[기자회견문] 주공 분양원가전면공개 불법거주배상금철회

[정책국장]

                  주공은 분양원가를 정확히 공개하고 불법거주배상금부과 철회하라 

청주개신주공1단지 임차인들은 2007년3월 주공을 상대로 분양원가공개 소송에 승소하여 분양원가자료를 2009년 1월에 주공에서 공개 받았다. 주공에서 공개한 자료는 790매로, 상당한 분량이었으나 분양원가를 산정에 쓸만한 자료는 10여장에 불과하고, 주공이 공개한 원가계산서와 자료가 서로 틀리는 엉터리 자료였다. 

주공은 토지를 평당 57만원에 매입하였다고 밝히고 있으나, 토지를 수용당한 원주민들은 97년,98년에 평균 30만원대에 주공에서 매입하였다고 말하고 있다. 평당 57만원에 토지를 매입했다는 주공은 정확한 토지매입 근거를 밝히지 않았으며, 아파트 분양시 임차인들에게 평당 160만원을 받아 폭리를 취하였다. 

주공은 더 이상 주민들을 우롱하지 말고 즉각 법원의 판결에 따라 정확한 분양 건설원가를 밝혀야한다. 또한, 부당하게 부과하고 있는 불법거주배상금부과를 철회하여야 한다.현재 분양원가공개소송세대는 80여세대로, 승소하여 분양을 받으려고 하였으나, 주공에서는 소송기간동안 불법거주배상금을 강제로 물어내라며 분양을 해주지 않고 있다. 

분양원가공개소송은 법원에서 분양절차중지가처분이 인용되어,(2007년3월 청주지방법원) 진행한 소송이다. 본 소송인 원가공개소송에서도 주민들이 승소(2008년9월3일 서울고법)하여, 주공에서 일부 건설원가자료를 공개하였는데도, 소송기간 중 불법거주배상금을 물지 않으면 분양을 해주지 못하겠다고 억지를 부리고 있다. 

법원의 결정조차 무시하고 자기들 마음대로 하는 주공은 각성해야한다. 서민의 주거복지를 목적으로 세워진 주공은, 집 없는 서민들의 피눈물을 빨아 장사하지말기 바란다. 주공의 횡포로 전국의 수많은 집 없는 서민들은 오늘도 눈물을 흘리고 있다. 

주공은 불법거주배상금을 즉각 취소하고, 서민들에게 사과하라. 

                2008년 2월 19일 

         개신주공1단지 분양원가공개소송대책위원회 

임대아파트전국회의 / 경제민주화를 위한 민생연대 충북지부 

[ 뒷장계속- 참고: 불법거주배상금부당성 및 주공에게 요구한 추가공개자료목록 ] 

● 청주개신 주공1단지 기본 현황 

 세대수 :  1398세대 ( 24 평형 -계단식 650 세대 21 평형  - 복도식 748세대) 

 임대사업자:  대한주택공사                    관리주체 : 관리공단 

 최초입주일:  2002년 1월                        분양전환시점:2007.2.1-3.9 

● 주공에 추가공개요구한 자료목록 

1,건축분야공사비 - 최초도급계약서     준공검사조서 

2, 개신지구 1공구 도시기반시설공사 - 최초 도급계약서   준공검사조서 

3, 개신1공구의 정확한 범위 

4, 토지매입시 각 지번과 면적을 밝혀라(현재는 토지 소유주와 보상액만 명시되어있어, 1공구 지역외에 다른 사람과 보상액이 들어갔는지 확인할 방법이 없음 

● 불법거주배상금의 부당성 

임대차계약에서 정하고 있는 사유를 위반했을 때 임대인이 연체료부과나 독촉등을 하여도 임차인이 시정조치를 취하지않을 때 임대차계약을 해지할 수 있고 임대차계약해지하고 임차보증금을 돌려주었는데도 계속적인 점유를 하고 있을 때 법원의 명도소송을 제기하여 불법거주에 대한 배상금을 부과하는 것이 일반적이고 정당한 불법거주배상금부과과정이다. 

그러나, 주택공사나 임대건설업자들은 분양전환과정에서 임차인들과 분쟁이 발생할 경우 이러한 법적 절차를 생략하고 불법거주배상금부과협박을 하거나 임대의무기간만료후 분쟁기간동안에 해당되는 불법거주배상금에 해당금액을 공제하고 임대보증금을 돌려주거나 불법거주배상금을 선납하지않으면 분양신청을 받아주지않는 등의 행태를 자행하고 있다. 

불법거주배상금피해액은 한 해 45억8 200만원(2007년도 주공발표)에 상당하고 분양전환조건의 공공임대아파트는 임차인에게 부여된 우선분양권을 실질적으로 침해하는 행위이다. 

해당 임차인들이 불법거주배상금부과에 대해 부당이득반환청구소송을 제기하여 부산용호주공아파트임차인들의 승소등이 있었다. 

1. 불법거주배상금부과의 정당성여부 

임대차계약서(이하,계약서)는 약관규제에 관한 법률(이하,약관법)의 적용대상이 될 수 있는데, 3조는 계약상대방에게 설명의무를 다하지않은 계약을 상대방에게 주장할 수 없도록 하였고 동법6조는 부당하게 불리하거나 거래형태등 제반사정에 비추어 예상하기 어려운 조항,계약의 목적을 달성할 수 없을 정도로 계약에 따르는 본질적 권리를 제한하는 조항은 불공정약관으로 추정한다. 

계약서상에 불법거주배상금을 임차인이 그 주택을 명도해야하는 날의 다음달부터 명도일까지 임대료 및 관리비합계액에 상당하는 금액을 임대인에게 납부하도록 한다. 그러나, 이규정은 약관법위반으로 이에 기한 불법거주배상금은 임차인에게 부당이득으로 반환해줘야 한다. 

부산남구용호2동주공임차인들이 승소한 ‘불법거주배상금부당이득반환청구소송’(2006가합22855 판결 2007.8.31)은 임차인이 분양체결기간만료일까지 분양계약을 체결하지아니한 것이 임대차계약서의 “기타 표준임대차계약서상의 의무를 위한한 경우”에 해당되지않는바 임대업자가 임대주택매각을 시행한 때에 분양전환안내공고문을 통해 분양신청기간을 고지한것은 이 기간내에 임차인이 분양신청하라는 것이니 이 기간내에 행사하여야 하는 의무를 부과한 것은 아니다. 

설령,임대업자가 분양전환시행안내문으로써 임대차계약을 조건부로 해지한다는 의사표시를 하였다하더라도 분양체결기간내에 분양계약을 체결하지아니한 것이 적합한 해지사유가 되지아니한 이상,위 조건부해지는 부적법하다. 또한,임대차계약기간만료로 종료되었으므로 이 임대차계약이 계속됨을 전제로 한 해지가 적법하다고 할 수 없을 뿐만 아니라 임차인의 임대주택명도의무와 임대인의 임대보증금반환의무는 동시이행관계에 있으므로 임대인이 임대보증금을 제공하고 임차인에게 주택을 명도할 것을 요구하였다는 점에 대한 주장 입증이 없는 한 임차인의 임차주택에 대한 점유를 불법점유라고 볼 수도 없다. 따라서,임대인이 임차인들에 대하여 부과한 불법거주배상금은 그 부과요건이 흠결되었다. 

* 비채변제여부 

지급자가 채무없음을 알면서도 임의로 지급한 경우 변제책임이 발생한다는 것인데,변제강요나 변제거절로 인한 사실상의 손해를 피하기위해 부득이 변제하게 된 경우는 그 변제가 자기의 자유의사에 반하여 이루어진 것이므로 부당이득에 해당한다. 

         2. 임대료와 관리비의 1.5배 부과의 정당성여부 

대법원판례(대판91다20197,1991년9월24일선고:동취지 94다54641.96.9.6/94다27809,94.12.9)에서 임대차계약이 종료된 이후 임차인이 임차목적물을 계속 점유하는 경우,임대인에게 지급해야할 손해배상 내지 부당이득금은 명도완료일까지 점유,사용함에 따른 차임(월임대료)상당액으로 하는 것이 타당하다고 하였다.     

<참고: 주공발표 불법거주배상금 수익현황> 

□ 대한주택공사는 기본임대료의 1.5배에 상당하는 금액을 불법거주 배상금으로 부과 

 ○ 불법거주배상금 = 월간기본임대료×1.5×불법거주일수÷12월 

<표 1>           불법거주 가구 수 및 불법거주배상금 수익 

(단위 : 호, 백만원) 

	2005	2006	2007
불법거주가구 수	3,157	4,309 (36.5%)	5,938 (37.8%)
불법거주배상금	2,177	3,154 (44.9%)	4,582 (45.3%)

<표 2>           임대가구 수, 연체가구 수 및 연체료 수익

(단위 : 세대, 백만원)

	‘05.12	‘06.12	‘07.12
임대가구 수	340,600	369,597 (8.5%)	393,313 (6.4%)
연체가구 수	70,978 <20.8%>	76,712 (8.1%) <20.8%>	80,856 (5.4%) <20.6%>
연체료 수익	2,441	2,401	2,452

주 : 1) ( )은 전년대비 증가율 2) < >는 임대가구 수 대비 비중 3) 연체료율은 연 9.5%(월 0.8% 수준) 자료 : 대한주택공사