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재개발 · 신도시지역 전국교회연합 회원들이 지난 4일 서울 광화문 네거리 도로에 드러누운 채 기습 시위를 벌이고 있다. 이들은 "당국이 재개발 악법인 택지개발촉진법을 폐지하고 원주민 재정착을 최우선하는 내용으로 개발 방식을 바꾸라"고 주장했다. /연합뉴스 | |
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서울 마포구에서 별다른 걱정 없이 살아온 김모 할아버지(73)는 2년 전부터 구로구 에서 생활하고 있다.
30여년을 살면서 '제2의 고향'이라 여겼던 곳에서 쫓겨나듯 떠나게 된 것은 재개발 때문이다.
김씨는 자신 소유의 집을 갖고 있었지만 재개발 분담금 3억원을 낼 형편이 안 됐다.
전용면적 60㎡ 이하 아파트를 배정받을 수 있다면 큰 부담 없이 재정착할 수 있었겠지만
전용 102㎡ 이상 아파트만 선택할 수 있다고 했기에 목돈을 구할 수 없었던
김씨는 별다른 수를 내지 못했다.
시공사와 조합에 항의해봤지만 시세의 절반 정도인 평가금액에 집을 수용당했다.
재개발 분담금을 마련하지 못해 정든 집을 떠나고 재산상 손실까지 입어야 하는 사례는
비단 김씨뿐만이 아니다.
서울시 주거환경개선정책 자문위원회의 '주택정비사업 이후 거주가구 주거실태' 보고서에 따르면
재개발 전에는 평균 주택 크기가 전용 80㎡였지만 사업이 끝나면 107㎡로 늘어나고
평균 집값도 3억9000만원에서 5억4000만원으로 40% 가까이 껑충 뛴다.
무엇보다 거주민의 평균 소득이 207만원에서 653만원으로 3배 이상 상승한다.
형편이 어려워 집값이 싼 곳으로 이사가야 하는 일이 빈번히 발생하리란 사실을 쉽게 짐작할 수 있다.
조합과 시공사가 중소형 아파트보다 사업성이 좋은 중대형을 선호하면서 나타난 현상이다.
길음뉴타운의 경우 조합원과 세입자가 다시 살게 된 경우는 17.1%에 그친 것으로 조사됐다
(장영희 서울시정개발연구원 연구위원).돈 없는 원주민들이
'주거환경'을 개선해준다는 명분을 공포스럽게 생각하는 이유다.
새 아파트에서 살아보겠다는 일념으로 노후 주택을 매입한 투자자들
역시 재개발 사업의 '머니게임'에 휘둘리고 있다.
조합과 시공업체의 결탁으로 조합원 권리를 전혀 행사하지 못한 채 '구경꾼'으로 전락하고 만다.
현실적으로도 조합과 업체들의 '짜고 치는 고스톱'을 적발해낼 수 없다.
정비 · 철거 · 시공업체들과 조합 임원들의 '검은 커넥션'은 공개 입찰마저 조작할 정도로 공고하다.
불투명한 회계 처리 등 조합의 전횡이 드러나 임시 총회를 하려고 해도 조합의 방해 공작으로 쉽지 않다.
여기에 외부 투기세력들은 다가구나 단독주택을 헐고 다세대 주택을 지어 입주권을 늘리는
'지분 쪼개기'에 열을 올린다.
지분 쪼개기가 지나치면 일반분양 물량이 줄어 사업성이 악화된다.
재개발 사업이 '복마전'(伏魔殿)으로 전락한 이유는 사실 간단하다.
조합원들이 스스로 사업 추진 비용을 마련할 수 없기 때문이다.
남의 돈을 끌어다 새 집을 지으려다 보니 사업 초기부터
'검은 냄새'가 진동을 한다.
조합이 생기기 전에는 재개발추진위원회나 정비업체가 필요한 돈을
대납해주고 조합 설립 이후에는 건설업체가 돈을 댄다.
이 모든 과정은 결국 이권과 직결된다.
사업 수주를 위해 치열한 경쟁을 벌이는 정비업체와 건설업체들이 조합장 등에게 로비를 벌이고
반대로 조합장이 이들 업체에 뇌물을 요구하는 경우도 허다하다.
재개발 사업의 시작부터 따져보자.
첫 단계에서는 여러개의 예비(가칭) 추진위원회가 난립,집주인들을 찾아다니며 동의서 확보 전쟁에 나선다.
장밋빛 계획을 손에 쥐어주며 자신들이 가장 많은 돈을 남겨줄 수 있다고 유혹하는데
서울 성북구 장위뉴타운의 경우 한때 한 구역에 7개의 예비 추진위가 생겨나기도 했다.
정식 추진위원회로 발전하는 예비 추진위는 자금력에 의해 판가름난다.
세력이 약한 예비 추진위가 모아놓은 동의서를 돈으로 사버린다.
서울시가 최근 동의서에
일련번호를 매겨 예비 추진위끼리 동의서를 사고팔 수 없도록 하는 방안을 추진키로 한 것도 이런 이유에서다.
이런 식으로 기득권을 잡은 세력은 철저하게 '본전 회수'에만 매달린다.
원주민과 조합원은 아예 뒷전이다. 추진위가 정비업체를 선정할 때는 두말 할 것도 없다.
뇌물을 주거나 '분식' 사업계획을 짜내 집주인들의 동의를 쉽게 받도록 할 수 있는 업체만 사업 기회를 잡는다.
시공사 선정도 같은 메커니즘이 작용한다.
업계 관계자는 "내년에는 정비사업으로 멸실되는 주택이 9만8742채에 이르러
올해의 5배 수준까지 늘어난다"며
"재개발 문제를 해결하기 위해 한시라도 빨리 움직여야 한다"고 강조했다.
박종서 기자
대안은‥사업 초기자금 지자체 지원 검토할 만
용산참사 이후 정부는 세입자 보호를 강화하는 쪽으로 재개발 관련 개선책을 내놓았다.
지난달 27일 공포된
'도시 및 주거환경정비법'(도정법) 개정안은 세입자의 안정적인 주거 보장을 위해
사업시행자인 재개발조합과 조합원,정부 · 공기업 등에 상당한 의무를 지우고 있다.
예를 들어 조합은 사업시행계획에 세입자의 주거 및 이주대책을 포함시켜야 한다.
주택공사 등은 조합이 요청할 경우 공공임대주택을 세입자 주거 안정을 위한
순환용 주택(재개발 사업 기간에 이주해 살 수 있는 주택)으로 제공해야 한다.
재개발 사업이 진행되는 시 · 군 · 구에 도시분쟁조정위원회를 설치,분쟁을 조정하도록 했다.
의무 사항만 늘려놓은 건 아니다. '당근'도 있다.
개정 도정법은 조합이나 조합원이 세입자에게 손실보상 기준 이상의 주거이전비를 지급하거나
영업의 폐지 또는 휴업에 따른 손실보상을 한 경우 시 · 도 조례를 통해 125% 내에서
용적률을 완화해줄 수 있도록 했다. 재개발로 마련되는 임대주택 분양이 어렵다고 판단되면
정부가 매입해줘야 한다. 물론 실효성은 미지수다.
가들은 "주거환경 개선과 삶의 질 향상을 위해 도심 재개발은 필요하다"며
△초기 자금 공공 지원
△정비업체 전문성 제고
△주민제안의 제도화 등을 대안으로 제시했다.
우선 재개발사업 초기에 들어가는 자금을 공공이 지원해야 한다고 지적했다.
권순형 J&K투자연구소 대표는 "공신력 있는 자금 보유 조직이 주민과 접촉하고
사업을 추진할 수 있도록 제도를 정비해야 한다"고 말했다.
김수호 한국토지신탁 투자사업본부 팀장은 "지방자치단체가 도시주거환경정비기금을 활용해
초기 자금을 지원하는 방안을 고려할 만하다"고 설명했다.
재개발 정비업체의 전문성을 높이고 규제를 강화해야 한다는 목소리도 높다.
장성수 주택산업연구원 연구실장은
"정비계획을 수립할 때 주민제안을 허용하는 내용으로 도정법에 관련 근거를 마련할 필요가 있다"고 제안했다.
장규호/성선화 기자
선진국에선 ‥ 공영개발…원주민 정착 높이기 주력
영국과 프랑스 미국 일본 등 선진국에서는 공공 주도의 재개발이 대세로 자리잡은 지 오래다.
정부나 지방자치단체가 개발 계획을 짜고 토지를 수용하는 방식을 통해 개발 이익도 일부 가져간다.
이들 나라는 민간 주도의 재개발로 투기가 성행했던 과거의 시행착오를 교훈삼아
공영개발 시스템을 정착시켰다.
이 때문에 재개발지역의 토지 소유자가 단기간에 막대한 불로소득을 얻을 수 없다.
선진국의 공영개발에는 지자체와 우리나라의 주택공사 · 토지공사 같은
공기업은 물론 비영리단체까지 참여한다.
미국에서는 지자체와 함께 커뮤니티개발공사(CDC),근린재투자공사(NRC) 등
비영리 지역주민 조직이 재개발사업을 주도한다.
영국은 1981년 도시개발공사(UDC)를 설립,중앙정부 지원하에 재개발사업을 추진하고 있다.
1999년에는 낙후지역 재개발을 전담하는 도시재생공사(URC)를 만들었다.
일본의 재개발(도시재생사업)도 건설성의 도시정비정책을 근거로 세워진
도시재생기구,지방주택공급공사 등 공공법인과 민간단체가 맡는다.
이렇다 보니 개발 계획이 공공성과 공익성을 중심으로 세워져
원주민 정착률이 90~100%에 이르는 경우도 많다.
조합과 건설업체의 수익성을 맞춰주기 위한 시혜성 용적률 상향이 적다 보니
재개발이 끝난 지역의 층고와 용적률이 낮다.
조합의 수익이 아니라 공익이 중심이 되기 때문에
공원과 상업 · 문화 시설 등이 복합적으로 조성되는 경우가 많다.
미국슬럼 지역을 재개발해 1995년 개장한 프랑스 파리의 '베르시 공원'과 주변 아파트 단지는
공공이 주도한 성공적인 재개발의 단적인 사례다.
센 강변에 와인공장과 창고가 있던 곳이 공원으로 새롭게 단장됐다.
과거의 흔적을 최대한 보존하기 위해 이전에 쓰던 창고를 리모델링해 쇼핑가와 식당가를 조성했다.
포도주공장 굴뚝도 그대로 남겨 고풍스러운 분위기를 냈다.
미국 뉴욕의 맨해튼 남부에 조성된 고급 주상복합타운 '배터리 파크'도 공공 재개발의 대표적인 모델이다.
뉴욕주 산하 공기업인 '배터리파크 개발공사'가 확보한 토지를 기업과 주민들에게 장기 임대하고
이를 통해 발생한 수익으로 공원과 학교 등 기반시설 설치비용을 충당했다.
노경목 기자