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[오늘(정인종)]

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그린벨트에 전원주택 짓기

그린벨트에 전원주택을 짓는다는 것은 규제가 많아 매우 까다롭다.

그러나 자연환경이 파괴되지 않아 주거여건이 좋다는 이유로

그린벨트는 전원주택 수요자들에게 꾸준한 관심을 받아 왔다.

그린벨트에서는 원칙적으로

집을 신축할수없고 1회에한해 기존 건축물의 증개축만 가능하다.

그래서 원주민이 아닌 외지인이 그린벨트내의 땅을 구입하여 전원주택을

짓는다는 것은 매우 힘들다. 그러나 방법이 없는 것은 아니다.

외지인도 그린벨트 내 기존의 구옥을 구입하여 증개축을 하든가,

이축권(용마루)을 이용하는 방법으로 전원주택을 지을수 있다

원주민은 그린벨트에 90평 집을 지을수 있다.

현재 시행되고 있는 도시계획법 시행규칙에 따르면,

그린벨트 내에 건축 가능한 주택의 규모를 거주기간에 따라 분류하고 있다.

그린벨트로 지정되기 이전부터 그곳에 살고 있던 원주민의 경우는

기존주택을 3층 이하 건평 90평(300㎡)까지 증개축이 가능하고,

5년 이상 거주자는 40평(132㎡)까지만 주택을 지을수 있다.

원주민이 지은 90평중 30평은 직계비속에 한해 자녀분가용으로 분할등기도 가능하다.

그린벨트에 들어가 처음 집을 지으려는 사람은 30평(100㎡)까지 밖에 집을 짓지 못한다.

그것도 그린벨트 내의 기존주택을 구입하였을 때에 한해서이다.

하지만 이축권을 구입, 원주민의 이름으로 증개축 하거나 이축을 한 후

자신의 명의로 소유권을 이전하면 60평 주택의 주인이 될수 있다.

이축권을 이용한 주택신축방법

이축권이란 기존주택의 주거환경이 나빠져서,

인근 지역으로 집을옮겨 지을수있는 권리를 말한다.

그린벨트 내에서 이축권을 행사할수 있는 경우는

◆도로개설 등 공익사업으로 집이 철거된 경우

◆수해지역으로 이전이 불가능한 경우

◆그린벨트로 지정되기 전 다른 사람의 땅을 임대하여 주택을 지었는데

토지소유자가 재임대를 거부해 할 수 없어 집을 옮겨야 하는 경우다.

이축권을 갖고 있더라도 옮겨 지을 수 있는 지역을 제한하고 있다.

원칙적으로 같은 시군 지역의 나대지 또는 잡종지로 한정하고 있으나,

현재는 지목에 구별 없이 임야가 아니면 이축이 가능하고,

나대지에는 이축권이 없이도 2000년 4월부터는 집을 지을수 있다.

최근 그린벨트 내에 카폐나 음식점이 유행하고 있는데 기존의 건물을 카폐나

음식점으로 용도변경을 하기 위해서는 5년 이상 그곳에 거주하여야 한다.

※ 시작이 반이다. - 설계

부지가 마련되면 그 다음 절차는 건축규모를 결정하여 설계하는 일이다.

설계하기전에 그부지에 지을수 있는 건물 평수를 관공서 등을찾아가 정확히 알아보아야한다.

그리고 어떤 모양 어떤 자재로 지을 것인가를 머리 속에 그려놓은 후 설계에 들어간다.

사실 부지마련은 개인이 할 수 있다 하더라도 건축은 개인이 하기에는 무리가 따른다.

건축은 보통 시공업체들에게 맡겨 하게 되는데 그렇다고 무작정 맡겨둘수 만은 없다.

믿고 맡겨놓으면 원하는 집이 안될 수 있고 부실공사가 될수도 있다.

특히 전원주택은 개성을 중시하는 집들이 많은데 시공업자는 천편일률적으로 자신이

많이 지어본 스타일대로 지으려는 경향이 있어 건축주의 개성을 반영하지 못하는 때가 많다.

건축의 첫 단추는 설계다.

우선 밑그림이 그려져야 그것을 가지고 뼈대도 세우고 색칠도 하게 된다.

건축의 모든 단계가 그렇듯이 설계도 전문가가 아닌 이상 전문건축사에 맡겨야 한다.

시공업체를 선정하여 건축을 할 때는 보통 시공업체에서 설계까지 맡아서 해준다.

설계를 맡길 때는 건축사에게 자신이 원하는 것, 예를 들어 방의 수와 크기 내부공간,

중 중요하게 생각하는것. 외관, 지붕의 모양 등에 대해 충분히 인식시켜 주고

또 시간도 충분히 갖고 시작하는 것이 좋다. 특히 전원주택은 기교가 다양하여 자투리공간을

어떻게 활용하느냐에 따라 같은 평수, 같은 형태의 집이라도 사는사람에겐 큰 영향을 미친다.

설계를 의뢰할 때는 정확인 대지의 위치와 땅의 평수, 토지이용계획확인서,

토지(임야)대장, 현장사진 등을 미리 준비해 가면 작업이 수월해 진다.

설계비용은 보통 평당 15~18만원이지만 관공서 앞에서 민원인 들을 상대로

영업을 하는 건축사 중에는 평당 10만원 미만의 경우도 있다.

설계기간은 보통 한달은 잡아야 한다.

설계도면이 완성되면 건축허가를 신청한다

농어촌주택 표준설계도를 이용하면 싸고 수월

건축비용을 줄이고 또 건축기간을 단축하고 싶은 전원주택 수요자라면

농어촌주택 표준 모델을 이용해 볼만하다.

농어촌주택 표준설계도는 농어민들을 위해 그들이 새로 주택을 건축할때

시간적, 경제적인 부담을 줄여주기 위해 농어촌 진흥공사에서 미리 준비해둔 설계도이다.

지난 95년20가지 종류가 개발 보급되어고,

97년에 다시 8가지 종류가 추가되어 현재 28가지의 표준설계도 모델이 있다.

농어촌주택 표준설계도는

▲12평부터 44평까지 다양한 평수 28개 모델이 있어 자유롭게 선택할 수 있고

▲각 부분 의 크기가 안목치수 (내부치수)로 표시되어 있어 이해가 쉬우며

▲평면과 재료를 변경하기 쉽고

▲자재의 규격화와 대량생산으로 건축비를 줄일 수 있다는 특징이 있다.

실제적으로 표준설계도를 이용하면 25평 기준으로 하였을 때 설계비 370만원과 건축공사비를

최고 12%까지 절약할 수 있다. 또 빠르고 쉽게 건축허가를 받을수 있고

(단독주택 3일, 기타 건축물 45일) 사용될 건축자재의 수량을 사전에 쉽게알수있어야 한다.

감리비도 절반정도 줄일수 있다. 표준설계도는 시, 군, 구청이나 농어촌진흥공사 지사 및

군 지부 등에서 항상 열람할수 있으며 필요하면 복사비만 내면 구입할수 있다.

표준설계도로 집을 짓는 다 하여 반드시 똑같이 지어야 하는 것은 아니다.

실내마감재, 외부페인트, 조명기구, 방수재료, 지붕마감재 등은 임의로 변경할수 있고

기본골격도 철골조, 경량기포, 콘크리트(ALC), 강섬유보강 콘크리트(SRC)등

취향에 따라 선택이 가능하다.

또한 바닥면적 50㎡ 이내에서는 신고로 설계변경이 가능하다.

※ 건축 시 고려할 점

시공업체을 선정할 때는 주변의 가까운 업체보다는 잘 알지 못하는 업체을 선정하는 것이

오히려 좋을 수 있다. 그 이유는 건축이란 아무리 신경을 쓰고 했다 하더라도 아쉬움이 남고

하자가 발생기 나름이다. 그러다 보면 가까운 사람들은 예의 상 이것저것 요구하기가 쉽지 않다.

그래서 아예 모르는 사람과 일을 하고 챙길 건 확실히 챙기고 줄 것은 주는 것이 속편 하다.

시공업체가를 선정할때는 그지역에 있는 사람들을 우선적으로 고려하라.

3년 전 충주에서 전원주택을 지은 김모씨는 서울에 있는 업체들이 잘 지을 것이란

막연한 생각으로 현장은 충주이면서 서울업체에 공사를 맡겼다 그랬더니

교통비등 경비는 경비대로 들고 관리도 잘 안되고 하여 애를 먹었다.

특히 시공 후 문제가 생겨도 서울에 있는 업체를 불러내리다. 보니 업체 측에서는 멀다는 핑계로

제때 다녀가지도 않는다. 지방업체들의 건축기술이나 서울업체의 기술이나 큰 차이가 없다.

공사는 그 지역업체를 우선적으로 선정하여 맏기는 것이 좋다.

설계변경은 하지 않는 것이 좋다. 설계대로 집을 짓다가 보면 부분적으로 마음이 안 들어

설계변경을 해야 할 때가 있다. 그러나 설계변경을 하게되면 건축물에 문제가 생긴다.

특히 공사기간이 길어진다는 가 자재가 맞지 않아 시공업자와 마찰을 빛게 된다.

그러므로 설계변경은 특별한 경우가 아닌 이상하지 않은 것이 좋다.

※ 첫 삽 뜨기 - 토목 공사

주택건축에서의 토목공사는 건축시공을 맡은 업체에서 한꺼번에 진행한다.

하지만 건축면적이 60평 이상일 경우에는 공인된 설계사무소가 관청에 신고한 후

토목공사에 들어가게 되어 있다. 토목공사에서는 설계도면대로 공사가 진행 되었는지,

오폐수 및 정화조시설 등에 문제가 없는지를 잘 살펴보아야 한다.

토목공사가 마무리되면 중간검사를 받게 된다. 중간검사는 토목공사가 완료되고 철근배관을 마친

상태에서, 즉 콘크리트 작업에 들어가기 전에 건축진행상황을 사진을 찍어 처리한다.

※ 정원 꾸미기

정원조경의 양식은 크게 건축식과 풍경식이 있는데 건축식은 수학적이고 기계적으로 설계한

조경이고, 풍경식은 자연그대로의 나무와 돌을 조화시켜 자연풍을 그대로 살린 조경양식이다.

전원주택의 조경은 풍경식을 따르는 것이 좋은데 부지의 자연형태와 그곳에 있던 나무나 돌을

그대로 살려 정원으로 꾸미면 비용도 적게 들고 훌륭한 정원도 만들 수 있다. 정원을 꾸미는데

들어가는 비용은 크게 마당과 울타리로 나누어 생각할 수 있다. 마당은 자연석과 나무, 잔디 등으로

꾸미게 되는데 나무는 키우고 가꾸는 재미가 있는, 너무 크지 않은 나무를 선택하는 것이 좋다.

나무의 크기가 3M를 넘으면 관리하기도 힘들고 키우는 재미도 없다.

수종으로는 조선소나무, 은행나무, 단풍나무, 감나무 등이 일반적이다.

부부의 침실 쪽에는 향기가 좋은 라일락을, 정자가 있으면 그 주변에

느티나무를 심는 식으로  위치와 분위기에 따라 수종을 선택하는 것이 좋다.

대추나무, 자두나무 등 유실수를 몇 그루 함께 심으면 더욱 좋다.

자연석은 그 모양과 질에 따라 가격이 천차만별이다.

정원에 쓰기 좋은 돌중 비싼 것은 5백~1천만 원까지 하는 것도 있으나,

보통은 1톤에 3십만원 정도 한다. 특히 연못을 꾸밀 때 자연석이 필요한데

평당 1백만원 정도 든다.

잔듸는 조선잔듸가 좋으며 가격은 시공비를 포함하여 평당 2만원 정도면 된다.

울타리를 만들 때는 전원주택의 분위기를 살려 생울타리로 하는 것이 좋다.

생울타리에 주로 쓰이는 수종은 개나리, 사철나무, 측백나무, 장미, 쥐똥나무 등이고

비싼 것으로는 향나무, 자작나무 등이 있다. 가격은 M당 1만원~10만원까지 다양하다.

이렇게 꼭 나무를 심거나 돌을 놓아 정원을 꾸미지 않더라도 텃밭을 꾸미거나

장독대와 야외용 식탁을 만들어도 좋은 정원 꾸미기가 될수 있다.

주인의 취향에 맞추어 다양한 테크닉을 연출해 보는 것이 좋다.

※ 집이 보인다. - 건축 시공

토목공사가 마무리되고 나면 본격적으로 시공에 들어가게 된다.

이때 건축주는 설계도면대로 시공이 되는 지, 자재는 제대로 쓰고 있는 지를 점검해야 한다.

이를 위해 건축주는 인부들과 같이 움직여야 하고 건축일에도 일가견이 있어야 한다.

시공과정을 처음부터 끝까지 모두 점검을 할 수 없지만 그래도 전체적인 윤곽이나 디자인,

공간구성, 내외장재의 품질과 색상 등은 한번쯤 짚고 넘어가야 한다.

건물이 마무리되면 조경공사를 하는데 그 가격도 만만치 않다.

일반적인 형태라면 평당 10∼15만원 정도 잡으면 된다.

※ 이제는 내 집 -소유권 보전 등기

집이 마무리 되면 건축주는 입주 전에 구비서류를 만들어

관할 관청 건축과로부터 준공검사를 받아야 한다.

관계공무원은 설계도면대로 공사가 진행 되었는 지,

건축법에 저촉되는 것은 없는 지 등을 확인하고 준공필증을 교부하게 된다.

이 준공검사 필증을 받은 후 건축물 관리대장을 발부 받아

건축물 소재지의 등기소에 가서 등기를 내게 되는데 이것을 소유권 보전등기라 한다.

이때 구비서류도 까다롭고 취득세 등록세 등 세금계산에도 어려움이 많다.

일반인들은 보통 법무사에 의뢰하여 소유권 보전등기를 마무리한다.

  토지사랑  http://cafe.daum.net/tozisarang/