20년 5월 23일 초심2번방 질문정리(1세대 1주택 비과세, 신탁대출, 낙찰가, 유찰이유, 전세보증보험가입안내)

[돈차니]

<2020년 5월 23일 초심2번방 질문 정리>

<질문>1세대1주택 비과세

질문있는데 비조정지역에 구축과(거주기간 6년) +신축분양권(17년 8월, 21년 입주 실거주예정) 

구축을 신축입주시 처분해서 비과세 적용받으려하는데 입주전에 비조정 구축을 경매로 겟하면 구축의 비과세 혜택은 못받는거죠?

<답변>

-비과세 혜택은 입주부터 2년 안에 구축 처분인데요,

그 사이 경매로 겟 하나 하시면 최초 주택이 과세될거 같아요

-현재 A주택 구축 보유

21년 신축B주택 분양 입주전

(18년12월 전 취득 분양권 주택수 산정×)

경매 주택C취득 시점부터

A C주택 일시적 1가구2주택 적용

여기서 B신축 등기안쳤다는 가정하에

A주택팔면 비과세

C주택팔면 과세

21년부턴 비과세 1주택이 된 시점부터 비과세 적용이라 따로 알아보셔야 할듯 합니다.

<추가질문>

그럼 b를 등기칠때 대출을 받으려면  c를 처분조건에 넣어야 하겠네요

<답변>

-b를 등기치기전에 팔아야 비과세예요..a에서 b로 옮겨타실건데 a팔고 b등기친후에 이사가실수 있나요? 타이밍 잘 계산하셔야해요

-대출에대해 잘은 모르나

신축 집단대출은 그런 조항이 없는거 같습니다. 분양권 취득시점에 따라

집단대출 한도도 다르더라구요

그러나 보금자리나 디딤돌같은건 있더라구요

<추가질문>

만약 a를 등기전에 매도하고 비과세받고 c 경매 매입 실거주입주 b 등기치고 c에서 b로 이사 (c는전세) 이럴경우 향후 c 2년전세 돌리고 매도시 b 등기시점과 c에대한 매입시 시점이 1년이 안되서 2년 보유기간 채워도 1세대 일시적 2주택 비과세 혜택을 못받는건가요

저경우 123 기존주택 1년이후 매입 2년보유 3년내처분(2년내처분바뀜) 조건에 부합되는거죠

<답변>

A까진 비과세로 매도 완료후

경매 취득C와 신축B의 등기 시점이 1년이상 차이의 관점보다는

21년부터 양도세가 1가구된 보유시점부터 계산한다고 바뀌어서

저도 봐도봐도 어렵네요ㅠ

<공유>

1가구 1주택 비과세 되는 보유기간 계산법

https://m.blog.naver.com/fow99/221820310771

부동산 세금 집 팔 때 양도소득세 안내하는 방법(족장TV)

https://youtu.be/s7vBkaO3SPs

<추가질문>

이 경우는 무조건 이미 2주택이라 과세로 알고 있습니다.

C를 겟해도 과세고,

B도 이미 과세인거 맞는거죠?^^;

<공유>

1세대 1주택의 양도소득세에 대한 비과세 요건

https://m.blog.naver.com/nabora68/221972947407

<질문>신탁대출

신탁대출로 잔금치루고 전세세팅하면 신탁회사에서 전세금을 가져가는걸로 알고있는데요 대출금액보다 전세금이 많으면 근저당? 말소가 되고 저의 소유권이 되는건가요? 전세나월세 임대 세팅 할 때 신탁사에 허락을 맡아야하는건가요 ?

<답변>

ㅠㅠㅋ신탁사대출 후 전세나 월세 시 보증금은 기본적으로~우선수익자에게 돌아갑니다~신탁회사에 임차동의서를 받아야 하구요~~

만약 전세금이 대출금보다 크다면~

우선수익자(통상 은행)에게 대출상환후 본인 명의로 신탁사에서 명의이전 등기하시면 됩니다~

<질문>낙찰가

소중한 돈이기에 신중에 신중을 기하고 있어서 그전에 모의입찰을 계속하고 있는데. 계속 큰가격차이로 패찰(?)하는데 다 미래를 보고 가치투자하는 분은 아닐거같고. 실거래가 비슷하게 낙찰가가 되는건 지역장이 좋아서일까요? 할수록 어렵네요

<답변>

실거래가와 비슷하게 낙찰되는건~ 여러가지 이유일수 있지요~

1.낙찰가가 황당하게 높은 경우는 npl 연계일 수도 있구요~

2. 핫한지역이라 몰려서 몰리다 보니 가격이 올라갔을수있구~

3.재개발 지역같음 경우 매물이 잘 안나와서 몰릴수 있구

4. 경락대출이 잘 나오니 경매로 받을 수도 있습니다

5. 물론 미래가치가 있는지역이라

가치투자하시는 분도 있을거 같구요~

일단 이렇게 생각되네요~~^^

<질문>유찰이유

경매사이트를 보면 많이 유찰되고 가격도좋고 빨간글씨도없어서 위험해보이지않는데 왜?낙찰이없을까요  그이유를 알면 많이 배울수있을것같은데~

그래서 스터디를 하는거겠죠?ㅜㅜ

<답변>

예를 들면 임장시 물이 많이 셀수도 있구~ 고지대일수도 있구~고압전류 흐르는 자역이라든지 등등 원인

상가같은 경우(제가 전에 함정에 한번 빠져서~보증금 몰수한적 있네요~거금)

고가 감평됐을 수도 있구

상권이 변해 가치가 떨어져서 일수도 있고~

셋팅이 애매한 평수나 지역일 수도있구요~

다양한 원인일 수 있지요~~^^

그런것중에 의외의 싸게받을수 있는 보석이 숨어져있을 수도 있수요~

<질문>

송사무장님 101클래스 강의들으시는분들 계시죠? 챕터4 열리시나요?  전 왜 다음 강의가 열리질않는지 아시는분계심  알려주셔용^^

<답변>

챕터4부터는 28일부터 열립니다

<공유>

네이버 블로그로 월287만원 이상 버는법(자유의지님 출연)

https://youtu.be/BRbIEozVZjQ

<정보>

☆주택도시보증공사 전세보증보험 가입 관련사항 안내

1. 전세보증금 반환 보증 가입기준

- 임대인=개인: 가능

- 법인=개인: 원칙적 불가

*예외적으로 주택임대사업자 및 렌트홈 미등록 법인일 경우 가입가능

2.전세보증금 반환 보증의 승계기준

-전세보증금 반환 보증의 약정서에 특약사항 중 임대인 즉 소유주가 변경될 시 지체없이 주택도시보증공사로 고지해야한다는 의무조항이 있음.

-주택임대사업자 및 렌트홈에 미등록한 법인일 경우 승계가 가능하나,

임차인이 직접 전세보증금 반환 보증에 가입한 경우 가입자인 임차인이 주택도시보증공사에 매매로 인해

임대인이 법인으로 변경된다는 것을 고지하여야 하며 덪붙여 매수자인 법인의 사업성격(사업자등록증 등을 확인하여 주사업종목과 업태파악/ 절차상 애매한 부분임..) 또한 미리 확인하여 승계가부를 질의해야 됨.

*주택도시보증공사의 전세보증금 반환 보증에 가입시 약정서에 상기의 사항이 기재되어 있으며 이에 동의하고 자필서명하게 되어 있음.

*만약 상기사항을 위반하고 매매계약이 진행되어 승계가 불가할 경우 임차인이 가입한 전세보증금 반환 보증은 무효처리됨.

3.임대인과 임차인이 임대차계약의 존속기한을 24개월로 작성하더라도 HUG 및 서울보증보험은 약정서 작성시 전세보증금 반환 보증의 효력기간을 25개월로 약정함.

따라서 임대차계약이 만료되었는데도 불구 임대인의 임대보증금반환이 이행지체에 빠질 경우 HUG 및 서울보증보험은 약정서에 기입된 보증보험의 효력기간 즉 25개월이 되는 날의 익일. 사고로 처리 및 등록하고 임차인에게 임대보증금을 반환함.

3.전세보증금의 회수절차

-임대인에게 채권금액을 상환하라는 독촉전화 및 내용증명 발송.

단, 주택의 시세등락과 관계없이  약1년의 시간을 채권회수기간으로 산정=>임대인에게 주택을 처분하여 사고금액(임대보증금)을 변제하라고 요청함.

- 1년이상 반환이 지체될 경우

ㄱ.신용불량등재

ㄴ.임차권등기명령

*임차권자: 임차인

*대위자: 서울보증보험주식회사

(전세보증금반환 채권의 양도)

ㄷ.가압류 설정등기

ㄹ.강제경매개시결정등기의 경료

ㅁ.강제경매집행

[쿠리]

감사합니다 돈차니님 정리 잘봤습니다