용산관내 신축근생 지분에의 투자방법론

[오렌지]

[이 글은 카페 쥔장의 허락을 받고 올립니다. 개인적인 견해를 밝힌 글이라 생각이 다르다고 너무 나무라지는 말아주세요^^]

개발특별구(^^) 용산에서는 1년 째 수많은 신축 지분쪼개기가 성행하고 있다. 실거주자를 위한 다세대라면 문제가 없겠으나 대부분이 6평 미만의 소형지분 근생으로 신축되고 있으며, 이들 신축근생들은 지분이 적은 탓에 총 투자금액이 저렴하여 수많은 후발투자자들을 유혹하고 있다.

‘싼게 비지떡’이라는 속담이 가리키듯 이러한 신축근생투자에는 많은 함정이 도사리고 있으나 뒤늦게 뛰어든 소액투자자들로서는 용산에 진입하기 위한 다른 방법이 없는 상태. 기왕에 어쩔 수 없어서 신축근생에 투자를 해야만 한다면 확실한 투자방법과 선별방법을 사전에 충분히 숙지하여야 할 것이다.

용산관내에서 행해지는 신축 지분쪼개기는 지역상 크게 두 부류로 나뉠 수 있다. 건축허가(혹은 개발행위허가)제한으로 묶인 곳과 그렇지 않은 곳. 서계,청파,원효로,한강로40번지 일대 등이 제한으로 묶인 곳이며, 한강로1,2가 일대는 제한이 없는 곳이다.

[한강로1,2가 일대의 신축근생투자]

우선 건축제한이 없는 한강로1,2가 일대부터 이야기 하자면 대부분 근린생활시설로 신축되고 있으며 지분도 4~5평대가 주류를 이루고 있다. 제한이 없다는 것은 곧 구체적인 개발계획이 수립되거나 예정되지 않았다는 이야기인데 놀랍게도 이 지역의 지분은 평당 8천만원에서 최고 9천5백만원까지 거래가 되었다.

이러한 일이 가능했던 이유는 용산공원 부지에 인접해 있는 입지적 장점에다가 인접한 국제타운주변 도심재개발구역처럼 해당지역이 도심재개발로 개발될 것이라는 소문과 막연한 기대감에 기인한 바 크다. 실제로 필자는 보지 못했으나 도심재개발 도면도 암암리에 나돈다는 말이 있다.

그러나 이 지역에의 투자는 매우 신중히 결정하여야 할 것으로 보인다. 한강로1,2가 일대는 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며 이미 지구단위계획이 수립되어 있는 지역이다.

지구단위계획이란 난개발을 방지하기 위해 해당지역에 필요한 기반시설 계획과 환경, 교통영향평가 등을 반영하여 해당지역에서 미래에 행해질 건축의 방향과 지침을 지정해 두는 것으로써, 도시재정비사업(도심재개발, 재개발, 재건축)처럼 전면철거 후 동시에 일괄건축을 하는 방식이 아니라, 지정된 지구단위계획에 의해 지주 혹은 시행사 등이 순차적으로 자율 건축을 함으로써 동 지역내의 건축행위가 완료되었을 경우에는 마치 전면개발을 한 것처럼 필요한 기반시설이 충분히 갖추어진 개발이 되도록 유도하는 방식이다. 어디까지나 자율적 건축을 유도한다는 성격상 지구단위계획의 개발완성에는 수십년이 소요되기도 한다.

따라서 한강로1,2가 일대에서 현재에 이루어지는 신축들은 해당지구단위계획으로 정해진 지침에 의해 허가 및 준공들이 이루어지고 있으며, 이미 정해진 계획에 의해 개발이 진행되고 있는 것이나 마찬가지인 것이다.

도심재개발 관련 도면이 있다는 소문은 심하게 말한다면 예전의 기획부동산이 자주 써먹던 수법으로, 어느 누구나 약간의 수고와 비용만 들이면 향후의 추진계획에 입각한 도면을 만들어내는 것 쯤이야 대수로운 일이 아니며, 필자는 도면이 돌아다닌다는 소문만 접했을 뿐 해당도면의 출처가 행정당국의 내부정보라는 따위의 소문은 접하지 못해보았다.

뭔가 냄새가 나는 대목이다. 단지 추진을 위한 도면이야 위에서 언급했다시피 누구나 만들 수 있기 때문에 나중에 추진이 무산되면 그 뿐인 것으로, 행정당국에 의해 결정된 사항이라는 말만 하지 않는다면 어디에도 책임소재는 없는 것이다.

최근에는 내년부터 시행되는 ‘용산공원 특별법’에 근거하여 공원주변관리방안의 일환으로 ‘공원주변지역에 대한 정비구역지정’이라는 행위가 있을 것이라는 사실이 투자자들의 마음을 솔깃하게 하고 있어서 공중파 방송으로 거래가 끊기는 듯 했던 해당지역의 매물들이 하나씩 둘씩 거래되고 있는 듯 하다.

그러나 ‘공원주변지역의 정비구역지정’이 반드시 해당지역의 도심재개발 혹은 대형전면개발을 의미하는 것은 아니라는 사실을 너무도 가벼이 여기는 투자자가 많은 것 같다. 해당구역의 이해관계자들에게는 듣기 싫은 말이겠지만 지금처럼 지구단위계획구역으로 존치지정될 가능성이 매우 높은 것 또한 사실이다.

도심재개발을 할려고 해도 너무도 많이 이루어진 신축허가가 걸림돌이다. 별다른 제한이 없는 지역이라 지금도 지구단위계획에 의한 허가는 이루어지고 있다. 오히려 신축가능한 대형지분의 지가상승과 그로인한 신축사업의 수익성 저하 및 공중파방송을 탄 이후의 경계심리에 따른 거래부진 등이 해당지역의 신축에 유일한 제한으로 작용하고 있는 실정이다.

필자는 어디까지나 가까운 현장에서 관련업무에 종사하는 일 개인일 뿐으로 단지 필자의 경험과 지식에 기반한 있을 수 있는 가능성만을 분석하여 언급할 뿐, 비밀스러운 고급 내부정보 등을 접할 수 있는 위치와는 전혀 거리가 멀다. 따라서 어쩌면 해당지역에의 향후 개발계획(해당지역 투자자들이 기대하고 있는 소문과 같은...)등이 이미 내정되어 있을지도 모르며, 발빠른 투자자들 중 일부는 그와 같은 사실을 사전에 알고 있었을지도 모른다.

아직까지도 후진성을 면치 못하는 대한민국 부동산시장에서라면 충분히 있을 수는 있는 일이다. 근래에만도 판교남단 베버리 힐스 개발정보 사전누출로 인한 전면백지화, 서울시 공무원의 개발도면 유출사건, 양주시 개발제한정보 사전누출 등 대형 스캔들이 있지 않았던가!

그리고 ‘공원주변지역 관리방안에 의한 정비구역지정’에 의해 해당지역의 전면개발이라는 매우 희박한 일이 벌어질 가능성 또한 전무하다고 단언할 수는 없다. 부동산과 개발에 관한한은 워낙 엉뚱한 정부라서....

그러나 필자와 마찬가지로 본인이 그러한 내부정보를 확신할만한 위치에 있지 않은 분들이라면 이 지역에의 투자는 가급적 삼가는 것이 좋을 것이다. 정확한 정보의 근거도 부족하고 논리적 분석의 근거가 뒷받침되지 않음에도 불구하고 부화뇌동하여 그럴싸한 말만 믿고 행하는 투자는 도박에 다름아니다.

[개발행위제한 구역내의 신축근생투자]

재정비촉진지구 혹은 도심재개발 등이 추진 혹은 계획예정되고 있어서 개발행위제한으로 묶인 지역들에서는 지금은 신규허가를 받을 수 없지만, 제한 직전까지 사전정보의 유출(?) 혹은 예측으로 짐작되는 많은 신축허가가 남발되었으며, 일부 지역에서는 불과 몇 개월전까지도 제한의 빈틈을 파고든 신축근생 허가가 있어왔다.

서계동과 청파동, 원효로 일대 및 한강로3가 40번지 일대가 이러한 지역들로서 모두들 주지하다시피 특히나 서계동 일원의 신축행위가 극심한 상태이다. 서계동을 제외한 지역들의 신축은 지역에 따라 거의 없거나 있어도 큰 지장이 없는 정도인데 반해, 매우 사업성이 우수할 것으로 예측되었던 서계동은 이러한 허점파고들기의 대표적 타깃이 되는 바람에 신축근생에 의한 조합원 수의 증가가 상당한 지경이다.

향후에 정확한 조합원 통계와 건축계획의 윤곽이 잡혀야만 분석이 가능하겠지만 작년말과 비교해서는 서계동의 투자매력이 확연히 줄어든 것이 사실이다. 특히나 이 와중에 매물의 희소성으로 인해 서서히 거래를 동반하며 상승했어야 할 중대형 지분들이, 쏟아져 나온 소형 신축근생 매물로 인해 타격이 매우 커졌으며 향후 서계동 일원의 조합구성에서 상당한 마찰이 예상될 수 있는 요인이다.

현재로서는 감히 서계동의 장기사업전망에 대해 언급하기가 조심스럽지만 아직도 적절한 신축근생 매물의 투자가치는 남아있으며, 개발의 확정이 다가올수록 상대적으로 피해를 보고 있는 중대형 지분의 가치가 급상승할 여지가 충분히 남아있음 정도만으로 서계동에 대한 언급은 마무리하고자 한다.

청파동과 원효로 일대에도 일부 이러한 신축근생이 있으나 서계동과 비교하여서는 그 숫자가 현저히 적은 편이다. 서계동과 비교하여서는 다소 사업성이 약한 것으로 인식되어 왔으나 상대적으로 조합원의 증가가 미미하였으므로 균형이 맞추어졌다는 어이러니...(오타아님^^) 거래시세는 그래도 서계동보다는 다소 저렴한 편이다. 원빌라 거래시세는 이미 서계동과 차이가 없는데 신축근생의 시세가 많이 저렴한 것도 어이러니......^^

작년말에 비교적 일찍 제한이 이루어진 원효로 일부지역과 한강로3가 40번지 일대의 신축은 찾아보기가 쉽지않다. 특히나 국제업무지구와 맞붙은 한강로3가 40번지 일대의 신축근생은 국제업무지구의 후광효과를 톡톡히 보고있어서 상당한 고가(총매매가7억~10억 육박, 평단가 1억5천 이상)임에도 불구하고 많지 않은 신축물량이 분양시작과 동시에 없어지는 형편이다.

이들 지역에서의 신축근생투자는 잘만 선별한다면 리스크를 많이 줄일 수가 있다. 어쨌든 해당지역들의 개발계획이 확정되지는 않았지만 최소한 추진중이거나 예고되어 있어서 명확히 개발의 첫단추를 꿰고 있을 뿐만 아니라, 이들 지역의 개발당위성이 매우 높아 확정의 시기만이 문제일 뿐 개발자체가 무산될 가능성은 거의 없을 것이기 때문이다.

단지, 신축근생이라는 특성상 투자매물의 선별시 반드시 고려하여야 할 요소들을 잘만 숙지하여 투자한다면 비교적 만족할만한 투자가 될 수도 있다.

[신축근생 투자시의 유의점]

* 아파트분양자격 확보

아마도 과소지분의 신축근생에 투자하여 번듯한 1층 상가를 분양받겠다는 야무진(^^) 투자자는 거의 없을 것이며, 이들 신축근생에의 투자는 대부분 아파트분양을 목적으로 혹은 그러한 기대감을 등에 업은 시세차익 목적의 투자가 대부분일 것이다.

그러기 위해서는 신축근생지분으로 아파트분양이 가능한지의 여부를 점검하는 것이 가장 먼저 선행되어야 할 것인데, 결론부터 말하자면 분양자격이 주어질 수 있다는 것이다. 공부상 용도가 근생이라도 관리처분기준일 이전까지만 현황이 주택으로 사용되고 있다는 것을 입증할수만 있다면(별로 어렵지 않음^^) 아파트 분양자격이 주어진다.

물론 권리가액이 높다면야 굳이 주택으로 사용하지 않고 상가나 사무실로 사용하여도 되지만, 비정상적인 소형지분의 신축근생의 향후 권리가액이 그렇게 높을런지는 미지수이다. 언론들이 떠들어대는 분양자격 미달의 가능성은 바로 이 권리가액에만 초점을 맞춘 것이다.

주차장 요건이 강하지 않은 근생에 비하여 다세대주택으로 건축하기 위하여서는 반드시 일정요건의 주차장을 확보하여야 한다. 이러한 주차장 확보요건을 맞추다보면 10평 미만의 작은 지분으로 많이 쪼개는 일은 사실상 불가능해진다. 지분이 10평 이상이면 가격을 크게 올리기 쉽지 않으며 전체 매매대금이 커지므로 처분도 쉽지 않아진다. 달랑 칸막이만 하면 되는 상가와는 달리 건축비도 많이 들어간다.

건축업자의 입장에서 보면 똑같은 대지를 근생으로 신축할 때와 비교하여 다세대주택으로 신축하면 훨씬 더 많은 기회비용이 들어가면서도 반대로 수익은 더 줄어들게되는 것이다.

향후의 감정평가에서 이러한 요인들이 반영되지 않을리 없다. 따라서 현재에는 작은 지분이라서 전체 매매대금의 부담이 덜 하므로 손쉬운 투자라 생각될 수 있지만, 같은 시기에 신축된 다세대 주택과 비교하여 훨씬 낮은 평가를 받게될 가능성이 농후하다.

따라서 관리처분기준일 이전까지는 무슨 수를 써서라도 주거용으로 불법(?)전용을 하여야만 한다. 예전에 타 지역에서 소형근생지분을 아파트배정에서 제외시킨 적이 없다는 등의 말은 전혀 귀기울일 가치조차 없다. 지금처럼 소형근생지분이 많지 않았던 그들 지역들에서는 시간의 단축과 원만한 사업진행을 위하여, 나름대로 그러한 소수의 근생지분들을 별탈없이 현황주거로 인정해주거나 권리가액 기준을 맞추어 주는 식으로 어거지로 규정에 맞추어 주는 방법을 사용했을 뿐이다.

* 반드시 6평미만(정확히는 20㎡미만)에만 투자할 것 - 촉진지구만 해당

한강로1,2가 일대나 한강로3가 40일대에는 해당되지 않는다. 20㎡이상(20㎡포함에 유의)의 지분거래시 토지거래허가는 재정비촉진지구에만 해당되는 사항이다.

서계,청파,원효로 일대의 개발행위제한지역은 재정비촉진지구예정지역이므로 향후 지구지정이 확정되면 20㎡이상의 지분은 토지거래허가를 받아야만 한다.

토지거래허가 요건 중 하나가 매수자의 실제 사용인데 그 의무기간이 주택은 3년, 상가는 4년이다. 또한, 4년간 상가(혹은 사무실)로 이용하겠다고 해서 허가를 받아놓고 혹시나 그 안에 관리처분이 진행되면 실제로는 주거로 사용했다고 떳떳이 주장할 수가 있을까?

아파트배정에서 제외되거나 막대한 과태료를 내거나 둘 중의 하나의 결과표를 받아들 수 밖에 없다. 물론 현재의 투자자들에게 당장에 해당되는 사항은 아니지만 촉진지구 지정 이후에는 투자하기가 힘들어지므로 팔려고 해도 매수자를 찾기가 어렵게 된다. 수요가 없으면 가격이 떨어지는 법, 이래저래 난감해 질 수 밖에 없다.

따라서 촉진지구 후보지 내의 신축근생 투자는 오로지 20㎡미만에만.......

* 기왕이면 다홍치마

기왕이면 관리가 편하고, 기왕이면 신경 덜 쓰이고, 기왕이면 권리가액도 높은 매물이 당연히 좋은 것이다.

같은 값이라면 위치와 향과 건물의 모양과 외관 등이 좋아야 함은 물론이지만 이런 것들이야 굳이 언급하지 않더라도 잘 알아서 하실 것이고....^^

가장 먼저 언급해야될 것은 화장실이다. 대부분의 신축근생은 공동화장실을 사용하게끔 설계되고 지어지고 있다. 관리의 편의상으로나 가치유지(빈 공간으로 방치되면 망가진다는 사실)를 위해서도 또한 투자부담을 다소나만 줄이는 방법으로 임대는 가장 중요한 관리요소이다.

현황주거로 인정받기 위해서라도 관리처분전에는 반드시 누군가가 거주하고 있어야만 하는데, 가장 좋은 방법은 당연히 임차인이 거주해 주는 것이다. 그럴려면 거주의 불편이 적도록 최소한 화장실 정도는 내부에 있어야만 할 것이다.

따라서 당장은 어쩔 수 없이 공동화장실을 사용하지만 언젠가 주거용도로 개조할 경우에 화장실을 설치하기가 용이한 내부구조와 면적을 갖춘 매물을 골라야 할 것이다.

최근의 신축근생들 중에는 너무하다 싶을 정도로 전용면적이 작은 것들도 꽤 있는 것 같다. 투자전에 잘 살펴보지 않으면 실사용이 불가능할 수도 있음에 유의해야 한다. 실사용불가는 현황주거로 인정받기가 곤란해진다는 점도....

* 현황주거로의 용도전용

건축물 준공 후의 교차점검이라는 제도가 있다. 신축 후에 시설물(건축물)을 용도에 맞게 사용하고 있는지 실사를 하는 것인데 용산구청이 아닌 타 행정관서에서 실사를 하게끔 되어있는 것이다. 실제로 최근에 용산지역의 일부 신축근생들이 이러한 교차점검에서 적발되어 부랴부랴 애써 해놓은 주거시설을 뜯어내고 원상복구한 바도 있다.

원상복구하지 않고 과태료를 내면서 버티는 방법도 있겠지만 언제 촉진지구로 지정될지도 모르는 상황에서 그렇게 할 만큼 간크거나 신경이 무딘 투자자가 얼마나 되겠는가?

어차피 공부상 주택으로 전용하는 일은 불가능하므로 무단용도전용을 하기는 해야하는데, 심리적인 부담도 덜고 과태료도 부담하지 않기 위해서 될 수 있으면 나중에 전용할 것을 권유한다. 시세차익 목적의 투자자라면 뒷사람에게 넘겨도 될 것이다.

이렇게 할 경우에는 임대가 수월치 않다는 단점이 있기는 하지만 총투자금이 저렴하여 투자하는 것인만큼 100%만족할 수는 없는 노릇, 신축근생투자가 안고 있는 태생적인 문제점을 모두 한꺼번에 해결할 수는 없으므로 어느 한 가지를 희생해야만 한다면 임대를 희생하는 것이 낫다.

그 것도 무작정 방치할 것이 아니라 건축물의 관리를 위해서 싸게라도 임대를 주어야만 한다. 이 때 유의할 점은 상가나 사무실로 임대를 할 경우 임차인은 최장 5년의 임차기간을 보장받게된다는 점이다. 5년내에 관리처분이 이루어질 경우(쉬운 일은 아니지만^^) 임차인이 빡빡하게 주장을 하면 주거로 전용할 수가 없게되어 분양권확보에 비상이 걸리는 것이다.

좀 어렵겠지만 주거시설로의 전용없이 주거용으로 임대를 주거나 아예 비워두는 것이 차라리 나은 방법이다. 특히나 다른 주택을 보유하고 있는 시세차익목적의 투자자라면 절대로 무단전용사실이 적발되어서는 안될 것이다.

공부상 근생으로 되어있어 다주택에 해당되지 않을 것으로 알고 투자했을테지만 주거용으로 사용했다면 주택으로 간주하여 양도소득세를 부과당하게 된다. 아래에 인용해둔 국세종합상담센타의 상담자료에 나오는 유권해석을 살펴보자.

‘소득세법상 '주택'이란  공부상 용도구분에 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이며, 오피스텔이 주택에 해당하는지 여부는 사실확인하여 판단할 사항이며, 오피스텔을 임대하는 경우에도 임차인의 사업자등록여부에 불구하고 주거시설 등이 갖추어져 있고 임차인이 이를 상시 주거용으로 사용하고 있음이 확인되는 경우에는 주택으로 보는 것입니다.’

주거로 사용하다 적발될 경우, 아니 주거시설을 갖추기만 해도 주택으로 간주되어 양도세 중과대상이 됨을 명심하라.

* 투자목적의 명확화

용산관내의 신축근생투자에 있어 유의하여야 할 사항과 선별 및 판단의 기준이 되는 사항들은 대략적인 세부지역에 대한 설명과 함께 모두 언급하였지만, 이러한 투자에 임할 때 정작 중요한 것은 투자에 임하는 목적을 명확히 하는 것이다.

향후의 투자결과에 지대한 영향을 미치게 되는 투자목적의 중요성을 의외로 대부분의 투자자가 간과하는 것 같다.

특히나 일반적인 투자와는 그 방법을 달리하는 근생투자에 있어서 이러한 투자목적의 명확화가 중요함은 이 글의 여기저기에 숨겨지거나 드러나 있지만, 멀리 가지 않고 몇 줄만 위로 거슬러 올라가도 나타나 있다. 어정쩡한 목적으로 투자를 했다가 불가피하게 양도세 중과대상이 되어 버린다면 팔고싶어도 못 파는 상황이 되어버릴 수도 있는 것이다. 목적을 명확히 한다면 조금의 희생을 감안한 관리만으로도 최대의 위험만은 피할 수가 있게된다.

‘중간에 팔 수도 있고, 입주권을 받을 수도 있고..........’는 대부분의 투자자들에게서 듣는 말이지만, 투자결과도 그야말로 어중간 해 질 수가 있는 것이다. 물론 다 그러한 것은 아니지만, 기왕이면.......

‘시세차익이 주 목적이지만 상황에 따라서는 입주권을 받을 수도 있다’ 라거나,

‘입주까지 노리고 있지만 경우에 따라서는 중간에 처분할 수도 있다’ 고 미리 정해놓고 투자에 임하는 것이 확실히 더 안정적인 수익률을 보장해 줄 수 있다.

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신축근생투자에 관한 필자의 모든 사고를 남김없이 쏟아놓았다고 생각되지만, 정독이 곤란할만큼의 장문이라 과연 얼마만큼의 투자 지침 역할을 할지는 의문이다. 다만 몇 사람만이라도 지루하게 긴 이 글에서 투자의 맥을 찾아내어 활용할 수 있다면 다행스러운 일일지도....^^

[장혁남]

감사합니다..최사장님

[한불휘]

상큼한 내용 정말 잘 보았습니다 감솨합니다

[정일]

와~~~좋은 글 잘봤습니다!!! 근데.... 사진은 욱힌데영? ㅋㅋ 후다닥~~~

[오렌지]

클릭해서 큰 사진으로 봐 주세요~ㅇ^^ 큰 사진 쭈그러뜨리면 정일님도 만만치 않을텐데...ㅋㅋ

[찰리]

정일님은 언제 이런글 올리실 건강용???

[정일]

형~~~ 왜이러시는거에영~~~~ --;;정일 무식한거 빤히 아시면서~~~ 흑흑흑!!!

[장혁남]

오랜 동안 고민하시면서 쓰신글이라구 합니다. 많은 분들 꼬리글 달아주시길......

[金炫昊]

최사장님 깔끔한 정리 감사드립니다.

[찰리]

아무도 모르겠지만, 전 정일님을 믿습니다. 펜을 들지 않아서지, 한번 휘 갈기면 산천초목이 고개숙일 명작이라는 것을..."독수리는 조는듯 앉아있고, 호랑이는 앓는듯 걷는 정일님"이라는 것을...............멋있는 작품 기대할껭용......

[크레파스]

이런 글을 읽으면 '전 문 가'란 그냥 되는게 아니라는 말을 다시금 느끼게 합니다. 정말 잘 읽었습니다. 뭔가..총정리가 된 느낌. ^^

[홧~팅!!!]

저두 신축근생건물에 대해 궁금했던 것을 많이 배웠습니다. 감사합니다^^*

[이태원맨]

잘 읽었습니다. 제겐 좀 어려웠지만 많은 도움이 된 거 같습니다.^^

[백두산이]

정말 정리가 한방에 되는 글입니다. 좋은글 잘 읽고 갑니다. 감사합니다.

[주인공수현]

정확하게 이해되지못했던 부분들을 많이 배웠습니다. 많은 도움을 받았습니다. 완전히 정리하기까지는 두어번 더 읽고 더 공부해야겠지만요...소중한 글 감사합니다.(--)(__)(--) 꾸우벅~^^

[니코내코]

잘읽었습니다..

[투게더]

용산 중개사사무실에서 워낙 이런저런 이야기가 많아 과연 어디쯤이 진짜일까 많은 혼돈속에서 속이 답답 했었는데... 일목요연하게 쓰신글 엉킨 실타래를 풀듯이 정리가 됩니다. 부동산 투자란게 (특히나 한국은) 럭비공 같아 향후 어떻게 될런가... 빼팅이 망서려 지네요.. 좋은글 감사합니다 ^^

[베리타스]

정말 좋은 글이네요. 현실적으로 냉정하게 너무 낙관도 비관도 없이 있는 그대로를 알려주시는 글입니다.

[퇴깽이]

좋은글 감사합니다...좋은 하루되세요...

[니코내코]

thank you ,sir

[멋진걸]

장문이지만 꼼꼼하게 잘봤습니다.

[원주민]

사장님 왜 요즘 않오셔 얼굴 까먹겠네요^^ 놀러오세요

[용용]

좋은글 감사합니다.. 투자 하는데 많은 도움이 될것 같습니다..

[대림산업]

좋은글 감사합니다.

[anthony]

잘 읽었습니다. 용용님 오랜만이네요. 잘 지내시지요. 요즘 골프는 어케 하고 있는지요?

[arang]

복잡했던 근생문제,, 술술,, 풀리는듯,

[norecord]

좋은 글, 감사합니다.^^

[봄의전설]

몇번을 반복해서 읽었습니다. 약간 감이 잡히는것 같습니다. 아직 알고 넘어갈길이 멀다는거... 한강로1가 돌아봤었는데...