2024.06.24 저녘 공부기록, 결산

[정신병원추방환자]

18:20~19:05 936~953 45

환매(590조)가 뭐냐: 환매권도 의사표시로 행사해야 한다. 대립이 매우 첨예한데 환매는 매매의 예약이라는 설이 문언에 약간 부합하는 느낌은 있다.(곽윤직, 김주수)

1. 부동산 환매권은 부동산 등기법 절차대로 등기해야 대항력이 있다.(부등기 52조 6호) 등기를 안 하면 가압류자에게 대항할 수 없다(90).

2. 환매등기 후 제3자가 뜬금없이 저당권 설정해봐야 환매권을 기한내 적법하게 행사하면 원인무효로 당연 소멸(02).

3. 구분소유적 공유관계에서 환매권 행사시 공유지분을 환매하는 게 아니라 전체에서 구분 소유 중이었던 부분에 대해 환매수하는 것이다(12).

4. 비슷한 걸로 해제조건부 매매가 있는데 똑같이 가등기로 권리 보전해도 의사표시를 요구하면 환매권으로 추단할 수 있고 의사표시가 필요없으면 해제조건부 매매로 추단할 수 있다(81).

597조 금전 보충지급에 대해선 말 그대로 매매처럼 담보책임이 적용될 수 있다.

1. 재산권 교환 중 “보충금 지급에 갈음하여” 상대방의 목적물에 관한 근저당권의 피담보채무를 인수 시 보통은 재산권만 이전하면 의무는 끝. 그러나 일방의 이행해태로 근저당권 실행되거나 우려에 대해 부득이한 구상으로 “갈음 의무”가 미이행된 것에 대해 손해배상이나 구상채권, 교환해제권을 갖는다.(98)

소비대차: 598조대로 소비물을 완전히 넘기고, 넘긴만큼 돌려받는 계약이다.

1. 이것도 계약이니 성립에 비해 현저한 사정변경으로 대주의 반환청구권이 보장받지 못한 수준에 대해 이행 거절이 가능하다.(21)

대물규제: 옛날엔 대물 변제에 신의칙상 현저히 균형을 잃을 정도의 폭리가 있었다.(57,59)

1. 준소비대차도 소비대차와 다를 게 없어서 규제 대상이다(97).

2. 물론 대물 규제를 발생원인이 소비대차 아닌 채무에도 적용할 순 없다. 전세금 반환채무(65), 계 청산 반환채무(68), 매매대금 지급채무(71)등.

3. 예약이 아니라 차주 멋대로 대물 반환 하는 행위엔 적용이 없다(92).

차주에게 불리한 것: 대물반환의 예약은 양도담보 설정의 청산으로써 규율(99).

1. 전부 무효는 아니고 차주에게 불리한 부분만 무효다.(62)

2. 예약 당시 양도담보설정을 함께 맺은 것(68), 채권 담보설정도 해준 것이다(67).

3. 양도담보니 소유권이전등기 청구도 가능하다(99).

준소비대차: 605조대로 별도로 인도 없이 기존 채무의 목적물에 대해 소비대차 계약을 또 맺는 것이다.

1. 형식만 신규대출 해서 돌려 막는 대환은 형식만 별개의 대출이고 사실상 변제기 연장일 뿐, 법률상 준소비대차다.(02)

2. 준소비대차에서 기존 채무가 부존재 또는 무효인 경우는 경개처럼 신채무는 성립하지 않는다. 반대로 신채무가 무효인 경우엔 구채무는 존속한다(62).

3. 경개와 다른 점은 동일성이 인정되니 항변권, 담보는 전부 존속된다는 것(02).

4. 경개인지 준소비대차인지 애매하면 준소비대차로(89).

5. 시효는 신채무 기준으로(81).

6. 그러나 제3자의 목적물이 된 채권에 준소비대차를 거는 행위는 제3채권자를 해칠 수 있어 이미 가압류된 채권을 소멸시키려는 계약으로 제3채권자에 대항할 순 없다(07).

19:30~20:35 954~971 65

사용대차: 무상으로 빌려줘야 한다.

1. 계약서 이름만 사용대차고, 대가가 있으면 엄연히 임대차 계약(94).

2. 예외적으로 종원이 무상으로 종중의 총유물을 사용대차로 써먹은 거에 대해서 유익비반환 청구를 하는 것은 형평이 맞지 않는다(18).

3. 40년 정도 도로부지로 쓰라고 지자체에 사용대차 시켜줬으면 오래 쓰게 해준 거고 적법한 해지가 맞다(76).

4. 대주의 사망만으로 사용수익에 족한 기간이 도래했다고 단정할 수 없다(93).

5. 기한 미정의 사용대차를 시켜주고 무상으로 40년 쓰게 해줬는데 감사는 고사하고 취득시효를 지르는 건 너무 졸렬해서 대주의 상속인에게 해지권을 인정한다(01).

임대차의 요건: 사실 대상은 618조 대로 그냥 물건이다. 처분권은 요건이 아니다(96).

1. 진정한 소유권은 기본적으로 계약의 주요 내용이 아니다(75), 진정한 권리자가 물권적 청구권을 행사하면 그 때 불능(78).

2. 원인무효의 등기에 대해 소유자가 차임분의 손해배상을 청구할 때 임대차 계획이 있었던 정돈 증명해야 한다(14).

임대인의 의무: 623조대로 인도와 수선을 해주는 거다. 진정한 소유자가 나타나서 물권적 청구권을 쓰면 인도 불가의 이행불능이다.(96) 이 의무에 대해 귀책사유는 불문(10).

1. 특별한 사정 없으면 그냥 사용 수익 하게 해주면 끝이고 적극적 보호의무는 없다(99).

2. 손쉽고 사소한 수리는 아니고 특약으로 통상 수준의 소규모 수준만 면책가능 하며 주요 구성부분에 대한 대수선 의무는 강행규정으로 수선의무를 진다(94).

3. 집중호우로 지반이 붕괴되는 것에 대한 방호의무를 진다고 할 순 없다(12).

4. 수선의무에 대한 일부 해테에 대해선 그 해테만큼 거절의 항변권이 있지만 전부 거절은 불가능하다(97).

임대인의 담보책임: 평수가 계약의 내용이면 수량 지정 임대차로써 감액청구 가능(95).

건물등기 된 차지권: 지상물이 등기된 때에 622조대로 멸실이나 후폐전까지 대항력이 있다.

1. 반대로 말하면 대지에 등기가 아무것도 없으면 임차중에 건물을 경락을 받아도 어떤 대항력도 명백히 없다는 것이다(94)

2. 629조 내용은 임대인 허락 없이 지상물 이전등기로 지상물의 대항력을 인정시키는 것은 아니다(68,96).

3. 지상물 등기전에 다른 사람이 대지에 물권 취득 등기를 하면 후에 한 임차권 등기는 선순위 취득자에 쓸모가 없다(65,03).

유익비상환청구권: 626조의 내용은 임차물 자체의 보존이나 객관적 가치를 증가시키기 위해 투입된 비용에 한정된다(94).

1. 임차물이나 계약의 목적외 사업에 보장 안된다(94,93,48).

2. 객관적 가치가 증가 됐는지의 입증책임은 임차인에게(62).

3. 비용상환청구가 인정되는 상황에서 임대인이 거절하면 인정되는 유익비만큼 차임을 거절할 수 있고 임대인은 차임연체를 이유로 해지권을 사용할 수 없다(19).

4. 임의 규정이니 배제가 가능하다. 임차인이 시설비 일체 요구하지 않는다는 특약은 비용 상환청구권과 원상회복의무의 사전 상계 약정으로 본다(98).

5. 자기 비용으로 증축한 부분을 임대인에게 증여한다는 의사도 상환청구권과 원상회복의무의 사전 상계(96).

6. 계약서 내용이 승인하에 개조가 가능하지만 반환기일에 ‘임차인 부담’으로 원상복구 한다는 약정은 비용상환청구권만 포기된 약정(95).

7. 대지 조성후 건축한다는 차지권 계약에서 비용상환청구권을 전부 포기한다고 했더라도 대지 조성후에 목적을 달성할 수 있어 대지조성비는 포기 안했다고 보는 게 합리적이다.(98).

21:00~22:10 972~990 70

부속물매수청구권: 646조가 아무리 봐도 626조와 투하자본 회수로써 비슷해 보이지만 부속물은 임대인 동의와 임차인 소유 독립된 물건이라는 상당히 확실한 요건이라 임대인의 동의 없이 결과주의적인 비용상환과는 상당히 구분된다.

1. 계약상 일반 사용 수익 목적이 아닌 특수 목적 부속물엔 인정하지 않는다(93).

2. 임차인 유리 편면적 강행규정에 종료 원인도 불문이지만 예외적으로 연체 해지에 대해선 신의칙상 부정된다(90).

3. 파격적으로 저렴한 차임금, 장기간, 임대차 종료 즉시 철거 후 신축계획에 대해 임차인도 전부 알고 있다는 특별한 사정이 전부 소명 됐다면 646조의 배제가 임차인에게 불리하다 단정할 순 없다.(82)

지상물매수청구권: 지상물매수청구권이 지상권쪽 규정에서 준용되고 있다. 일단 연장요청 해보고 안되면 쓰는 것이다.

1. 적법하지 않아도 원래의 계약의 일반 용도에만 맞으면 매수청구권을 쓸 수 있다.(97) 무허가 건축물을 임대인에게서 매수해서 건물을 점유하는 임차인은 매수청구 가능(13).

2. 비닐하우스가 임대차 계약의 목적이라 할 수도 없고 철거에 사회적 비용도 애매하게 들어서 지상물이라 볼 순 없다.(97)

3. 현존만 하면 되기 때문에 부속물과 달리 동의받아 신축하지 않아도 현존하면 청구권이 있다(93).

4. 임대인의 주관적인 평가도 고려 사항이 못 된다(02).

5. 타인의 토지에 걸쳐있으면 구분소유적 공유하면 되니 문제가 안된다(96전합)

6. 지상물에 근저당권이 있어도 상관없이 매수청구권 보장(72). 다만 말소되지 않으면 채권최고액만큼 지급거절 가능(08).

매수청구의 상대방: 국민경제적 관점에서 아까우니 보존하는 것으로 원칙적으론 임대인이 대상

1. 뭐 승계로 이전 됐으면 임대차 감수하고 받은거니 대항력을 갖춘 임차권에 한해 현 소유자에게 청구 가능(77). 소유권을 상실한 종전 임대인에겐 대신 청구할 수 없다(94).

2. 임대인의 지위를 승계했다고 볼 수 없으면 매수청구권을 행사할 수 없다.(17)

3. 토지 소유자 아닌 그냥 다른 토지 임차인에게 행사할 수도 없다(22)

임대차기간의 만료: 임대인의 해지통고를 사전에 맞은 경우 갱신 청구도 사전에 거절된 것이니 즉시 지상물매수청구권을 쓸 수 있다(95전합).

1. 다만 차임 연체에 대해선 갱신청구권도 매수청구권도 전부 보장되지 않는다(94,97).

2. 임차인이 한번 물권적 청구권에 패소 했어도 철거전에만 별소를 걸면 매수청구권을 또 행사할 수 있다(95).

3. 1심에서 주장했다 무시당해도 2심에서 또 주장해도 된다(02).

4. 다만 매수청구권이 실패해서 원상복구 의무가 확정되면 임대인 책임으로 종료돼도 임차인이 부담한다.(02)

지상물매수청구권의 효과: 형성권으로 행사만 하면 즉시 매매 유사 법률관계가 성립(91).

1. 임차인의 명도와 소유권이전등기의무는 임대인의 건물대금 지급 의무와 동시 이행해야 한다. 먼저 제공하지 않으면 매매(계약)의 일반 원칙대로 지체책임을 추궁할 수 없다(98).

2. 매수청구권 써서 명도를 거절할 순 있지만 점유 사용에 대해선 임료만큼의 부당이득반환책임이 있다(01).

차임증감청구권: 628조대로 안상당하니 청구하는 권리로 법원이 증감분을 결정해줘도 차임증감의 효과는 의사표시 도달에 소급하여 생기니 증가분에 대해선 즉시 지체책임을 진다(18).

1. 임대인이 일방적으로 증가시킬 수 있는 특약은 무효(92).

차임: 연체는 누적적으로 계산한다. 연체에 대한 해지는 최고조차 필요없다(62).

1. 임차권의 양수인에 대해선 채권양도의 대항요건으로 양수받지 않은 이상 승계 후 2기 이상 차임액이 누적돼야 해지할 수 있다(08).

임차권 양도? 전대차?

1. 임차권 양도 금지특약을 맺어도 임차보증금 반환채권의 양도도 금지됐다고 단정할 순 없다(93).

2. 임차보증금 반환채권에 대해서도 평범하게 확정일자 있는 증서로 통지 또는 채무자 승낙을 따서 대항요건을 갖추면 된다(93).

3. 지상물 소유 목적 임대차에서 지상물을 양도담보로 넘긴 걸 임차권의 양도나 전대로 단정할 수 없다(95).

4. 대지 임차권 있는 건물을 경락받은 경우 이건 임차권을 승계한 것으로 본다(93).

5. 사용대차의 규정이 준용 된다 해도 제삼자와 임차인의 생활관계의 불가분성 등으로 제삼자의 점유가 배신적 행위라 볼 수 없는 경우엔 당연 해지권이 발생되지 않는다(93).

동의없는 임차권 양도와 전대의 법률관계

1. 임대인의 임차권 무단 양도계약에 대해선 타권매매의 상대적 유효 상태로 신의칙상 임대인 허락을 따올 의무가 있다(86).

2. 일단 임차인이 간접 점유 상태니 임대차를 해지 시키지 않은 상태에서 직접 명도시킬 순 없고 불법점유에 대해 무단 양수인에게 차임상당 손해배상청구나 부당이득반환청구권을 가질 뿐(08).

동의있는 양수나 전차는?

1. 보증금 반환채권 아쉽게도 양도특약이 없으면 전차인이 아니라 임차인의 것(98).

2. 양도 특약을 따도 특약에 대항력이 없어서 임차인이 가압류를 맞아도 무력하고 전차인의 연체에 대해 보증금에 공제할 수도 없다(98).

동의있는 임대인과 전차인의 관계: 630조는 임대인에게 임차인이 차임을 안내면 전차인에게도 차임을 못 받는 사태를 막기 위한 정도의 취지.(08)

1. 전대인에게 차임을 낼지, 임대인에게 차임을 낼지의 여부는 전대인에 대한 변제기가 먼저 도래하고 임대인에 대한 변제기가 도래하지 않았으면 전대인에게 지급한 차임으로도 대항 가능(18).

2. 전차인은 기본적으로 보호되지만 원래 임차권에 종된 권리로써 원래 임차인의 연체해지에 대해선 통지없는 당연 소멸을 주장할 수 있다(12).

임대차보증금: 임대차 관계에서 발생하는 임차인 채무의 담보라는 측면에서 전세금과 성질이 거의 같지만 민법에선 규정이 없어 주택임대차보호법에서 찾아야 한다. 뭐 약정 보증금을 설정하는 관행은 있다?

1. 지각 명도, 사용으로 인한 부당이득반환청구 채무도 보증금에서 공제될 수 있다(87).

2. 목적물 인도, 연체차임 지급을 구하는 소송비용도 채무 불이행에서 기인하는 비용으로 공제할 수 있다(12).

3. 보증금이 임대인 손에 있어도 임대차 종료 전에는 의사표시 없이 당연 보증금에서 공제되는 것은 아니다.(13).

4. 반대로 임대차계약이 종료됐으면 그동안 발생되는 채무 일체에 대해선 당연 공제가 가능(99,15).

5. 임대차보증금은 명도할 때까지의 채무를 보증하여 명도를 하지 않는 한 보증금을 이유로 연체 차임을 지급 거절할 순 없다.(97).

6. 임대차계약이 종료됐고 원상복구의무가 발생했어도 설치 시설을 다시 이용하는 별개의 임대차계약을 맺으려는 의사가 있다면 원상복구 비용의 당연 공제가 가능하다 단정할 수 없다(02).

7. 보증금이 채무 초과 상태에 이르면 보증금은 477조에 좇아 법정 변제충당 시킨다.(07).

명도와 보증금의 동시이행 관계: 연체차임과 명도전까지 발생한 기타 피담보채무를 청산한 잔액의 보증금의 반환과 명도의무는 동시이행 관계에 있다(77전합).

1. 일단 임대차종료후 임차인의 점유는 보증금 반환 전 까진 불법점유는 아니고 부당이득 정도로 손해배상책임 까진 없다(90).

2. 퇴거 사실의 미통지는 명도의무 이행으로 부족하다.(02)

3. 임대인이 먼저 보증금 지급으로 임차인의 항변권을 말소시키면 종료후 보증금 제공과 동시에 불법점유로 전환된다(20).

4. 상가건물 종료로 인한 명도시 그 건물에 대한 영업에 방해가 안되게 폐입신고 절차도 명도의무에 포함(08).

전부명령과 보증금: 임차보증금을 피전부채권으로 한 전부 명령에 대해서 임대인은 임차인에 대한 항변권만 유효하여 임차인이 반환 한 때를 기준으로 그때까지 채무를 청산한 잔액에만 전부명령이 유효하다.(88).

1. 보증금 반환채권이 양도가 됐어도 동일성은 유지되니 명도전까진 당연공제 될 수 있다(12).

2. 딱히 임대인이 보증금 반환채권 양도에 이의 없이 승낙해도 양수인의 보증금 채권은 당연히 임차인의 채무 해태에 영향을 받는다(02).

임대인의 변동: 뭐 임대인 달라진다고 특별히 달라지는 건 없는데 임차인이 신임대인이 싫은 걸 강요할 순 없어서 경매로 인해 임대인이 바뀔 상황에 임대차를 해지할 수 있다(98).

1. 임대인의 소유권 상실에 대해 당연 해지권이 발생하긴 하지만 임대인의 채무가 손해배상채무로 변질되어 존속되진 않는다.(96).

2. 등기된 임차권의 담보권적 권능은 종료된다고 즉시 소멸되진 않아 보증금을 다 받을 때 까진 등기말소를 거부할 수 있고 원인없는 말소에 대해선 방해배제 청구권이 있다(02).

채권적 전세:전세권이 너무 강해서 개쫄리니까 전세 등기 해주기 싫어서 전세 비스무리한 임차권으로 퉁치는 사람들이 있다.(55)

1. 이런다고 전세금 반환채무와 명도 의무가 딱히 바뀌진 않는다(76).

일합 7시간 50분.

사법시험 문제 역시 맵군요 협의이혼 법리와 연계된 판례를 임대차에서(배신적 점유 여부) 내다니. 점유권이 뜨다니 이럴 줄 알고 개쫄려서 오늘은 우물을 좀 더 깊게 공수했습니다.

오늘 총소감은 하루가 겁내 길었습니다. 매매와 민법상 임대차를 하루아침 사이에 밀었는데(아직 주택임대차 특별법 파트가 약간 남긴함) 예전 같으면 매매에서 며칠씩 비틀고 임대차에서 며칠식 비틀어서 진짜 하나도 기억 안났을텐데 참 기분이 새롭습니다.

[카페지기]

주택임대차보호법 등 특별법들은 처음부터 너무 많이 알려고 하지 마시고 중심적인 문제들, 즉 대항요건, 확정일자 우선변제권, 임대인 지위의 승계 등만 대략 챙기고 다음 기회에 조금 더 상세히 접근하는 방법도 권장할 만합니다. 매매와 임대차를 어떻게든 빠르게 읽을 수 있다는 것도 능력이라면 능력입니다. 조문 줄거리에 살을 조금씩만 붙여도 대성공입니다. 앞으로 점차 살이 찔 것이니까요. 수고하셨습니다.