안녕하십니까. 서애법률사무소 변호사 서병수입니다.
■ 부동산경매투자 하기 전에 해야 할 3가지 분석 : 권리분석, 물건분석, 수익분석
1. 권리분석
○ 권리분석이란 낙찰자가 경매부동산을 낙찰 받은 후 말소할 권리와 낙찰자가 인수할 권리를 찾아내는 작업을 말한다. 권리분석을 하기 위해서는 말소기준권리를 찾아내는 것이 첫 작업이다. 그리고 말소기준권리 및 후순위의 권리들은 매각으로 말소되고(소멸주의), 말소기준권리보다 선순위 권리들은 매수인이 인수한다(인수주의). 물론 이에 대한 예외는 존재한다.
○ 말소기준권리는 ① (근)저당권, ② (가)압류등기, ③ 담보가등기, ④ 강제경매기입등기일이 있다. 그리고 전세권등기는 일정한 요건을 갖춘 경우에 한하여 예외적으로 말소기준권리가 될 수 있다.
○ 권리분석에 대해서는 할 애기가 많으므로 추후에 다시 하기로 한다.
2. 물건분석
(1) 부동산시장 파악하기
○ 부동산경매시장은 부동산시장의 흐름에 대해 경기순응적이면서 후행적으로 작동한다. 즉 부동산의 가격이 상승국면이면 부동산경매시장의 낙찰가격도 그에 따라서 상승한다. 반면에 부동산의 가격이 하락국면이면 부동산경매시장의 낙찰가격도 그에 따라서 하강한다. 절대로 부동산경매시장은 부동산시장에 대해서 경기선행적으로 작동하지 않는다. 반드시 경기후행적으로 작동한다.
○ 따라서 부동산경매투자를 통해서 수익을 얻기 위해서는 일반부동산시장에 대한 분석이 선행되어야 한다. 정부가 발표하는 부동산관련정책, 담보대출관련정책 등에 대해서 평소에 관심을 가지고 분석할 필요가 있다. 이러한 정책들이 부동산의 가격상승에 영향을 미칠지 아니면 부동산의 가격하락에 영향을 미칠지에 대해서 관심을 가지고 있어야 한다.
(2) 부동산경매시장 분위기 파악하기
○ 부동산경매를 공부하는데 도움이 되는 것은 ‘경매정보지’이며, 훈련장은 ‘경매법정’이다. 경매정보지는 경매회사가 제공하는 소식지를 말한다, 경매정보지를 통해서 각 물건의 낙찰가격을 알 수 있으므로 이를 활용하는 것도 도움이 된다. 요새는 경매정보지를 ‘유료 또는 무료 어플’로 제공되는 곳도 있으니 이를 활용하면 도움이 될 것이다.
○ 경매법정은 대체로 오전 10시부터 12시까지 개정하는데, 가까운 법원에 가면 경매회사에서 ‘순서지’를 나눠준다. 경매법정에 앉아서 이 순서지를 보면서 각 물건이 얼마에 낙찰되는지를 관찰하는 것도 도움이 될 것이다. 물론 귀찮은 일일 것이다.
○ 이렇게 자기가 투자하고자 하는 지역에 대한 분석으로서, 그 지역의 유사한 물건에 대한 낙찰사례분석과 경매법정의 분위기를 파악하기 위해 발품을 팔고, 정부의 부동산관련정책과 투자지역의 중개업소를 통해 그 지역의 상황을 분석하는 등을 해야 성공적인 경매투자가 될 것이다.
○ 부동산시장 및 부동산경매시장의 분위기를 파악한 후 이를 바탕으로 입찰에 임해야만 낙찰 받을 확률이 높일 수 있다.
(3) 주변지역 분석하기
투자지역에 대한 분석으로 초등학교, 중학교, 고등학교 등 학교시설이 있거나 지하철 역세권이거나 대형할인마트나 공원 및 관공서가 있다면 (+)요인에 해당할 것이고, 주변에 쓰레기 집하장 등 협오시설이 있다면 (-)요인에 해당할 것이다. 이는 상식적으로 알 수 있는 내용이긴 하다.
(4) 추천하는 홍보물건에 속지 않기
텔레비전(예를 들면 매일경제TV 등)이나 각 경매회사의 사이트에 들어가 보면 추천물건이라고 하는 게 있다. 대체로 일반인들은 홍보매체에 추천물건으로 나오면 대단히 좋은 물건으로 착각하는 경우가 있어 제대로 된 시장가격을 조사하지 않고 분위기에 휩쓸려 입찰가격을 높게 지르는 경향이 있는데, 신문 등 홍보매체에 추천물건으로 나왔더라도 냉정하게 시장조사를 한 후 투자결정을 하여야 한다는 점 유의하여야 한다.
(5) 개발가능지역에 투자하는 경우에 주의할 점
○ 개발예정지내의 부동산의 가격은 상승하기 마련이다. 이에 덩달아 경매낙찰가격도 상승하게 된다. 그 지역 일대가 개발됨으로 인해 낙찰 부동산의 가치 상승도 예측할 수 있으나, 미래에 대한 예측은 틀린다는 전제하에서 투자를 해야 하기 때문에 향후 가격이 상승할지 아니면 하락할 지는 두고 보아야 하는 것이다. 따라서 부동산시장 및 부동산경매시장의 분위기에 휩쓸리지 말고 투자하고자 하는 지역에 개발호재가 있을 경우에는 인근 부동산중개업소를 통한 정확한 부동산가치의 조사를 한 후 입찰계획을 세워야 할 것이다. 설상 낙찰을 받지 못한다고 해도 본전이다. 대신에 부동산 공부는 열심히 했을 것이기 때문에 이것은 훗날에 큰 자산이 될 것이다.
○ 특히 재개발지역 내의 부동산에 대한 투자는 일반 부동산보다도 조금 더 세밀한 조사와 분석이 뒤따라야 한다. 구체적으로 재개발지역 내의 부동산에 대하여는 ① 물건에 대한 원가계산, ② 예상 평형 ③ 예상 프리미엄 ④ 수익분석 등을 철저히 하여야 한다. 재개발지역 내의 부동산에 투자하는 경우에는 너무 높은 가격으로 낙찰 받는 어리석음을 저지르지 말아야 한다. 일반인들은 재개발하면 무슨 꿀단지라고 있는 양 무조건 높은 가격으로 낙찰 받는 경향이 있는데, 본인부담금까지 고려하면 남는 게 없을 수 있다.
○ 자칫 개발 분위기에 휩쓸려서 높은 가격으로 낙찰 받은 후 예상하지 않게 부동산가격이 하락하는 경우에는 소위 ‘House poor'가 되기 십상이다. 돈은 돌고 돌아야 하는데 투자 자금이 부동산에 묶이게 되면 ’부동산 거지‘가 되는 지름길이다.
(6) 투자지역의 부동산 공인중개사를 활용해보자.
○ 내 투자 경험으로는 내가 투자하고자 하는 지역의 부동산 공인중개사를 3명만 만나면 답이 나왔다. 그 지역의 부동산 매매 가격, 전세 가격 또는 월세 가격, 입찰할지 여부, 대략적인 입찰가격, 임대수요 등을 알 수 있으니 어쩌면 당연한 애기이다. 그렇다고 공인중개사의 말을 섣불리 믿어서는 안 된다. 이들도 중개물건이 있어야 수익이 생기기 때문에, 자칫 과장된 말을 하곤 한다. 그래서 부동산중개소 3곳은 들러서 애기를 들어보는 게 좋다. 3명의 애기가 서로 다르다면 누가 거짓을 애기하는 지를 판단하는 것은 투자자의 몫이다.
○ 그리고 낙찰 받은 후 상담 받은 공인중개사에게 그 물건의 매매 또는 임대를 맡긴다면 자연스럽게 인맥이 형성되는 것이다. 나도 이렇게 했다.
(7) 감정가에 속지 말자
채권자가 경매신청을 하면 법원은 감정평가사로 하여금은 해당 경매물건에 대해 감정평가를 의뢰한다. 이때 감정평가사가 그 물건의 시가를 감정하게 된다. 이 때 감정평가사가 감정평가한 시기와 그 물건의 매각기일까지는 최소 6개월이 걸린다. 권리관계가 복잡한 물건은 1년이 걸리기도 한다. 따라서 감정평가시기와 매각기일까지의 시차가 존재하기 때문에 그 기간 동안 부동산의 가격변동이 있을 수 있다. 부동산의 가격이 상승하고 있으면 별 문제가 없으나 가격이 하락하고 있다면 손실을 감수해야 하는 문제가 생긴다. 따라서 일단 감정가를 믿지 말고 일단 발품을 팔아서 그 부동산의 현재 시가를 조사하는 것이 현명한 일일 것이다. 이때 부동산공인중개사의 도움을 받는 것도 좋다.
(8) 경매부동산의 하자 알아내기
부동산 경매는 일반 부동산 매매보다 불합리한 점이 있다. 일반 부동산 매매는 일단 매수하기 전에 부동산의 내부를 볼 수 있다. 즉 사전에 건물에 하자가 있는지를 알 수 있다는 것이다. 그러나 부동산 경매는 현장접근이 거의 불가능하다. 따라서 건물을 명도받기 전에는 사전에 집 내부를 볼 수 없으니 집 내부에 하자가 있는지를 알 수 없는 경우가 대부분이다. 이 때 공인중개사의 도움을 받을 수 있을 것이다. 공인중개사는 내가 낙찰 받고자 하는 건물을 월세나 전세 아니면 매매의 중개를 하였을 것이고 그러면 사전에 그 건물의 내부를 볼 수 있었을 것이다. 이 때 공인중개사의 도움을 받는다면 미리 경매부동산의 내부에 관한 애기 등을 들을 수 있을 것이다.
(9) 부동산 투자 적기는 불황인 때인가 아니면 호황인 때인가
부동산투자는 부동산경기가 호황일 때 하는 게 좋을까 아니면 불황일 때 하는 게 좋을까. 세계의 부동산 갑부로 알려진 미국 공화당 대통령 경선후보 도널드 트럼프는 자신은 불황의 시기에 기회를 찾았다고 텔레비전 인터뷰에서 밝힌바 있다. 부동산전문가들은 금리가 인상되고, 국제유가가 상승되며, 정부의 부동산 규제정책이 나올 때마다 이때가 부동산 투자적기라고 생각하면서 회심의 미소를 짓는다고 한다. 금리인상 등은 경기변동의 측면에서 볼 때 결코 호재라고 볼 수 없지만 부동산경매에서는 호재가 될 수도 있다. 즉 금리인상은 가계 및 기업부도로 이어져 부동산경매시장에 물건이 쏟아져 나오고, 이에 따라 경매 투자 시 선택의 폭이 넓어질 것이고, 보다 저렴한 가격으로 부동산을 취득할 수 있기 때문이다.
그러면 현재 한국경제는 저금리, 담보대출요건 강화, 부동산가격 상승 및 전세가 상승(전세난), 중국경제의 경착륙 우려 및 세계적인 경기불황 등으로 인해 극심한 불황을 겪고 있다. 이 상황에서 부동산투자 또는 부동산경매투자는 어떨까? 물론 나 자신의 개인적인 생각은 가지고 있지만 여기에서 내 생각은 밝히는 것은 위험할 수 있으므로 이에 대한 판단은 여러분의 몫으로 맡기기로 한다.
아무튼 여기에서 밝히고 싶은 것은 부동산전문가는 호황일 때 투자를 하지 않으며 불황일 때 투자를 한다는 것이다.
(10) 부동산 경매투자 목적을 설정하자 : 재테크 또는 내 집 마련
부동산경매투자를 한다면 투자목적이 재테크인지 아니면 내 집 마련인지를 분명히 해야 한다. 재테크 목적이라면 입찰가격을 보수적으로 결정하여야 할 것이고, 내 집 마련이라면 입찰가격을 공격적으로 결정해도 된다. 물론 시가보다는 낮아야 할 것이다. 또한 투자목적이 내 집 마련이라도 부동산경매를 통해서 내 집을 마련하면 좋은 점은 부동산등기부등본에 있는 근저당권 등 모든 권리들이 사라진다는 것이다(말소주의).
(11) 편견을 버리자.
일반적으로 사람들은 다세대주택, 다세대주택이나 아파트의 1층, 자루형 토지(도로 출입구는 좁고 뒤쪽은 넓은 토지를 말함), 분묘기지권 또는 수도권 외곽지역에 대해서는 별 관심이 없다. 사람들이 그저 관심이 있는 곳은 서울 강남지역, 인천 송도지역 또는 일산지역뿐이다. 이들 지역은 낙찰가격이 감정가 대비 100%가 넘는다. 이런 지역들은 경매로 낙찰 받는 것보다 현금으로 사는 게 더 현명하다.
이와 관련하여 필자가 한 경매컨설팅회사 사장이랑 애기를 나눈 적이 있는데, 그 분은 나에게 수도권 외곽지역이나 휴전선 인근지역에서 어떻게 수익을 낼 수 있느냐고 질문을 했다. 그래서 나는 수도권 외곽지역이나 휴전선 인근지역도 사람이 살고 있는 지역이기 때문에 그 지역도 주택가격의 상승 여력은 적지만 낙찰가격을 감정가 대비 80% 수준에서 낙찰 받는다면 수익을 낼 수 있다고 말을 한 적이 있다. 그래서 그 분은 어떻게 수익을 내느냐고 질문을 또 한다. 나는 그 지역도 사람이 살고 있는 지역이고, 주택 매매 수요와 임대수요도 있기 마련이라고 말을 하자, 그 분이 고개를 떨 군 적이 있다.
또한 필자는 한 아파트에서 45채가 경매로 나온 물건을 가장 낮은 가격으로 낙찰 받은 적이 있다. 내가 낙찰 받은 아파트는 1층이었는데, 당시 입찰자들은 내가 찜한 물건에 한명도 입찰하지 않았다. 다들 7 ~ 9층 아파트를 감정가에서 1000만원을 더 써서 낙찰 받았다. 그런데 나는 1층을 그들보다 1000만원을 적게 쓰고도 단독 입찰하여 낙찰 받을 수 있었다. 혹 다른 사람들은 1층에 누가 들어온다고 낙찰 받느냐고 반문을 할 것이다. 그러나 어느 동네를 가든 아이들이나 노인들이 있는 집이 있기 마련이다. 이들은 고층보다는 1층을 더 선호한다. 이런 틈새를 파고들면 적은 돈으로 수익을 낼 수 있는 것이다.
(12) 세상에 공짜는 없다.
세상에는 공짜는 없다. 경매투자로 수익을 내기 위해서는 손품, 발품 등을 팔아야 한다. 일단 인터넷을 통해서 사전에 정보를 수집하고, 현장조사를 통해서 경매부동산을 현황을 조사하여야 한다. 인터넷을 통해서 사전조사를 충분히 하면 나중에 현장조사를 할 때에는 이를 확인하는 정도 작업이 될 것이다.
3. 수익분석
물건분석에 관한 이야기가 너무 길어져서 수익분석은 별도의 내용으로 설명하기로 한다.