* 경매공부 * 경매/공매 배당순위_배당될 줄 알았던 선순위 임차인 보증금 전액 인수?

[나온]

온비드에서 공매를 검색하다 관심이 가는 물건을 발견했습니다.

배당을 신청한 선순위임차인이 있는 오피스텔로 네이버 부동산에서 대략적인 시세를 살펴본 결과 약간의 수익이 예상되는 물건이었습니다.

더 자세한 권리분석을 위해 공매재산명세를 열어서 분석을 시작하였습니다.

살펴보니

임차인의 전입/확정일자가 가장 빠르며, 배분신청도 기한 내 신청한 상태였습니다.

또한 다른 채권의 압류/설정(등기)일자가 임차인보다 늦은 상태였습니다.

”아~~보증금은 낙찰금액에서 배분이 되겠구나…그럼 공매 비용이랑 당해세만 조심하면 되겠네!”

저는 이렇게 생각하면서 마냥 신나 있었습니다.

이제 마지막으로 당해세 정보를 얻고자 담당자께 전화를 하였습니다.

원하는 당해세 정보를 얻은 후, 인수 비용을 재확인하는 도중 담당자분은 “어? 조세채권의 법정기일이 앞서니 임차인 보증금은 전액 인수되겠는데요?” 하시는 겁니다.

??????????

전 무슨 말씀인지 전혀 이해하지 못한 상태로 멘붕이 왔습니다. 정신을 차리고 무슨 말씀인지 여쭙고 설명을 들었으나, 여전히 잘 이해가 가지 않았습니다.

우선 더 조사해보겠다고 통화를 마무리한 뒤, 정신차리고 인터넷검색을 시작했습니다.

마침 좋은 블로그 정보가 있었습니다.

https://blog.naver.com/ourlordcross/222058858764

블로그를 읽어보니 이제야 이해가 갑니다. 제가 완전히 착각을 하고 있었던 겁니다.

공매의 배당순위를 다음과 같습니다.

경공매 배당순위
1. 집행비용(1%전후)
2. 최우선변제/임금채권(근로복지공단압류)
3. 당해세(상속/증여/재산/종부/자동차세)
4. 우선변제권(시간 선후 비교)
전세권, 저당권, 담보가등기 등 담보물권, 대항력/확정일자 있는 임차인, 당해세 이외 조세채권
5. 일반임금채권
6. 담보물권보다늦은조세채권
7. 의료보험/국민연금/산재보험
8. 일반채권

문제가 됐던 4순위입니다.

우선변제권(전세권, 저당권, 담보가등기 등 담보물권, 대항력/확정일자 있는 임차인, 당해세 이외 조세채권)-시간 선.후 비교

4순위는 선순위 임차인과 조세채권이 동일 순위이며, 시간 선.후 비교라고 명시되어 있었습니다.

전 그것도 모르고 선순위 임차인이 우선이야라고만 생각하고 있었던 겁니다.

시간 선.후 비교는 법정기일을 확인하면 됩니다.

이 물건의 임차인 대항력 일자는 2019년 9월 20일입니다. 다른 조세채권의 법정기일 중 2019년 9월 20일을 앞서는 조세채권은 보증금보다 먼저 배당되는 방식입니다.

위 경우 대부분 대항력보다 앞서고 배분요구 채권액 또한 낙찰가를 훨씬 넘어서 임차인의 보증금 인수가 확실한 상황입니다.

만약 처음 생각대로 입찰했다면 전 임차인의 보증금을 전액을 인수해야 되는 상황이 발생했을 겁니다. 다행이 정말 감사한 담당자께서 친절하게 알려주셔서 피해갈 수 있었습니다.

담당자님께, 다시 한번 정말 감사드립니다~~!

잘못된 지식으로 소중한 투자금을 날릴 뻔한 아찔했던 경험을 공유해봤습니다.

저처럼 실수하지 마시고 모두 성투하시길 기원합니다!!

[쥬신부활]

그러네요 덕분에 또 배우고 갑니다 ~^

[나온]

쥬신부활님~ 성투 기원합니다~~!

[즐거운 나날들]

네, 새로운 사실 배우고 갑니다.
정말 실행을 해 봐야 더 알아가고 배워가는 군요.
많은 수익나길 바랍니다~

[나온]

즐거운 나날들님 읽어주셔서 감사합니다~ 투자금이 너무 한정적인데 지금 실수하면 한동안 투자는 못하게 될까봐 얼마나 무서웠는지 몰라요~~ 모든 일이 수월하시길 빕니다~^^

[경남굿보이]

저도 송사무장님 공매에 기술보고 이런게 있구나 생각했습니다. 고생하셨습니다.^^

[나온]

경남굿보이님~ 읽어주셔서 감사합니다~ 앞으론 더 신중히 물건 고르게 될 것 같아요^^

[개밉상]

덕분에 배우고 갑니다~~ 고생많으셨습니다.

[나온]

개밉상님~ 읽어주셔서 감사합니다! 실수를 최대한 줄여보도록 노력해야겠어요~~^^

[불돌이]

좋은 정보 감사합니다~!
공매에서 가장 중요한 키포인트네요!

[라신73]

강의를 듣고 알고만 있었는데 배당순위 기억하고 메모해 놓을게요. 화이팅 하세요..

[최가장]

소중한 경험담을 나눠주셔서 감사합니다~

[타이밍3]

배당순위,,, 무섭군요;;;;
사례 공유 감사합니다.
쉽지 않네요~

[두나우최]

배울게 아직 많네요...감사합니다

[팬트하우스1]

니온님 큰공부하셨네요~
어제 사무장님 강의를 들었는데 이렇게 니온님글을 보며 다시금공부하고 갑니다~
다들 요런상황은 반드시 확인후 입찰하는게 정답입니다~정말 좋은공부하고 갑니다~
공유해주셔서 감사하고요~니온님 좋은물건 바로 찾아서 좋은수익나시길 바랍니다~^^

[나온]

네~ 정말 큰 공부 되었습니다^^ 확인 또 확인이 정말 답인 것 같아요~~ 팬트하우스1님도 좋은 물건 찾으셔서 원하시는 수익 실현하시길 기원합니다!!

[네비아빠]

또 한번 배웠습니다. 감사합니다!

[세라이드]

어렵네요ㅜㅜ

[행복한용호동]

정말 좋은공부하고 갑니다. 감사합니다!

[나온]

읽어주셔서 감사합니다!

[고민리셋]

조세채권이 뭐지? 싶어 검색하다 글을 읽었는데..아찔하네요!!
정말 공부할게 너무 많은 경매의 세계~~^^ 덕분에 좋은 공부했습니다.감사합니다.

[나온]

정말정말요~~ 공부할 것이 끝도 없어요~~ 함께 열심히 공부해서 성투해요 우리~~!

[민해]

글만 읽어도 아찐한데요~~ 모르고 낙찰받으셨더라면..ㅎㄷㄷ 진짜공부되셨을거같아요 저도 덕분에 좋은 공부하고 갑니다^^

[나온]

민해님 읽어주셔서 감사합니다! 공부해야할 것이 끝도 없는 것 같아요~~