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1) 부동산매매시 세금납부절차 흐름 |
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양도자 |
취득자 |
부동산을 매도하는 과정에서 양도차액이 있을시 양도세가 부과된다. |
② 취득부동산의 소유권을 등기하기전에 등록세를 시,군,구에 납부하여야 한다. |
① 97년부터 부동산을 매매하면 등기하기전에 먼저 세무서에 부동산양도 내용을 신고해야 하며 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월내에 세금을 납부하면 세금공제를 받는다. |
③ 소유권등기 신청시에는 등기소에 등기서류와 함께 등록세를 납부한 영수증을 첨부하여 제출한다. |
④ 취득한 날로부터 150일이내에 취득세를 해당시,군,구에 신고, 납부하여야 한다. 그 기간을 넘기 그 기간을 넘기면 20%의 가산금이 추가된다. |
⑤ 연소자, 부녀자 등 직업 또는 연령에 비추어 자기 스스로 재산을 취득할 능력이 없는 자가 부동산을 취득하는 경우에는 취득자금에 대한 자금출처조사를 받을 수 있다. | |
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2) 부동산 등기 절차 |
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1. 매매계약 |
중도금과 잔금지급일을 정한다 |
2. 중도금 지급 |
해당 일에 중도금 지급 |
3. 잔금지급 |
잔금지급과 동시에 등기에 필요한 서류를 받는다. |
4. 매매계약서 검인 |
등기할 부동산의 관할구청 지적과를 방문해 계약서에 검인 도장을 받는다. |
5. 토지거래의 허가 |
토지거래 허가지역의 경우 관할 시,군,구청장의 허가를 받아야 한다. |
6. 등기신청서 작성 |
준비한 서류와 함께 등기소에 비치된 등기신청서를 작성, 매입한 부동산이 소재하는 관할 지방법원등기과 또는 등 기소에 신청한다. 부동산표시란에는 토지의 지번, 지목, 면적을 기재한다. 건물은 지번, 구조, 종류, 면적을 기재 한다. 등기원인란에는 매매는 「매매」라고 표기하면 된 다.연월일란에는 최초계약금을 지불한 날짜를 기입한다. 등기의 목적란에는 「소유권이전」이라고 쓰면 된다. 등 기의무자란에는 매도인의 성명, 주소, 주민등록번호를 기재하고 등기권리자란에는 매수인의 성명, 주소,주민등 록번호를 써 넣는다. 거래당사자가 공동신청하여야 하며, 매도인은 인감도장(법무사를 통해 위임시)이 있어야 한다. |
7. 인지첨부 |
은행에서 구입한다. |
8. 1종 국민주택채권 구입 |
토지 및 건축물대장상의 과세표준액(구청에서 확인)이 각 각 5백만원 이상인 부동산을 매입할 경우 반드시 구입 해야한다. |
9. 등록세, 취득세 납부 |
관할 시,군,구청의 부과과에서 고지서를 발급 받아 은행에 납부한다. |
10. 등기접수 |
등기신청서를 작성하고 필요한 서류를 첨부해 부동산이 소재하는 관할지방법원이나 등기소에 신청한다. |
11. 등기필증 수령 |
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3) 소유권이전 등기시 필요서류 |
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매도인 |
매수인 |
공통서류 |
1.등기권리증 2.인감증명(용도:부동산매도용) 3. 주민등록 등(초)본 4. 양도신고확인서 5. 주민등록증 6. 인감증명 ┐ 7. 인감도장 ┘법무사에 위임시 |
1.주민등록등(초)본 2.도장(막도장도가능) |
1.신청서 3통 2.신청소 부본1통 3.위임장(법무사 위임시)1통 4.검인계약서 5통 | |
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4) 전세권 설정시 필요서류 |
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등기의무자 (소유자) |
등기권리자 (세입자) |
공통서류 |
1.등기권리증 2.인감증명(용도:부동산매도용) 3. 주민등록 등(초)본 4.위임장 |
1.주민등록등(초)본 2.도장(막도장도 가능) |
1.전세권설정계약서 (전세계약을 맺은 계약서 원본) 2.전세권설정 등기 신청서 (등기소에 비치) 3.등록세 영수필 확인서 (구청세무과,전세 계약서를 들고가서 등록세 고지서를 발급받는다. 발급 받은 후 은행에 가서 납부를 하고, 그 영수증을 첨부하면 된다) | | |
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1). 부동산 등기란? |
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토지나 주택과 같은 부동산은 겉으로 봐서 누가 점유하고 있는지 또는 소유하고 있는지 알 기가 쉽지 않다. 때문에 등기부라는 공적공부에 해당 부동산의 표시와 그 부동산에 관한 권 리관계를 기재해 일반인에게 공시한다. 이것이 바로 부동산 등기제도이다. 따라서 누구든지 등기부를 열람하거나 등본을 발급받을 수 있으며, 해당 부동산의 지번·지목·구조·면적 등 표시사항과 소유권·지상권·저당권·전세권·가압류 등 권리관계를 알 수 있다. 부동산에 관한 소유권 등의 권리관계가 발생하거나 권리가 이전 또는 변경됐을 경우 등기 가 되어야만 그 효력이 생긴다. 이같은 등기의 의미를 간단한 예로써 알아보자. 예컨대, ‘갑’이 자신의 집을 ‘을’에게 매도하고 잔금까지 모두 받은 후 그 집을 다시 ‘병’에 게 매도하고‘을’보다 먼저 ‘병’에게 소유권이전등기를 해 주었다면, 그 집에 대한 소 유권은 ‘병’이 취득하게 된다. |
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2) 등기부등본의 구성 |
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등기부등본은 표제부와 갑구 및 을구로 구성되어 있다. 그러나 을구에 기재된 사항이 전혀 없거나 기재된 사항이 말소돼 현재 효력이 있는 부분이 전혀 없을 때에는 을구를 제외한 표 제부 및 갑구만으로 구성된 등기부등본을 발급한다. |
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3) 등기부등본상 권리순위 |
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등기부에는 등기한 순서대로 순위번호를 기재하여 같은 구에서는 그 순위번호에 따라 등기 의 순위가 가려진다. 또 부기등기의 순위는 주등기의 순위에 의한다. 그러나 가등기의 경우 는 순위보전의 효력이 있어 본등기가 이뤄지면 그 본등기의 순위는 가등기 순위를 따른다. 갑구와 을구 사이의 등기순위는 접수일자와 접수번호에 의해 우선순위를 가린다. |
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4) 등기부등본의 확인사항 |
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등기부 등본의 구성 |
표제부 |
토지 또는 건물의 표시와 그 변경에 관한 사항을 기재 - 토지 : 소재지, 지번, 지목, 면적 - 건물 : 소재지, 지번, 건평, 층수, 구조, 용도 등 |
갑 구 |
소유권에 관한 사항(변동 및 변경사항, 압류, 가압류, 경매신청, 가등기, 가처분, 환매등기, 예고등기 등의 사항 |
을 구 |
소유권 이외의 권리(지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 임차권)에 관한 변동 및 변경사항 | |
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5). 등기부등본상 권리관계 분석 |
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가. 소유권의 진정성 판단, 기타 권리취득 가능성의 확인사항
분 류 |
확인사항 |
① 소유권에 관한 사항 → 등기부상의 소유자와 등기필증 등 등기관련 증명서류와 보유자가 동일한지, 등기부상 권리자와 실제권리자의 동일성 확인 |
등기부, 등기필증 등 공부나‘등기원인을 증명하는 서류(계약서,판결정본,화해조서, 공정증서)’를 열람하거나 등기부등본을 발급받아서 갑구에 기재된 소유자의 성명, 주민등록번호,주소 등 소유권에 관한 사항 (등기순위,등기권리자,등기인,예비등 기화 촉탁등기)을 조사,확인한다. |
② 소유권 이외의 각종 처분제한이나 제한물권 (저당권, 지상권, 지역권 등)의 확인 |
등기부에 기재된 지목, 제한물권의 내용·권리자, 피담보채권에 대한 채 무액,권리설정액(근저당한도액) 최고 금액, 이율, 연체여부, 기간, 채권자, 채무자의 내용을 확인·조사한다.
※ 특히 임차권이 설정되어 있는경우 에는 임차인, 임대료, 임대차기간, 기타 임대차조건 등을 조사·확인 하는 외에 다른 제한물권과의 관계 그리고 주택 임대차보호법에 의한 제한사항 등을 확인한다. |
③ 대상부동산 소유권자의 생존여부 및 주소의 일치여부 |
호적등본 또는 주민등록등본 등 |
④ 대상부동산의 소유자가 사망한 경우에는 그 상 속권자 및 권리이전상의 문제 등을 조사·확인 |
호적등본 |
⑤ 행위무능력(미성년, 금치산, 한정치산 선고)에 대한 확인 |
호적등본 |
⑥ 납세명의자와 등기부상 명의자의 상치여부에 대한 확인 |
재산세 납세증명서, 제세완납증명서 등 |
⑦ 등기부와 지적공부상의 소유자의 동일성 확인 (권리관계는 등기부가 지적공부에 우선하는 것이 원칙이나 등기에 공신력이 없다). |
등기부등본, 등기필증, 지적공부(토지대장), 매매계약서, 실제관계를 증명하는 기타 서류 | 나. 권리분석 대상물의 기본적 확인사항
분 류 |
확인사항 |
① 대상물의 실제 소재지와 지적도 상의 위치가 일치하는지를 확인 |
실지조사 또는 현지조사에 의하여 확인하여아 한다. |
② 공부상의 지목 또는 면적과 실제의 그것이 상치되는지의 여부를 확인 |
⊙ 지목 : 토지대장, 임야대장 ⊙ 면적 : 토지 - 토지대장, 임야대장
건물 - 건축물관리대장 ⊙ 경계확인 : 지적도, 임야도 ※ 만약 상치하는 경우에는 측량사 등에게 의뢰하여 실측할 필요가 있다. |
③ 건물인 경우에그 구조, 면적(건평 등) 및 건축년도 등의 공부상 기재와 실제가 일치하는지의 여부를 확인 |
권리분석의뢰 또는 중개의뢰된 건물의 구조확인을 위해 건축물관리대장(가옥대장)의 확인과 함께 현지조사를 한다. |
④ 토지의 이용도 등과 관련하여 대상물인 토지에 대해 사도와 접하는 경우 통행권 등에는 문제가 없는지, 그 밖의 민법상 상린관계에 관ㅇ하여 인접지 소유자와 법적 분쟁의 소지는 없는지를 확인 |
실지조사 또는 현지조사에 의하여 확인하여야 한다. 특히, 법정지상권은 등기사항이 아니어서 공부로 확인할 수 없으므로 실지조사를 통해서 확인해야 한다. | |
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6) 등기부등본외 권리관계 확인을 위한 공부 |
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등기부에 의한 권리분석 외에도 넓은 의미의 권리분석이 있다. 넓은 의미의 권리분석은 부동산의 물리적인 내용과 잠재적 활용가치를 가리킨다. 이같은 부동산의 물리적 내용과 가치는 토지대장, 임야대장,건축물관리대장, 토지이용계획인원 등을 통해 확인할 수 있다. 건축물관리대장과 토지대장은 해당 건물과 토지의 물리적 내용을 알아볼 수 있는 장부이며,토지이용계획확인원은 해당 토지의 행정적 규제사항을 확인할 수 있는자료이다.
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7) 등기부등본 보는법 |
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a. 표제부 보는 방법 |
※1997.12.1일부터 개정시행된 부동산등기법 시행규칙에 따라 기 존 등기부 등본이 전산정보처리 조직에 의하여 처리됨. |
토지에 관한 등기부 등본 |
① 표 제 부 |
등기부등본 (말소사항 포함) - 토지/ 서울 특별시 강남구 역삼동 642-9 고유번호 1146-1996-005910 |
② 표 제 부(토지의 표시) |
표시번호 |
접수 |
소재지번 |
지목 |
면적 |
등기원인 및 기타사항 |
1(전2) |
1983년 1월 21일 |
서울특별시 강남구 역삼동 642-9 |
대 |
1000㎡ |
부동산 등기법 시행규칙 부칙 제 3조 1항의 규정에 의거 '98.11.12 전산이기 | |
< 해 설 > ① 1등기 용지를 구성하는『표제부, 갑구, 을구』중 맨 첫장, 부동산의 현황 등기 ② 토지에 관한 등기부등본을 표시 ③ 부동산 소재 지번 ④ 강남등기소 관할 부동산 물건 고유번호 ⑤ |-『표제부』(토지의 표시) : 표제부에 표시 할 물건이 토지에 관한 것일 경우 |-표시번호 : 당해 부동산 물건의 생성과 소멸에 관한 내용의 변경순서 |-1 (전2) :당해 물건의 최초 등기사항, 구 등기부등본상 표시번호 2번의 내용 |-접 수 :당해 토지의 최초등기신청을 접수한 날,즉 1983년 1월 21일 소소재재지지번번 :당해 토지의 소재지번, 즉 강남구 역삼동 642-9 |-지 목 :모든 토지는 24개월 지목으로 분류,「대」는 대지의 약자로 건축 가능한 토지 |-면 적 :1,000㎡평으로 환산하는 경우 약 303평 |-등기원인 및 기타 사항 : 기존 등기부등본을 전산정보 처리화한 법률적 근거 | |
건물에 관한 등기부 등본 |
① 표 제 부 |
등기부등본 (말소사항 포함) - 토지/ |
② 표 제 부(건물의 표시) |
표시번호 |
접수 |
소재지번 및 건물번호 |
건물내역 |
등기원인 및 기타사항 |
1(전2) |
1989년 10월 11일 |
서울특별시 강남구 역삼동 642-9 |
대벽돌조슬라브 천연슬레트 1층 주택 100㎡ |
부도면평철장5책50장 등기법시규 부칙 제3조1항의 규정에 의거 '98.11.12 전산이기 | |
< 해 설 > ① 건물에 관한 등기부등본임을 표시 ② |-『표제부』(건물의 표시) : 표제부에 표시 할 물건이 건물에 관한 것일 경우 |-표시번호 : 당해 부동산 물건의 생성과 소멸에 관한 내용의 변경순서 |-1 (전1) :당해 물건의 최초 등기사항, 구 등기부등본상 표시번호 1번의 내용 |-접 수 :당해 토지의 최초등기신청을 접수한 날,즉 1989년 10월 11일 |-소재지번및 건물번호 :건물소재지번 즉 강남구 역삼동 642-9 |-건물내역 :건물의 구조,지붕의 형태,건물의 용도,층별 면적,층별 용도 표시 |-도면편철장 : 건물에 관한 도면이 편철장부책 제5책 1009장에 실려 있음을 표시한 것 | |
집합건물에 관한 등기부 등본 |
① 표 제 부(집합건물 - 아파트) |
등기부등본 (말소사항 포함) - 집합건물 서울특별시 강남구 도곡동 000 00아파트 제145동 제4층 제405호 |
② 표 제 부(건물의 표시) |
표시 번호 |
접수 |
③소재지번,건물의 명칭및 번호 |
건물내역 |
등기원인 및 기타사항 |
1(전1) |
1989년 10월 11일 |
서울특별시 강남구 도곡동 000 00아파트 000동 |
철근콘크리트 5층 아파트 1층 331.24㎡ 2층 331.24㎡ ------- 5층 331.24㎡ |
부동산등기법 시행규칙 제3조 제1항의규정에 의하여 1998년 11월 25일 전산이기 | |
④ 대지권의 목적인 토지의 표시 |
표시 번호 |
소재지번 |
지목 |
면적 |
등기원인 및 기타사항 |
1(전1) |
서울특별시 강남구 도곡동 000 00아파트 000동 |
대 |
114965㎡ |
등기법시규 부칙 제3조 제1항의 규정에 의하여 1998년 11월 25일 전산이기 | |
< 해 설 > ① 『표제부』(집합건물 - 아파트) : 집합건물 - 아파트, 연립,다세대 등 ② 『표제부』(1동의 건물의 표시) : 집합건물의『표제부』는 1동 전체의 건물, 토지등기부등본이 첫 장에 등기됨 ③ 소재지번, 건물의 명칭 및 번호 : 1동, 즉 145동 전체건물의 소재지번과 아파트 명과 동 번호 표시 건물내역 : 1동 전체의 물리적인 현황을 밝혀 줌 등기원인 및 기타 사항 : 이 등기부를 게재하게 된 법률적 근거 ④ 대지권의 목적인 토지의 표시 : 대지권등기가 시행되기 전에는 아파트의 토지 소유권등기시 수백명의 공유지분을 전부 등기해야 함으로써 해독하는 데 극히 난해, 등기업무상 오류가 발생하기도 함, 이 문제를 해결하기 위하여 대지권 등기제도를 만들었는 바, 이처럼 복잡한 토지등기를 각자 구분건물의 등기부 표제부에 종속시킴으로써 간편하게 만듦. ⑤ 소재지번 : 도곡동 000 지 목 : 대지 면 적 : 114965㎡ 등기원인 및 기타사항 : 1986년 11월 7일 최초등기, 98년 11월 25일 신등기부로 전산이기 | |
b. 사례연습 |
집합건물에 관한 등기부 등본 |
① 표 제 부 |
서울특별시 강남구 도곡동 000 00아파트 제145동 제4층 제405호 고유번호 1146 - 1996 - 0501122 |
② 표 제 부(토지의 표시) |
표시번호 |
접수 |
건물번호 |
건물내역 |
등기원인 및 기타사항 |
1(전1) |
제 4층 |
제 405호 |
철근콘크리트조58.67㎡ |
도면편철장 제20책 216장 1998년 11월 25일전산이기 | |
③ (대지권의 표시 ) |
표시번호 |
대지권의 종류 |
대지권비율 |
등기원인 및 기타사항 |
1(전1) |
1978년 10월 11일 |
40.23/148048 |
1986년 11월 7일 대지권 | |
< 해 설 > ① 1등기 용지를 구성하는『표제부, 갑구, 을구』중 맨 첫장, 부동산의 현황 등기 ② 토지에 관한 등기부등본을 표시 ③ 부동산 소재 지번 ④ 강남등기소 관할 부동산 물건 고유번호 ⑤ |-『표제부』(토지의 표시) : 표제부에 표시 할 물건이 토지에 관한 것일 경우 |-표시번호 : 당해 부동산 물건의 생성과 소멸에 관한 내용의 변경순서 |-1 (전2) :당해 물건의 최초 등기사항, 구 등기부등본상 표시번호 2번의 내용 |-접 수 :당해 토지의 최초등기신청을 접수한 날,즉 1983년 1월 21일 소소재재지지번번 :당해 토지의 소재지번, 즉 강남구 역삼동 642-9 |-지 목 :모든 토지는 24개월 지목으로 분류,「대」는 대지의 약자로 건축 가능한 토지 |-면 적 :1,000㎡평으로 환산하는 경우 약 303평 |-등기원인 및 기타 사항 : 기존 등기부등본을 전산정보 처리화한 법률적 근거 | |
⑤ 갑 구( 소유권에 관한 사항 ) |
순위번호 |
접수 |
건물번호 |
건물내역 |
등기원인 및 기타사항 |
⑥1(전1) |
소유권 보전 |
1993.3.26 제23353호 |
|
소유자 이도령 500134-1057615 서울 강남구 일원동 973-12 |
⑦ 2 |
가압류 |
1997. 7. 14 제64034호 |
1999.7.12서울지방법원의 결정(하단1173) |
청구금액 20,520,000원 채권자OOO 서울OO구OO동OO |
⑧ 3 |
강제경매신청 |
2000.7.19 제10001호 |
2000.7.13서울지방 법원의강제경매 개시결정 (2000타경33011) |
|
⑨ 4 |
제10001호 |
2000.12.20 제10001호 |
2000년 11월 10일 경락 |
소유자 성춘향 600515-1020725 서울 강남구 역삼동 195-2 |
⑩ 5 |
2번 가압류, 3번 강제경 매 신청말소 |
2000. 11. 10 제10001호 |
2000년 11월 10일 경락 |
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< 해 설 > ① 『표제부』(전유부분의 건물의 표시) : 구분소유권의 목적인 전유 부분인 405호의 물리적 현황 표시 ② 표시번호 1(전 1) : 등기신청을 최초로 한 순서와 접수일, 즉 1978년 10월 11일 건물번호 : 4층 405호 건물내역 : 구조는 철근콘크리트, 면적은 58.67㎡(약17.7평) ③ 대지권의 표시 :APT 405호의 대지 지분은 약 12평으로써 소유권임 ④ 등기원인 : 1986년 11월 7일 대지권으로 정해진 날짜. ⑤ [갑구] (소유권에 관한 사항) :소유권 및 소유자에 관한 여러 가지 처분제한과 변경, 소멸의 등기를 할 수 있음. ⑥ 순위번호1 소유권 보존 :1993년 3월 26일 이도령이 최초로 소유권보존등기 이때는 등기원인이 없음. ⑦ 순위번호2 가압류 :채권자가 장래 채무명의에 기한 집행보전을 위하여 채무자 재산에 보전 처분을 함. ⑧ 순위번호3 강제경매신청 :채권자가 승소판결을 받아 법원에 강제경매신청 | | | |
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1) 부동산 매도시 |
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양도소득세
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가. 과세물건 ① 토지, 건물의 양도소득 ② 부동산에 관한 권리(지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권, 부동산을 취득할 수 있는 권리)의 양도소득 ③ 비상장법인의 주식 출자지분 ④ 기타자산
나. 과세표준 계산방법 양도가액 - 취득가액 - 기타 필요경비 = 양도차익 양도차익 - 장기보유특별공제(3년 이상 보유시 양도차익의 10%, 5년 이상 보유시 15%, 10년 이상 보유시 30%) = 양도소득금액 양도소득금액 - 양도소득 기본공제(250만원/년) = 과표
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구분 |
양도소득세율 |
① 토지, 건물 및 부동산에 관한 권리로서 등기되고 보유기간 2년 이상인 자산 기타 자산(보유기간관계없음) |
과세표준 |
세율 |
3천만원이하 |
20% |
3천만원초과 6천만원이하 |
600만원+3천만원초과액의 30% |
6천만원초과 |
1500만원+6천만원초과액의 40% |
② ·2년 미만인 경우 ·미등기 양도자산 ·비상장주식 ·상장주주 대량거래주식 |
양도소득 과세표준의 40% 양도소득 과세표준의 65% 양도소득 과세표준의 10% 중소기업주식 20%(일반법인) | |
다. IMF 1세대1주택 면제조치 |
구분 |
신축주택 취득자(조특법) |
한시적 비과세 요건완화(소세법) |
대상주택 |
신축 및 최초 분양주택(고급주택 제외) |
모든 주택(고급주택 제외) |
매입시기 |
98.5.22∼99.6.3 |
99.1.1~12.31 |
매입기준시점 |
계약쳬결일 |
계약쳬결일 |
면세기준일 |
잔금청산일부터 5년이내 양도 |
잔금청산일부터 1년이상 보유후 양도 |
면세비율 |
- 5년이내 양도 : 100%감면 - 5년이후 양도 :5년간 상승분 제외 하고 그후 양도차익에 대해 20%∼ 40% 과세 |
- 1년이상 보유후 양도 : 1005감면 - 1년미만 보유후 양도 : 40%비과세 |
수혜대상 |
보유주택수에 관계없이 모든 사람 ※ 신축(자기가 건설한 주택 및 조합주택, 재개발주택 포함) |
ⅰ) 무주택자 ⅱ) 1세대1주택자(단,1세대 1주택자는 새주택 잔금청산일부터 2년내에 종 전주택을 양도해야 됨) | |
라. 국민 생활 안정 1세대1주택 특례 |
구분 |
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