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호텔이야 임대주택이야... 역세권 청년주택인 ‘이곳’에 세입자 몰린 이유
조회수 4,2752023. 5. 3. 09:05
루프톱과 개별 테라스 등 역대급 고퀄리티를 지닌 역세권 청년주택이 탄생했다? 기업형 임대주택 브랜드가 적용된 역세권 청년주택 ‘리마크빌 군자’를 부동산 금융 전문 매체인 <리얼캐스트>에서 얼마 전 취재했다는 소식인데요. 다른 청년주택과는 달리 어떤 특별한 장점이 있는지 살펴봤습니다.
끝없는 청년 주거 불안... 대안 없을까
최근 ‘빌라왕’, ‘건축왕’ 등 전월세 보증금 사기 사건으로 인해 세입자들의 불안감이 커지고 있습니다. 특히 이들 피해자는 주로 젊은 층이 많은 것으로 나타났는데요. 경찰에 따르면 전세 사기 피해자 중 20대가 18.1%, 30대가 33.4%로 대부분 2030세대가 가장 많았던 것으로 밝혀졌습니다. 피해 주택 중 66.2%는 ‘다세대주택’이었습니다.
이에 시중에서는 주거 불안이 없고 합리적 가격을 지닌 역세권 청년주택에 관한 관심이 높아지고 있습니다. 역세권 청년주택은 서울시와 서울주택도시공사(SH)가 추진하는 사업으로, 교통 입지가 좋은 역세권에 청년 세대를 위한 질 좋은 임대주택을 뜻하는데요. 입주 대상은 만 19세 이상부터 만 39세 이하의 청년 및 신혼부부 등이며, 시세 대비 저렴한 가격과 뛰어난 입지로 출퇴근이나 통학 등이 편리해 청년 세입자들로부터 높은 인기를 끌고 있습니다.
대기업 브랜드의 역세권 청년주택이 있다?
역세권 청년주택은 현재 공공임대와 민간임대로 구분됩니다. 그중 최근에는 대기업에서 운영하는 역세권 청년주택에 관한 관심이 높아지는 추세입니다. 대기업이 운영하는 브랜드형 역세권 청년주택의 경우, 보증금 문제가 없고, 무엇보다 부동산 전문 기업의 운영 노하우와 우수한 서비스가 장점입니다.
대표적으로 서울 광진구 중곡동에는 부동산 전문 기업 ‘KT에스테이트’가 서울시와 공동 추진해 설립한 역세권 청년주택 ‘리마크빌 군자’가 있습니다. ‘리마크빌’은 KT에스테이트의 기업형 임대주택 브랜드인데요. 고급스러운 외관과 인테리어, 다채로운 커뮤니티 시설과 수준 높은 컨시어지 서비스 등으로 호평을 얻고 있습니다.
지난달 부동산 금융 전문 매체인 <리얼캐스트>에서는 리마크빌 군자를 취재했는데요. 리얼캐스트가 주목한 역세권 청년주택 ‘리마크빌 군자’의 특장점은 무엇이었는지 살펴봤습니다.
이색적이면서도 독특한 커뮤니티 갖춰
<리얼캐스트>가 주목했던 리마크빌 군자의 가장 큰 특장점은 놀랍게도 커뮤니티 시설입니다. 리마크빌 군자에는 다른 청년주택에서는 볼 수 없는 매우 이색적이면서도 특별한 커뮤니티 시설이 있는데요.
기존에 역세권 청년주택 커뮤니티라고 하면 주로 피트니스 센터나 옥상정원, 라운지 정도가 대부분이었습니다. 하지만, 리마크빌 군자에는 독서실, 개별 테라스 룸, 원데이클래스 존, 코인세탁 존을 비롯해 바비큐 존과 심지어 루프톱, 선탠 공간까지 마련돼 있다는 부분이 강점입니다.
리마크빌 군자의 커뮤니티는 20~21층에 있습니다. 20층에는 독서실과 테라스 공간 등이 자리해 있는데요. 독서실은 마치 카페 같은 분위기와 밝은 채광이 장점인 곳으로 실내에는 다양한 도서가 마련돼 있으며, 간단한 음료와 다과를 즐기면서 독서나 공부를 할 수 있습니다. 또, 개별 테라스에서 주변 전경을 조망하며 1인 또는 2인이 프라이빗하게 차나 음료를 즐길 수 있습니다.
독서실 안쪽으로는 원데이클래스 존이 있는데요. 원데이클래스 존에서는 향수, 가죽공예, 사진, 와인 등 다양한 주제로 원데이클래스를 경험할 수 있으며, 실내뿐 아니라 아웃도어 공간도 있어 보다 다양한 프로그램 진행이 가능합니다.
호텔 못지않은 커뮤니티... 야외 루프톱 공간에서 선탠을?
리마크빌 군자에는 호텔과 비교해도 빠지지 않는 넓은 야외 테라스 공간과 루프톱 공간도 등장합니다.
먼저 20층 야외 테라스는 코인세탁존을 지나 야외로 나가면 만날 수 있습니다. 이곳의 이름은 ‘어반캠핑(Urban Camping)’ 존인데요. 도심 속 캠핑을 즐기는 콘셉트로 다른 역세권 청년주택과 가장 차별화되는 공간입니다. 어반캠핑에는 미국 웨버사의 바비큐 그릴이 비치돼 있고, 인덕션, 수전 등이 있어 친구, 지인과 함께 바비큐를 포함해 다양한 요리를 즐길 수 있습니다. 밤에는 관리사무소에서 빔프로젝트를 빌려 영화 등 각종 미디어 시청도 가능합니다.
21층에는 고급 주거시설에만 있다는 루프톱 공간도 있습니다. 루프톱에는 마치 고급 리조트처럼 비치베드가 나란히 놓여 있어 날씨가 화창할 때 선탠을 즐기기 좋은데요. 한쪽에는 샤워부스가 있어 선탠을 마치고 간단히 샤워를 할 수도 있습니다. <리얼캐스트>에서는 “이런 루프톱 공간은 고급주택이 아닌 곳에서는 매우 보기 드문 공간이라며”, “그만큼 리마크빌 군자의 커뮤니티 시설이 차별화돼 있음을 느낄 수 있다”라고 전했습니다.
다양한 주거 타입... 풀 빌트인 가전까지
커뮤니티를 둘러보니 세대 내부에 대한 궁금증이 더 커지는데요. 리마크빌 군자의 주거 타입은 전용면적 16㎡와 30㎡ 3개 타입, 그리고 32㎡ 3개 타입 등 총 7개 타입의 주택형이 마련돼 있습니다.
세대 구조는 대표적으로 16㎡(원룸형) 타입은 한쪽에 수납공간과 주방 시설이 마련돼 있으며 욕실은 샤워부스와 세면기 및 수납공간 등이 분리돼 있습니다. 무엇보다 드럼 세탁기, 인덕션, 에어컨 등 풀 빌트인 시스템이라는 부분도 돋보이고요.
다음으로 32㎡C 타입은 1.5룸으로 16㎡ 타입과 비교해 넓은 거실과 ㄱ자형 주방 등이 쾌적하고 아늑한 분위기를 연출합니다. 주방 한쪽에는 냉장고가 빌트인 돼 있고, 화장대를 비롯해 세대 내 곳곳에 다양한 수납공간이 편리하게 마련돼 있습니다.
역에서 멀면 역세권 청년주택이 아니다... 입지도 훌륭
이렇게 다채로운 매력을 지닌 리마크빌 군자의 장점은 아직 끝나지 않았습니다. 무엇보다 역세권 청년주택의 특징이라 하면 지하철역과 가깝다는 부분일 텐데요. 리마크빌 군자는 5·7호선 군자역 1번 출구로부터 도보 2분 거리로 초역세권의 장점이 있습니다. 주변에는 메가박스, 중랑천 공원, 스타벅스, 홈플러스 익스프레스 등 인프라도 뛰어납니다.
이러한 이유로 현재는 총 299가구 모두 공실이 없을 정도로 청년 세대의 인기가 높다고 하는데요. 리마크빌 군자의 정미란 PM 담당자는 “리마크빌 군자는 2030세대 수요가 많고 청년이 좋아할 만한 커뮤니티 시설을 갖추고 있어 공실이 없고 대기자가 있을 정도로 좋은 반응을 얻고 있다”며, 앞으로 “입주자의 만족도 향상을 위해 다양한 콘텐츠로 주거 서비스를 시도해 볼 예정”이라고 전했습니다.
"4월 전국 아파트 매매가, 1년4개월만에 낙폭 최저"
김치연입력 2023. 5. 3. 09:58
직방 자체분석…수도권 외곽 역세권 아파트 매매가 일부 상승전환
(서울=연합뉴스) 김치연 기자 = 올해 4월 전국 아파트 매매가격지수가 1년 4개월 만에 최저 낙폭을 기록한 것으로 나타났다.
3일 직방이 국토교통부 실거래 자료를 기반으로 자체 딥러닝 모형을 통해 아파트 매매가격지수를 산출한 결과, 지난달 전국 아파트 매매가격지수는 전월 대비 0.595% 하락했다.
이는 2021년 12월(-0.264%) 이후 낙폭이 가장 작은 것이다.
세종시를 제외한 전역에서 전월 대비 아파트값이 하락세를 이어갔으나, 낙폭은 둔화했다.
서울은 올해 3월 전월 대비 0.990% 하락했으나, 4월에는 0.794% 떨어지며 하락 폭이 축소다.
같은 기간 인천(-0.354%→-0.139%), 경기(-0.329%→-0.066%) 등도 하락 폭이 둔화했다.
세종은 전국에서 유일하게 2개월 연속 전월 대비 아파트값이 상승했다.
역세권 아파트값은 수도권 일부 노선을 중심으로 상승 전환하는 움직임을 보였다.
단지 경계에서 역까지 거리가 500m 이내인 아파트값을 살펴본 결과, 경춘선 0.198%, 김포골드라인 0.186%, 서해선 0.180%, 용인경전철 0.149%, 의정부경전철 0.111%, 우이신설경전철 0.029% 등 모두 전월 대비 상승 전환했다.
인천2호선은 4월에 0.350% 상승하면서 2개월 연속 상승세를 이어갔다.
직방은 "전체 노선의 아파트 매매가 하락세가 지속되고 있으나, 지난달 들어 일부 수도권 외곽노선에서 상승 반전이 나타났다"며 "수도권과 지방 모든 도시철도 노선의 아파트 매매가 하락 폭은 줄어드는 추세가 이어지고 있다"고 설명했다.
[뉴스라이더] 확산하는 역전세 공포...세입자 대책은?
YTN입력 2023. 5. 3. 09:49수정 2023. 5. 3. 09:51
■ 진행 : 김대근 앵커
■ 출연 : 우병탁 신한은행 부동산팀장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스라이더] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
들으신 것처럼 임대차법 시행 이후 급등했던 전셋값이 최근 큰 폭으로 내린 가운데 대도시, 신축 아파트도 역전세 우려가 나오고 있습니다. 빌라만 문제가 아니라는 건데요. 대책은 없는지, 우병탁 신한은행 부동산팀장과 알아보겠습니다.
안녕하십니까. 최근에 역전세 문제가 연일 지적돼왔는데 그런데 오늘 저희가 자리를 마련한 게 보통 역전세 문제 얘기할 때 빌라 얘기 많이 했잖아요. 그런데 나온 기사 내용을 보니까 수도권 신축 아파트도 역전세가 우려된다, 이런 얘기예요.일단 지금 현황이 어떻습니까?
[우병탁]
우선 전국 기준으로 아파트 전세가가 2년 전 대비해서 전체 62%가 하락 거래라는 것이고요. 특히 수도권은 전체의 66%, 다시 얘기하면 10건 정도가 있다고 했을 때 6~7건 정도는 전세 가격이 2년 전보다 하락했다라는 것이고요. 이 정도 수치가 되게 되면 체감적으로는 전국적으로 아파트의 경우에도 전세 가격이 종전보다 올랐다라고 하는 지역은 아예 찾아보기 힘든 정도 수준이라고 봐야 될 것 같습니다.
[앵커]
보니까 전국 평균이 62%라는 거죠. 그리고 지방이 57%. 최고가에서 하락한 것으로 나타난 그 비율을 봤을 때. 그런데 수도권이 66%예요. 수도권 같은 경우에는 전세 수요가 아무래도 많으니까 역전세 우려가 없을 것 같은데 전세가가 떨어진 비율을 봤더니 지방이나 전국 평균보다 많게 나타났다. 이 현상 어떻게 봐야 됩니까?
[우병탁]
기본적으로는 지방의 경우보다 가격 변동의 폭이 지방보다 수도권 지역이 훨씬 더 컸었죠. 매매가격이 올라가는 것도 마찬가지고 전세 가격의 상승 폭의 경우에도 마찬가지였습니다. 그러니까 산이 높댜보니까 결국 골도 깊다라는 표현 그대로 이해하시면 될 것 같고요.결정적으로 2020년 임대차3법을 시행하게 되면서 그 시행 직전에 상당수의 집주인들이 제도 시행하기 전에 일정 부분 그 뒤에 올려받지 못하게 되니까 당겨서 일시에 많이 높여서 부른 현상이 있었고요.
기억하시겠지만 그 당시에 서울, 수도권 지역의 경우에는 특히 전세를 구하기 위해서 줄을 서서 대기해서 집을 보고 있다가 집을 구한다라고 하는 현상까지도 나타났던 상황이었기 때문에 그만큼 전세 물량이 당시에는 없었던 것이고요. 그러다 보니까 높인 전세가에도 불구하고 그 당시 상황에서는 상당수의 세입자들이 그냥 가격을 받아들였던 것이죠.
[앵커]
그러니까 임대차법 시행될 즈음에 이게 전세가를 이후에는 올리는 데 한계가 있으니까 그때 한 번에 집주인들이 많이 올려서 계약을 체결하는 경우들이 늘었고, 그러다 보니까 요즘에 전세가가 떨어지는 상황에서 수도권 같은 경우에 하락하는 비중이 전국 평균이나 지방보다 크게 나타나는 것으로 보인다, 이렇게 말씀하셨습니다.
그러면 아파트 신규 입주 물량이 늘어나거나 아니면 최근에 전세사기 여파 때문에 전세보다 월세를 선호하는 현상이 나타난다고도 하잖아요.그것 때문에 전세 수요가 늘어서 그런 것도 있을까요? 어떻게 보세요?
[우병탁]
기본적으로는 맞습니다.전세 가격이 하락한다라고 하는 것은 두 가지 측면에서 생각해볼 수 있을 텐데요. 공급이 늘어나거나 아니면 수요가 줄어들거나 두 가지 중에서 각각이 나타나거나 두 가지가 한꺼번에 나타나는 경우에는 당연히 가격은 떨어질 수밖에 없을 것입니다.수도권 중에서도 인천과 경기도 같은 지역들 같은 경우에는 다른 지역에 비해서 입주 물량이 상대적으로 많은 지역, 그리고 앞으로도 많이 예정되어 있는 지역이다 보니까 공급 물량에 의해서 전반적으로 전세 가격이 떨어지고 있는 현상을 보이고 있고요. 특히 인천과 같은 경우에는 이러한 입주가 한꺼번에 몰리다 보니까 매매가격이 떨어지는 것에 더해서 전세 가격도 큰 폭으로 하락하고 있는 상황으로 보입니다.
[앵커]
그러니까 전세사기 때문에 전세보다 월세를 선호하는 현상도 있고 수도권 같은 경우에는 새 아파트 공급돼서 입주 물량들이 늘어나면서 전세가가 하락하니까 이 경우에는 공급이 늘어서, 전세공급이 늘어서 그런 현상도 지금 같이 나타나고 있다, 이런 얘기를 해봤고요. 그러면 이것도 궁금합니다.
신축 아파트가 전셋값 하락의 폭도 크고 그리고 하락 거래 비중도 많은 것으로 나타났는데 저희가 수치를 보니까 5년 이내 신축 아파트 같은 경우에는 그러니까 이게 준공되고 5년이 안 된 아파트. 그런데 전세가 변동률을 봤더니 5.85%가 하락한 것으로 나타났습니다. 이게 2021년과 2023년을 비교한 거죠. 2년 사이. 변동 폭을 봤더니 5.85% 떨어진 것으로 나타났는데 6년에서 10년 이내 아파트가 4.7% 떨어졌고요.10년 초과 아파트는 0.4% 떨어진 것으로 나타났습니다. 이게 연식이 얼마 안 될수록 하락 폭이, 전세가 하락 폭인 거죠. 이게 더 큰 것으로 나타났습니다. 이건 왜 그런 겁니까?
[우병탁]
생각해 보시면 이 부분은 논리적으로 당연한 수순입니다. 기본적으로 신축 아파트가 가격이 하락하는 시기에는, 그 직전의 상승기에도 더 많이 올라간 것처럼 하락기에는 마찬가지로 더 떨어지는 것인데요. 전세 가격이 상승하는 시기에 신축에서 가격을 높였을 때 그것을 받아들이는 쪽, 세입자 입장에서는 통상 우리가 새 거니까, 그러니까 가격을 높게 부르는 경우에도 새 집이기 때문에 그것을 받아들이기가 쉽습니다. 그래서 상승 폭이 상대적으로 컸던 것이고요.
반대로 얘기하면 구축 같은 경우에는 상대적으로 이 수치가, 전세가격 하락기에 떨어지는 폭이 작게 보이는 것들은 낡았기 때문에 상대적으로, 그러니까 충분히 많이 나갔으면, 가령 예를 들어서 곧 재건축이나 재개발이 진행되는 규모 정도로 낡은 것들은 원래부터 전세가격이 집값 대비해서 굉장히 낮습니다. 예를 들어서 은마아파트 같은 경우를 보게 되면 집값은 20억을 훨씬 더 상회하는 수준이기는 합니다마는 전세 가격은 3년 전에도 한 7~8억 정도 했었고요. 3년이 지난 지금도 한 6~8억, 그러니까 전세가의 변동이 크게 없습니다. 전체 집값 대비해서 전세 가격 자체가 살기가 낡고 불편하니까 원래 낮았던 것이죠. 낮았다 보니까, 즉 총액 규모도 낮고 워낙 다른 신축 대비해서 낮다 보니까 변동 폭 자체가 작다라고 이해하시면 되겠습니다.
[앵커]
저희가 지금 역전세 위험에 대해서 얘기하고 있는데 그러면 신축 아파트 같은 경우에 전세가가 이렇게 많이 떨어지면 전세가가 떨어지는 그 비율이 크면 이게 더 위험한 것 아니에요? 전세가가 워낙 높았으니까.
[우병탁]
맞습니다. 그러니까 전세사기와는 별개로 역전세의 문제는 다음 세입자가 들어올 때 전세 가격이 종전보다 많이 떨어져 있게 되면, 그래서 추가적으로 집주인이 자금을 마련해서 돌려줘야 되는 돈의 크기가 커지면 커질수록 역전세의 위험은 상대적으로 더 크다고 할 수 있을 거고요.
[앵커]
그게 신축 아파트의 경우는 더 커질 수 있겠네요.
[우병탁]
그렇죠. 예를 들면 빌라, 다세대 같은 경우에는 수백에서 수천 정도가 차액이라고 한다면 신축 아파트 같은 경우에는 워낙 덩치도 크고 규모가 있기 때문에 수억 단위로 돌려줘야 되니까 우리가 수백, 수천만 원 정도는 자금을 미리 준비해 놓는 경우가 있을 수 있겠지만 수억 단위의 돈은 아무리 자산이 충분히 있는 경우에도 한꺼번에 마련해서 돌려주기가 쉽지 않은 상황이 생기니까 결국 역전세 위험은 크다고 볼 수 있겠습니다.
[앵커]
그러니까 신축 아파트 같은 경우에도 지금 역전세 우려가 있다. 이거 대비해야 된다고 얘기하는 게 이게 금액 규모가 워낙 크다 보니까 못 돌려받는 돈이 수억 원에 달할 수도 있다, 이 부분을 지금 유의해서 봐야 되는 그런 상황입니다. 저희가 빌라 전세가 하락 얘기는 많이 해왔는데 그래도 한번 지금 현황 어떤지 보겠습니다. 지난해 4분기와 올해 1분기 서울의 경우 비교를 해봤더니 절반 이상이 전셋값이 떨어진 것으로 나타났네요. 이게 서울의 경우에도 이렇게 나타난 상황입니다. 왜 그런 건가요?
[우병탁]
특히 서울에서도 빌라 같은 경우에 마찬가지로 전세 가격 하락 폭이 굉장히 큰 것은 서울 같은 경우에는 입주 물량이 인천이나 경기도 혹은 지방 다른 지역처럼 특별히 많았던 것은 아닙니다. 평균적인 입주 물량에 비해서 오히려 조금 적은 편이었거든요. 다시 얘기하면 공급 측면에서는 가격 하락 요인은 그렇게 크지 않았던 것이 서울이었는데 빌라도 마찬가지입니다. 그러니까 상대적으로 수요 측면에서 이 부분에서는 많이 수요가 많이 빠졌다고 보여지는 것이 한동안 전세 대출에 대한 금리 부분들이 굉장히 높아졌습니다.
그러니까 전세를 돈을 빌려서 대출을 받아서 부담하게 되는 이자비용들이 월세로 갈 때 비용보다 훨씬 더 컸던 것이죠. 그러니까 전세를 빼서 보증금을 낮추고 월세로 이동을 하게 되면 월세 비용을 내야 되지만 그때의 비용이 훨씬 더 적기 때문에 수요 자체가 월세로 이동하는 현상이 금리 인상기에 있었던 것입니다. 그래서 결국 수요가 빠지게 되니까, 전세에서 수요가 빠지고 월세 쪽의 수요가 옮겨가는 형태가 되니까 수요의 감소로 인해서 가격이 특히 많이 빠졌다고 볼 수 있겠습니다.
[앵커]
전세자금 대출 받아서 이자 내는 것보다 월세 내는 게 돈이 덜 든다.
[우병탁]
조금 적게 드는 상황이었습니다.
[앵커]
그래서 월세로 가다 보니까 지금 전세 수요가 줄면서 전셋값, 빌라의 경우에도 전셋값이 하락하는 그런 현상을 보이고 있다. 결국에 수도권, 신축 아파트, 빌라까지 전셋값 하락에서 자유롭지 않다, 이런 얘기인데 전셋값 최고점 찍은 것을 돌아보면 2021년에서 2022년 이 정도로 보면 되는 겁니까? 그러면 이게 계약만료 시점에 전셋값 못 돌려주는 게 생길 수 있을 텐데 이거 언제쯤 우려가 가장 크다고 볼 수 있을까요?
[우병탁]
시기적으로 보면 말씀하신 것처럼 2021년부터 2022년 상반기까지가 종전 전세가격의 지수를 기준으로 할 때 가장 피크, 가장 고점이었던 상황이었기 때문에 이때를 기준으로 2년이 돌아오는 시점을 놓고 보면 지금 23년 상반기, 혹은 하반기에서부터 길게 보면 2024년도 상반기, 더 길어지게 되면 하반기까지도 내내 역전세의 문제들은 계속 문제가 불거질 것으로 생각이 됩니다.
[앵커]
국토연구원에서는 2024년 상반기에 보증금 돌려주지 못하는 주택비율이 가장 클 것으로 예상을 한 그런 상황이고 지금 말씀하신 것처럼 올해 3월과 4월을 비교해 봐도 지금 보증금을 돌려주지 못하는 전세보증금 사고라고 해야겠죠. 그런 경우가 늘어나고 있는 상황이어서 우려가 커지고 있는데 혹시 전셋값이 오를 가능성은 없습니까?
[우병탁]
당장은 전세가가 오를 만한 요인들이 많지 않아 보이고요.다만 중장기적으로는 결국 입주 물량이 일반적인 수준에서 그냥 고정되어 있다. 그러니까 평균적인 수준에서 입주 물량이 고정되어 있는 상황에서는 지금 말씀드린 것처럼 임차의 수요가 비용 때문에 전세에서 빠져서 월세로 옮겨가고 있는 현상이 이미 나타나고 있다고 말씀드렸고요. 이 과정이 일정 기간 지속되게 되면 지금도 이미 조금씩은 나타나고 있는데요. 전세 비용보다 월세 비용이 현재는 더 낮기 때문에 옮겨가고 있지만 그렇게 되면 시간이 지나게 되면 전세는 수요가 빠지고 월세의 수요가 또 늘어나는 거죠. 공급이 일정하다고 하면 월세 수요가 늘어나기 때문에 다시 월세 가격이 늘어납니다. 이걸 보통 전월세 전환율이라고 합니다. 최근에 전월세 전환율이 조금씩 다시 상승하고 있는 모습을 보이고 있어서.
[앵커]
월세를 많이 찾다 보니까?
[우병탁]
맞습니다. 그러면 공급이 일정한 수준에서는 결국 월세의 비용, 전월세 전환율이 다시 전세의 비용, 이자 비용보다 더 높아지는 시기가 오게 될 수 있을 것이고요. 그렇게 되면 다시 수요는 공급이 일정한 상태에서는 다시 전세로 회귀하는 현상이 중장기적으로는 나타날 수 있겠습니다.
[앵커]
이게 이제 역전세 우려 때문에 저희가 이런 얘기를 하는 건데 그러면 그런 시점이 언제인지는 예상해 볼 수 있습니까?
[우병탁]
마찬가지로 전세가격 하락이 큰 폭으로 예상되는 올해 하반기 그리고 내년 상반기까지는 이런 현상 계속될 것으로 보여지고요. 그 시기가 지나게 되면 말씀드린 대로 전월세 전환율의 상승 폭이 다시 재역전을 하게 되면서 그때 가서나 안정을 찾을 것으로 보입니다.
[앵커]
그러면 일단 지금 볼 때는 일단 집을 새로 구하는 세입자 같은 경우에는 전셋값이 떨어지면 적은 비용에 살 집을 구할 수 있으니까 좋을 수 있겠지만 기존의 세입자 같은 경우에는 보증금 돌려받지 못할 우려가 있어서 문제고, 또 지금 새로 구하더라도 이게 2년 뒤에 또 전셋값이 더 떨어지게 된다면 또 역전세 우려가 여전한 상황이어서 문제가 될 텐데 만약에 세입자 입장에서 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 생긴다, 그러면 이거 대처 어떻게 해야 됩니까?
[우병탁]
사실 세입자 입장에서는 마땅한 대안을 찾기는 쉽지 않고요. 보증금을 기존 세입자 입장에서 다음 세입자가 가격이 떨어진 상태에서 들어오더라도 차액을 다 본인의 전세금을 다 돌려받지 못하는 상황이 됐을 때, 혹은 가격이 계속 떨어지고 있다 보니까 다음 세입자를 구하기 어려워져서 만기가 됐는데도 집주인이 전체를 돌려줄, 그만큼의 여력이 있는 사람들은 많지 않겠죠. 이런 상황이 됐을 때 달리 있을 수 있는 뾰족한 방법이, 쓸 수 있는 방법이 크지 않고요.
다만 임차권등기명령을 통해서, 그러니까 법원에 소송을 통해서 등기를 치고 그다음에 본인이 다른 곳으로 옮겨간 다음에 경매를 통해서 환가하는 방법이 장기간 소요된다라는 단점며 있음에도 불구하고 가장 확실한 방법이기는 하고요. 그거 외에는 결국 임대인과 합의해서 직전에 이런 현상들이 많이 나타났었습니다. 못 돌려받는 보증금만큼을 계속 살면서 역월세로 집주인으로부터 거꾸로 세입자가 월세를 받는 형태의 관행들이 조금 더 늘어날 수 있을 것으로 보입니다.
[앵커]
사전에 대비하는 것도 중요할 텐데 보니까 주택도시보증공사의 앱이 있더라고요. 안심전세앱. 여기에 들어가 보니까 시세라든가 전세가율 이런 것들을 조회할 수 있으니까 도움이 될 것 같은데 이런 질문도 있습니다. 아파트 같은 경우에는 이게 보증금보증보험에 가입을 안 하는 경우들이 많았나요? 빌라랑 좀 달랐습니까?
[우병탁]
상대적으로 아파트에 대해서는 사람들의 인식이 보증금을 못 돌려받게 되는 일 자체가 많지 않다라는 인식이 있었고요. 그리고 그런 상황이 생긴다 하더라도 아까 말씀드린 것처럼 전체 매매가격, 그러니까 실제의 가치, 매매가격 대비해서 전세금의 비율이 조금 낮은 편이었습니다. 즉, 전세가율이 낮은 편이었기 때문에 유고가 생긴다고 하더라도 기본적으로는 다시 어떤 형태로든 돌려받는 자체에는 문제가 없을 거다.
[앵커]
집주인이 팔아서라도 빼주거나?
[우병탁]
그러다 보니까 굳이 비용을 들여가면서까지 보증보험을 들 필요는 없겠다라는 생각이 컸던 것이죠.
[앵커]
그런데 신축 아파트도 역전세 우려가 있으니까 전세 구하시는 분들 보증보험, 아파트 같은 경우에도 들어야겠다, 이런 생각이 드네요.
[우병탁]
그런 현상들이 좀 앞으로는 더 늘어날 것으로 보여집니다.
[앵커]
저희가 전셋값이 떨어지면서 전세금을 못 돌려받는 경우, 그러니까 역전세 우려에 대해서 얘기를 하고 있는데 이것뿐만 아니라 전셋값 하락과 함께 깡통전세도 문제입니다. 그러니까 이거는 매매가가 떨어져서 전세가보다 더 낮아지는 경우. 그러니까 집을 팔아도 집주인이 팔아도 전세를 못 빼주는 그런 경우에 대한 우려가 커지고 있는 상황인데 이거 깡통전세 피하려면 어떻게 해야 되는지 간단히 짚어보고요.
그리고 요즘에 가장 관심 있는 사안 중의 하나가 그렇다면 이 깡통전세는 매매가가 떨어지면서 생기는 현상이잖아요. 주택 가격 추이는 어떻게 전망이 되는지. 왜냐하면 요즘에 이거 상승 반전이냐? 아니다. 일시적인 현상이다, 이런 얘기가 분분해서요.
[우병탁]
기본적으로 깡통전세를 피하는 데도 세입자 입장에서는 마땅한, 확실한 제도적인 방편 자체는 없다고 보여지고요. 다만 스스로 조절할 수 있는 것들 중에 하나가 월세의 비용 부담을 감당하실 수 있는 범위 내에서 깡통전세가 우려되는 수준, 그러니까 전세가율이 상대적으로 높은 집이라고 한다면 기본적으로는 전세보증금의 비중을 상대적으로 낮추고 그 부분만큼을 아까 말씀드린 것처럼 적어도 현재는 월세 전환율이 올라가고는 있으나 아직은 그렇게까지 높아지고 있지 않으니까 월세로 일부를 돌리는, 그러니까 보증부 월세로 돌리는 상황이 가장 확실하고 안전한 깡통전세를 피할 수 있는 방법이라고 할 수 있을 거고요. 특히 빌라라든지 일부 시세가 불분명한 경우에는 가능한 모든 수단을 동원해서 시세를 보수적으로 판단하는, 그러니까 정확하게 하되 보수적으로 판단하는 이런 노력들이 필요할 것이라고 생각이 됩니다.
[앵커]
주택 가격 추이는 어떻게 전망하세요?
[우병탁]
최근 그동안 가격 하락폭이 전세가격 하락뿐만 아니라 매매 가격도 큰 폭으로 하락했기 때문에 충분히 하락했다라는 인식이 일부 생겼을 수 있고요. 그런 과정 중에서 일부 급매가 거래된 직후에 다시 추가 후속 거래가 이어지면서 지역에 따라서는 반등 거래가 일부 나타나고 있는 것들도 사실은 맞는 것 같습니다.
거기다가 1월부터 3월까지의 거래량 자체가 수도권 같은 경우에도, 특히 서울에서도 조금씩은 늘어나고 있는 모습을 보이고 있어서 이것이 가격이 하락을 바닥을 다지고 상승으로 반전하는 초입에 있다고 보는 견해도 있는 것 같고요. 다만 이러한 현상들이 가만히 따져보면 가격의 상당 부분 하락 이후, 즉 급매라고 표현되는 거래 이후에 그다음 후속 거래로까지는 이어지고 있지 않은 상황이고요. 금리에 대한 상승도 일단락이 되기는 했지만 여전히 경제적으로는 불안한 요소들이 많은 것 같습니다.
가장 결정적으로 미국발 은행의 파산이라든지 이런 것들 때문에 경기침체에 대한 요소가 더 우려되는 부분이 있어서 결국 이런 상황에서는 일부 급매가 거래되고 그 과정에서 반등 거래가 있다고 하더라도 잠재적인 매수자들이 그걸 쫓아가서 추격 매수하는 현상들이 바로 나타나고 있지 않습니다. 결국은 지켜봐야 되겠지만 4월의 거래도 종전 3월까지 증가한 거래에 비해서는 줄어드는 양상을 보이고 있어서 아직 대세 자체가 상승하는 상황은 아닐 거라고 보고 있습니다.
[앵커]
수도권의 신축 아파트까지 역전세 우려가 커지고 있는 현상과 관련해서 얘기 나눠봤습니다. 주택가격 추이까지 전망해봤고요. 여기까지 듣도록 하겠습니다. 우병탁 신한은행 부동산팀장과 이야기 나눠봤습니다. 말씀 고맙습니다.
[尹정부 1년]⑪부동산 전문가 "종부세 완화는 긍정적…DSR규제 더 풀어야"
김민영입력 2023. 5. 3. 06:01수정 2023. 5. 3. 08:58
부동산 관련 전문가 10명 중 6명은 윤석열 정부 출범 이후 추진된 부동산 정책에 대해 미흡했다는 평가를 내렸다. 3명은 긍정적으로 봤고 1명은 평가를 유보했다. 전문가들은 대체로 윤 정부의 규제 지역 해제, 1·3 대책, 특례보금자리론 등 대책들이 경기 둔화 리스크와 연내 기준 금리 인하의 낮은 가능성 때문에 기대했던 정책 효과를 거두지 못했다고 분석했다.
"왜곡됐던 규제 정상화 긍정적"
아시아경제가 부동산 전문가 10명을 대상으로 설문조사를 진행한 결과 윤석열 정부의 부동산 정책에 대해 응답자 10명 중 6명은 ‘아쉽다’고 답했다. 반면 응답자 3명은 잘하고 있다고 봤다. 1명은 답변하지 않았다.
윤 정부의 부동산 정책을 긍정적으로 평가한 응답자는 지난 정부에서 왜곡된 부분에 대한 정상화가 일정 부분 이뤄졌다는 점을 이유로 꼽았다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "지나친 보유세, 종합부동산세, 다주택자 양도세 중과세, 과도하게 지정된 조정대상지역 등이 정상화됐고, 중산층 주거 사다리를 걷어차는 악법 분양가 12억원 이상 중도금 대출 금지를 폐지한 것도 긍정적"이라며 "특별공급의 분양가 기준도 없애 청약 수혜의 폭을 넓힌 것도 잘한 일"이라고 답했다.
송승현 도시와경제 대표는 "윤석열 정부 출범 첫날인 2022년 5월 10일부터 소득세법 시행령을 개정해 다주택자에 대한 양도소득세 중과세율이 1년간 한시적으로 완화했다"며 "다주택자에게 최고 75%에 달하는 중과세율이 아닌, 45%의 기본세율을 적용해 세 부담을 낮춰 거래 활성화 기반을 다졌고 그 결과 시행령 개정 이틀 만에 서울 아파트 매물이 4% 넘게 증가했다"고 말했다.
"1·3 대책 통해 부동산시장 연착륙 기여"
전문가들은 특히 ‘규제지역 해제, 1·3 대책, 특례보금자리론 출시’ 등을 긍정적으로 평가했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "급격한 기준금리 인상 속 저리 고정금리 대환대출 출시와 규제지역 해제 조치 등으로 올해 1분기 전년 말 대비 거래량이 일부 회복되는 등 부동산 시장 연착륙에 도움이 됐다고 본다"고 봤다. 또 진태인 집토스 아파트중개팀장은 "투기 과열 지역 및 조정대상지역 해제를 통한 각종 규제 완화해 시장 스스로 판단하게 한 점, 특례보금자리론을 통해 주택 매수와 세입자 퇴거 대출이 꼭 필요한 사람들에게 기회를 줬다"고 말했다.
정부는 올 초 부동산 시장 경착륙을 막기 위해 관련 규제를 대폭 풀었다. 규제 지역 해제를 비롯해 무순위 청약 조건 완화, 분양가에 따른 중도금 대출 기준 폐지, 전매제한 규제 완화 등이 핵심이다. 금리 인상 기조가 완전히 멈추지 않았기 때문에 효과가 극대화되기 어렵다는 점을 고려하면 정부 대책으로 얼어붙은 아파트 매매시장에 다소 온기가 돌고 있다는 평가가 지배적이다.
함영진 랩장은 "올해 1분기 매매거래량이 전년 말 대비 늘어나고 서울 등 주요 지역은 가격 하락 폭도 둔화하고 있다"며 "미분양 총량은 1년 사이 증가하긴 했으나, 1·3대책 등으로 작년 말 레고랜드 채권 리스크 직후 불거졌던 건설사 유동성 리스크는 다소 완화됐다고 본다"고 말했다.
청년주택 50만호 공급, 3기 신도시 착공 추진 등도 좋은 평가를 받았다. 윤 정부의 공급 확대 정책이 집값 안정화에 기여할 것이라는 이유에서다. 한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 교수는 "재건축 규제 완화, 청년주택 50만호, 3기 신도시 주택 착공, 청약 추첨제 확대 등은 집값 안정을 위해 필요한 정책"이라고 했다. 다만 그는 "규제 완화책은 연착륙에는 도움이 되나 투기 요소를 불식시키기에는 부족하다"라고 말했다.
DSR 규제 여전·입법화 지연으로 정책 효과 반감
전문가들이 다소 아쉽다고 평가한 부분은 총부채원리금상환비율(DSR) 규제였다. 박합수 교수는 "DSR 40%가 유지되고 있다"며 "전 정부에서 지나치게 수요를 억제하기 위해 만들어낸 것인데, 정작 부유층이 아닌 중산층 이하 저소득층의 대출가능액을 극도로 제한해서 집을 사려는 수요자들의 재산권을 침해하고 있다. 60~70%까지 상향 조정해야 한다"고 지적했다. 윤지해 리서치 팀장 역시 "DSR은 전세 사기의 주원인 중 하나로 DSR을 어디까지 풀어야 할지가 문제"라면서 "일반 대중에서 10%포인트씩 미세조정하는 방식으로 상향해야 한다"고 제언했다.
더딘 입법화로 인해 대책 효과가 반감됐다는 의견도 제기됐다. 현재 주택법 시행령 개정을 통해 전매제한은 지난달부터 완화됐지만 패키지 정책인 실거주 의무 폐지 관련 주택법 개정은 국회에서 표류 중이다. 재건축 단지의 마지막 허들로 거론되는 재건축초과이익 환수법 개정안 역시 아직 국회 문턱을 넘지 못하고 있다. 진태인 팀장은 "국회의 동의가 필요한 각종 세법 및 주택법 개정이 지연되고 있어 발표에 비해 그 효과가 미미했다"며 "법 개정이 어려운 현 상황에서 시장은 당분간 국내외 금리와 경기에 더 민감하게 반응할 것으로 본다"고 했다.
박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 역시 "기존 발표된 내용에 대한 입법화가 필요하다"며 "다주택자 취득세 완화, 재초환 규제 완화, 아파트 매입임대사업 허용, 단기양도세율 인하 등이 입법이 아직 되지 않아서 야당 설득이 필요하다"고 했다.
박합수 교수는 "지난해 9월 재건축 부담금 완화 방안이 발표됐는데, 7개월이 지났는데도 진전이 없다"며 "안전진단 완화로 통과 단지 늘어난 것은 긍정적이지만, 재건축 초과 이익을 환수하는 부분은 과감하게 폐지해야 한다"고 강조했다.
"양극화·미분양 등 해결 과제…시장 상황 맞는 대책 필요"
지난 1년 동안 수도권과 지방 간 양극화가 심화됐다는 점은 한계로 지적된다. 매달 7만호를 찍고 있는 미분양 물량을 조절하는 것도 당면 과제다.
송승현 대표는 "1·3 부동산 대책 발표 이후 중도금 대출, 분양권 전매제한, 실거주 의무 규제, 청약 요건 등 각종 규제 완화영향으로 아파트 매매거래가 증가하는 추세로 전환됐고 분양시장도 자구노력이 있는 현장을 중심으로 회복세를 보이고 있다"며 "다만 서울과 비서울 청약 경쟁률 양극화가 발생하고 있는 점은 유의할 필요가 있다"고 진단했다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "시장 연착륙의 효과는 부분적으로 가시적인 상황으로 둔촌주공 무순위 청약 건의 높은 경쟁률이 한 예시"라며 "다만 당분간은 지역별, 입지별 양극화가 심화할 것으로 본다"고 했다.
채상욱 커넥티드그라운드 대표는 "특례보금자리론은 시장 안정화에 크게 기여했다"며 "다만 기존 주택시장을 안정화하는 데 성공했지만, 결과적으로 미분양은 늘었다. 특히 수도권이 살아나니 지방 미분양은 더 늘었다. 돈의 생리상 규제 완화가 되면 수도권으로 쏠릴 수밖에 없다"고 했다.
이런 이유로 전문가들은 출범 이후 매매시장 활성화에 초점을 맞췄다면 앞으로는 미분양을 해소하기 위한 정책이 마련돼야 한다고 제언했다. 채상욱 대표는 "규제 완화 정책은 자산시장 강화, 지방 미분양을 강화해 시장 양극화를 초래하고 있지만, 미분양 해소가 1순위가 되어야 한다"며 "규제지역 해제로 분양가 심사가 없어지면서 분양가가 높아졌고, 결국 분양가가 높아지니 용인플랫폼시티처럼 미분양이 늘어나는 것"이라고 했다.
대통령 공약 이외에 시장 상황에 기민하게 반응해 추가로 내놓은 대책이 없다는 지적도 나왔다. 채상욱 대표는 "대통령 공약은 2021년 주택가격 초강세 때 나왔다. 2022년 시장 상황이 달라졌으면 맞게 변주해야 하는데, 원안대로 악보를 그대로 쳤다"며 "1기 신도시 특별법 같은 경우 악보에 들어있으니까 친 거지 시장과 교감하고 친 건 아니다. 세금 관련도 세제 개편은 중장기적 과제였는데 내 맘대로 발표한 다음에, 결과적으로 여야가 여태 양도세 관련 합의를 못 하고 있다"고 했다.
송승현 대표는 "다주택 취득세 감면과 등록임대사업자 부활, 토지거래허가제 폐지 등을 고려해볼 필요가 있다"고 말했다.
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