GS건설 바로알기

[늘처음처럼]

GS건설 시공사를 바로알아야 합니다.

GS건설 문제사업장 현황

① 공사비 인상에 대한 관리처분 취소 및 공사중단 사례 (마포 아현4구역)

○ 2006년 8월 : 조합설립시 239만원/평 가계약

○ 2007년 10월 : 관리처분시 396만원/평 본계약

○ 공사비 증가 : 157만원 (65% 증가)

○ 현재 상황 : 관리처분 취소로 공사중단

② 조합과 추가부담금 갈등으로 공사중단 사례 (수원 권선주공1,3차)

○ 2005년 12월 : 관리처분시 278만원/평 확정지분제로 계약

○ 2008년 12월 : 사업지연으로 368만원/평 요구

○ 공사비 증가 : 110만원 (32% 증가)

○ 현재 상황 : 공사중단

③ 공사비 연체 등을 이유로 공사중단 사례 (청담동 한양아파트)

○ 문제 사유 : 견본주택 마감재수준 불만으로 분양 지연,

터파기 공사중 나온 폐기물 처리비용 부담 갈등

○ 현재 상황 : 공사비 증가 153억원, 공사중단으로 인한 금융비용 177억원 추가로 발생

④ 가계약 내용변경에 대한 조합의결 무효판결 사례 (반포 주공3단지)

○ 2002년 9월 : 시공사 선정시 확정지분제로 가계약

○ 2005년 2월 : 시공사에 유리하게 가계약 내용 변경하여 본계약 체결

○ 문제 사유 : 조합의결 절차 하자로 관리처분 무효판결

⑤ 무리한 공사비 요구로 시공사 교체 사례 (대전 은행1구역)

○ 2005년 12월 : GS컨소시엄 우선협상대상자로 선정 (평당 515만원)

○ 2008년 4월 : 롯데건설로 시공사 변경하여 계약 체결 (평당 499만원)

⑥ 무리한 공사비 요구로 시공권 박탈 사례 (부산 AID아파트)

○ 2002년 4월 : GS컨소시엄 시공사로 선정

○ 2008년 5월 : 무리한 공사비(570만원/평) 요구로 시공사 해약

⑦ 무리한 사업진행으로 사업지연 피해 사례 (대전 대흥1구역 )

○ 2008년 3월 : 감정평가 금액 공개 않고 무리한 관리처분 총회 강행 및 인가

○ 2008년 5월 : 관리처분 총회 무효소송 제기

GS건설 재무상태 보도자료

⑧ 재무지표 악화로 신용등급 하향조정 (GS건설)

⑨ 막대한 미분양과 우발채무로 위험부담 (GS건설)

인근 GS 공사비

아현4 : 공사비 396만원/ 착공기준 일 2009.1 / 1년만에 공사비 60% 인상

○ 2006년 8월 : 공사비 239만원으로 책정

○ 2007년 10월 : 공사비 396만원으로 60% 인상

○ 2009년 5월 : 관리처분계획 무효 판결

① 공사비 인상에 대한 관리처분 취소 및 공사중단 사례 (마포 아현4구역)

아현 4구역 재개발 사업 전면 중단

공사비 1년새 65% 올리면서

조합원 4분의3 동의 안받아…법원 "관리처분 취소" 판결

법원 판결로 이주􁽗철거작업이 중단된 서울 마포구 아현4구역 철거현장.

재개발사업을 할 때 조합설립인가 이후 은근 슬쩍 시공비를 높이는 관행에 대해 법원이 제동을 걸었다.

서울행정법원 제2부(부장판사 한승)는 지난 21일 서울 마포구 아현동 아현4주택재개발구역의 조합원 4명이 조합을 상대로 낸 '관리처분계획 취소 소송'에서 원고 승소 판결했다. 또 관리처분집행정지 가처분 신청도 받아들였다.

이에 따라 이달로 예정됐던 전용면적 59~135㎡형 120가구에 대한 일반 분양이 보류되고 이주 및 철거작업도 당분간 중단되는 등 아현뉴타운 건너편에 있는 아현4구역 재개발 사업이 전면 차질을 빚게 됐다.

아현4구역 조합은 2006년 8월 조합설립인가 과정에서 조합원들에게 공사비로 3.3㎡당 239만원을 책정해 75% 이상의 동의를 받았다. 이후 시공사인 대형건설업체 A사는 물가 상승 등을 이유로 공사비 인상을 요구했고 조합은 이를 받아들여 관리처분계획을 통해 396만원으로 올려줬다. 1년2개월 만에 시공비를 3.3㎡당 157만원，무려 65%나 인상했다. 이 과정에서 조합원 55%의 동의를 받았다.

법원은 이에 대해 "물가 변동이나 건축경기 변화를 감안해도 시공비 인상폭이 예상 범위를 크게 벗어났다"며 "그럼에도 불구하고 조합이 절반을 조금 넘는 55%의 조합원 동의율로 관리처분계획을 통과시킨 건 위법"이라고 판결했다.

법원은 또 "큰 폭의 공사비 인상 등 추가 분담금에 상당한 영향을 미치는 사항에 대해선 조합설립인가에 준하는 전체 조합원 4분의 3 이상의 동의를 얻어야 한다"고 덧붙였다.

법원 판결에 따라 조합 측이 조합원 동의를 거쳐 설립변경인가와 관리처분인가를 다시 받아야 해 사업이 최소 6개월 이상 늦어질 것으로 마포구는 예상했다.

아울러 건설사들이 수주를 따내기 위해 일단 낮은 시공비를 제시한 뒤 나중에 사업을 추진하면서 조합 집행부와 협의해 공사비를 올렸던 관행에도 변화가 생길 전망이다.

전영진 예스하우스 대표는 "건설사뿐만 아니라 조합 입장에서도 조합설립인가를 받으려면 전체 조합원 75% 이상의 동의를 받아야 하기 때문에 시공비를 낮춰 보고하는 게 관행적으로 되풀이돼 왔다"며 "나중에 관리처분계획을 세우는 과정에서 공사비를 증액하더라도 사업 속도를 위해 조합이 '경미한 계획 변경(과반수 동의)'으로 처리해왔다"고 설명했다.

이호기 기자 hglee@hankyung.com

(출처 : 한경 2009. 5. 24)

② 조합과 추가부담금 갈등으로 공사중단 사례 (수원 권선주공1,3차)

권선주공 재건축조합과 시공사 '파열음'

GS건설·대림산업, "사업지연 제공자 추가비용 부담하라" 공사 중단

조합, "시공사 몫 공사비 인상 비용까지 떠넘겨… 대기업 횡포" 반발

▲ 공사지연에 따른 추가분담금 문제로 권선주공재건축조합과 갈등을 빚고 있는 GS건설과 대림산업이 수원시 권선구 권선동 1067-1번지 일대 9만 6천56㎡ 규모의 주공 1·3차 재건축 공사를 아예 중단했다.

수원 권선주공 1·3차 재건축 사업의 시공사인 GS건설·대림산업이 추가비용 분담을 요구하며 공사를 중단하자 조합원들이 대기업의 횡포라며 반발하고 있다. 특히 이들 시공사는 추가부담금을 내지 않으면 공사를 재개하지 않기로 해 공사지연에 따른 조합원의 피해가 우려된다.

수원 권선주공 재건축사업조합(이하 권선조합)과 시행사 등에 따르면 권선구 권선동 1067-1번지 일대 9만 6천56㎡ 규모의 주공 1·3차 재건축아파트 시공을 맡은 GS건설과 대림산업은 지난 2007년 10월 수원시에 착공계를 내고, 대림 e편한세상 1천753세대(지하 1층~지상 15층 규모 35개 동)를 건설 중이다.

하지만, 지난해 9월부터 조합원들 간 분쟁과 소송 등으로 사업일정에 차질을 빚어 사업비가 늘었다며 권선조합에 추가비용 분담을 위한 공사도급계약변경 및 관리처분계획변경을 위한 총회 개최를 요구했다.

조합장 직무정지와 상가조합 보상 소송<수원일보 2008년 6월 25일 자 참고> 등 조합원간 갈등으로 인해 공사가 지연된 만큼 조합이 금융비용 및 공사비 증가에 따른 부담을 해야 한다는 것이다.

시공사와 조합은 총 9차례에 걸친 협상에도 협의점을 찾지 못하자 시공사는 올 초 모든 공사인력을 철수하고, 아예 공사를 중단한 상태다.

시공사는 애초 관리처분계획 당시 3.3㎡당 278만 원에 계약했지만, 공사지연에 따른 사업비 증가로 최종적으로 3.3㎡당 360만 원을 요구했다. 정부정책 변화로 일반분양 물량을 임대주택(194세대)으로 전환해 발생한 손실금과 공사지연에 따른 이주비 및 조합운영비 지출 등을 반영한 수치다.

그러나 권선조합은 1세대당(총 1천180세대) 9천여만 원(총 1천63억 원)에 달하는 추가부담은 시공사가 공동부담해야 할 몫인데도 조합원에게 떠넘기고 있다며 반발하고 있다.

조합 관계자는 "사업지연에 따른 금융비용 일부를 부담할 수 있지만, 시공사가 부담해 할 공사비용 부담은 말이 안된다"면서 "지분율도 118.2%(입찰 때 133%)로 줄였는데 이제는 83%로 낮추자고 하니 배보다 배꼽이 더 크다"고 비난했다.

조합은 시공사가 일방적으로 공사를 중단한데다 터무니없는 추가분담금을 요구한다며 공사지연의 목적이 시공사의 이익으로 남는 일반분양(410세대) 물량의 분양시기 조절에 있는 것 아니냐고 주장하기도 했다.

이에 대해 GS건설 관계자는 "시공사업단은 현재까지 1천억 원을 투입했는데, 추가비용부담 없이 공사를 진행할 수 없는 지경"이라며 "조합원의 고통을 분담하자는 차원에서 최대한 낮춘 금액을 제시한 만큼 하루빨리 협의를 진행하는 것이 조합원의 피해를 줄이는 것"이라고 말했다.

한편, 권선주공 재건축사업은 오는 10월 완공예정이지만, 시공사는 조합이 추가비용을 부담하지 않으면 공사를 재개하지 않겠다는 입장이어서 공사지연이 불가피해 보인다.

(출처 : 수원일보 2009 .2. 18)

③ 공사비 연체 등을 이유로 공사중단 사례 (청담동 한양아파트)

청담동 한양 재건축 공사 8개월째 ‘스톱’

조합과 시공사간 공사비 등 의견차 때문

서울 강남구 압구정 한강변 일대 노후 아파트 재건축의 선두주자격인 청담동 한양 아파트 재건축 공사가 벌써 8개월째 멈춰 서 있다. 시공사인 GS건설이 조합원 동·호수 추첨 지연에 따른 공사비 연체 등을 이유로 공사를 중단한 때문이다.

19일 GS건설과 재건축조합에 따르면 조합원 동·호수 추첨이 조합 내부 문제 등으로 차일피일 미뤄지자 조합원 분양 계약금(전체 분양가의 20%)과 중도금을 받지 못하게 된 GS건설은 지난해 말 공사를 중단했다.

재건축조합과 GS건설은 당초 관리처분계획인가일 기준 2개월 뒤(2007년 1월)에 조합원 분양을 하기로 했다. 하지만 당시 견본주택을 본 조합원들이 마감재 수준 등이 낮다며 반발하는 바람에 분양이 이뤄지지 못했다.

그러다 지난해 9월 다시 분양을 추진했지만 철거업체 등과의 유착 의혹을 받던 조합장이 5월 대의원 회의에서 해임되는 바람에 또다시 분양이 이뤄지지 못했다. 조합장 해임 이후 조합장업무대행 체제로 조합이 꾸려져 왔는데, 업무대행 체제에서 분양을 하는 것은 문제의 소지가 있다는 판단에서였다.

GS건설 “조합원 분양대금 못 받아 공사 못해”

이후 신임 조합장 선출 등의 과정을 거치면서 분양이 계속 지연됐고, GS건설은 여태 분양 대금을 받지 못하고 있다. 여기에 터파기 공사에서 나온 건축폐기물 처리 비용 등을 두고 GS건설과 조합 측이 상반된 주장을 하면서 공사가 중단됐다.

GS건설은 “지하 폐기물 처리는 조합의 책임이라고 명시돼 있는데 비용 부담은 않고 공사 재개를 요구하는 것은 억지”라는 입장이다. 이에 대해 재건축조합 제갈숙희 조합장은 “폐기물 처리 비용 등 추가 공사비는 조합원들의 의견 수렴 절차를 거쳐 논의할 문제”라고 말했다.

공사 중단으로 청담 아파트 재건축 현장은 현재 터닦이 공사만 진행된 상태다. GS건설은 조합원 분양계약, 분양계약 지연에 따른 연체료, 폐기물 처리비 부담 등이 선행돼야 공사를 재개할 수 있다는 입장이다.

제갈숙희 조합장은 “전임 조합장 해임 등으로 시끄러웠던 조합이 이제 안정을 되찾아 가고 있어 곧 조합원 동·호수 추첨이 이뤄질 것”이라며 “GS건설과도 논의를 계속해 조속히 공사가 이뤄질 수 있도록 하겠다”고 말했다.

청담 아파트는 지하 2층, 지상 26~35층 4개 동 규모로 85~138㎡ 708가구로 재건축된다. 당초 2009년 초 입주할 예정이었지만 조합과 시공사간 갈등으로 공사가 지연되면서 2010년께 입주가 가능할 전망이다.

황정일 기자[obidius@joongang.co.kr]

▲ 8개월째 공사가 중단된 청담동 한양 재건축 아파트 현장

(출처 : 중앙일보 2008. 6. 19)

④ 가계약 내용변경에 대한 조합의결 무효판결 사례 (반포 주공3단지)

반포자이 조합의결 절차 패소, 대형소송 예상

조합원 비용 부담 등 재건축 주요 안건 2/3 의결돼야

재건축 사업에서 조합원 비용 분담에 영향을 주는 계약 내용을 변경할 때는 조합원 3분의 2 이상의 동의를 얻지 않으면 무효가 될 수 있다는 대법원 판결이 나왔다.

지난 5일 법원에 따르면 대법원 3부는 한 모씨(61) 등 2명이 반포주공3단지 재건축조합을 상대로 낸 '조합장 선임 결의 무효 확인 소송' 상고심에서 원고가 패소한 원심을 깨고 이 사건을 서울고등법원으로 돌려보냈다고 밝혔다.

이번 대법원 판결에 따라 재건축 사업 과정에서 조합원들의 비용부담에 대한 조합원 동의 요건이 강화될 것으로 전망돼 다른 재건축 사업에도 적지 않은 영향을 미칠 것으로 보인다. 원고 측은 GS건설을 상대로 3000억원대 규모의 시공사 부당 이익 환수 소송을 제기할 방침인 것으로 알려졌다.

반포주공3단지 재건축조합은 지난 2002년 9월 확정지분제로 사업을 추진한 시공사 GS건설과 분양수익금의 10％를 초과하는 이득을 조합원에게 배분하겠다는 내용의 가계약을 체결했다.

확정지분제는 사업비가 증가해도 조합원들에게 비용을 넘기지 않는 방식이지만 GS건설 측이 공사비 증액을 이유로 증가한 비용을 부담하고 조합원 지분 권리금액을 3.3㎡당 100만원가량 올려 주는 대신 분양수익금 10％ 초과분을 배분한다는 가계약 내용을 변경해줄 것을 제안했다. 조합 측은 이를 수용해 2005년 2월 총회에서 재적조합원 54.8％의 찬성으로 이 안건을 가결하고 본계약을 체결했다.

원고 측은 본계약 내용이 조합원 예상 분양수익금 포기를 요구하는 것인 만큼 도시정비법에 따라 재적 조합원 2/3 이상이 출석해 조합원 2/3 이상 찬성으로 의결해야 한다며 소송을 제기했다.

원심에서는 원고측이 패소 했다. 조합 정관에 따르면 시공사 본계약 승인은 재적 과반수 출석에 과반수 찬성으로 가결할 수 있으며, 이는 재건축 사업에서 관행으로 굳어진 부분이기도 하다.

이에 따라 원심에서도 "계약서 내용이 통상적으로 예상될 수 있는 범위 내에서 바뀐 것"으로 보고 원고 측에 패소로 판결을 내린 바 있다.

반면 대법원은 이런 결정은 재건축 결의에서 정한 비용분담을 변경하는 안건에 해당되기 때문에 요건을 더욱 강화해야 한다고 결론 내린 것으로 보인다.

한편 이번 판결에 따라 다른 재건축 사업장으로의 영향을 클 것으로 전망된다. 특히 조합원 추가 부담금 관련으로 진통을 겪고 있는 조합들의 경우 유사 소송이 잇따를 것으로 예측된다.

(출처 : 이투데이 (donglee@e-today.co.kr) 2009-02-06)

⑤ 무리한 공사비 요구로 시공사 교체 사례 (대전 은행1구역)

⑥ 무리한 공사비 요구로 시공권 박탈 사례 (부산 AID아파트)

⑦ 무리한 사업진행으로 사업지연 피해 사례 (대전 대흥1구역)

GS건설, 재건축 조합에 '줄줄이 퇴짜' 왜?

GS건설, 과도한 공사비 요구‥'3조원 대형 프로젝트' 롯데건설에 뺏겨

국내 굴지의 건설사 GS건설이 전국 곳곳의 재개발, 재건축 사업지에서 체면을 구기고 있다. 과도한 공사비를 책정, 재건축 조합들에게 줄줄이 퇴짜를 맞고 있는 것. GS건설은 최근 대전 은행1구역 시공사로 선정됐다가 롯데건설에게 자리를 내줬다. 그러나 GS건설은 부산 AID아파트 재건축사업에서 또 다시 '과도한 공사비'를 제시, 구설수에 휩싸이고 있다.

"GS 컨소시엄, 상당히 높은 금액 제시해 바꿨다"

GS건설은 민간주도 정비사업으로 전국 최대 규모를 자랑하며 세간의 관심을 모았던 대전 은행1구역의 시공사로 선정됐다가 지난달 17일 롯데건설에게 그 자리를 내줬다.

대전 은행1구역은 연면적 104만7,597㎡에 사업비만 3조원이 넘는 초대형 도시환경정비사업으로 지난 2005년 12월 GS건설을 주간사로 대림건설, 두산건설, 계룡건설이 참여한 컨소시엄이 시공사로 선정됐던 곳이다.

GS건설이 롯데건설에게 자리를 양보 할 수 밖에 없었던 가장 큰 이유는 '과도한 공사비' 요구 때문.

대전 은행1구역 조합 관계자는 “구체적인 금액을 밝힐 수 없지만, GS컨소시엄에서 자체 용역 조사보다 상당히 높은 금액을 제시했다”며 “이에 시공사를 롯데건설로 교체할 수 없었다”고 밝혔다.

또한 이 관계자는 “주거비율과 상업시설에 따라 공사비가 달라지기 때문에, 비율의 조정에서도 의견 차이를 좁히지 못했다”고 덧붙였다.

부산 AID아파트 재건축조합, "25일 총회 통회 시공사 해약할 것"

GS건설은 부산 AID아파트 재건축사업의 시공사로 선정됐으나 재건축조합에 의해 교체될 위기에 봉착해 있다.

부산 AID아파트 재건축사업은 해운대구 달맞이언덕에 위치한 주공아파트에 2,367가구를 새로 짓는 초대형 사업으로 지난 2006년 재건축아파트로는 최초로 국제공모를 통해 설계안을 확정하여 큰 관심을 모았다.

이에 GS건설과 대림, 두산, 코오롱건설이 참여한 컨소시엄은 지난 2002년 4월 시공사로 선정된 후 사업을 추진해 왔으나 시공사측이 제시한 공사비와 조합이 주장하는 공사비 차이가 너무 커 난항을 겪어 왔다.

자체 용역조사에서는 건축비가 3.3㎡당 490만원으로 산정됐는데 시공사 측이 80만원이나 높은 570만원을 제시한 것. 양측의 평당 건축비를 비교해 따지면 총 1,200억원이나 차이가 난다.

이에 조합측은 “시공사 교체 안건이 25일에 전체총회에 상정돼 조합원들의 표결로 시공사를 교체할 것”이라는 입장을 밝혔다.

시공사측과 조합은 조합원 지분에 대해서도 이견을 좁히지 못한 것은 물론 국제공모를 통해 확정된 설계안의 변경을 놓고도 실랑이를 벌였다. 시공사측이 국제 공모를 통해 확정된 설계안이 공사비가 너무 많이 나온다며 설계안의 변경을 요구한 것.

이에 조합 관계자는 “기술적으로 불가능한 부분이 있으면 설계안을 변경할 수 있겠지만, 국제 공모를 통해 설계안을 확정한 만큼 공사비 절감을 위한 설계안 변경은 어렵다고 생각한다”고 밝혔다.

부산 AID아파트 재건축사업은 시공사 교체 문제로 인해 상당기간 지연될 것으로 보이며, 이로 인해 조합원들에게 적지 않은 피해가 돌아갈 것으로 예상된다.

익명을 요구한 한 건설업계 관계자는 “GS건설이 수주는 많이 하지만 이를 진행하는 과정에서 틀어지는 경우가 많다”며 “터무니 없이 높은 가격을 책정해 협상조차 할 엄두가 안나게 만든다”고 말했다.

GS건설, '무리한 사업진행'도 구설수

더욱이 GS건설은 무리한 사업진행으로 각종 소송에 휘말린 사례도 있다. 대표적인 사례는 1,152세대를 짓는 대전 대흥1구역 재개발사업.

지난 3월 26일 관리처분인가를 받은 대전 중구 대흥1구역은 관리처분이 인가되기까지 우여곡절이 많았다. 시공사인 GS건설과 조합이 감정평가 금액도 제대로 공개하지 않은 채 무리하게 관리처분 총회를 강행했고, 이에 반발한 일부 조합원이 비대위를 결성해 관리처분총회 무효 소송을 제기했기 때문이다.

이에 대전 중구청은 관리처분 인가보류를 결정, 이로 인해 이주와 착공이 지연 돼 그 피해가 고스란히 조합원들에게 돌아갔다. 현재는 관리처분 인가 이후 착공에 들어갈 수 있게 됐지만, 사업지연으로 인한 금융비용 이자들은 고스란히 조합원의 부담으로 돌아가게 됐다.

한 업계 관계자는 “재건축·재개발사업을 추진하는 과정에서 시공사와 조합측간의 의견 차이는 흔히 있는 일”이라며 “하지만 사업을 수주한 시공사가 무책임한 요구나 사업진행으로 교체되거나 사업이 지연될 경우 그 피해는 모두 조합원에게 돌아간다는 점에서 좀 더 신중하고 성의있는 사업추진이 요구된다”고 밝혔다.

(출처 : 브레이크 뉴스 2008. 5. 15)

⑧ 재무지표 악화로 신용등급 하향조정 (GS건설)

무디스, GS건설 등급 'Baa3' 하향

등급전망엔 '부정적'

GS건설의 국제 신용등급이 3개월만에 한 단계 더 하락했다. 추가 하락 가능성도 여전히 남아 있다. 무디스가 9일 GS건설의 외화표시 기업신용등급을 종전 Baa2에서 Baa3로 한단계 하향조정했다.

이와 함께 새로운 신용등급에 '부정적' 전망을 달았다. 무디스는 지난해 12월 15일 이후 GS건설에 대한 등급 하향을 검토해 왔다.

크리스 팍 무디스 선임애널리스트는 "이번에 신용등급을 하향조정한 것은 한국의 주택건설 경기 침체가 지속되면서 재무지표가 약화되는 등 GS건설이 단기적으로 중대한 도전에 직면했다고 판단했기 때문"이라고 밝혔다.

이어 "지난해 GS건설의 재무레버리지가 상당한 수준으로 악화됐다"며 "올해 EBITDA 대비 부채규모가 4배를 상회하는 등 단기적으로는 재무 부담이 지속될 것으로 예상된다"고 덧붙였다.

적극적인 주택 공급과 주택가격 하락, 수요 약화 등으로 GS건설의 선 청약율은 감소하고 있다고 무디스는 설명했다. 이어 이러한 청약 감소가 부정적인 경제 상황 등으로 향후 단기간에 현저히 개선되지는 않을 것으로 내다봤다.

무디스는 GS건설의 미분양이 비교적 많다고 설명했다. 또 주택시장과 경제 상황 악화로 GS건설의 재무 상황이 계속 악화될 수 있어 우발채무도 우려된다고 덧붙였다. 이러한 상황이 GS건설의 등급전망을 부정적으로 유지하게 된 이유라고 무디스는 밝혔다.

등급전망이 부정적인 만큼 중기적으로 등급이 상향 조정될 가능성은 없다고 무디스는 덧붙였다.

유동성과 현금 흐름 상황이 악화되면 등급을 추가로 하락할 것이라고 무디스는 설명했다. 다만, 주택 판매 및 자산 매각이 성공적으로 이뤄지고 우발채무 상황이 적절하게 조정된다면 등급전망이 안정적으로 변경될 것이라고 무디스는 설명했다.

무디스는 EBITDA 대비 부채규모가 3.5~3.7배 아래로 떨어지고 조정 순 부채 대비 현금 흐름 규모가 23~25% 위로 올라오는 것이 수치상으로 GS건설의 재무 상황이 개선됐음을 증명해 주는 것이라고 설명했다

(출처 : 머니투데이 2009/03/09)

⑨ 막대한 미분양과 우발채무로 위험부담 (GS건설)

[GS건설①]미분양 5천가구, 우발채무 5.6조

위기의 주택건설사

GS건설의 수주 잔고는 지난해 말 19조7471억원에 달한다. 올해 신규수주도 상반기 7조원이 넘는다. 매출액과 영업이익 등 주요 실적은 지난해에 이어 올해도 사상 최대를 기록할 전망이다.

올해 착공이 예상되는 사업규모 7조원이 넘는 베트남 개발사업 등 해외 부문과 용산 역세권 국제업무지구 개발 등 국내외 개발사업의 수익성도 매우 우수하다. 한무개발과 엘리시안 골프장 등 유형자산은 장부가만 1조원을 상회하고 이자수익이 이자비용을 훨씬 상회할 정도로 재무구조와 대체 자금조달 능력도 최고 수준이다.

6월말 현재 미분양 5000가구 육박..국내 건설사중 최다

그러나 GS건설도 국내 주택경기 부진에 따른 미분양의 소용돌이를 피해가지는 못했다. 다만 다른 건설사에 비해 견딜 능력이 탁월할 뿐이다.

GS건설의 사업장별 분양현황을 집계한 결과 6월 기준으로 전국 25개 사업장 2만37개 가구중 미분양 가구는 4981가구로 파악됐다. 미분양률은 24.9%에 이른다. 최근 공격적인 분양으로 2~3개월전에 비해 크게 줄었지만 여전히 국내 건설사중 가장 많다.

GS건설의 미분양은 수도권을 비롯해 전국에 걸쳐 고루 분포돼 있다. 다른 주택건설사들이 지방에만 집중해 있는데 반해 수도권 비중이 상당히 높다.

수도권에선 지난해 분양한 고양시 식사동 일산자이 A1블록, A2블록의 804가구가 아직 까지 주인을 찾지 못하고 있다. 이밖에 용인 성복동, 마북동, 김포 풍무동 사업장에 미분양이 일부 남아 있다.

지방 사업장의 상황도 좋지 않다. 특히 1000가구 안팎의 대단지를 중심으로 미분양 적체가 길어지고 있다. 부산에선 지난해 10월 연제구에 공급한 1598가구 규모의 연산자이 계약률이 50%를 밑돌았다. 광주 북구 신용동 첨단자이1,2단지는 무려 70%나 미분양이 발생했다. 대구 신천동 신천자이, 충남 조치원읍 조치원자이 등도 미분양을 떠안고 있다.

수도권에 집중된 미분양 물량은 분양가가 대부분 6억 이상인 고가주택들이다. '자이'라는 브랜드를 내세워 고분양가 정책을 유지했지만 종합부동산세 등의 영향으로 고가주택에 대한 수요가 줄면서 대규모 미분양을 낳았다.

GS건설이 지은 아파트는 전국 평균 분양가가 가구당 5억5000만원~5억6000만원을 호가한다. 전국에 2조6000억원에서 2조8000억원 가량이 물려 있는 셈이다.

◇3월말 현재 총 우발채무 5조6454억원

한국기업평가에 따르면 3월말 현재 GS건설의 총 우발채무 규모는 5조5464억원에 달한다. 2007년 매출액의 93.9%이고 자기자본의 2.6배 수준이다. 우발채무가 많다는 것은 그만큼 사업확대가 크게 이루어졌다는 뜻으로 향후 상당한 수익을 GS에 안겨줄 수도 있지만 경기가 크게 악화될 경우 골칫거리가 될 가능성도 적지 않다.

한기평은 GS건설의 사업경쟁력을 감안하면 우발채무 부담은 통제 가능한 수준이라고 평가했다.

그러나 다른 대형 건설사에 비해 주택사업에 대한 의존도가 큰 것은 거슬리는 부분이다. 지난 1분기말 GS건설의 주택건설 비중은 전체 매출 대비 37.6% 정도다. 2006년 29.5%에서 8.1%p 증가했다.

GS건설 관계자는 "하반기 미분양 물량은 주택시장 침체에 따른 공급 위축으로 빠르게 소진 될 것으로 기대한다"며 "고양 식사동, 용인 신봉동 등 수도권 사업장 등은 단기간 내에 미분양 적체가 개선될 것"이라고 했다.

그는 "내년 상반기까지 신규 주택 수주를 자제해 주택비중은 낮출 계획이다"며 "해외플랜트 등 수익성이 높은 사업을 확대해 나갈 것"이라고 덧붙였다.

(출처 : 머니투데이 2008/07/29)

[미란엄마]

정말부도덕한 시공사입니다.

[gorapa419]

대기업이라 좋을 줄 알았는데 더 심하군요. 아무리 이윤추구가 목적이지만 비슷한 문제를 반복적으로 일으킨다면 분명히 잘못된 기업입니다. '네이버'에서 염리3구역 검색해 보세요. 22일자 기사로 '염리3구역, 이전투구에 멍든다'란 재미난 기사도 있습니다.

[jerry]

그런데도 조합을 두둔하며 빠른 시공만이 살길인양 말씀하시는 몇몇 조합원분들은 도대체 무슨 생각으로들 그러시는지 참으로 답답합니다.. 아무쪼록.. 제대로된 사업 진행을 위해 끝까지 노력하겠습니다..

[슈퍼돔]

아침 신문기사에서 발췌 매출 3조 8694억 영업익 2773억 - GS건설 상반기 사상최대 실적,..삼성건설, 현대건설 다 물리치고 1위라 정말 대한한 건설회사입니다. 서민들 피 빨아서 이익 챙기고 1등도 하고......대단합니다.

[참자]

산후조리원 생각나네요... 집식구와 상담하러 갔다가 다른 부부의 아내되는 사람이 GS건설에 다닌다고 할 때 처음 본 사람이지만 미워지더군요..

[Luke]

그럼 여기 댓글 쓰신분들은 GS건설이 아닌 다른 시공사를 재선정 해야한다는 입장인가요? 그럼 시공사 재선정 후 일정은 어떻게 되는지 답변 해 주실 수 있는 분들 계신가요? 또한 분양가 상한제 폐지가 결국 국회에 부의조차 못 했습니다. 그럼 시공사 바꾸고 하면 아현4구역은 분양가 상한제 걸릴텐데... 제가 드리고 싶은 말씀은 이제 이곳 다음까페도 현 상황에서 문제를 얘기하기 보다는 현실적인 대안을 언급해 주셔야 조합원들이 판단하시는데 도움이 되리라 생각됩니다. GS건설 나쁘다. 조합 문제있다.. 다 알고 있습니다.. 그래서 어떻게 하실건지, 앞으로 아현4구역은 어떻게 될건지를 얘기해야 할 시점이 아닐까요?

[gorapa419]

Luke님 사업이 잘못되었다면 시공사를 재선정은 당연한거구요. 또한 여기서 대안을 찾고 있어도 막강한 시공사의 위력과 허수아비 조합장의 드림팀의 방해만 없어도 충분히 사업이 진행되니깐요 걱정마세요. 그리고 지금 이 말을 닥터게시판이나 조합 사무실에 가서 먼저해 주세요. 다시한번 말씀드리지만 우리의 돈으로 조합분들 생색내지 마시고 원인이 있는 반대의 여론을 좀 더 세심하고 정성것 경청했으면 합니다.

[태양]

시공사 재선정이 당연하다고 생각은 할 수 있으나, 그것은 다수 조합원의 찬성에 기초해야 할 것입니다. 쉽게 생각할 수 있는 부분이 아니죠~ 특히 지금 시점에서 어떻게 하면 아현4구역을 정상화 시킬지를 고민해야 하지 않을까 합니다.

[Luke]

gorapa419님, 시공사 재선정이 왜 당연하죠? 처음부터 선정않하셨어야 하는게 아닌가요? 98%가 기 철거된 아현4구역, 이주비도 GS건설 보증으로 나갔을텐데 이제와서 뭘 어떻게 하시겠다는건가요? 그리고 사업 중단된 이유가 명시적으로 조합에서 사업중단 시켰나요? 시공사의 위력과 드림팀의 방해만 없으면 사업이 어떻게 진행된다는건가요? 다시한번 말씀드리지만 아무런 대안없는 비판은 이젠 공허한 메아리일뿐입니다. 제발 이곳 다음까페도 대안을 제시해 주세요. 그리고 성향이 다르신 분들, 조합 모두에게 닥터아파트 게시판 처럼 공정하게 오픈해 주세요. 왜 오픈 안 해주십니까?

[Luke]

부디 부탁드립니다. 공정하게 사이트를 오픈해 주세요, 그리고 반대 의견들도 분명 의미있는 소리입니다. 무시하지 마시고 그냥 올려 주세요... 판단은 개개인의 조합원들이 하는 것이지.. 다음까페가 하시는게 아니라고 생각합니다. 정녕 반대의견 개진은 그냥 두고 보실 수 없다고 하신다면 본 까페 이름을 바꿔주세요... 저처럼 나중에 지분 매입해서 오신 분들 오해하기 딱 좋습니다. 아현4구역 통대위 모임이라고 해야겠죠...더불어 수차례 말씀드립니다. 통대위가 생각하는 아현4구역이 나아가야 할 방향을 제시해 주시고 조합원들에게 언제쯤 새 아파트에 입주할 지 향후 계획(일정)을 말씀해 주세요...

[비수]

Luke 다음 카페는 반대의견도 올려도 좋다고 오픈한지가 언제인데 아직까지 오픈하라고 하시는지요 4구역 내용은 조합 의견이든 뭐든 다 올려 주세요~~

[Luke]

조합에 물어보라고 누군가 얘기하신다면 정말 무책임한 말이라고 생각합니다. 이곳은 조합에 반대하시는 분들이 계속 운영해온 곳이고 금번 소송을 하신 분들께도 충분히 설득할 수 있는 능력이 있다고 수차례 언급하신 분들이 계신 곳입니다. 그런 이곳 다음까페가 아현4구역의 향후 일정, 생각하시는 대안도 없다면 누가 이곳을 지지합니까? 부디 의견을 말씀해 주세요...

[Luke]

어찌보면 조합에 반대하는 소송만 없었어도 아현4구역은 이미 공사착공하고 3년 후에 입주를 예상했던게 조합의 입장일테니 더이상 이렇게 사업이 지연된게 조합에 책임이 있으니 조합에 물어보라는 식의 댓글은 아니라는거 이미 많은 조합원들이 알고 있습니다.

[gorapa419]

조합원의 목소리 나와 있는 (43,36,33,22,17 외 다수)글들을 보셨는지요? 또한 카페에서 뿐만 아니라 대내외 언론에서도 조합 사무장의 비리가 드라난 기사를 보았습니다. Luke님도 소중한 자산을 투자하셨죠? 그렇다면 좀 더 안전하고 좀 더 이익이 남는 곳에 투자하는 것이 기본적인 생각이 아닐까요? 뭐가 득이 되는것 각자의 생각이지만 저도 이런 비리가 난무하고 조합원들을 철철히 무시하는(아님 재개발 사업을 할 줄 모르는) 조합 사람들에게 제 소중한 재산을 맡길 수 없다고 판단합니다.

[달려가는 차]

Luke님의 댓글을 거의본것 같은데요. 제느낌은 Luke님은 많은것을 알고계실것같아요 아님 감나무에서 감이 떨어질때를 기다리시나요. 요즘 세상이 하도 험해도 진실은 알고살아야지 되지않을까요? Luke님의 대안은 무엇인가요?

[Luke]

'달려가는 차'님, 얼마전 소송으로 공사중단 안 되었으면 지금쯤 조합원 추첨 끝내고 일반분양 준비하고 있을텐데 몇몇분들의 공사중단으로 현재 방향을 잃고 표류하고 있는게 아닌가요? 제게 대안을 물으시니.. 저 같은 일반조합원들은 대안을 찾고자 하는게 아니라 공사중단 풀고 빨리 사업 진행했으면 한다는 거구요.. 여기 계신 분들은 그걸 반대하시는 분들이시니 무조건 반대하는게 아니라 어떠어떠한 대안을 가지고, 그래서 앞으로 어떻게 하겠다라는 계획을 말씀해 달라는 겁니다.

[달려가는 차]

Luke님 저도 일반조합원입니다. 저도 제가모르는사이에 일은 진행되어 있더군요 들어가서 살려고 산집이죠 그런데말이죠.내가 느끼는것은 무조건 반대라는 생각은 않든다는 거예요

[여우]

표류는아니죠! 좀더 착한가격에 착하게 집을 지을려는 걸 바랄뿐이죠..

[Luke]

'달려가는 차'님, 제 표현상 약간 오해가 있었네요.. 무조건 반대라는 생각은 아니구요. 여찌것 지켜봐 왔으나 딱히 진전된 건 없고 오히려 뒤로 가는 듯한 생각이 들다보니 이젠 이 곳에서도 앞으로에 대한 대안을 말씀해 주셨으면 한다는 겁니다. 비슷한 시기에 출발한 타 재개발에 비해 우리 아현4는 자꾸만 늦어지는게 안타까워서요..

[달려가는 차]

그래요. 안타까운 현실입니다

[콩깍지]

시공사와 조합이 처음부터 지금까지 거짖말과 속임으로 조합원을 우롱하고 순진한 조합원들을 공갈에 협박까지 했다고 하더군요 심지어 연세가 한참돼신 할머니께 욕까지 했다고 함니다 이것이 말이됌니까 조합원께 그렇게 해서는 안돼지요

[Luke]

콩깍지님, "~~~~ 하더군요. ~~~ 했다고 합니다" 말고 정확하게 "fact" 만을 말씀해 주세요.