답사후기 시즌3 12기 답사4-청도

[이영실]

안녕하세요? 토요투자반 이영실입니다.

날이 쌀쌀했던 토요일, 마지막 답사지인 청도로 향했습니다. 

집결지 :  화양읍에 소재한 청도군청

울산-함양고속도로와 중앙고속도로를 타고 청도에 도착했습니다.

청도 답사때마다 모이는 장소는 "청도군청 느티나무(큰나무) 앞"입니다.

원장님께서 청도군청에서 배부하는 관광지도를 가지고 오십니다. 

그리고 그걸 보는 토투반 식구들

청도는 행정구역이 읍 2개, 면 7개인 군으로 인구가 4만3천명 정도로 울산 신정동보다 작습니다.

같은 군인 울주군(인구 22만명)에 비하면 1/5 수준입니다. 인구는 작지만 관광지가 많이 몰려있고 대구와 인접한 군 중 공시지가 제일 많이 오른 군이라고 합니다. 대구 달성군, 경주 산내면, 밀양 상동면, 창녕, 경북 경산시와 인접하고, 주요 관광지는 소싸움, 와인터널, 레일바이크, 루지 등이 있습니다. 

청도는 되도록 읍에 투자하는게 좋다고 합니다. 읍에서도 토지용도가 좋은 상업지, 준주거, 개발이 덜된 2종주거지역이면 좋겠습니다. 면은 한국코미디타운처럼 관광지가 생겨 지가가 오른 특별한 경우가 아니면 추천하지 않습니다.

앞으로 큰 개발여지는 없는 청도지만(읍주변으로는 개발계획이 있습니다) 저평가된 것을 낙찰받으면 수익을 기대할 수 있으니 저평가된 물건에 집중하자는 원장님 말씀이 있으셨습니다.

2023 지역활력타운 조성사업’에 청도군 화양읍이 최종선정

화양읍 범곡리 빌라

대지권 22평, 전용면적 23평으로 분양면적은 30평 정도 되는 2층짜리 빌라입니다.

도보 1분도 안되는 거리에 청도초등학교가 있습니다.

답사갔을때는 2번 유찰되어  2010년 낙찰가보다 낮은 가격으로 떨어져있었습니다.(인근 매각물건에서 과거 낙찰이력으로 감정가, 낙찰가를 참고)

대구법원만의 특징이 있는데 같은 기일로 오전 1차, 오후 2차로 입찰이 하루 2번 진행되기도 합니다.  

이 물건도 11월 17일 2회 진행될 예정이었는데, 원장님 예상대로 1차 타임에 낙찰되었습니다.

덕신과 비슷한 이런 빌라는 세대수가 작고, 매매가 많지 않아서 시세를 알기 어렵습니다.

매매 시세차익보다 월세수익을 기대하는 이런 물건은 전세가 밑으로 입찰하라는게 원장님 팁입니다. 전세거래가 없다면 월세를 전세화해서(월세 500/25라면 전세로 3000) 계산해보면 됩니다.

임차인 현황에 2012년 전입한 대항력 있는 임차인이 있지만 허위 임차인(가족예상)일 가능성이 큽니다.

진짜 임차인이었다면 새마을 금고에서 채권최고액 7000만원 상당으로 대출해주지 않았을겁니다.

청도읍 고수리 주택

구수리는 청도읍 메인 상업지역입니다. 

2번 물건은 고수리에 위치한 상태는 안좋지만 토지용도, 위치가 괜찮은 토지/건물 지분 물건입니다.

8m 도로에 접해있고 토지모양은 괜찮지만 뒤가 조금 꺼져있습니다.

감정가는 55평이 1억 7000만원, 평당 300만원 정도로 토지용도가 좋아 감정가가 높은 편입니다.

인구가 작은 군이라도 상업지역의 지가는 높습니다. 물건지 오는길에 보았던 청도 시내쪽(도로따라 가게가 모여있던 시내)은 평당 1000만원이 넘어간다고 합니다. 맞은편에 매매나온 토지가 있는데 2종주거지역이라 가치는 좀 떨어지겠지만 호가를 참고하면 좋겠습니다. 원장님께서 한번 더 유찰해 반값에 입찰 생각해보자고 하셨습니다. 

182 면적중 181.98 지분으로 지분같지 않은 지분입니다.(남은 0.02지분은 뭘까요??) 

공부상 지분이지만 청도축협에서 전체 면적으로 대출을 해주고, 임의경매로 나오게 됩니다. 어떤 사연이 있는지 알아보고 입찰하면 좋겠습니다.

청도읍 고수리

원래 가기로한 청도역 앞의 물건이 취하되서 예정물건을 보러 갔습니다. 

8월에 경매 접수, 10월 배당요구(보통 배당요구 3개월 뒤에 경매나옵니다)해서 2024년 1월~2월에 경매나올 예정입니다.

채무금액에 따라 지분으로 나올 수도 있겠습니다.

우리는 필지 4개중 메인필지인 46평 토지로 왔습니다. 2종주거지역 끝자락, 청도천 근처인 답사지 인근은 빈땅이 주택으로 하나씩 개발되는 라인이라고 합니다. 옆에 큰 고가도로(청도대교)가 지나가지만 바로 아래가 아니라서 괜찮습니다. 

청도관광 : 와인터널

물건 3개를 모두 돌아보고 날이 쌀쌀해 레이바이크 대신 와인터널로 향했습니다.

입장료가 있을때도 있고, 없을때도 있다고 하던데 저희가 방문했을때는 무료입장 가능했습니다.

한바퀴 돌아보고 바로 앞에 있는 카페로 가서 따뜻한 차를 마시며 몸을 녹였습니다.(맛있었던 홍시 감사합니다♥) 

이런 소소한 활동 덕분에 답사도 즐거워지고, 답사지도 기억에 잘 남네요.

시즌3 12기 가을학기 마지막 답사후기 읽어주셔서 감사합니다.

남은 주말도 편히 보내세요~! 

[변서영]

청도답사후기 상세하게 올려주셔서 감사합니다.😇😇

[박동일 원장]

참석하신분들 수고 많으셨습니다.
시즌3 4년차 토요반분들 꾸준한 발전 하시길 응원합니다. 후기 정리 너무 잘해주신 영실씨 감사합니다.

[관리팀 박현빈]

토요반 가을학기 후기 영실님덕에 자~~알 봤습니다^^

[윤민지]

잘읽었습니당^^~~

[김채린]

잘읽었습니다 감사합니다!!!🥰

[전진숙(집중반)]

사진이 너무 생생해서 원장님 목소리도 들려오는 듯 합니다. ㅋㅋ
청도 소식 조목조목 정리해주셔서 감사합니다.
영실씨 후기 잘 보았습니다.^^

[도희영]

마지막 답사 후기 보니 또 새롭네요^^ 정성스러운 후기 감사합니다.

[배지수]

내용도 꼼꼼하고 재미있는데 사진까지 정말 잘 찍으셨네요! *_*