신규입주아파트..등기안됐어도 확정일자 꼭 받아야

[가속도.]

신규 입주아파트 들어가기 전에 등기안됐어도 확정일자 꼭 받아야

집값 하락세가 계속되고 있는 가운데 매매 수요자들이 전세수요로 옮겨가면서 전세시장이 강세를 보이고 있다.특히 가을 이사철이 지난 후 잠깐 소강상태를 보이고 있는 전세시장이 겨울 방학 이사철을 앞두고 다시 한번 꿈틀 댈 것으로 보여 저렴한 가격에 안정적인 전세집을 마련하는 것이 이들 수요자들에게는 큰 관심거리다.

그중에서도 새로 입주를 앞두고 있는 아파트들은 잔금이 치뤄지지 않은 미등기 상태가 대부분이어서 일반 아파트에 비해 전세 계약자들이 챙겨야 할 내용이 많다.

한 부동산정보제공업체의 도움으로 미등기 상태인 신규 입주아파트의 전세 마련 방법을 살펴보았다.

또 겨울철을 앞두고 아파트 ‘월동 준비’ 방법도 함께 살펴봤다.

◇미등기아파트 전세, 무엇을 챙길까=입주를 앞둔 아파트는 등기가 나지 않아 전세권 설정이 불가능하다. 하지만 미등기건물도 주택임대차보호법 적용대상이다. 임차인이 입주, 주민등록 전입신고, 계약서상 확정일자 등 일련의 과정을 밟았다면 대항력과 우선변제권을 가지게 돼 보증금을 보호받을 수 있다.

다만 미등기 상태라 전세권 설정등기를 할 수 없어 임대차 종료 후에도 임대차보증금을 돌려받을 때까지 인도와 주민등록을 계속 유지해야 대항력과 우선변제권을 잃지 않게 된다.

우선 미등기아파트를 전세로 구입하기 위해선 건축물관리대장을 통해 실소유자를 확인해야 한다.

이때는 분양계획서 원본을 확인하고 분양계약서상 명의자가 변경된 사실이 없는지 해당 건설사에 다시 한번 확인한 후 전세계약을 체결한다.

분양회사에 임대인이 분양받은 것이 사실인지, 또는 분양권 전매 등이 있었는지를 확인하고 하자가 없을 경우 전세 계약을 하면서 분양계약서상의 동과 호수를 전세계약서에 표시하고 전입신고 역시 이 내용대로 해야 한다.

또 집주인이 아파트 분양 대금 가운데 잔금을 완납했는지를 확인할 필요도 있다. 잔금을 모두 완납했지만 아직 미등기 상태라도 임차인이 전입신고와 확정일자를 받았다면 최우선순위에 해당돼 아파트가 경매에 넘어갈 경우 보증금 전액을 보호받을 수 있다.

이와 함께 미등기 아파트의 경우 전세권 설정은 불가능하지만 주민등록 전입신고나 확정일자는 될수록 빨리 하는 것이 좋다.

확정일자는 계약만 하면 등기나 준공여부에 관계없이 받을 수 있기 때문이다. 전세계약서 원본을 가지고 동사무소에 가면 확정일자는 저렴한 비용으로 받을 수 있다.

물론 확정일자가 찍힌 전세계약서 원본을 분실할 경우 향후 경매에 넘어가면 법원에 배당신고를 하지 못한다는 점을 염두에 둬야 한다.

이와 함께 입주와 동시에 전입신고까지 마무리 지으면 미등기 아파트라고 하더라도 세입자가 할 수 있는 최대한의 보호장치는 다 갖추게 되는 셈이다.

하지만 미등기 아파트를 소유한 집주인이 금융기관으로부터 중도금이나 잔금 대출을 받았다면 가급적 계약을 하지 않는 것이 좋다.

그래도 계약을 원한다면 시공사와 은행을 통해 집주인의 은행대출 내용을 확인하는 것이 필요하다. 대출조건에 ‘등기가 난 후 은행이 해당 주택에 근저당을 설정하기 전까지 집을 임대하지 못한다’고 규정된 경우가 많기 때문이다.

이때 집주인이 은행과의 계약조건을 어기고 미등기상태에서 전세로 임대하면 은행이 대출금을 회수할 수도 있어 집주인이 잔금이나 중도금을 완납하지 못할 경우 세입자는 입주도 못하고 전세금도 떼이는 등 낭패를 볼 수 있다.

또 집주인이 전세자금을 잔금 등 자신의 주택 담보대출 상환용으로 사용한다면 계약서에 ‘중개업소에서 책임 처리한다’는 특약사항을 포함시켜 방지장치를 만드는 것이 좋다.

또 해당 건설사의 입주아파트 전산시스템을 통해 ‘아파트 분양권을 담보로 융자가 있더라도 세입자의 전세금으로 상환이 가능하다’는 것이 확인되면 위험부담이 없다는 게 전문가들의 조언이다.

◇다가오는 겨울철, 주택 월동준비 어떻게=월동준비 가운데 가장 신경써야 할 부분이 바로 보일러다. 겨울 한철 사용하는 보일러는 본격 가동에 앞서 시운전을 통해 점검하는 것은 필수다.

우선 열효율을 높이기 위해 보일러 내부 필터나 배관에 그을음, 이물질 등을 깨끗하게 청소해야 한다. 또 난방파이프 안에 공기가 들어가면 난방이 되지 않는 경우가 있는데 이런 경우 파이프 안의 물을 갈아주면 온수 순환이 잘 돼 열손실을 방지할 수 있다.

이와 함께 난방파이프 손실로 바닥에 물이 스며드는 경우에는 빨리 배관을 교체하는 것도 필요하다.

점점 사라져가고 있는 연탄보일러 역시 일산화탄소 중독 등으로 안전에 각별하게 신경써야 한다. 연탄보일러의 경우 연탄가스 누출 여부 확인과 보일러와 연통의 연결상태 확인, 가스 배출 정도 등을 잘 살펴봐야 한다.

추운날씨에 동파되기 쉬운 수도계량기도 월동 체크 사항. 특히 오래된 아파트나 단독주택, 복도식 아파트는 각별한 주의가 요구된다. 아파트의 계량기함에는 대부분 방한용 스티로폼이 들어있지만 겨울에는 헌옷이나 솜을 넣어 빈 공간을 줄이고 계량기함 겉은 비닐 등을 덮어 테이프로 밀봉, 바람이 들어가지 않게 하는 것이 동파를 예방할 수 있다.

이런 준비에도 계량기가 얼었다면 미지근한 물을 이용, 서서히 녹이거나 헤어드라이기를 사용하면 된다. 수도 계량기 동파시 응급 번호는 국번 없이 121번을 누르면 된다.

겨울에는 발코니에 습기나 곰팡이가 쉽게 발생할 수 있다. 특히 하루 종일 해가 들지 않는 곳이나 주방과 연결되는 세탁실의 발코니는 습기의 온상지다.

이때는 비교적 햇볕이 따뜻한 날을 이용해 환기를 자주 시켜주는 것이 좋다. 또 겨울이 되기전에 곰팡이 방지를 위해 발코니 벽면에 방수페인트를 미리 바르는 것도 도움이 된다.

또 아파트 1층 발코니 배수구는 윗층에서 계속 물이 내려오기 때문에 막히지 않고 얼지 않게 관리를 해야 한다. 만약 1층 발코니 배수구가 막히거나 얼었을 때 윗층에서 계속 물을 내려보 낼 경우 배수가 되지 않아 1층 발코니는 물바다가 될 수 있다.

이와 함께 단독주택의 경우에는 보일러실에 저장한 유류나 연탄 등에 화재의 위험이 없는지도 꼼꼼히 살펴봐야 한다.

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