월세백반 2주차 2편-지식산업센터 투자팁

[엘리셔]

#월세백반 #월백반 #세라미스 #지식산업센타

안녕하세요 엘리셔입니다.

월세백반 2주 차 강의 후기 2편을 시작해볼게요.

오늘 포스팅은 실전 투자 관련 팁들이 많습니다.

#1. 강의 내용

<5강: 실전 투자법>

1. 실전 투자 체크리스트

-미납 관리비

-지식산업센터 명도

-투자 감정가에 내부 장비의 포함 여부

-내부 구조 파악

2. 지식산업 실전 투자 팁

-수익률 높이기

1) 수평 분할

2) 수직 분할

3) 코너 위치 물건

4) 희소성 있는 지하 주차장 창고 물건

5) 지식산업센터 기숙사

6) 법인 낙찰로 세금 절감

#2. 강의 세부 내용

[실전투자 체크리스트]

1. 미납 관리비

-지산 경영이 어려워지면 관리비부터 미납하는 경우가 많은데 이는 경매지에도 나와 있지 않은 경우가 많습니다. 그런데 낙찰을 받게 되면 관리비를 인수해야 해서 꼭 확인이 필요합니다.

-관리비 중 낙찰자가 인수해야 하는 관리비는 공용관리비이니 관리 사무실에 가서 꼭 물어보세요.

관리사무소에서는 정확하게 알려주진 않아요. 귀찮으니까요. 일반적으로 전체적인 미납 관리비 금액만 알려주시는 경우가 많은데 만약 공실이었다면 그중 80% 정도로 잡으면 될 거고 계속 사용 중이라면 좀 더 정확하게 알아봐야겠죠?

(전에 제가 상가 임장 갔을 때 관리사무소장님께 물어본 방법을 사용해보세요.

'제가 이 건물 낙찰받으려고 하는데 정확한 미납 관리비 내역을 알아야 입찰가를 산정하고 들어오죠.")

-법인으로 입찰하게 되면 미납 관리비 인수 부분은 비용처리가 가능하다고 하니 인수할 생각으로 입찰가에 같이 산정하시면 마음이 편하겠지요.

2. 명도

명도는 점유를 누가 하고 있느냐에 따라 방법이 달라집니다.

1) 임차인 점유 시

-재계약 의향 체크

-매수 의향 체크

먼저 재계약이나 매수 의향이 있는지 물어본 다음 명도를 진행하는 게 좋습니다. 의향이 있다면 그분들과 해결하는 게 훨씬 좋으니까요.

원래 임차인과 임차를 맞추면 공실 기간도 없고, 인테리어비나 명도비가 안 나가니까 저희도 좋죠.

그리고 그분들이 사신다면 더더욱 편하게 할 수 있죠. 그분들은 그 물건의 가치를 아는 분이니까요.

아무래도 임차인은 사업을 하기 위해 협상에 협조적인 편이라고 합니다.

2) 소유자 점유 시

임차인보다는 좀 더 비협조적입니다.

-파산했으니 더더욱 그러겠지요

-이럴 땐 다양한 기술을 사용해야 하는데, 강제집행신청을 해 놓고 압박을 해야 됩니다. 그러나 집행은 하지 않는 쪽으로 하는 게 좋아요. 서로 마음이 안 좋고 기간도 오래 걸리지요.

-폐기물 처리 비용이 들 수 있으니 안에 시설물을 잘 살펴보고 처리 비용 관련 협의도 하셔야 합니다.

3. 투자 감정가에 내부 장비 포함 여부 확인

-공장 장비를 감정가에 포함시켰는지 확인해보시고 포함되어 있다면 주의해야 합니다.

우리가 이걸 받아서 뭐 하겠어요? 그리고 감정가는 좀 높게 잡는 경향이 있어 그 감정가대로 매도도 쉽지 않습니다.

-사무실인 경우는 이런 일이 별로 없는데 OO 선반, OO 밀링, CNC가 공, 기계부품 조립 가공 이런 업종들이 장비도 비싸고 해결도 쉽지 않으니 주의를 요합니다.

4. 내부 구조 파악

(참 이게 .... 안을 볼 수 있으면 좋은데..)

-벽체 유무 확인하세요.

벽이 없어 구분이 안 되어 있는 경우 대출이 어려워집니다.

대출이 안 되거나 된다고 해도 금리가 높아지거나 한도가 낮아지거나

-내부 구조를 알아야 수평 분할이든, 수직분할이든 계획을 세우겠지요?

그리고 인테리어 비용도 대강 산출할 수 있겠지요

[지식산업 실전 투자 팁]

1. 수평 분할

약간 정사각형이 가까운 경우, 창이 있어 창을 끼고 분할이 가능한 경우

2. 수직분할

층고가 4m 이상, 소형평수인 경우 사용 가능

3. 위치가 코너인 경우

-임차인의 선호도가 높아 임차도 잘 되고, 당연히 매도도 잘됩니다.

-같은 평수라면 임대가가 높음

-희소성 있음.

그래서 요즘 지산 설계 시 코너를 많이 만들 수 있도록 설계하죠.

4. 지하 주차장 물건

-한 건물에 몇 개 안 되기 때문에 희소성이 있고

-가격이 싸고

-공급이 한정되어 있으므로 임대가 안정적임.

-단, 창고 수요가 있는지 확인 필수

5. 지산 기숙사

-아직까지 지산 기숙사에 관해서는 이게 주거용이네 아니네 하는 것들이 확실치 않음.

-지원시설로 분류가 되어 전입신고가 안 되는 단점이 있음.

-편의시설이 잘 되어 있고 주차도 괜찮아서 역세권에 있다면 추천

6. 법인으로 낙찰받아 세금 절감 가능

-주거용은 법인으로 낙찰받는 게 이제 메리트가 없죠

-지산은 대출도 가능하고 세금도 절감될 수 있으니 법인이 있다면 추천합니다.

어떠신가요?

이제 지산에 대해 투자하러 가보실까요?

[천천희]

임장후기 눈에 확들어오네요 감사하게 잘봤습니다

[쏭프로]

강의 후기를 엄청 자세히 알려주셔서 꿀팁 많이 배워갑니다^^ 감사합니다~~

[삐에로(pierrot)]

상세한 후기로 복습하게 되었습니다.
감사합니다~^^

[리센스]

앨리셔님 강의후기 공유 감사합니다 ! 얼른 월세백반! 들어야겠어요~!^^

[뽀야]

눈부신 후기 넘나 잘봤습니다~
복습 제대로 하네요

[김꾀]

아니 이 뭐야? 아 내 눈!!!
부반장님 눈 아프잖아요!ㅋㅋㅋ
내용 너무 좋구먼유~~
후기 감사드립니다!
남은 3.4주차도 화이팅입니다!