스크랩 농지에 관한 내용

[군자]

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1. 농지의 정의

가. 근거법률

     농지법제2조. 동법시행령제2조. 동법시행규칙제2조

나.  농지란

  ○ 전. 답. 과수원 기타 그 법적 지목여하에 불구하고 실제의 토지현상이 농작물의 경작 또는 다년성

     식물 재배지로 3년이상 이용되는 토지. 다만, 초지법에 의하여 조성된 초지는 제외

  ○ 지적법에 의한 지목이 임야인 토지로서 그 형질을 변경하고 3년이상 다년성식물의 재배에 이용되는

     토지

  ○ 고정식온실. 버섯재배사 및 비닐하우스 및 그 부속시설.

  ○ 농막. 간이퇴비장.  액비저장조

  ○ 농지개량시설(유지. 양·배수장. 수로. 농로. 제방. 계단. 흙막기. 방풍림 등) 

  ☞ 사실상 농지에 대해서도 농지법상 농지에 해당됨.

다. 용어의 정의

   ○ 다년성식물 재배지(농지법시행령 제2조)

    - 목초.  종묘. 인삼. 약초. 잔디 및 조림용 묘목.

    - 과수. 뽕나무. 유실수. 기타 생육기간이 2년 이상인 식용 또는 약용으로 이용되는 토지.

    - 조경 또는 관상용 수목과 그 묘목(조경목적으로 식재한 것을 제외).

    ○ 농막

      농지에 설치하고자 하는 건축물, 공작물, 또는 콘테이너 등 시설이 다음 요건에 해당하는 경우에

      농막으로 인정하여 농지전용허가 절차없이 설치할 수 있음.

     - 농업생산에 직접 필요한 시설로서 농업인이 자기의 농업경영에 이용하는 토지에 설치하는

       시설일 것.

     - 주거목적이 아닌 시설로서 농기구, 농약, 비료 등 농업용 기자재 또는 종자의

       보관, 농작업중 휴식 및 간이취사 등의 용도로 사용하는 시설일 것.

     - 연면적 합계가 20㎡(약 6평) 이내 일 것.

     - 전기, 가스, 수도 등 새로운 간선공급시설의 설치를 요하지 않을 것.

    ○ 자경

      농업인이 그 소유 농지에서 농작물의 경작 또는 다년성식물의 재배에 상시 종

      사하거나 농작업의 1/2 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것과

      농업법인이 그 소유 농지에서 농작물을 경작하거나 다년성 식물을 재배하는 것.

 라. 농지의 구분(농지법제30조)

   ○ 농지는 농업진흥지역과 농업진흥지역밖으로 구분.

   ○ 농업진흥지역은 농업진흥구역과 농업보호구역으로 구분하여 지정하며 국토의

       계획및이용에관한법률 제6조의 농림지역에 해당함.

   ○ 농업진흥지역은 농지법 시행전 절대농지와 비슷하나 과거 절대 · 상대농지를

       필지별로 지정할 때와는 달리 농업의 진흥을 도모하기 위하여 집단화되어

       농업 목적으로 이용하는 것이 필요한 지역으로 농지를 권역별로 지정하므로

       농지외의 임야. 잡종지. 묘지 등 비농지 일부도 포함되어 있음.

   ○ 농업보호구역은 농업진흥구역의 용수원확보, 수질보전 등 농업환경을 보호하기

       위하여 필요한 지역을 지정.

   ○ 국토의계획및이용에관한법률 제76조제5항제3호의 규정에 의거 농림지역중

       농업진흥지역인 경우에는 농지법이 정하는 바에 의한다고 하였으므로 농업

       진흥지역에서는 농지법제34조(용도구역안에서의 행위제한) 및 농지법 시행령

       제34조(농업진흥구역안에서 할 수 있는 행위)내지 제35조(농업보호구역안에

       서의 행위제한)의 규정에 위배되지 않아야 함.

토지이용계획확인(신청)서

처리기간

1일

신청인

성 명

김영남

주소

서구 신현동             (전화        )

대상지

토지소재지

번지

지목

면적(㎡)

시· 군

구·읍·면

동·리

인천광역

서

오류

152

답

1,111

확 인 내 용

1

도시관리 계    획

용도지역

(제1종전용.2종전용.제1종일반.2종일반.3종일반.일반.준)주거지역.  상업지역.공업지역. (보전.생산.자연)녹지지역. (계획.생산.보전)관리 지역.농림지역. 자연환경보전지역

용도지구

경관.미관.고도.방화.방제.보존.시설보호.취락.개발진흥.기타

용도구역

개발제한구역.시가화조정구역.수산자원보전구역.기타

도시계획시설

도로. 공원. 기타(   )

지구단위 계획구역

해당없음

기    타

도시계획입안사항.도시개발사업.재개발사업.택지개발사업 등.

2

군사시설

군사시설보호구역(위탁지역). 해군기지구역.

3

농    지

농업(진흥.보호)구역                             해당없음

4

산    림

보전임지(생산.공익)                             해당없음

5

자연공원

공원구역. 공원보호구역                          해당없음

6

수    도

상수도보호구역.수변구역.                        해당없음

7

하    천

하천구역. 하천예정지.연안구역.댐건설예정구역.   해당없음

8

문 화 재

문화재. 문화재보호구역                          해당없음

9

전원개발

전원개발사업구역(발전소.변전소).전원개발사업예정구역.    해당없음

10

토지거래

허가구역                                        해당없음

11

개발사업

해당없음

12

기타

개발행위허가제한                                해당없음

국토의계획및이용에관한법률제132조제1항의 규정에 의하여 귀하의 신청     토지에 대한 현재의 토지이용게획사항을 위와같이 확인합니다. 2006.  1.  1 서구청장

2. 농지의 소유제한(농지법제6조)

 ○ 헌법 제121조의 규정에 의거 국가는 농지에 관하여 경자유전의 원칙이 달성될 수

    있도록 노력하여야 하며,  농지의 소작제도는 금지됨

 ○ 따라서 헌법의 경자유전의 원칙에 따라 소유자격을 농업인과 농업법인으로

    제한하여 농지법 제6조제1항에서 농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할

    자가 아니면 이를 소유할 수 없도록 규정함

 ※ 그러나 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 농업인이나 농업법인이 아니더라도 

    예외적으로 농지의 소유를 허용하고 있음(농지법 제6조 제2항)

   1. 국가 또는 지방자치단체가 농지를 소유하는 경우

   2. 초·중등교육법 및고등교육법에 의한 학교, 농림부령이 정하는 공공단체, 농업연

      구기관, 농업생산자단체 또는 종묘 기타 농업기자재를 생산하는 자가 그 목적사

      업을 수행하기 위하여 필요로 하는 시험· 연구· 실습지 또는 종묘생산용지로 농

      림부령이 정하는 바에 의하여 농지를 취득하여 소유하는 경우

    2의2. 주말·체험영농을 하고자 농지를 소유하는 경우.

    3. 상속(상속인에게 하는 유증 포함)에 의하여 1만㎡ 이내의 농지를 소유

       하는 경우

    4. 8년 이상 농업경영을 하던 자가 이농 당시 소유하고 있던 농지중 1만㎡ 이내의

       농지를 계속 소유하는 경우

    5. 농· 수· 축협, 은행등 농지 저당기관이 경매를 2회이상 진행하여도 경락인이

       없는 담보 농지를 취득하는 경우

    6. 농지전용허가(신고)를 한 자가 당해 농지를 취득하는 경우나 농지전용협의를

       완료한 농지

    7. 농지법시행일('96. 1. 1.)이전부터 소유하고 있는 농지(농지법부칙 제5조)

    8. 토지수용에 의하여 농지를 취득하는 경우

    9. 공유수면매립법에 의하여 농지를 취득하여 소유하는 경우.

    10. 기타 관련법에 의하여 취득하는 경우 등(농지법 제6조 제2항 제9호)

3. 농지취득자격증명 제도

가. 목 적

    농지 매수인의 농지 소유 자격을 확인·심사하여 적격자에게만 농지의 취득을

   허용함으로써 비농민의 투기적 농지 소유를 방지하고 경자유전을 실현하기 위함.

나. 근거법률

     농지법제8조, 농지법시행령제7조 ~ 제10조

다. 농지취득자격증명의 법률적 성격 및 용도

    ○ 농지취득자격증명 규정은 강행규정으로서

    ○ 농지의 소유권 이전등기에 필수적인 증명임

라. 증명발급기관

    시(구를 설치하지 않은 시· 도농복합형태의 시의 경우에는 동지역에 한함)·구

    (도농복합형태의 시에 설치된 구의 경우에는 동지역에 한함)  읍·면장

마. 농지취득자격증명을 발급받지 아니하고 농지를 취득할 수 있는 경우    

   ⑴ 국가 또는 지방자치단체가 농지를 취득하는 경우

   ⑵ 상속(상속인에게 한 유증 포함)에 의하여 농지를 취득하는 경우

   ⑶ 농지법 제12조제1항의 규정에 의하여 담보농지를 취득하여 소유하는 경우

      (자산유동화에관한법률 제3조의 규정에 의한 유동화전문회사등이 제12조제1항

       제1호~제4호의 규정에 의한 저당권자로부터 농지를 취득하는 경우를 포함한다)

   ⑷ 농지법 제36조 제2항의 규정에 의하여 농지의 전용에 관한 협의를 거친 주거·

      상업·공업지역 및 녹지지역중 도시계획시설 예정지안의 농지를 취득하는 경우

   ⑸ 다음의 법률에 의하여 농지를 취득하는 경우

     ①농업기반공사및농지관리기금법에 의하여 농업기반공사가 농지를 취득하여

       소유하는 경우

     ②농어촌정비법 제16조· 제43조· 제56조· 제67조 또는 제85조의 규정에 의하여

       농지를 취득하는 경우

     ③공유수면매립법에 의하여 매립농지를 취득하여 소유하는 경우

     ④토지수용법에 의하여 농지를 취득하여 소유하는 경우

     ⑤공익사업을 위한 토지등의취득및보상에관한법률에 의하여 농지를 취득하여

       소유하는 경우

     ⑥기타 대통령이 정하는 토지등의 개발사업과 관련하여 사업시행자등이 농지를

       소유하는 경우

    ⑹ 다음의 원인으로 농지를 취득하는 경우

      ①농업법인의 합병이나 공유농지의 분할로 농지를 취득하는 경우

      ②시효의 완성으로 농지를 취득하는 경우

      ③징발재산정리에관한특별조치법 제20조,공익사업을위한토지등의취득및보상

        에관한법률제91조의 규정에 의한 환매권자가 환매권에 의하여 농지를 취득

        하는 경우

      ④국가보위에관한특별조치법제5조제4항에 의한 동원대상지역내의 토지의수용*

        사용에 관한 특별조치령에 의하여 수용·사용된 토지의정리에관한특별조치법

        제2조 및 제3조의 규정에 의한 환매권자 등이 환매권 등에 의하여 농지를 취

        득하는 경우

      ⑤농지법 제16조 농지이용증진사업시행계획에 의하여 농지를 취득하는 경우

바. 농지취득자격의 확인 기준

   ⑴ 농지 소유 요건에 적합여부

      - 농업인, 농업인이 되고자 하는 자, 농업법인

   ⑵ 농업경영계획의 실현가능 여부

     다음사항을 종합하여 농업경영계획 실현 가능성 판단

      ① 취득대상 농지의 면적

      ② 취득대상 농지를 농업경영에 이용하기 위한 노동력 및 농업기계*장비 등의 

         확보여부 또는 확보방안

      ③ 소유농지의 이용실태(농지를 소유하고 있는 자의 경우에 한한다.)

      ④ 경작 또는 재배하고자 하는 농작물 또는 다년성식물의 종류

      ⑤ 농작물이 경작 또는 다년성식물의 재배지 등으로 이용되고 있지 아니하는

         농지의 경우에는 농지의 복구 가능성 등 취득대상 토지의 상태

      ⑥ 신청자의 연령·신체적인 조건·직업 또는 거주지 등 영농조건

      ⑦ 신청자의 영농의지

       ※ 이 경우 정보·통신매체를 통한 교육으로 학력을 인정받는 학교에 재학중인

          학생 또는 야간수업을 받는 학생 등 통상적인 농업경영 관행에 따라 

          농업경영을 할 수 있다고 인정되는 학생이나 농업경영을 하고 있는 학생

          을 제외한 초*중등교육법 및 고등교육법에 의한 학교에 재학중인 학생은

          농지취득자격이 없는 것으로 봄        

   ⑶ 신청인이 소유농지를 전부 임대(사용대) 또는 전부 위탁경영하고 있는지 여부등

   ⑷ 개인이 주말·체험영농에 이용하고자 농지를 취득하는 경우에는 신청 당시 소유하고

        있는 농지의 면적에 취득하고자 하는 농지의 면적을 합한 면적이1,000㎡ 이내일 것.

사. 증명발급 절차

   ○ 농지취득자격증명신청서 작성 : 농지취득자가 증명신청서 및 농업경영계획서 작성.

   ○ 시·구·읍· 면장에게 농지취득자격증명 발급 신청

   ○ 시·구·읍·면장은 ㈓항의 확인기준 및 ㈕항의 발급요건에 적합한지 여부를 검토하여

       신청서 접수일로부터 4일(농업경영계획서를 제출하지 않을 경우 2일) 이내 가부를

      서면으로 통지

    < 증명발급 신청시 첨부서류 >

     ① 농지취득 자격증명 신청서

     ② 농업경영계획서(농지를 농업경영목적으로 취득하는 경우에 한함)

     ③ 법인등기부등본(법인의 경우에 한함)

     ④ 농지취득인정서(시험·연구·실습등 경우에 한함 )

     ⑤ 농지전용허가(다른 법률에 의하여 농지전용허가가 의제되는 인가, 허가, 승인

         등을 포함)를 받거나 농지전용신고를 한 사실을 입증하는 서류 (해당되는 경우

         에 한함)

     ⑥ 농지의임대차계약서 또는 농지사용대차계약서(농업경영을 하지 아니하는 자가

         취득하고자 하는 농지의 면적이 영제10조제2항제5호 각목의 1에 해당하지 아니

         하는 경우에 한함)

아. 농지취득자격증명 발급요건

   ⑴ 농지를 취득하고자 하는 목적이 다음에 해당될 것

    ○ 농업인 또는 농업인이 되고자 하는 자나 농업법인이 자기의 농업경영에 이용

        하고자 하는 것.

    ○ 교육법에 의한 학교,공공단체 및 종묘등 농업기자재 생산자가 시험·연구·실습

        또는 종묘생산에 사용하고자 하는 것.

    ○ 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 한 자가 당해 농지를 전용목적사업에

        사용하고자 하는 것.

    ○ 농업기반공사가 개발하여 매도하는 도·농간의 교류촉진을 위한 농원부지나 농

        어촌휴양지에 포함된 농지를 1,500㎡ 미만의 범위에서 소유하고자 하는 것.

    ○ 농어촌정비법 제83조제3항의 규정에 의한 한계농지등의 정비사업시행자가 분양

        하는 농지를 1,500m² 미만의 범위에서 소유하고자 하는 것.

   ⑵ 농지취득자의 농업경영능력에 비추어 농업경영계획이 실현가능하다고 인정될 것.

   ⑶ 신규로 농업경영을 하고자 농지를 취득하는 경우에는 그 농지의 면적이 다음에

       해당 할 것.

    ○ 고정식온실, 버섯재배사, 비닐하우스가 설치되어 있거나 설치하고자 하는

        농지 : 330m²이상.

    ○ 상기 외의 농지 : 1,000m²이상.

       ※ 주말·체험영농 : 농업인이 아닌 개인이 주말 등을 이용하여 취미 또는 여가 

                                  활동으로 농작물을 경작하거나 다년성 식물을 재배하는 것.

농지취득자격증명신청서

처리기간

접 수 ＊

.    .    .  제   호

4일 (농업경영계획서를 작성하지 아니하는 경우 2일)

처 리 ＊

.    .    .  제   호

농  지 취득자 (신청인)

①성명   (명칭)

②주민등록번호  (법인등록번호)

⑥취득자의 구분

③주소

시      구      동

농업인

신규 영농

법인등

주말 체험 영농

도    시·군    읍·면     리    번지

④연락처

⑤전화번호

취  득  농지의  표  시

⑦소  재  지

⑪농지구분

시·군

구·읍·면

리·동

⑧ 지번

⑨ 지목

⑩ 면적 (㎡)

진흥 구역

보호 구역

진흥 지역밖

⑫취득원인

⑬취득목적

농업경영

농지전용

시험․연구․실습용등

주말체험영농

농지법 제8조제2항 및 동법시행령 제10조제1항의 규정에 의하여 위와 같이   농지취득자격증명의 발급을 신청합니다.

년      월     일

농지취득자(신청인)                 (서명 또는 인)

시장·구청장·읍장·면장 귀하

※ 구비서류   1. 법인등기부등본(법인의 경우에 한합니다)   2. 별지 제2호서식의 농지취득인정서(법 제6조제2항제2호의 규정에 해당하는 경우에 한합니다)   3. 별지 제6호서식의 농업경영계획서(농지를 농업경영 목적으로 취득하는 경우에 한합니다)    4. 농지임대차계약서 또는 농지사용대차계약서(농업경영을 하지 아니하는 자가 취득하고자 하는 농지의 면적이 영 제10조제2항제5호 각목의 1에 해당하지 아니하는 경우에 한합니다)   5. 농지전용허가(다른 법률에 의하여 농지전용허가가 의제되는 인가 또는 승인 등을 포함합니다)를 받거나 농지전용신고를 한 사실을 입증하는 서류(농지를 전용목적으로 취득하는 경우에 한합니다)

수수료

농지법시행령   제75조의 규정   에 의함

210㎜ × 297㎜(일반용지 60ｇ/㎡(재활용품))

농  업  경  영  계  획  서

취득대상농지에 관한사항

①소 재 지

② 지번

③ 지목

④면적  (㎡)

⑤영농거리

⑥주재배예정작목

⑦영농착수 시기

시·군

구·읍·면

리·동

계

농업경영  노동력의 확 보 방 안

⑧ 취득자 및 세대원의 농업경영능력

취득자와 관계

성별

연령

직업

영농경력(년)

향후 영농여부

⑨취득농지의 농업경영에 필요한 노동력확보방안

자기노동력

일부고용

일부위탁

전부위탁(임대)

농업기계․장비의 확보 방 안

⑩농업기계․장비의 보유현황

기계·장비명

규격

보유현황

기계·장비명

규격

보유현황

⑪농업기계장비의 보유 계획

기계·장비명

규격

보유계획

기계·장비명

규격

보유계획

(12)연고자에 관한 사항

연고자성명

관계

농지법 제8조제2항의 규정에 의하여 위와 같이 본인이 취득하고자 하는 농지에 대한 농업경영계획서를 작성 제출합니다.                       년      월     일                       제출자                         (서명 또는 인)

210㎜ × 297㎜ (인쇄용지(2급) 60ｇ/㎡)

4. 토지거래계약허가 제도

가. 지정대상

   국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립 및 집행, 합리적 토지이용 등을

  위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한

  우려가 있는 지역.

나. 근거법률

   국토의계획 및 이용에 관한 법률 제117  내지 119조. 동법시행령 제116조 내지 118조

   동법시행규칙 제23조.

다. 허가 신청기관

   시장· 군수 · 구청장

 라. 허가를 받아야 할 면적   

구  분	지 역 별	면  적
도 시 지 역	주거지역 상업지역 공업지역 녹지지역 용도지역의 지정이 없는 구역	180㎡초과              200㎡초과              660㎡초과              100㎡초과                90㎡초과
도시지역외의 지역	농 지 임야 농지 및 임야 이외의 토지	500㎡초과            1,000㎡초과              250㎡초과

   ☞ 1,000㎡미만(신규취득)의 농지에 대하여 농지법상 주말·체험영농으로 취득할

      수 있으나 토지거래허가구역인 경우 국토의계획및이용에관한법률시행규칙

      제23조에 의하여 취득 할 수 없음.(하우스 등시설 330㎡ 이상 설치시 가능) 

마. 허가기간

   2002. 11.20 ~ 2008. 5.19 )

바. 허가시 거리제한

  ○ 농 업 인 : 토지 소재지에서 20km 이내에 거주하여야 함.    

  ○ 비농업인 : 시, 군에 거주하여야 함(시에 광역시의 군은 포함 되지 않음)

사. 허가시 거주지 제한

  ○ 세대주를 포함한 세대원(세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어

     있지 아니한 세대주의 배우자와  미혼인 직계비속을 포함하되, 세대주

     또는 세대원중 취학,질병요양, 근무지 이전 또는 사업상 형평 등 불가피한

     사유로 인하여 당해지역에 거주하지 아니하는 자를 제외한다)전원이 당해

     토지가 소재하는 특별시,광역시, 시 또는 군에 허가 신청일로부터 소급하여 1년이상

     계속 주민등록이 되어 있는 자로서 실제로 당해지역에 거주하는 자.

   ○ 당해 토지가 소재하는 특별시,광역시, 시 또는 군에 사무소가 있는 농업법인

마. 구비서류

   ○ 토지거래계약허가 신청서

   ○ 등기부등본

   ○ 토지이용계획서

   ○ 농업경영계획서

 자. 처리기간 : 15일

   5. 농지 임대차 제도

 가. 임대차 허용범위

  ○ 소작제도의 폐해를 방지하기 위하여 헌법에서 소작제도를 금지함에 따라 소유

     농지를 타인에게 임대 또는 사용대하는 것을 원칙적으로 금지하고 있으며

  ○ 농업의 생산성 제고와 농지의 합리적인 이용을 위하거나 불가피한 사정이 있는

     경우에 한해 법률로 이를 인정하고 있음.

 나. 농지법에서 임대차(사용대차)가 허용되는 농지(법 제22조)  

  ○ 1만m² 미만의 상속받은 농지와  8년이상 영농한 사람이 이농 당시 소유하고 있던

     농지를 계속 소유하는 농지.

  ○ 상속(유증 포함)에 의하여 취득한 농지.

  ○ 농지법제6조제2항 6호 내지 9호에 해당하는 농지.

  ○ 국가 또는 지방자치단체가 소유한 농지.

  ○ 시장.군수가 시행하는 농지이용증진사업 시행 계획에 의하여 임대하는 농지.

  ○ 징집. 질병. 취학. 선거에 의한 부득이한 사유로 인하여 일시적으로 농업경영을

       할 수 없게 된 농지.

  ○ 농지 저당권기관이 저당권의 실행에 의하여 소유하는 담보농지.

  ○ 5년 이상 농업경영후 60세 이상 고령으로 은퇴하는 자가 소유하는 농지.

  ○ 농지법 시행(‘96. 1. 1)이전 부터 소유하고 있는 농지 등.(법 부칙 제5조)

   ※ 96이후 취득한 농지도 한국농촌공사에 임대 가능

 다. 임대차 방법 및 기간

  ○ 임대차의 계약은 서면에 의한 방법을 원칙으로 함.(법 제23조)

  ○ 임대차기간은 임대인과 임차인 상호간의 계약에 따라 자유롭게 설정함.

 라. 임차료의 상한

  ○ ‘99. 3.30까지는 임차료의 상한은 전, 답, 과수원으로 구분하여 시·군의

      조례로 정하고 있었으나 ’99. 3.31부터 폐지(농지법개정)되었음.

 마. 임차인의 지위승계

  ○ 임차농지의 양수인은 농지법의 규정에 의한 지위를 승계한 것으로 본다.

농지의 임대차 계약서
농지 표시	소재지				지번
	지목			면적	㎡(              평)
제1조 위 농지에 대하여 임대인과 임차인 합의하에 아래와 같이 계약함.  제2조 위 농지를 임차함에 있어 임대인에게 다음과 같이 임차료를 지불하기로 함.
임차료			임차료지급 방      법			임차료지급 시      기
제3조 농지의 명도는              년         월        일로 함.  제4조 임대차기간은               년         월        일까지 (      )개월로 정함.  제5조 임대인과 임차인간의 위 농지에 관한 공과금등 비용의 부담은 다음과 같이 정함.
임대인 부담비용
임차인 부담비용
제6조 본 계약은 상대방의 동의없이 당사자의 일방이 이를 해지 할 수 없음.   다만, 다음에 정한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니함.
임대인이 해지 할 수 있는 경우
임차인이 해지 할 수 있는 경우
〈 특약사항〉    위 계약조건은 틀림없이 지키기 위하여 본 계약서를 작성하고 각각 1통씩 갖기로 함.                                                      년         월           일
임대인 (사용대인)		주소
		성명	(인)	주민등록번호			전화번호
임차인 (사용차인)		주소
		성명	(인)	주민등록번호			전화번호

6. 농지의 위탁경영

 가. 위탁경영에 관한 헌법 규정(헌법121조제2항)

  ○ 농업생산성의 제고와 농지의 합리적인 이용을 위하거나 불가피한 사정으로 발생 

     하는 농지의 위탁경영에 한해 법률이 정하는 바에 의하여 인정하도록 규정.

 나. 농지법에서 허용되는 위탁경영

  ○ 원칙적으로 소유 농지를 위탁경영할 수 없음.(농지법 제9조)

   < 농작업의 전부위탁경영의 허용범위 >

    ①병역법에 의하여 징집 또는 소집된 경우

    ②3월이상의 국외여행중인 경우

    ③농업법인이 청산중인 경우

    ④질병, 취학, 선거에 의한 공직취임 기타 대통령령이 정하는 사유로 자경 할 수없는 경우

      - 부상으로 3월 이상의 치료가 필요한 경우

      - 교도소, 구치소 또는 보호감호소에 수용중인 경우

    ⑤법제16조의 규정에 의한 농지이용증진사업시행계획에 의하여 위탁경영 하는 경우

   < 농작업의 부분위탁경영의 허용범위 >

      통상적인 농업경영관행에 따라 농업경영을 함에 있어서 자기 또는 세대원의 노동력

      으로는 당해 농지의 농업경영에 관련된 농작업의 전부를 행할 수 없는 다음의 경우

    ①다음의 1에 해당하는 작목별 주요 농작업의 3분의 1이상을 자기 또는 세대원의

      노동력에 의하는 경우

      - 벼   : 이식 또는 파종, 재배관리 및 수확

      - 과수 : 가지치기 또는 열매솎기, 재배관리 및 수확

      - 벼, 과수외의 농작물 또는 다년성식물 : 파종 또는 육묘, 이식, 재배관리 및 수확

    ②자기의 농업경영에 관련된 위①호 각목의 1에 해당하는 농작업에 1년중 30일이상

       직접 종사하는 경우

. 취득농지 사후 관리

 가. 목 적

  ○ 농지취득시 통작거리제한 폐지등 사전적 규제를 완화하여 농지거래를 쉽게 한

     대신 취득한 농지를 자기의 농업경영에 이용하지 않을 경우 이를 처분하게 함

     으로써 농지의 투기적 소유를 막고 생산성 극대화를 도모하여 헌법의 「경자

     유전 원칙」을 실현하기 위함.

나. 소유농지를 처분해야 하는 경우

  ○ 농지의 소유자가 다음 각호의 1에 해당하게 된 때에는 그 사유가 발생한 날로

     부터 1년이내에 당해 농지를 처분하여야 함.

   ① 소유농지를 정당한 사유없이 자기의 농업경영에 이용하지 아니하거나 이용하지 

      아니하게 되었다고 시장·군수 또는 구청장이 인정한 때.

   ② 농지를 소유하고 있는 농업회사법인이 농업법인의 요건 중 하나의 요건에 적합하지

       아니하게 된 후 3개월이 경과한 때.

   ③ 학교, 공공단체, 농업연구기관, 농업생산자단체 또는 종묘 기타 농업기자재를

       생산하는 자가 그 목적사업을 수행하기 위하여 농지를 취득한 후 그 농지를 당해

       목적사업에 이용하지 아니하게 되었다고 시장·군수 또는 구청장이 인정 할 때.

   ④ 농지전용허가 또는 농지전용신고를 하고 농지를 취득한 자가 취득한 날부터 2년

       이내에 그 목적 사업에 착수하지 아니한 때.

   ⑤ 농지의 소유상한을 초과하여 농지를 소유한 것이 판명된 때(농지의 소유 상한을

       초과하는 면적에 해당하는 농지를 말함.)

      - 주말·체험영농 : 1,000㎡미만.

      - 상속 : 10,000㎡이내.

      - 5년이상 농업경영을 한 후 이농한 자 : 10,000㎡이내.

  ⑥ 사위 기타 부정한 방법으로 농지취득자격증명을 발급 받아 농지를 소유한 것이

      판명된 때.

  ⑦ 정당한 사유없이 농업경영계획서의 내용을 이행하지 아니하였다고 시장·군수 

      또는 구청장이 인정할 때.

  ⑨ 주말·체험영농 목적으로 취득후 정당한 사유없이 그 목적으로 이용하지 아니

      하였다고 시장· 군수· 구청장이 인정한 때.

다. 농지처분의무 부과등 절차

⑴ 농지이용실태조사

  ○ 매년 1회이상 정기적으로 시장· 군수· 구청장 책임하에 농지이용실태 조사 실시

    (농업경영에이용하지않는농지등의처분관련업무처리요령, 농림부예규 제225호)

 ⑵ 처분의무 통지

  ○ 시장·군수 또는 구청장은 농지의 처분의무가 생긴 농지의 소유주에게 처분

     대상 농지 처분의무기간 등을 명시하여 해당 농지를 처분하여야 함을 통지

⑶ 처분명령 및 매수청구

   ○ 시장·군수 또는 구청장은 농지소유자가 처분의무기간내에 처분대상 농지를

      처분하지 않을 경우 6개월 이내의 기간을 정하여 농지소유자에게 처분명령

   ○ 처분명령을 받은 농지소유자는 필요시 한국농촌공사에 매수청구 가능(공시

      지가로 매입)

⑷ 이행강제금 부과

   ○ 처분명령을 받은 후 정당한 사유없이 지정 기간안에 당해 처분명령의 이행

      하지 아니한 자에 대하여는 당해 농지의 토지가액의 20%에 상당하는 이행

      강제금을 부과  

   ○ 처분명령 이행시까지 매년 반복 부과

  ⑸ 이의제기

   ○ 이행강제금의 부과처분에 불복이 있는 자는 그 처분의 고지를 받은 때부터

      30일 이내에 부과권자에게 이의제기 가능

   ○ 이의제기를 받은 경우 지체없이 관할 법원에 통보하여야 하며 관할 법원은

      비송사건절차법에 의한 과태료 재판에 준하여 재판

   ○ 기간내 이의제기 없이 납부기간내 미납시 지방세 납부처분에 의하여 징수

8. 농지의 분할

  가. 관련근거

     농지법제21조. 동법시행령제24조의2

  나. 농업생산기반정비사업이 시행된 농지는 다음 각호를 제외하고는 분할할 수 없음

     ○ 주거지역. 상업지역. 공업지역 또는 도시계획시설부지안의 농지.

     ○ 농지전용허가나 신고를 한 농지.

     ○ 각 필지의 면적이 2,000㎡를 초과하도록 분할하는 경우.

     ○ 농지의 개량, 인근 농지와 분합. 인접 토지와 불합리한 경계를 시정하는 경우.

     ○ 농업생산기반정비사업을 시행하는 경우 등.

9. 농지원부

가. 근거법률

    농지법제51조. 동법시행령제71조. 동법시행규칙50 ~ 53조

나. 작성 목적

    행정관서에서 비치 농지의 소유 및 이용실태를 파악하기 위하여 작성.

다. 작성대상

   ☞ 농업인 . 농업법인 . 준농업법인

※ 농업인이란(시행령제3조)

   ○ 1,000㎡이상의 농지에서 농작물 또는 다년성식물을 재배하거나 1년중

      90일이상 농업에 종사하는 자.

   ○ 농지에 330㎡이상의 고정식온실. 버섯재배사. 비닐하우스 기타(농막. 간이퇴비장 등)

       시설을 설치하여 농작물 또는 다년성 식물을 경작 또는 재배하는 자.

   ○ 대가축 2두, 중가축 10두, 소가축 100두, 가금 1천수 또는 꿀벌 10군 이상을

      사육하거나 1년중 120일 이상 축산업에 종사하는 자.

   ○ 농업경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 백만원 이상인 자.

라. 농지원부 작성 관리 기관

    주민등록 주소지 구· 읍· 면· 동사무소

마. 작성방법

   ○ 소유권을 증명 할 수 있는 서류(등기부등본. 토지대장. 지번)나

      임대차를 확인 할 수 있는 서류(토지주 확인)를 제출.

   ○ 경작현황을 확인하여 본인이 직접 영농(자경) 할 경우 농지원부 작성

   ○ 토지 소재지가 타 시· 군· 구일 경우 경작현황을 해당 토지 소재지로 조회하여

       결과가 회신되어야 하므로 일정한 기간이 필요

   ○ 등재사항 : 농업인 인적사항. 가족사항. 소유농지현황. 임차농지현황. 경작현황 등

   ○ 자경증명서(토지 소재지에서 발급)를 제출하면 조회 없이 작성

    농지원부는 소유권을 증명하는 것이 아니라 경작현황을 확인하는 것으로 소유

   농지든 임차 농지든 상관없이 실제로 농사를 짓는 사람이 작성 함.

바. 작성시점

    농지를 취득 또는 임차한 후 농작물 경작의 용도로 사용되는 시점부터

  ☞ 본인이 기존에 농사를 직접 하였다 하더라도 농지원부를 작성하지  않았다면 조사

     시점에서 작성하고 소급하여 작성 할 수 없음.

10. 농지개량

 가. 논을 밭으로 하는 행위는 농지법상 농지개량 행위임.

 나. 농지개량의 범위는 농지의 생산성을 높이기 위하여 농지의 형질을 변경하는 다음

    각호의 1에 해당하는 행위로서 인근 농지의 관개·배수·통풍 및 농작업에  영향을

    미치지 아니하는 것으로 함.(농지법시행령 제3조의2)

   ○ 농지의 이용가치를 높이기 위하여 농지의 구획을 정리하거나 개량시설을 설치

      하는 행위

   ○ 당해 농지의 토양개량이나 관개·배수·농업기계이용의 개선을 위하여 농지에서

      객토· 성토 · 절토하거나 암석을 채굴하는 행위

     ☞ 답에서 전으로 변경은 농지전용이 아니고 농지개량 행위로 농지조성비 부과

        대상이 아님.

  다. 유의사항 

    ○ 농지개량은 농지의 "생산성을 높이기 위하여" 농지의 형질을 변경하는 행위임.

    ○ 따라서 공사장에서 나온 토석의 처리를 주목적으로 농지의 형질을 변경하는

       행위는 형질변경후의 농지 상태가 더 양호해 질 것으로 예상되는 경우에도

       농지전용행위로서 농지전용(또는 일시사용)절차를 거쳐야 함.

    ○ 또한, 농지법령상 농지개량 과정에서 발생한 토석의 처리에 대하여는 별도로

       규정하지 않으므로 토석의 판매도 가능하며 성토시의 높이나 사용할 흙의

       종류에 대하여도 제한하는 규정은 없음.

    ○ 그러나, 형질변경후의 농지상태가 변경전보다 더 불량해져 작물생육에 부적

       합하여 생산성이 떨어지거나 영농에 활용하지 않고 방치하는 등 농지개량을

       빙자한 전용행위로 판단될 경우에는 원상복구명령, 고발등의 조치를 할 수

       있음.

   라. 객토· 성토· 절토의 범위

    ○ 객토 : 객토원의 흙의 성분과 그 양이 객토대상 농지의 토양개량 목적에 적합할 것.

    ○ 성토 : 연접 토지나 당해 농지의 관개에 이용하는 용수로보다 높게 성토하지 아니할 것.

    ○ 절토 : 토사의 유출·붕괴 등 인근 농지의 피해발생이 우려되지 아니할 것.

     ※개발제한구역(G.B)내에서는 개발행위허가를 득하여야 함.

   마. 근거법령 : 농지법시행령제3조의2

11. 농지전용하기 위하여 확인해야 할 사항(건축허가 기준)

  가. 토지이용계획확인서

  나. 농지법상 확인 사항

    ○ 농지법상 농지구분(농업진흥지역, 농업진흥지역밖)

    ○ 국토의계획및이용에관한법률에 의한 도시지역· 계획관리지역 및 개발진흥지구

        안의 농지를 제외한 지역으로서 농지전용의 허가제한 시설인지 여부.        

    ○ 농업의 진흥이나 농지의 보전을 저해할 우려가 있는 시설로서 대통령령이

       정하는 시설

    ○ 전용하고자 하는 농지가 농사를 하는데 좋은 농지로서 보전가치가 있다고

       판단 되는지 여부.

    ○ 전용으로 인하여 인근 농지에 피해가 있을지 여부(배수. 통풍. 일조 등)

    ○ 전용으로 인근농지의 잠식우려가 있는지 여부

    ○ 전용으로 인하여 농수산업 또는 농촌 생활환경에 지장을 주는지 여부

    ○ 관련법 : 농지법 제36조 ~ 39조

   다. 건축법상 확인

    ○ 건축허가. 신고 가능여부(건축법제8조. 제9조)

    ○ 진입도로 확인(건축법시행령 제3조의3)  

     ※ 도로의 정의

         .  "도로"라 함은 보행 및 자동차 통행이 가능한 너비 4m 이상의 도로

         . 지형적 조건으로 차량통행을 위한 도로의 설치가 곤란하다고 인정하여

           시장ㆍ군수ㆍ구청장이 그 위치를 지정ㆍ공고하는 구간안의 너비 3m

           이상(길이가 10미터 미만인 막다른 도로인 경우에는 너비 2m 이상)인 도로,

           10m이상 35m 미만일 경우 도로의 너비는 3m, 35m이상일경우 6m이상

         (도시계획구역이 아닌 읍· 면 지역에는 4m) 이여야 함.

        . 국토의계획및이용에관한법률ㆍ도로법ㆍ사도법 기타 관계법령에 의하여 신설

          또는 변경에 관한 고시가 된 도로

        . 건축허가 또는 신고시 특별시장ㆍ광역시장ㆍ도지사  또는 시장ㆍ군수ㆍ

          구청장(자치구의 구청장)이 그 위치를  지정ㆍ공고한 도로.

    ○ 건폐율 : 대지면적에 대한 건축면적의 비율(%)

1종전용주거	1종일반주거	일반상업	일반공업	녹지지역	생산녹지	보전지역
50	60	70	60	20	20	20

    ○ 용적율 : 대지면적에 대한 건축물의 연면적(%)

1종전용주거	1종일반주거	일반상업	일반공업	녹지지역	생산녹지	보전지역
80	150	800	250	80	100	50

     ☞ 인천광역시 도시계획조례 제59조, 제60조에 규정

   라. 국토의계획및이용에관한법률 확인사항(연접면적)

     ○ 자연· 생산녹지지역에서 형질면적 면적이 1만㎡ 초과 저촉 여부(령55조)

   마. 기타. 퇴수로. 하수도. 오수처리시설(정화조). 배수처리시설.

12. 농지전용허가

가. 농지전용의 개념

    농지를 농작물의 경작, 다년성식물의 재배 등 농업생산 또는 농지개량 외의 목적으로

   사용하는 것을 말 함

나. 근거법률

    농지법제36조. 시행령제37조 내지 제39조. 시행규칙제25조 내지 제29조

다. 허가 신청자

    농지를 전용하고자 하는 자

라. 농지전용허가 · 협의권자

농지구분	농림부장관	시·도지사	시장·군수·구청장
농업진흥지역안	3만㎡ 이상	3천㎡ ~ 3만㎡	3천㎡ 미만
농업진흥지역밖	20만㎡이상	3만㎡~20만㎡	3만㎡ 미만

마. 허가절차

   ① 허가 신청서 접수(민원인)

   ② 농지관리위원회 확인후 송부

   ③ 검토·심사후 허가 또는 불허가 통보

   ④ 농지보전부담금 납입고지서 발급

   ⑤ 농지보전부담금 납부

   ⑥ 허가증 교부(농지보전부담금 납부사실 확인)

바. 허가 신청서류

   ○ 농지전용허가 신청서

   ○ 사업계획서

   ○ 소유권 입증서류 또는 사용권 입증서류

   ○ 지적도 등본 또는 임야도 등본과 지형도

   ○ 피해방지계획서

   ○ 변경사유서 및 허가증

사. 농지관리위원회 확인

   ○ 농업생산기반시설 정비 여부

   ○ 피해방지계획 수립여부

   ○ 농수산업 또는 농어촌생활환경유지에 피해가 예상되는지 여부

   ☞ 확인후 확인서를 첨부하여 시장·군수·구청장에게 송부

아. 전용심사 기준 및 검토사항

   ○ 농업진흥지역 행위제한 규정 및 농지전용허가 제한 규정에 위배되는지 여부.

   ○ 전용목적사업에 적합하게 이용될 수 있는지의 여부.

      ☞ 불법용도변경

   ○ 전용목적사업의 실현을 위하여 적정한 면적인지 여부.

   ○ 농업생산기반이 정비되어 있거나 집단화되어 있는 농지로서 보전가치 여부.

   ○ 인근 농지 등에 대한 피해 유무 및 피해방지계획의 타당성 여부.

   ○ 전용목적사업이 용수의 취수를 수반하는 경우 농수산업 또는 농어촌 생활환경에

      미치는 영향이 있는지 여부.

   ○ 사업계획 및 자금조달계획이 적정한지 여부.

   ○ 사실상 농지편입 여부.

13. 농지전용신고

가. 제도도입 취지

    농어촌발전대책의 일환으로 농업인이 주택이나 축사 등 농업용시설 및 농산물 산지

   유통·가공시설. 마을공동이용시설 등을 설치하고자 할 경우 보다 간편한 절차로 농지

   를 전용토록 함으로써 농어가 소득과 생활편익을 증대코자 도입함.

나. 근거법령

   농지법제37조. 동법시행령제40조. 제41조. 시행규칙제30조

 다. 신고 수리권자

    시장·군수 구청장이나 조례. 규칙등을 통하여 사무위임된 경우 그 위임을 받은 자.

라. 신고시 첨부서류

   ○ 농지전용신고서

   ○ 사업계획서

   ○ 소유권 입증서류 또는 사용권 입증서류

   ○ 지적도 등본 또는 임야도 등본과 지형도

   ○ 피해방지계획서

   ○ 변경사유서 및 신고증

마. 신고시 확인사항

   ○ 피해방지계획 수립여부

   ○ 농어촌 생활환경에 피해가 없도록 방지계획 수립 여부.

   ○ 대체시설 등의 설치계획이 수립되어 있는지 여부.

   ○ 용수의 취수를 수반하는 경우 농수산업 또는 농어촌 생활환경에 미치는 영향이

      있는지 여부. 

바. 신고시 검토사항.

   ○ 신고 대상자 및 대상시설의 범위. 규모 등에 적합한지 여부.

   ○ 당해 농지를 전용한 후에도 신고전용 대상자에 포함 될 수 있는지 여부.

   ○ 농지전용신고일 이전 5년 이내에 농지전용신고 실적이 있을 경우 이를 합산한

      면적이 신고전용 면적을 초과하는지 여부.

   ○ 당해 용도지역의 행위제한에 저촉되는지 여부.

사. 신고전용대상자 및 대상시설

시설의 범위	설치자의 범위	규 모
1. 농업진흥지역밖에 설치하는 제34조제4항의 규정에 해당하는 농업인주택	제34조제4항제1호  각목의1에 해당하는 무주택인 세대의 세대주	세대당 660㎡이하
2. 제34조제5항제1호에 해당하는 시설 및 동항4호에 해당하는 시설중 농업용 시설	제34조제4항제1호 각목의 1에 해당하는 세대의 세대원인 농업인과 농업법인	. 농업인: 세대당1,500㎡이하. 농업법인: 법인당7,000㎡ (농업진흥지역안의 경우 3,300㎡)이하
3. 농업진흥지역밖에 설치하는 제 34조제5항제2호·제3호에 해당하는시설 또는 동항제4호에 해당하는시설중 축산업용시설	“	세대 또는 법인당 3만㎡이하
4. 자기가 생산한 농수산물을 처리하기 위하여 농업진흥지역밖에 설치하는 집하장.선과장.판매장 또는가공공장등 농수산물유통·가공시설(창고.관리사등 필수적인 부대시설을 포함한다)	제34조제4항제1호 각목의 1에해당하는 세대의 세대원인 농업인과 이에 준하는 임·어업인세대의 세대원인 임*어업인	세대당 3,300㎡이하
5. 구성원(조합원)이 생산한 농수산물을 처리하기 위하여 농업진흥지역밖에 설치하는 집하장.선과장.판매장.창고 또는 가공공장등 농수산물 유통·가공시설	농업·농촌기본법에 의한 생산자 단체.영농조합법인.농업회사법인,수산업협동조합법에 의한 어촌계. 수산업협동조합 및 그 중앙회 또는 수산업법 제9조의2의 규정에 의한 영어조합법인	단체당 7,000㎡이하
6. 농업진흥지역밖에 설치하는법제34조제1항제2호에 해당하는 다음 각목의 시설  가. 어린이놀이터· 마을회관  나. 창고·작업장·농기계수리시설· 퇴비장.  다. 경로당·보육시설·유치원등 노유자시설. 정자 및 보건진료소.  라. 목욕탕·구판장·운동시설·마을 공동주차장· 마을공동취수장·마을공동농산어촌체험장	제한없음	제한없음
7. 제34조제2항제2호에 해당하는 농수산업관련 시험·연구시설	비영리법인	법인당 7천㎡(농업진흥지역안의 경우에는 3천㎡)이하
8. 농업진흥지역밖에 설치하는  양어장 및 양식장	제34조제4항제1호 각목의 1에 해당 하는 세대의 세대원인 농업인  및 이에 준하는 어업인 세대의 세대원인 어업인,농업법인 및 수산업법제9조의 규정에 의한 영어조합법인	세대 또는 법인당          10,000㎡이하
9. 농업진흥지역밖에 설치하는제34조제7항제1호에 해당하는 어업용시설중 양어장 및 양식장을 제외한 시설	“	세대 또는 법인당 1,500㎡이하

비고 : 1. 제2호 및 제7호에 규정된 시설 및 설치자의 범위는 농업진흥구역밖의 해당시설 및 설치자를

         포함한다.

      2. 제1호에 해당하는 시설은 당해 설치자가 설치하는 최초의 시설에 한하며, 제2호 내지 제9호에

         해당하는 시설의 규모를 적용함에 있어서는 당해 시설의 설치자가 농지전용신고일 이전 5년간

         그 시설의 부지로 전용한 면적을 합산한 것으로 한다.

      3. 제1호,제3호,제6호 및 제9호에 규정된 시설에는 농업진흥지역안의시설이 포함되지 아니한다.

  아. 농업인 주택

    (1) 농업인주택의 의미

     ○ 농업인이 설치하는 주택의 일반적 정의가 아니고 농업진흥구역내에 설치 할

        수 있는 주택의 범위를 정하는 것임.(농지법시행령제34조제4항)

    (2) 농업인주택 부지로 전용 신청자가 갖추어야 할 조건

     ○ 농업인 1인 이상으로 구성되는 농업·임업 또는 축산업을 영위하는 세대로서

      - 당해 세대의 농. 임. 축산업에 의한 수입액이 연간 총수입액의 1/2을 초과

        하는 세대주이거나

      - 당해 세대원의 노동력의 1/2이상으로 농· 임· 축산업을 영위하는 세대의

        세대주가 설치하는 것. 

     ○ 당해 세대의 농업· 임업· 축산업의 경영의 근거가 되는 농지.산림.축사 등이

        소재하는 시· 구· 읍·면 또는 이에 연접한 시· 구· 읍· 면지역에 설치할 것.

    (3) 전용신고 할 수 있는 조건

     ○ 무주택 세대주로 농업진흥지역밖에 설치하고자 할 경우에 한함.

       - 현재 무주택 세대주라고 하더라도 당해 세대주 명의로 설치하는 최초의

          시설 일 것.      

       - 무주택자가 농업진흥지역안에 설치하고자 할 경우에는 농지전용허가를

          받아야 하고

       - 유주택자가 농업진흥지역안이나 밖에 설치하고자 할 경우에는 모두 농지

           전용허가를 받아야 함.

    ○ 관련근거 : 농지법제34조3항. 동법시행령 별표1 제1호 및 비고

   (4) 농업인주택의 시설 기준

    ○ 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로된 건축물과 그 건축물에

       부속된 창고, 축사등 농· 임· 축산업을 영위하는데 필요한 시설

     ※ 대규모 축사시설 등과 같이 주택의 부속시설이라고 보기 어려운 경우에는

        별도로 허가(신고) 신청 가능(예 : 축사 시설부지)

   (5) 농업인 주택의 부지면적 기준

    ○ 그 부지(농지면적이 아님에 유의)의 총면적이 660㎡이하고, 당해 세대주가

       그 전용허가(협의) 신청일 이전 5년간 농업인 주택부지로 전용한 농지면적

       (부지면적이 아님)을 합산한 면적이 660㎡이하 일 것.

   (6) 농지보전부담금 부과 여부

    ○ 농업인주택 부지로 전용할 경우 전액 감면.(신고· 허가· 협의)

4. 농지전용시 각종 부담금

가. 농지보전부담금(착공 전 납부)

 ○ 부과 기준 : 개별공시지가의 30%, 단 ㎡당 농지보전부담금이 50,000원을 초과하는

       경우 50,000원으로 함.

 ※ 1981. 7.29일 이전에 주거· 상업· 공업지역으로 지정된 지역 안의 농지를 전용하는 경우

    부과대상이 아님.

  ○ 농지보전부담금 부과기준일 : 농지전용, 건축, 개발행위 허가일.

  ○ 납입기간 : 납입통지서 발급일로 부터 30일(자진납부는 15일)

나. 개발부담금 ⇒ 준공 후 부과
   ■ 산출방식:부과종료시점 지가-(부과개시시점 지가+개발비용+정상지가 상승분) x 25%
     ☞ 개발비용이란 토지개발에 직접 투입된 비용(토목공사비)으로서  사업시행자가 당해
         개발사업시행과 관련하여 지출한 경비의 합한 금액으로 산출내역서와 증빙서류
          (영수증)을 갖추어 제출(단, 건축비는 제외)
      ○ 개발비용 : 순공사비 + 조사비 + 일반관리비 + 기타경비
      ○ 순공사비 : 당해 개발사업을 위하여 지출한 재료비,노무비,경비,제세공과금의 합계
      ○ 조사비 : 직접 당해 개발사업을 위한 측량비 기타 조사에 소요되는 비용으로서 순
          공사비에 해당하지  아니하는 비용의 합계(단,건축공사를 위한 조사비용은 제외)
      ○ 설계비 : 당해 개발사업의 설계를 위하여 지출한 비용
      ○ 일반관리비 : 당해 개발사업과 관련하여 예산회계법시행령 제78조의 규정에 의한
                             예정가격 결정을  위한 기준과 요율을 적용하여 산정한 금액.
      ○ 기타경비 : 토지가액에 포함되지 아니한 개발사업구역안의 건물,입목,영업권등에
          대한 보상비와 다른 법령의 규정이나 개발사업에 대한 인가의 조건등에 의하여
          국가. 지방자치단체에  납부한 부담금의 합계.지목변경에 따른 취득세
   ■ 개발비용 산정내역서 제출기간 : 당해사업 준공일로부터 40일 이내
   ■ 제출서류 : 토목설계도면 2부. 개발비용 산출증빙서류(개발비용공사원가 계산서)1부.
      ☞ 개발면적이 660㎡ 미만일 경우 해당되지 않음
   ■ 농지 : 25%
       관리지역내 준보전산지를 공장으로 전용시: 12.5%(임야면적이 70%이상일 경우 전체 12.5% 적용)

다. 지목변경에 따른 취득세(세무과) ⇒ 준공 후 부과

  ○ 지목 변경전의 시가 표준액과 지목 변경후의 시가 표준액의 차액 x 2 %

    〔(변경 후 공시지가 - 변경 전 공시지가) x 2 %〕

   ※ 건축물에 대하여는 취득세. 등록세 등 별도 납부

  ○ 농어촌특별세 : 취득세액의 10%

라. 기타 면허세 와 공채(건축 담당 부서) ⇒ 착공 전 부과 

  ○ 면적에 따라 면허세 및 지역개발공채 금액이 다름(소액)

  ○ 주택채권(건축면적 x

15. 농지의타용도일시사용허가

가. 타용도일시사용의 개념

    농지를 일시적으로 농작물의 경작 또는 다년성식물의 재배 및 농지개량외의

    목적에 사용하는 것.

나. 근거법률

    법제38조. 시행령제42조~48조. 시행규칙31조~35조

다. 타용도일시사용의 절차

   ○ 타용도일시사용허가(농지법제38조제1항)

   ○ 타용도일시사용협의(농지법제38조 제2항)

라. 허가권자

    시장. 군수. 구청장

마. 허가대상

   ○ 농지를 다음 각호의 1에 해당하는 용도로 일시사용하고자 하는 자는 3년(주목적

       사업이 있는 경우에는 그 주목적사업의 시행에 필요한 기간)이내의 기간 동안 사

       용한 후 농지로 원상 복구하는 조건으로 허가를 받아야 함.

   - 건축법상의 건축허가 또는 신고대상이 아닌 간이 농업용시설과 농수산물의 간이

       처리시설을 설치하는 경우.

   - 주목적사업(당해 농지에서 허용되는 사업에 한한다)을 위하여 현장사무소 또는

       부대시설 기타 이에 준하는 시설을 설치하거나 주목적 사업을 위하여 물건을

       적치· 매설하는 경우.

   - 골재채취법 제2조 제1호의( "골재"라 함은 하천·산림·공유수면 기타 지상·지하

      등에 보존되어 있는 암석(쇄석용에 한한다) · 모래 또는 자갈로서 건설공사의

      기초재료로 쓰이는 것을 말한다)규정에 의한 골재 및 광업법 제3조의 규정에

      의한 광물을 채굴 하는 경우.

   - 적조방제. 농지개량 또는 토목공사용으로 사용하거나 공업용 원료로 사용하기

      위한 토석을 채굴하는 경우.

바. 허가기간의 연장

   ○ 농지의 타용도일시사용 허가기간은 통산하여 3년을 초과하지 아니하는 범위내

      에서 연장가능.

   ○ 도시계획시설 예정지안의 경우 그 도시계획 시설의 설치 시기등을 감안하여

       필요한 기간까지 연장가능.

사. 첨부서류

   ○ 농지의타용도일시사용허가 신청서(규칙제27호서식)에 의한 첨부서류

    ☞ 복구계획서 작성시 사용할 흙의 종류 및 매립 , 성토의 높이와 취토원의

       소재지를 작성하고 복구비명세서에는 사용할 흙의 수량, 단가, 운반비 및

       거래 실례가격등 산정근거를 작성.

아. 협의대상

    허가대상 이외에도 국토의계획및이용에관한법률 등 다른 법률의 규정에 의하여

   농지의 타용도일시사용허가가 수반되는 인·허가등을 받는 경우. 

16. 농업진흥구역에서 할 수 있는 행위(령제34조)

○ 농업생산 또는 농지개량과 직접 관련되는 토지행위.

  ☞ 다년성식물 재배. 온실. 하우스. 농막. 농지개량사업 또는 용수개발사업. 간이

    퇴비장, 정자 등

○ 국내에서 생산된 농수산물을 주된 원료로 하는 식품가공시설.(폐수배출시설 및

    지정폐기물을 처리하기 위한 폐기물처리시설을 제외함)   

○ 농업인이 공동으로 운영하고 사용하는 창고, 작업장, 농기계 수리시설, 퇴비장,

    목욕탕, 구판장, 운동시설, 마을공동 주차장. 마을공동 취수장. 마을공동농산어촌체험장.

 ☞ 농업인이 그 시설의 운영에 공동으로 경비를 부담하고 수익도 공동으로 처리하며

    이용자의 대다수가 농업이여야 함. 따라서 교회나 농협, 민간법인 등은 제외됨.

○ 경로당. 보육시설. 유치원등 노유자 시설. 정자 . 보건진료소.(농업인의 공동생활

   편익시설)

○ 국가· 지방자치단체 또는 농업생산자단체가 농업인으로 하여금 사용하게 할 목적으로

    설치하는 목욕탕, 운동시설, 구판장

○ 농업생산자단체가 국내에서 생산된 농산물을 판매하기 위한 시설로서 그 부지의

    면적이 3천㎡ 미만인 시설

○ 농업인주택

○ 농업인 또는 농업법인이 자기가 생산하는 농산물을 건조· 보관하기 위하여 설치

    하는 시설. 단, 타인이 생산하는 것을 건조, 보관하는 것은 할 수 없음.

○ 농업인 또는 농업법인이 자기의 농업경영에 사용하는 비료, 농약, 농기계(구). 사료

    등의 농업자재를 생산. 보관하기 위하여 설치하는 시설.

○ 축사나 인공조수의 인공사육시설.

○ 탈곡장. 잠실. 누애 사육장. 잎담배 건조실.

○ 총부지의 면적이 1,500㎡이하인 콩나물 재배사.

○ 농업용, 축산업용 관리사(주거목적이 아닌 경우에 한함.)

○ 부지의 총면적이 10,000㎡미만인 양어장. 양식장 기타 농림부령이 정하는

   어업용 시설. 단, 낚시터는 진흥지역에서 할 수 없음.

○ 부지의 총면적이 3,000㎡미만인 농업기계수리시설.

○ 남은 음식물 또는 농수산물의 부산물을 이용한 유기질비료 또는 사료의 제조시설.

○ 국내에서 생산되는 농수산물을 집하 · 예냉· 저장· 선별 또는 포장하는 산지유통시설로서

    그 부지의 총면적이 3만제곱비터 미만인 시설.

  ☞ 집하시설은 생산된 농산물을 일정 장소로 수집하여 소비지로 출하하기 위한

     시설로 판매시설이 아니므로 농산물 직판장은 할 수 없음.

17. 농지관련 세금

 가. 양도소득세 및 증여세 (세율 최고 35%)

   1) 8년이상 자경 농지는 양도소득세 면제. (1억원)

   2) 면제제외 대상

    ○ 도시계획에 의한 주거지역, 상업지역, 공업지역 안에 있는 농지로 이들 지역에

       편입된 날로부터 3년이 지난 농지.

    ○ 환지처분 이전에 농지의 토지로 환지 예정지를 지정하는 경우에는 그 환지예정지

       지정일로부터 3년이 지난 농지.

   3) 관련법령 : 조세특례제한법제69조. 동법시행령제66조    

나. 상속세

   1) 2년이상 영농한 농민이 상속받는 농지의 경우 2억원 (상속재산 가액) 까지

     상속세 기초공제 인정.

   2) 관계법령 : 상속세 및 증여세법제18조. 동법시행령 제16조.    

다. 취득세, 등록세

   1) 2년이상 영농한 농민(주로 농지원부로 확인), 농업경영인이 자경목적 농지 취득시

      취득세 · 등록세 50% 경감. 지역 농민간의 농지 교환· 분합시 취득세 및 등록세 면제

   2) 세 율

     ○ 취득세 : 2%

     ○ 등록세 : 상속으로 인한 취득(농지) : 0.3%

                     상속 이외로 인한 취득(농지) : 1%

   3) 관련법령 : 지방세법제261조   

라. 재산세

   1) 과세기준일 : 6월 1일 현재 사실상 소유자
   2) 납기 : 9.16 ~ 9.30일(건축물, 선박, 항공기: 7.16~7.30.  주택 : 50% 2회)
   3) 과세표준 : 시가표준액(개별공시지가) x 적용비율(분리과세. 0.07%)
   4) 물납 및 분할 납부 가능(1천만원 이상일 경우)   

마. 농업소득세(지방세법제197조)

   1) 납부의무자 : 농업소득이 있는 자는 그 작물의 재배지를 관할하는 시· 군에

                  농업소득세를 납부하여야 한다.(지방세법제198조)

   2) 과세기간 : 1. 1일 ~ 12.31일까지의 1년간의 농업소득에 대하여 부과

   3) 과세표준

    ○ 납세의무자가 과세기간중에 재배한 작물별 수입금액을 합산한 금액에서

       당해 과세기간의 필요 경비를 공제한 후 비과세소득 및 감면소득과 기초

       공제 금액을 제외한 금액 

    ○ 농업소득 금액에서 연 560만원을 기초공제

   4) 세율

    ○과세표준액 기준 400만원 이하인 경우 : 과세표준액의 3%

    ○   "  400만원초과 1천만원이하 : 12만원 + 400만원 초과금액의 10%

    ○   "  1천만원 초과 4천만원 이하 : 72만원+1천만원 초과금액의 20%

    ○   "  4천만원초과 8천만원 이하 : 672만원 + 4천만원 초과금액의 30%

    ○   "  8천만원 초과 : 1천872만원 + 8천만원 초과금액의 40%

   5) 소액부 징수 : 농업소득세의 산출금액이 2,000만원미만인 경우 이를 징수

                   하지 아니한다.

   6) 신고와 납부 : 과세기간의 다음연도 5월31일까지 신고 납부

   7) 담당부서 : 시, 군. 구청 세무과

18. 불법농지 양성화

  ○ ‘73. 1. 1이후 농지를 전용하고자 할 경우 “농지의보전및이용에관한법률”

     (‘96.1.1이후 농지법)에 의한 농지전용허가를 거쳐야 하는바 이러한 절차를

     거치지 않고 전용한 경우에는 불법전용에 해당되어 관련법에 의거 조치.

  ○ 다만, ‘88년 10월말 이전에 농지를 불법전용한 경우.

     - 생계유지 차원에서 고의성이 없으며

     - 당해시설을 농지로 원상복구하는 것이 비용이 많이 들고

     - 사회통념상 맞지 않다고 판단될 경우에는 원상복구 없이도 누구든지

       농지전용허가(신고)를 신청할 수 있으나, 이 경우 건축법 등 타법에 위배

       되지 않고 심사기준에 적합한 경우에 한해 양성화 추인이 가능.

19.개발제한구역( G.B)에서 할 수 있는 행위

 가. 허가 또는 신고없이 할 수 있는 행위

  ○ 지력증진을 위하여 환토. 객토를 하는 행위.(영리목적의 토사채취는 아님.)

  ○ 전을 답으로 전환하는 행위.

  ○ 농경지를 정리하는 행위.

  ○ 농업용(채소, 연초, 버섯재배사 및 원예)비닐하우스 설치.

  ○ 농업용 분뇨장.(탱크설치 포함)

  ○ 철조망 설치.

  ○ 농업용 원두막.(10㎡ 이하)

  ○ 죽목의 벌채없이 나무를 심는 행위.

  ○ 축사안에 사료를 배합하기 위한 기계시설.

  ○ 기존의 대지에 15㎡이하의 간이축사.

  ○ 농업용 비닐하우스 및 온실에서 생산되는 화훼 등의 판매를 위하여

     벽체없이 설치하는 33㎡ 이하의 화분진열 시설.

  ○ 농업용 비닐하우스안에 탈의실 또는 농기구 보관실 등의 용도로 15㎡이하의

     임시시설을 설치하는 행위.

  ○ 영농을 위한 성토.(50cm미만)

  ○ 축사운동장에 개방형 비닐하우스 설치.

  ○ 토지의 형질변경없이 한시적으로 논에 참게. 우렁이 등을 사육하거나 이를

     위한 울타리 및 비닐하우스를 설치하는 행위.

  ○ 농산물 수확기에 농지에 설치하는 30㎡이하의 판매용 야외 좌판.(그늘막

     등을 포함한다.)

  ○ 화훼재배와 병행하여 화분*원예용 비료 등을 판매(화분만을 판매하는

     경우는 제외)하는 원예용 비닐하우스 설치.

  ○ 단순한 저수지 준설.

  ○ 우물을 파거나 장독대를 설치.

  ○ 화장실 개량.

  ○ 기존의 묘역내에 분묘를 설치하는 행위.

  ○ 마을공동사업의 일부.

나. 허가를 받고 할 수 있는 행위

  ○ 도로·철도 및 상·하수도 등 공공용시설. 

  ○ 축사 및 창고 등 농림수산업을 영위하기 위한 건축물 및 공작물. 

  ○ 주택 및 근린생활시설. 

  ○ 농로, 제방, 마을회관 등 개발제한구역의 주민이 공동으로 이용하는 시설. 

  ○ 실외 체육시설. 

  ○ 휴양림, 수목원 등 도시민의 여가활용을 위한 시설. 

  ○ 국방·군사에 관한 시설. 

  ○ 학교 폐기물처리시설 및 전기공급시설 등 공익시설. 

  ○ 개발제한구역안의 건축물로서 제14조의 규정에 의하여 지정된 취락지구안

     으로의 이축. 

  ○ 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제4조의 규정에 의한 공익사업(개

     발제한구역안에서 시행하는 공익사업에 한한다)의 시행으로 인하여 철거된 건축

     물의 이축을 위한 이주단지의 조성. 

  ○ 건축물의 건축을 수반하지 아니하는 토지의 형질변경으로서 영농을 위한 경우 등

     대통령령이 정하는 토지의 형질변경. 

  ○ 벌채면적 및 수량 기타 대통령령이 정하는 규모 이상의 죽목의 벌채. 

  ○ 대통령령이 정하는 범위의 토지의 분할. 

  ○ 모래·자갈·토석 등 대통령령이 정하는 물건을 대통령령이 정하는 기간동안

     쌓아놓는 행위. 

  ○ 대통령령이 정하는 건축물을 근린생활시설 등 대통령령이 정하는 용도로 용도

     변경하는 행위.

 다. 신고를 하고 할 수 있는 행위.

  ○ 주택 및 근린생활시설로서 다음 각목의 1에 해당하는 증축,개축 및 대수선

   - 기존면적을 포함한 연면적의 합계가 100㎡이하인 경우.

   - 증축·개축 및 대수선되는 연면적의 합계가 85㎡이하인 경우.

  ○ 농림수산업용 건축물(관리용건축물을 제외한다) 또는 공작물로서 다음 각목의

     1에 해당하는 경우의 증축,개축 및 대수선

   - 증축·개축 및 대수선되는 건축면적 또는 바닥면적의 합계가 50제곱미터

     이하인 경우.  

   - 축사, 동물사육장, 콩나물재배사, 버섯재배사, 퇴비사(발효퇴비장을 포함한다)

     및 온실의 기존면적을 포함한 연면적의 합계가 200㎡ 미만인 경우.

   - 창고의 기존면적을 포함한 연면적의 합계가 100㎡ 미만인 경우.

  ○ 근린생활시설 상호간의 용도변경. 다만, 휴게음식점,일반음식점 또는 제조업소로

     용도변경하는 경우를 제외한다.

  ○ 벌채면적 300㎡ 이상 500㎡ 미만 또는 벌채수량 3㎥ 이상 5㎥ 미만의 죽목의 벌채

  ○ 다음 각목의 1에 해당하는 물건의 적치.

   - 제17조제1항의 규정에 의한 물건의 15일 이상 1월 미만의 적치.

   - 중량이 20톤 이상 50톤 이하이거나 부피가 20세제곱미터 이상 50세제곱미터 이하.

     로서 제17조제1항의 규정에서 열거한 종류의 물건의 15일이상의 적치.

  ○ 문화재의 조사·발굴을 위한 토지의 형질변경.

  ○ 생산품의 보관을 위한 임시가설천막의 설치(기존의 공장,제조업소의 부지안에

     설치하는 경우에 한한다.)

  ※ 개발제한구역내 주택 이축

    - 토지주와 건축주가 다르면서 개발제한구역 지정(‘72. 8.25일)이전부터 거주하는

      건축주.

   - 공공시설로 수용시.