1.서남권뉴타운- 신월,신정 목동 시너지 노린다(펌)

[인성♣이규인]

첫번째 구역은 서울 서남권 지역으로 영등포 뉴타운, 신정 뉴타운, 신길 뉴타운이다. 서울 강서구, 영등포구, 양천구로 이어지는 서울 서남권 지역 뉴타운 분위기를 살펴보고, 향후 이들 지역이 어떻게 변모할지 가늠해 보자.

뉴타운은 작년 여름까지만 하더라도 재건축을 대체할 새로운 투자처로 각광 받았으나, 8.31 대책을 기점으로 투자수요가 한풀 꺾이면서, 뉴타운 전반적으로 분위기가 가라앉았다. 게다가, 7월 시행 예정에 있는 "도시재정비촉진특별법"이 시행되면 사업의 지속성은 확보되지만, 입주권의 주택간주, 실거래가 신고제, 9평이상 토지거래허가 대상 확대 등의 투기방지책도 병행돼 투자하기에는 다소 무리가 따른다. 실제로 작년 여름 이후 투자 수요는 가라앉은 상태이다.

그러나, 장기적 관점에서 보면 뉴타운 사업은 완공시점에서 뉴타운 지역 자체의 가치 상승은 물론, 인근 지역과 연계하여 완공 시점에서는 시너지 효과로 더 큰 가치를 낼 것으로 본다. 서울 서남권 뉴타운을 둘러본 결과, 영등포, 신길은 여의도와 연계, 신월 신정은 목동과 연계하여, 시너지 효과를 발휘할 것으로 예상된다.

1. 신월 신정 뉴타운 : 목동 인근 지역으로 목동과의 시너지 효과 기대

양천구 지역 뉴타운으로, 신월 신정 뉴타운이 있다. 신월 신정 뉴타운은 2차 지역으로 현재 크게 신월과 신정 부분으로 나뉘어 진행 되고 있다.

- 현재 판교 등 영향으로 뉴타운에 대한 관심 시들로 투자 실수요층 부족한 상태
먼저 신정 뉴타운은 현재 투자측면에서 보면, 실수요자층이 빈약한 상태이다. 일단, 지금 현재 판교쪽으로 관심이 많이 쏠려있고, 뉴타운 내에서 가격까지 높게 형성되어있어 투자하기에는 다소 무리가 있다. 그러나 신정 뉴타운 지역은 목동과 인접해 있어 목동 효과를 간접적으로 기대해 볼 수 있다. 제2강남으로 불리는 목동(10단지)과 가까이 있고, 2호선과 5호선 등 대중교통 이용이 용이하다. 구역별로 보면, 신정3동쪽은 계획관리구역과 재개발 구역이 포함되어 둘로 나눠져 진행되기에 다소 핸디캡이 있다. 또한 학군이 열악한 점도 고려해야 할 사항이다.

- 신월 뉴타운, 재개발 방식으로 대단지로 개발 예정
신월 뉴타운 지역은 전체가 재개발 방식으로 개발된다. 신정 뉴타운에 비해 대단지로 개발된다는 점이 장점이다. 신정 뉴타운에 비해 목동과 거리가 멀긴 하지만, 목동에서부터 이어지는 "문화의 거리"조성으로 간접적인 목동 시너지 효과가 있을 것으로 인근 공인중개업자는 전한다. 신월 뉴타운의 지역의 단점이라면, 비행기 소음이다. 뉴타운 개발과 함께 자립형 사립고를 육성할 계획이지만, 비행기 소음이 교육환경에 마이너스 요인으로 작용할 것으로 보인다.

신월 뉴타운 역시 작년 8.31 이후 분위기는 많이 가라앉은 편이다. 전월세 물량은 풍부한 편이나 뉴타운 사업이 언제 어떻게 진행될지 모르는 불안감 때문에 가격은 하락하는 추세이다.
구역별로 보면 1-1 구역과 1-5,6 구역은 구역지정이 끝났고, 1-2 구역은 조합설립이 완료된 단계이다. 그러나 1-1, 1-4 구역의 경우 기존 조합에 반대하는 세력이 30% 정도 있어 현재 추진위에 반대하여 구청에서 중재 중으로 혼미한 양상으로 빠지고 있다. 현재로써는 양측의 대립이 팽팽하여 단일화된 합의점을 찾기 어려운 모습이다.


<신정뉴타운 지역 일대와 목동 10단지>

- 신월, 신정 뉴타운, 시세는 어느 정도 선에서 형성되었나..?
신정 뉴타운의 경우 시세는 지분 10평 기준 평당 1700만원, 지분 20짜리는 평당 1500만원, 큰 지분은 평당 1200 만원 정도 이다. 신정 뉴타운의 경우 27평은 3억 8천 정도, 10평 미만은 물건자체가 별로 없다. 신월 뉴타운은 10평 지분 기준 평당 1700만원, 30평은 평당 1300만원 선에서 시세가 형성되어 있다.

- 신월 신정 뉴타운 지역, 목동과 인접하여 목동의 직간접적 효과 기대해 볼 만해
신월 신정 뉴타운 지역은 환경, 교육, 문화시설 면에서 향후 완공 시점에서 매력이 있다. 또한 대단지로 개발되는 점 역시 투자가치가 있다. 다만 이 지역은 공항과 가까워 비행기 소음이 단점으로 나타날 수 있다. 신정 뉴타운은 목동과 가까워 목동 시너지 효과를 볼 수 있을 것으로 기대한다.

2. 신길 뉴타운 : 영등포, 여의도와 연계된 주거지역으로 가치 높아

다음으로 찾아간 곳은 신길 뉴타운이다. 신길 뉴타운은 3차 뉴타운 지역으로 주거중심형으로 개발 기본 컨셉이 정해졌다. 신길 뉴타운은 지하철 7호선이 지나고, 신길로, 도림로, 상도동길 등을 통해 영등포 및 여의도와 편리하게 연계되는 주거지로서 잠재력이 높은 지역이다.


<사진: 신길동 일대 모습, 노후 주택이 밀집해 있다>

- 영등포지역 주거중심 뉴타운으로 재탄생 기대
현 시점에서는 뉴타운 분위기가 많이 가라앉아 있지만, 장기적으로 보면 완공시점의 신길 뉴타운은 어떨까? 일단, 입지 여건이 우수하다. 영등포지역 주거중심형 지역으로써 뉴타운 완공시점에는 영등포의 새로운 거점으로 재탄생이 가능할 것으로 보인다. "주거중심형 뉴타운 개발"로 기존의 노후 단독주택을 아파트 중심의 친환경 주거단지로 바꾸고, 기존 "사러가시장" 일대의 상업기능 강화를 통해 뉴타운 자족기능을 형성하는데 주안점을 두고 있기 때문이다. 또한 현재 부족한 도로와 공원 등 기반 시설 부족문제를 해결하는데도 중점을 두고 있다.

영등포구청에서는 뉴타운 사업시 기존 거주자들이 자금문제로 다른 곳으로 옮겨가는 현상을 막기 위해 원룸, 오피스텔, 소호 주택과 임대주택, 소형평형 아파트를 적극 권장해 영등포 부동심과 여의도의 오피스빌딩 벤처 업무 종사자를 위한 배후 주거지가 될 수 있도록 계획하고 있다.

영등포지역의 주거중심형 배후지로써 뉴타운 완공 시점에서는 주변 기반 시설도 정비를 갖추어 주거중심형의 새로운 거점으로 재탄생을 기대해 본다.

3. 영등포 뉴타운 : 여의도 지역 부도심으로 복고와 첨단이 공존하는 새 도시 기대

신길 뉴타운이 주거 중심형이라면, 영등포 뉴타운은 영등포동 2가, 5가, 7가 일대에 여의도 지역의 부도심으로 육성한다. 상업,업무,주거기능의 도심형 타운을 기본 컨셉으로 잡고 있다.


<사진 좌> 앞쪽으로 여의도 모습
<사진 우> 상업지구 예정지, 현재 영등포 재래시장 위치

- 영등포 뉴타운, 용적률 높아 높은 수익성과 연계
영등포 뉴타운은 우수한 입지여건에 비해 그간 노후주택과 오래된 이미지 때문에 본래의 가치를 발하지 못했다. 영등포지역은 지하철 1,2,5호선이 지나고 버스 노선도 다양하여 교통여건이 좋다. 용적률을 살펴보면, 인근 뉴타운 용적률이 230% 정도인 것에 비해, 영등포 뉴타운의 주택지역 용적율은 400%, 상업지역은 800%에 달한다. 용적률이 크다는 것은 수익성과 연계된다. 기존의 상업지역 상인들이 적은 부담으로 뉴타운 상업시설에 들어갈 수 있고, 거주자들도 자금 부담이 덜하다.

또한 여의도와 연계된 배후지로서의 가치도 메리트가 있다. 바로 앞, 여의도 중심상권과 직접적으로 연결되어 여의도의 풍부한 수요층 흡수가 가능하다. 이와 함께 지하상가 상권이 대규모로 개발된다. 올 4월에 착공하는 지하 상가는 영등포역 지하상가와 영등포역 지하상가를 연결해 대규모 지하상권을 만들고, 중앙 쇼핑몰과도 연계할 방침이다.

- 영등포 뉴타운, 8.31이후로 지금까지 거래 다운 분위기 이어져
영등포 뉴타운은 8.31 이후 직접적인 타격을 많이 받았다. 이후로 지금까지 거래는 활발한 편은 아니며 가끔 투자문의를 하려는 사람들이 문의전화를 하는 편이라고 한다. 시세를 살펴보면, 3월 현재 상업지역은 지분 30평 기준으로 평당 1300~1400만원 선에서 시세가 형성되어 있다. 주택지역은 30평형 기준 평당 1500만원, 10평 기준으로는 2000만원 선에서 시세가 형성되어 있다. 하지만 10평형의 경우 매물은 거의 없는 상태라고 영등포의 신세계 중개업소(02-2675-4945)는 전한다.

주택지역은 현재 계획대로라면, 2008년에 완공 예정이나, 사업진행 속도에 따라 늦춰질 수 있다. 상가지역은 주택지역이 완공되고 나서 시간차를 두고, 일반 상가지역은 2011년에 완공, 오피스텔은 2012년에 완공예정이다.

영등포 뉴타운이 완공 시점에서는 상업,업무,주거기능의 복합 도심타운으로의 성장할 것을 기대해 본다.