 필지를 매입 후, 여러 필지를 합쳐서 신축하는 경우가 있다. 이런 경우에 서류상 필지가 통합이 되지는 않고, 그 상태에서 건물이 올라가는 것. 근데 크게 문제가 되는 경우는 아니기 때문에 크게 신경쓰지는 않아도 된다.</p><p> </p><p>Q13. 법인을 만들기전에 이제야 두,세채 단기매매차익을 내려고 하고있습니다.매매사업자는 1년에 몇채? 혹은 얼마의 차익정도를 내었을때에 매매사업자를 내는게 좋을까요? [해스킹님]</p><p>A. 매매사업자를 처음부터 내기보다는(대출이 안나오기때문에), 명의를 다양하게 활용하는 것이 좋다. 한번은 내 명의. 한번은 가족들 중 다른 사람의 명의. 왜냐면 1년에 2건 이상 매매를 하게되면 간주 매매사업자가 되는 경우가 있기 때문에, 이걸 피해야 해. 오피스텔이나 상가같은 경우에 한 건정도는 개인으로 해보고, 세금 나오는걸 보면서 필요할 경우 법인을 활용하는게 좋다.</p><p> </p><p>Q14. 경매로 낙찰받고 대출을최대로 받으면 전세나 월세를 놓을때 문제가 되지 않나요? 대출이 껴있는집은 전세도 월세도 안들어오지않을까 싶어서요. [ 고민 리셋님]</p><p>A. 대출이 껴있는 집이 전,월세를 놓는데 크게 지장은 없음. 대출을 상환하는 조건으로 세입자가 들어오거나, 후순위여도 전세보증보험을 가입시 보증금을 거의 대부분 보장받을 수 있음. 월세의 경우에도 최우선 변제금 안에 들어오면 큰 무리 없이 진행. 이 부분들에 대해서는 임대인과 임차인이 협의를 통해 최소한의 안전장치를 마련하고 임차가 진행되는 경우가 많음.</p><p> </p><p>Q15. 매매사업자를 내는게 좋을까요? [해스킹님]</p><p>A. 법인이든 개인이든 매매사업자는 대출이 요즘 안나온다. 섣불리 내지 않는 것이 좋다. 매매업 임대업 모두 은행에서 별로 안좋아하기 때문에..</p><p> </p><p>Q16. 가로주택정비사업 계약완료에도 경매가 나왔는데..받아도 되는 건가요? [The Hera 님]</p><p>A. 재개발 재건축, 가로주택정비사업 등의 물건이 나오는 것은 조합원 승계가 가능한 물건인지, 해당 조합 사무실에 물어봐 확인해보고 입찰 하는 것이 안전하다. 조합원 승계가 안되고, 소유자가 현금청산을 신청한 경우일 수도 있기 때문에 잘 알아봐야한다.</p><p> </p><p>Q17. 좋은 물건 저렴하게 잘 받는 팁 중에 시리즈 물건 위주로 살펴보자고 하셨는데 한번만 다시 설명해주세요 [ 이제욱님]</p><p>A. 현ㅁ</p><p> </p><p>Q18. 선순위 세입자인 경우 고의로 배당요구종기일 전에 신청을 안하거나, 신청했다가 취소하면 낙찰자가 모두 보증금을 전액 인수하나요? [ 후이찡 님]</p><p>A. 배당요구 종기일까지 신청을 안하거나, 신청했다가 취소하는 경우 전액 인수를 해야한다. 본인이 직접 낙찰 받을 생각으로 배당요구를 하지 않는 경우도 있다.</p><p> </p><p>Q19. 상가 임대차 계약도 확정일자 받아야 하나요? [오름 라이프 님]</p><p>A. 확정일자를 받아야한다. 상가임대차의 최우선변제조건은 주택과는 좀 다르기 때문에 알아봐야한다. 스터디에서 다시 다룰 예정.</p><p> </p><p>Q20. 그럼 대항력있는 선순위 임차인이 있으나 배당요구를 하지 않은 경우는 입찰하지 않는게 낫겠지요? [ 후이찡님]</p><p>A. Yes. 혹은 돈 물어줄 각오로 입찰을 해야한다. 낙찰받는금액 + 임차인의 보증금 < 수익 일 경우 입찰 할 수도 있긴 하다.</p><p> </p><p>Q21. 시리즈 상가일때질문입니다. 시리즈물건 1~5까지 있는데 이중에 2번 3번만 낙찰받고 나머지 물건은 유찰되었을 때 이후 명도처리하고 새로운 임차인을 받고 월세를 받을 수 있을 까요?? 아니면 다른 시리즈 물건이 모두 낙찰될때까지 기다려야 하나요?? [이제욱 님]</p><p>A. 모든 물건이 낙찰 되어야 배당기일이 잡힌다. 그냥 이사비 주고 빨리 내보내고 빠르게 임차 맞추는게 중요. 똑같은 물건에 여러건의 물건이 나오다 보니 모든 물건이 다 나올 때까지 못맞추면 좋은 조건에 임차 맞추기가 어려워. 시리즈 물건 받고나서, 복비 2배씩 주고 빠르게 임차를 맞췄음.</p><p> </p><p>Q22. 전세 끼고 매매했을때 세입자한테도 기간 지켜줘야하고 5%밖에 못 올리는건가요? DTI. DSR 은 대출받을때 둘 다 고려해서 나오나요? 아니면 경우에 따라서 적용되는 종류가 다른건가요 [Aeri jung 님]</p><p>A. 현재로는 5%가 상한선. 어기게 되면 과태료가 나오기때문에 주의 요망. / 법인은 DSR은 안보고, DSR이 전부에 적용되는 항목은 아님. 현재 경락잔금대출은 해당이 아닌걸로 추측. 하지만 7월부터 시행이라 그 때 가봐야 확실히 알 수 있음.</p><p> </p><p>Q23. 임장할 때, 부동산에 전화하는거랑 방문해서 듣는거랑 차이가 많이나나요..? 이번에 오피스텔 관련해서 시세파악하려는데 직접 방문해서는 어떤 정보를 더 얻어야되는지 잘 모르겠어서요..! [ 리치와 해피님]</p><p>A. 임장을 많이 하다보면, 전화로 하는 요령도 생기긴 하지만 처음엔 현장에 가서 경험을 쌓는 것을 추천. 오피스텔의 경우 준 주거, 상업지역에 많기 때문에 뷰가 아예 막힌경우도 많고 배수에 문제가 있는 경우도 많아. 이런건 현장에 가봐야 점검 해볼 수 있는 문제니까 현장을 가봐야해. 그냥 경매 때문에 왔다고 이야기해도 상관 없고, 어떤 방법으로든 부딪히며 현장의 분위기 느껴봐.</p><p> </p><p>Q24. 경매에 빌라 맨 윗층에서 불법 확정 되었는데 이부분은 어떻게 처리해야하나요? [ The Hera 님]</p><p>A. 신고가 안돼있으면 괜찮은데, 건축물대장으로 확인해보고 위반건축물이 되어있는거라면, 철거를 하거나 이행강제금 낼 각오를 하고 낙찰 받아야한다. 위반건축물의 경우 대출이 까다롭기때문에 잘 알아보고 입찰해야해. 아니면 낙찰받고 철거한다음에 위반건축물 해제 신고를 해야해.</p><p> </p><p>Q25. 경매로 오피스텔을 낙찰받고 80프로 대출을 받은 후에 전세로 임차인을 받으면 전세금을 전액 대출 갚아야 하나요? [ 이제욱님]</p><p>A. 전세금이 얼마냐에 따라 달라. 반전세나 월세를 놓는 경우에는 대출을 안갚아도 되지만, 전세를 높게 세팅하려면 웬만하면 상환을 해야해.</p><p> </p><p>Q26. 빌라는 4층이상이면 위반건축물이라 하셨는데, 제가 살고 있는곳이 8층인데 숙제 하다보니 위반건축물 표기가 없더라구요..? 그냥 운 나쁘면 적발되는건가요? [리치와 해피님]</p><p>A. 빌라는 4층이 되도 상관없는데, 다가구는 3개층까지만 가능하고 면적 제한도 있음. 절반은 빌라 절반은 오피스텔로 빼서 위법을 피할 방법이 있음.</p><p> </p><p>Q27. DSR 계산할 때 신용대출 연간 상환액에 마이너스통장 한도액까지 포함이 되나요? 아니면 마이너스통장 사용액만 포함이되나요? [부자를 꿈꾸는 부린이 님]</p><p>A. 마이너스도 한도액이 원칙적으로 포함이 됨.</p><p> </p><p>Q28. 부세님 오프라인 1주차에 신용관리 노하우에서 올크레딧(신대,마통) , 나이스(경매,공매,2~3금융권) 둘다 신경써야하는데 비금융 거래정보 등록은 my data 30일단위로 !!!! 꾸준하게 비금융 등록하면되나요!? 신용점수 부스터랑 ㅎㅎ !</p><p>A. 네 그렇게 꾸준히 관리하시면 비금융에서는 만점 받아갈 수 있고, 그외 신용카드 활용등 적절하게 하면 점수 많이 상향가능.</p><p> </p><p>Q29. 입지확인을 할때 85제곱미터 사이즈를 타겟으로 입찰하는게 좋을까요 50제곱미터 사이즈를 타겟으로 입찰하는게 좋을까요? 모가 더 인기가 좋을까요?? [ 이제욱님]</p><p>A. 경매로 받을 때는 상관이 없는데, 85m^2 초과일 경우에는 매도할 때 국민주택이 아니기 때문에 부가세를 내야한다. 매수자와 반반내거나, 매수자에게 전가하거나 해야한다. 요즘은 84가 인기 평수.</p><p> </p><p>Q30. 신탁대출의 경우 뚜렷한 목적이 있을때 하는게좋다고 하셨는데 부세님은 신탁대출 어떻게 활용하셨는지 궁금해요 [달콩이엄마]</p><p>A. 신탁대출이 과거에 비해 많이 메리트가 사라짐, 방빼기 제외하고 한도를 최대로 대출받기 위해 했던 것인데, 문제는 신탁대출이 있으면 중개사들도 잘 모르는 경우가 많고, 신탁대출이 껴있는 물건을 꺼려하기때문에, 번거로워지는 경우가 많다. 전세를 놓을 경우에는 신탁대출을 안받는게 낫고, 월세의 경우 활용해볼 여지가 있긴 하지만 까다로우니 많은 고민이 필요.</p><p> </p><p>Q31. 임장할 때 보통 빌라 옥상이 열려있나요? 방수 처리된거 봐야한다고 하셨는데 그냥 가도 볼 수 있는지 궁금해서요... [정앨님]</p><p>A. 보통 빌라는 열려있는 경우가 많다.그냥 올라가서 보면 돼ㅎ</p><p> </p><p>Q32. 부동산에 임장시 매수자 컨셉으로 가고, 낙찰 받고 임대 놓을 때 임장한 부동산에 또 방문을 하면 어쨌든 처음에 솔직히 경매로 말 안한거로 언짢을 일이 생기기도 하겠지요? ^^ [후이찡님]</p><p>A. 부동산 소장이 이런걸로 크게 화내거나 이러는 경우는 거의 없음.</p><p> </p><p>Q33. 분양권 당첨되었을때 중도금 연체하실 계획이라고 하셨는데 2회차까지는 이자만 내고.. 이렇게 적다가 못적었거든요. 자세한 설명 다시 부탁드려도 될까요? 그리고 중도금 대출은 무이자도 꽤 있는 것 같던데 그런건 어디서 확인하나요? [ 정앨님]</p><p>A. 중도금 이자가 후불제이기도하고 무이자이기도 하고, 입주자 공고문에 나와있으니 이를 확인한다. 투자금을 적게 묶이는게 중요하기 때문에, 가산이자를 잘 따져보고 일부러 연체 시키기도 한다. 몇회차부터 계약을 해지되는 곳도 있기 때문에 잘 확인해야해.</p><p> </p><p>Q34. 본인 자본이 넉넉지 않은 상황에서 상가/오피스텔/지산 중 하나를 낙찰받아 경락대출받고 임차인을 둔 상황에서 또다른 상가/오피스텔/지산 등을 낙찰 받아 경락대출을 또 받을 수 있나요? 최저 입찰보증금만 지급한다면 경락대출은 무제한 대출 가능한가요?</p><p>A. 상관 없음. 각각의 담보로 들어간 것이기 때문에. DTI의 문제가 생길 수도 있기는 하지만, 잘 찾아보면 웬만하면 잘 나와. 물론 무제한은 아니고 소득에 대한 제한이 있긴 하지만 3건 정도까지는 개인의 명의로 진행한다고 해도 문제가 생기진 않아. 물론 낙찰 받기 전에, 대출 상담사에게 미리 알아보고 해야겠지.</p><p> </p><p>Q35. 1가구 1주택자일때 아파트를 경매 받았을때 세금 부분은 어떻게 되나요? [ 신 희경님]</p><p>A. 이번 달 부터는 바로 매매하게되면, 양도세 70% 생각해야 돼. 주택을 받으면 단기로하기보다는 일시적 1가구 2주택이나, 일반과세까지 기다려서 하는게 낫다.</p><p> </p><p>Q36. <b>임장갔을 때, 우편물이 가득 쌓여있는 경우는 공실인건가요?</b></p><p>A. 확실한건 아니지만, 가득 쌓여있다면 공실일 가능성이 확실히 높다. 옆집이나 주변 세대에 물어봐서 확실하게 하는 것이 좋고, 1층의 계량기도 확인해보는 것도 공실 확인 요령.</p><p> </p><p>Q37. 요즘 밀레오레나 패션집합건물이 많이 나오는데, 가격이 많이 떨어졌는데 앞으로 전망을 해주실 수 있을까요?^^</p><p>A. 오픈형 상가들은 대출이 잘 안나와. 이런 물건들은 임차를 맞추기도 쉽지 않고, 오랜 기간 공실이 되어있었기 때문에, 연체금이 굉장히 많이 쌓여있을 가능성이 높기 때문에 위험하다. 조심해서 접근해야함.</p><p> </p><p>Q38. 경락잔금대출은 상환을 일찍할때 중도상환 수수료가 없나요? 후기들읽어보면 낙찰하고 바로 매도를하기도 하시던데</p><p>그럴때 대출을받고 얼마안되서 갚은거라 중도상환 수수료는 어느정도인지 궁금합니다.</p><p>A. 중도 상환 수수료 있음(1.6%?). 경락잔금대출은 거치식으로 이자만 내면서 3년정도. 계약 연장이 될수도 안될 수도 있다. 경락 잔금 대출은 승계가 어려운 경우가 많다. 단기로 매도할계획이라면, 총 금리는 조금 높더라도 중도상환수수료가 낮은걸 택하는게 더 좋을 수도 있다. 요즘엔 중도상환 수수료 없는 상품들은 거의 사라지는 추세.</p><p> </p><p>Q39. 미혼의 입장에서 집 마련을 위해 혼자 상상을 해본 건데, 경매로 낙찰을 받고 은행에서 대출을 받은 후에 여자친구 명의로 전세 대출을 받아 들어오게 할 수도 있을까요? 이런 경우에는 상환 조건 고려 없이 거의 들어가는 돈 없이 집을 살 수 있지도 않나 싶어서요. 혹시 가능할까 싶어 여쭈어봅니다 ㅎㅎ [ 영부 13님]</p><p>A. 좋은 방법.~~~</p><p> </p><p>Q40 . 투과지역에 도생이나 오피스텔의 경락자금 대출받을 때 주택담보대출 규제와 상관없이 70~90% 대출이 가능한가요??</p><p>A. 도생은 주택이고, 오피스텔은 주택이 아니다. 도생은 40%정도만 가능하다고 본다.</p><p> </p><p>Q41. 공실인경우는, 명도 없이, 바로 문 따고 들어가면 되나요? 아파트나 주복인 경우는 따로 1층에 계량기가 ㅠㅠ 관리 사무소에서는 거주 유무는 개인정보라 말해줄 수 없다고 하네요. 이런경우는 방금 말씀하신거처럼 옆집 인터뷰가 유일한 방법인가요?[ 후이찡님]</p><p>A. 문따고 들어가는건, 케바케. 짐이 안에 모두 빠져있고, 폐기물만 남아있는 경우에는 문따고 들어가서 비밀번호를 바꾸면 끝이지만, 그게 아닌 경우에는 주거침입으로 분쟁이 생겨 곤란해 질수 있음. 문따고 들어가는 경우에는 그 집이 확실히 공실이라는 증거를 남겨놔야해. 관리사무소의 경우 안가르쳐 줄 수도 있지만, 낙찰받고 소유주가 될 사람이기에 잘 협상하면 알려줄 수도 있다. 그게 안될경우에는 주변집을 이용해서 확인.</p><p> </p><p>Q42. 1주택이라 주택을 못해서 상가를 봐야 할 경우 입지가 중요한건 알겠는데..시세차익 기대는 없는 곳이라면 월세 받는 것으로만 만족하고 상가를 받는게 맞는걸까요? 분양상가는 절대하지말라는데 학원가의 공실위험은 거의없지만 추후 가치상승이 없는곳의 분양상가면 하지않는게 맞는걸까요? [하늘 님]</p><p>A. 상가는 시세차익 없이, 월세로만 들어가는게 가장 위험한 케이스중 하나. 분양상가는 웬만하면 하지 않는게 맞아. 공실이 많은 지역의 상가는 원하는 가격대를 맞춰 임차하기도 어렵고, 안정적인 임차가 쉽지 않아. 임차인이 선택지가 많기 때문에. 상가 역시 파는 거에 대한 생각을 중요하게 하고 들어가야해. 시세차익이 나지 않는 곳의 투자는 쉽지 않아. 시세차익이 중요하고 월세는 보너스라는 마인드로 접근하는게 좋다. 시세차익이 제대로 나지 않는다면, 앞으로 벌고 뒤로 까먹는 경우가 생길 가능성이 높아.</p><p> </p><p>Q43. 경락잔금대출 상환기한은 언제까지 연기할 수 있나요? 5년? 10년? 궁금합니다.</p><p>A. 케바케. 신용등급에 따라 모두 달라. 연장이 될 수도 안될수도. 6개월정도 남았을때 은행에 문의하는게 가장 좋아. 연기 기간까지 이자만 낸다고 생각하면 돼.</p><p> </p><p>Q44. 오피스텔 세받을때 사업자를 받으면 주택이 아닌걸로 인정되고, 거주자를 받으면 주택으로 인정되는건가요? 그리고 사업자를 세입자로 받으면 저도 사업자등록을 내야하나요? 사업자 안내고 받는 방법도 있나요? [</p><p>A. 사업자 등록을 해야한다. 본인이 등록을 하느냐 세입자가 등록을 하느냐 둘중 하나의 선택인데, 세금계산서 등을 받으려면 일반임대사업자로 내면 된다.</p><p> </p><p>Q45. 경매는 법원을 방문하여 낙찰받아 경락대출 상담사와 상담하여 대출을 받게 되는데, 공매의 경우 대출을 어떻게 받을수 있나요? 지난번 대출사 리스트가 없는 경우라면 공매 낙찰에 대한 대출을 어떻게 받을수 있는지요?</p><p>A. 공매역시 경매와 동일하게 경락잔금대출을 활용하면 된다.</p><p> </p><p>Q46. 세대주가 1주택이면 만19세 이상 성인인 세대원도 1주택으로 잡히는 거죠?? 제가 부모님 명의의 주택에 같이 살고 있으면 저도 1주택인 건가요??</p><p>A. 만 30세 기준으로 세대가 나뉘는데, 소득이 있으면 만 30세가 아니어도 세대분리가 가능. 소득이 없는 경우에는 같은 세대에 거주중이 아니더라도 세대 분리가 안될 수도 있음.</p><p> </p><p>Q47.지산이나 오피스텔도 양도세가 77%인가요? [가즈아님]</p><p>A. 지방세 포함하면, 1년이내 55%, 2년이내 44% 2년 지나면 일반과세.</p><p> </p><p>Q48. 공매를 낙찰받을 경우 경매처럼 영수증이나 다른 서류 받으러 법원가야되나요? [ 개밉상님]</p><p>A. 공매로 낙찰을 받으면, 법원을 갈 필요는 없다. 웬만한 경우에는 대부분 온라인으로 처리가 가능.</p><p> </p><p>Q49. 3기 신도시나 조정지역에 청약을 하기 위해서는 실거주 기간이 있는 것 같더라구요..3기 신도시나 조정지역에 청약하기 위해서는 실제로 해당지역으로 주소를 이전하는 방법밖에 없는거죠? [보물 님]</p><p>A. 다시 한번 확인 후 안내.</p><p> </p><p>Q50. 선순위임차인의 경우 보증금 금액만큼 빼고 경락대출이 나오는걸로 알고 있는데요. 보증금 미상의 경우 경락대출이 아예 안나오나요?</p><p>A. 보증금 미상일 경우에는 경락대출이 안나올 가능성이 높다. 보증금이 얼마인지 파악이 되는 경우에는, 빼고 나오는 경우도 있음.</p><p> </p><p>Q51. 공무원은 부모님이 법인을 만들고 본인이 주주로 들어가 있어도 괜찮을까요?? 이 때 배당금을 받으면 공무원으로 불이익이 생길까요?? 혹시 아시는 점 있으면 공유부탁드리겠습니다. [이제욱님]</p><p>A. 가능하다. 주식투자와 마찬가지로 배당금으로 문제가 생길 여지는 없다. 대표이사 되는 것만 조심하면 괜찮다.</p><p> </p><p>Q52. 무주택이고 종자돈 5천만원정도로 현 시장에서 현금흐름을 만들려면 어떤 물건으로 어떻게 접근하면 좋을지 궁금합니다.</p><p>A. 오피스텔 한두 건 정도 돌려보는게 현실적이다. 현금흐름을 세팅할 때도, 현금이 최대한 안묶이게 하면서 세팅을 해야 투자에 영향이 덜간다. 현금흐름 하나 세팅하려고 종잣돈을 다 쓰게 되면 추가 투자여력이 사라지기 때문에 문제가 생겨.</p><p> </p><p>Q53. 본인이 사업(판매혹은 서비스업)을 영위할 목적으로 건물을 구입해서 헐고 신축을 하려고 할 경우 첫째 경매로 낙찰 받을 경우 단독다가구를 받아야 하나요? 근린시설을 받아야하나요? 두번째 낙찰후 10% 계약금 지불후 은행대출을 토지,건물담보 대출 외에 받을 수 있는 대출은 무엇이 있을까요? 세번째 내 자본을 최소로 하는 방법은 무었일까요?</p><p>A. 신축이 목적이라면, 토지상태에서 매입하는게 제일 좋다. / 땅만 있는 상태에서 건물을 올린다면 (피에터??) 대출이 있는데, (신축이 관심 있다면, 신축 스터디가 열리니 흑도님 법투반 수강)</p><p> </p><p>Q54. 1주택자, 다주택자로서는 이제 투자가 어려워 법인에 관심이 가는데.. 법투반 수업을 듣고 바로 법인설립을 실행하려면 어느 정도 수준이어야 할까요? 재테크기초반과 스터디 이후 행크수업 어떤 걸 들으면 좋을지 순서대로 추천해주심 감사하겠습니다 [네잎클로버님]</p><p> </p><p>Q52. 개인 질문인데요~ 3억정도의 시드로 월500 정도의 현금흐름을 만들고 싶은데.. 어떤식으로 접근하면 좋을까요? [가즈아 님]</p><p> </p><p>Q53. 경매를 위한 부동산공부를할때 전국부동산 전체흐름을 보는것이 좋을까요 한지역을 꼽아 집중적으로 공부하는것이 좋을까요?? [블랙모터 님]</p><p> </p><p>~~~ 잠깐 못들음..ㅠ</p><p> </p><p>Q54. 아..시세차익 나는곳의 상가..어찌 찾아야할까요ㅜㅜ 그게어렵네요..1억~2억사이의 시드머니로 현금흐름 만들고 싶은데 주택은못하니 상가경매나 급매물건 아니면 오피단타투자..밖에 없을까요? [하늘 님]</p><p>A. 조급하게 생각하지 않아야한다. 수익을 내는 것이 목적이지, 낙찰을 받는 것이 목적이 아니니까. 상가 공부를 해보고 어렵다면, 접근이 쉬운 오피스텔 등을 입찰 해보며 경험을 쌓으며 공부하는 것을 추천. 3년정도를 보고 꾸준히 공부하면 나도 모르게 실력이 쌓여 있을 것이다. 주택을 하지 못하니 오피스텔 단타와 상가를 공부하면서 기다리면 돼.</p><p> </p><p>Q55. 경매물건에 감정가,최저가,보증금,청구금액이 있는데 청구금액은 무엇인가요? [레전드 김님]</p><p>A. 채권최고액 내에서 실제로 청구한 금액. : 1억이 원금이라면, 연체될 이자까지 생각하여 최고액을 설정한 것.</p><p> </p><p>Q56. 경매에 도전해보고 싶은데 규제가 많더라도 주택부터 공부해 차근차근 도전하는게 좋을까요 현 상황에 맞게 주택이 아닌 것들부터 도전하는게 좋을까요? 주택이 아닌 것에 도전하려면 오피스텔이 제일 낫겠죠? [안녕하새우 님]</p><p>A. 주택은 실거주 물건을 보는 것이 아니라면, 오피스텔이나 상가나 토지 등을 먼저 보는게 낫다. 지금 상황에서 급하게 내 집마련을 하기 보다는 단기투자로 할 수 있는 물건들을 한 뒤에 돈을 마련해서 청약이나 구축아파트를 매입하는 것을 고려하는게 낫다.</p><p> </p><p>Q57. 분양상가에서 편의점 독점자리라고해서 관심이 가는데.. 분양상가는 시세차익은 노려볼수 없는건가요? 월세가 바로 셋팅되는게 아니기도 하지만 경매로 상가찾는게 너무 어려워보여요.. [순미월드]</p><p>A. 분양상가라고 무조건 실패하는 것은 아니지만, 어렵다. 편의점 독점자리는 다시확인해봐야하는데, 담배권이 독점이라면 수익이 가능한데, 그게 아니라면.. 주변 상가의 시세도 공부를 하고. / 당장 상가를 찾는게 어렵다고 하지만, 실력이 쌓이면 볼 수 있는 물건들이 엄청나게 늘어난다. 공부가 더 필요한 시점. 지금 당장은</p><p> </p><p>Q58. 다주택자인데, 오피스텔 주거용이던 상업용이던 경락대출 받는데 규제 받나요?</p><p>A. 문제 X. 기존 주택에 대출이 껴있다면, 대출상담사와 상담 진행해봐야해.</p><p> </p><p>Q59. 개인적인 질문을 드려도 될지 모르겠습니다...지방인데요..대단지(3000세대) 옆에 세대수가 적은 아파트(186세대)를 보유중입니다..세대수는 비록 적지만 입지는 괜찮은편이구요(초등학교,대형마트 등)..세대수가 적은 아파트는 매도하기가 힘들다고 하는데...이런 경우는 계속 갖고 가야하는지 매도를 생각해봐야 하는지 잘 모르겠어서 [보물 님]</p><p>A. 케바케.. 대부분의 사람들이 대단지를 선호하기는 하지만 그렇다고 나홀로 아파트가 안팔리는 것만은 아니야. 신혼부부나 이런 경우에는 커뮤니티가 크게 중요하지 않을 수 있기 때문에 나홀로를 선호하는 경우도 있음. 지금보다 더 좋은 곳으로 점프할 경우가 아니면 굳이 급하게 행동할 필요는 없어.</p><p> </p><p>cf) 법인 부동산 궁금하신분은 지성의 돈되는 부동산 1인법인 책을 추천드립니다. 저 오늘 사서 읽었는데 초보자가 궁금한 내용이 전부 있습니다. <지성의 부동산 1인법인> [제욱님 추천]</p><p> </p><p>Q60. 대금 미납부로 인한 재매각 건에 대해서는 정확한 사유를 알아볼 수 있는 방법이 잇나요? [리치와 해피님]</p><p>A. 재매각건 관련해서는, 문건과 송달내역을 보고 낙찰자가 매각 불허가 신청을 했는지 안했는지를 알아보는게 첫번째. 물건 자체에 하자가 있다거나 너무 고가로 낙찰받은 케이스 두 개가 있다. 단순 미납의 경우에는 시세파악을 잘못했을 가능성이 높아. 재매각 케이스는 시세조사를 잘못한 경우가 제일 많다.</p><p> </p><p>Q61. 개인질문인데요~ 3억정도의 시드로 월500 정도의 현금흐름을 만들고 싶은데.. 어떤식으로 접근하면 좋을까요? [가즈아님]</p><p>A. 3억이라면 월 500이상도 가능. 상가를 최소한의 금액으로 세팅하거나, 사업투자를 하는 것도 괜찮다. 부세님이라면 절반정도는 상가. 절반정도는 사업투자를 진행 할 것. 투자를 하다보면, 부동산만으로 하는 것 보다 사업도 병행하는게 대출면에서도 여러모로 좋아.</p><p> </p><p>Q62. 오피스텔도 경매 받아서 바로 단기 매도인경우는 양도세가 주택과 동일한가요? [후이찡 님]</p><p>A. 주택과는 다르다. 1년 50% / 2년 40% /2년이상 일반과세</p><p> </p><p>Q63. 공동담보 /건물만 매각 / 선순위임차건 이 어떤건지 여쭤보고 싶습니다. [이제욱님]</p><p>A. 공동담보는 대출을 받을 때, 한개의 물건만 담보로 받을 수 있는 것이 아니라 한도를 늘리기 위해 담보를 여러개로 하기도 하는데, ,,,,,,,,,,,,, / 건물만매각은 토지와 건물의 소유주가 다른경우. (특수물건-법정지상권)초보자 입장에서는 패스...지상권을 인정받는 경우에는 지료를 납부하고 이용 할 수 있지만, 대부분의 경우에는 토지소유자가 철거소송을 할 수 있기 때문에, 초보자가 할만한 물건은 아니야. / 선순위 임차인은 말소기준 권리보다 앞에 와있는 임차인을 말한다. 대항력이 있는 임차인이라고 생각 하면 돼.</p><p> </p><p>Q64. 재기반이후에 강의추천 순서가 있나요?? / 토지는 어렵다던데 바로토지수업 들어도 될까요??</p><p>A, 행크에듀에 강의 로드맵이 있는데, 보고 결정하면 됨. / 토지수업은 바로 들어도 상관없음. 부동산의 지식이 부족한 경우에는 아마 조금 어려울 수 있긴 함. 그래도 주택이 있는 경우에는 상가나 토지가 좋기 때문에 듣는 것도 추천.</p><p> </p><p>Q65. 분양권 투자는 종잣돈이 얼마정도 있어야 시작하나요?</p><p>A. 계약금 10% + 옵션금액 정도 있으면 가능하다. 옵션은 현금으로 내야하기 때문에.. 근데 옵션은 단지마다 매우 다르기때문에, 단지에 맞게 생각하면됨 (2000정도). 본인 현금으로 하기보다는 대출을 가지고 하는 경우가 많다.</p>
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첫댓글 존경합니다. 일 때문에 못들어 갔는데 너무 잘 읽었습니다. 감사합니다.
아닙니다.. 조금이라도 도움이 되셨으면 좋겠습니다 ㅎㅎ
중소님 정리해주셔서 감사합니다! 사정상 조금 듣고 나가서 아쉬웠습니다ㅜ
저도 끝까지 못들어서아쉽네요.. 끝까지 정리를 하면 더 좋았을텐데 중간에 나오는바람에 아쉬워요 ㅜㅜ
중소님 정말 감사합니다! 야근으로 인해 앞에 1시간 정도 놓쳤었는데 많은 도움이 되었습니다!
조금이라도 도움이 되신다면 다행이네요! 사실 급하게 받아적는거라 틀린내용이 있을까 싶어 불안불안합니다..ㅜㅜ
감사합니다 정리기술이 탁월하십니다~^^
그냥 열심히 받아적는거밖에 ㅎㅎㅎ... 이해못하는건 적어놓고도 뭔말인지를 모르겟어요...ㅠㅜ 분명 틀린내용이 어딘가 있을거같아서 불안불안합니다..
감사합니다~속기사 이신가요?~^^
ㅋㅋ 게임으로 단련된 채팅실력으로..열심히 받아적어봤습니다..
정말 감사합니다^^어떻게 들으면서 바로바로 기록이 되는지 대단해요!!!
일단 받아벅고 최대한 이해해서 다시 써보려고하는데 이해안된부분들이 많아서 도움이될지모르겠러요 ㅎㅎ
중소님~진짜 대단하세요!!! 아이 때문에 못들은 부분도 있었는데 정리해주셔서 정말 감사합니다!!!
ㅎㅎ 앞으로도 기회되면 정리해보도록 노력할게요.
감사합니다 중소님!!ㅎㅎ
감사해용^^ 잘 볼께용. ㅜㅜ
잘봤습니다.
정리해 주셔서 고맙습니다
열공~
와~~ 잘 정리해주신 내용덕에 궁금증이 많이 풀렸습니다 감사합니다 ^^
많은도움이됩니다^^감사합니다
우아~ 정말 대단하세요!! 많은 도움이 되었습니다!! 감사해용!!!
내용이 알찬것 같아서 많이 배웠습니다..제가 알고 있는 내용도 있었지만 정반대의 내용도 있었습니다..공부는 할수록 새롭습니다..감사합니다