지난주는 휴가철과 거래비수기 영향으로 수요 움직임이 크지 않았습니다. 매수세가 활발하지 않았습니다.
지난주의 개포동 재건축 매매거래 실적은 개포 주공 1단지에서 4단지 내에 전체적으로 두 서너건 계약에 불과하였습니다. 매우 저조한 거래실적이었습니다. 그러나 전,월세 거래는 비수기 철이지만, 수요가 점차 늘어나는 추세입니다.
대정부 부동산 정책으로 예측하지 못한 가격 변수 발생으로 인한 향후 시세 전망이 매우 어려운 시점입니다. (즉 콜금리 인상, 미국의 서브 프라임 모기지 부실사태 등....)
8월 중순 개포동 재건축 아파트 거래 가격 동향을 살펴보면
첫째 대기성 매물 출현이 점차 증가할 것으로 예상됩니다. 대기성 매물이란 금년 중에 꼭 팔아야 할 매물을 의미합니다. 대기성 매물에는 처분 조건분 대출 매물이 있습니다. 이는 작년 이맘때 아파트를 담보로 대출받은 사람이 투기지역 안의 APT를 추가 구입함에 따라서 일년 안에 기존 아파트를 처분하는 조건으로 대출받았을 경우를 말합니다.
따라서 은행은 약속기간 안에 아파트를 팔지 않을 경우 강제 경매를 할 수 있습니다. 금년 안에 처분해야하는 매물이 금감원 통계에 의하면 4만 6천 건이나 됩니다.
대기성 매물 해결 방법은 본인의 자기자금으로 대출금을 상환하거나 아니면 증여 등을 하는 것입니다. 아마도 그 중 일부는 8월부터 매물화 될 것으로 보입니다. (약 1만 건 예상)
둘째 양도세 특례 대상 아파트가 있습니다. 98년부터 99년 안에 그 물량은 이미 처분한 사람도 있을 것이고 그 다음해 2000년부터 2003년 안에 매수한 사람들은 금년이 비과세 5년이 되는 시점입니다. 2008년부터는 양도세가 중과되기 때문에 금년 중에 팔려고 하는 사람이 상당수 있을 것입니다.
마지막으로 기존 주택을 1년 안에 팔아야 양도세 면제 혜택을 받는 일시적 2주택자의 매물도 다수 있을 것입니다.
더구나 9월부터는 청양 가점제와 분양가 상한제가 시행되면 무주택자가 서둘러 집을 사겠다는 관망수요가 이어질 것으로 보이며, 대기성 매물은 태풍의 눈으로 등장할 것입니다.
또한 최근 한국은행에서 콜금리를 0.25%인상하면서 연 5% 대로 금리가 올라서서 주택 담보 대출 부담은 더욱 커질 것입니다.
이로 인해 투자 수요는 다소 위축되고, 소형평형 실수요 움직임도 당분간 주춤할 듯 합니다. 따라서 9월부터는 달라지는 청약제도와 맞물려 대체적으로 관망수요가 이어질 것으로 보입니다.
그러나 한편 서울의 경우 택지난과 재건축 규제 등으로 주택 공급이 해마다 급감하는 추세입니다. 금년 상반기 아파트 건설이 작년 동기의 65%나 감소하는 등 주택공급이 급감하고 있어 수요불안의 우려도 예상하고 있습니다.
따라서 처분 조건부 매물 공급자(소유자)께서는 다소 매도가격을 줄여서 파는 한이 있더라도 빠른 시일 내에 처분하시는 것이 현명한 방법이며 좋을 듯 합니다. 앞으로 갈수록 이와 같은 매물은 계속 늘어나게 되면 급매물로 처분해야하는 등 매도하시기가 갈수록 힘이 들 것입니다. (오늘 현재 제사무실에서도 2건 접수함)
강남 입성을 노리는 투자자 여러분들! 8-9월에는 개포동 재건축 단지의 급매물의 출현이 다소 늘어날 것 같습니다. 그 이유는 이미 앞에서 언급하였습니다. 투자자 여러분은 이때 급매물을 놓치지 마시고 꼭 매수하도록 하십시오. 그것이 발빠른 성공 투자의 지름길입니다.
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