시설관리 무경험 초보소장 업무유의사항

[동행]

시설관리 무경험 초보소장 업무유의사항

자격증을 취득하고 어렵사리 취업의 무턱을넘어서서  관리소장으로 취업하고 집에서
하이파이브를 하고 여기저기 인사드릴때 까지만해도 날아갈듯  좋았는데..  
막상 출근을 시작하고보니 시설관리 분야에서 일한경험이 있다면 좋겠는데 그렇지 못한경우
직원들이 얘길해도  무슨 얘기인지 잘모르겠고 그러다보니 일이 닥쳤을때  어떻게 해야할지
판단이 잘안되고 드물게는 직원들로부터 무시를 당하는 경우도 있을수 있다고 보여집니다.

잘 설명해줘도 알아들을까 말까한데 기술자랍시고 저혼자 알아 들을수 있는 해괴한 용어나 써가면서
궁시렁 거리면 한대 쥐어박고 싶은생각도 드실것입니다.
원래 실력있는 사람들은 어려운것도 알기쉽게 얘기 하는법인데   선무당이 사람잡는다고
제대로 알지못하는 사람일수록 별것도 아닌걸 괜히 복잡하고 어렵게 얘기 하곤하니
더욱 짜증스러울때도 있을것입니다.
다행이 직원들이 인간성도 좋고 실력이 뛰어나다면 좋겠지만 세상이 내 입맛대로 되는것도 아니고..  
답답해서 시설관리에  대하여 좀 알아보고 싶은데 어디부터 손대야할지 난감한 경우에 처하신 소장님도 계실것이라 생각합니다.
비록 오래전 일이고 얼치기 이긴 하지만 시설파트에서 약간 일을 해본 경험을 가지고 관리소장 으로서
처음 일을 해보면서 느낀바를  위와같이 시설관리에 관해 아무런 경험이 없는 초보소장님들께 이글을 올립니다.    
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사실 어떤분야든지 일정한 수준에 도달하려면 많은 노력과 경험이 있어야함은 분명할것이라 생각합니다.
하지만 제가 아파트에 근무해보니  최소인원이 근무 하면서 거의 대부분을 대행업체에 용역을 주고 관리
하면서 크게 기술력을 요하지않는 일상관리나 사소한 민원처리 정도가 업무의 주를 이루므로 기사일까지
직접 처리하시는 나홀로 소장님 이시라면 모를까..
담당자를 두고있는 관리소장은 직접 기능을 필요로 한다기 보다 전반적인 계통과 흐름을 이해하는것이
보다 중요하다고 보여집니다.
만약 여소장님 이시라면 더욱 그럴것이라 생각합니다.
본인이 직접 파이프 렌치를 잡거나 용접을 해야할일은 거의 없을터이니 디테일한 내용보다도  먼저 개념과
전반적인 흐름을 이해하시고 관련법규를 찾아보시면 언제 어떤일을 해야하고 직원들에겐 그일을 잘 하도록
하기위해 어떠한 업무지시가 필요한지 용역업체에 대하여는 어떤걸 주문하고 감독해야 할것인지 깨닫게
되실것이라 생각합니다.

도면을 어렵게 말씀하시는분들이 계시는데 도면 이란것이시설을 만들거나 관리할때 알아보기 쉽도록 그림으로
그려 놓은것이므로 굵은선의 흐름을 쫓아가보면 누구나 대략적인 흐름을 이해할수 있다고 봅니다.
자꾸 들여다 보고 현장에 어떻게 되어있는가를 비교해보면 얼마 지나지않아 누구나 다 어렵잖게 이해들을
하실수 있다고 생각 합니다.  
  
전반적으로 시설물의 흐름에 대해 알아보셔야할 부분을 간략히 언급하면 다음과 같습니다.

전기시설 : 한전에서 고압의 전기가 들어와서 수변전실의
                변압기에서 아파트에 사용하기 적당한 전압으로          
                바꾸어준후 각동과 기계실등 사용처로 보내주게됩니다.
                따라서 수변전실에 내려가셔서 변압기와 각종 판넬등을          
               보시면서 실제 한전에서 전기가 들어와서 세대까지
               공급되는 과정을 시설물을 보고 한번 익혀두시는게 좋습니다.
               직접 하실일은 없겠지만 이때에 정전등 비상시  발전기의
               전환사용 (자동과 수동) 에  대하여도 담당자 에게
               물어보고 알아두시면 좋을듯합니다.  
          
통신시설 : 사무실과 경비실등에 있는 방송시설이 기본적으로
                어떻게  배치 되어있는지를 확인 해보시고, 화재발생 및        
                비상시 어떻게 운용되는지 알아두시는게 좋습니다.
                또, CC TV 등의 설치위치및 계통도를 확인해 둡니다.

T.V      :   조만간 디지털 방송으로 모두 전환되긴 하겠지만 어찌
               되었건 공청시설과 유선방송 등의 시청방식에 대한
               계통을 이해하고 계시면 됩니다.

급수설비 : 기계실에 내려가서 지하저수조를 살펴보고 급수방식을
                알아보고 도면과 어떻게 배관 되어있는가를 보면서
                물의 공급 계통을 이해 하시는게 중요합니다.
                고가수조 방식이라면 긴급상황에 대하여 상대적으로
                시간적 융통성이 많은편이나  만약 부스터 펌프라면
                고장시에  어떻게 조치할것인지에 대한 대안을 담당자와
                상의하여 사전에 준비해놓는것이 좋다고 생각합니다.            
                (통상 펌프가 예비 되어 순환방식으로 가동하고 있긴하나
                 인버터의 고장등 비상시 수동운전등에 대해 알고
                 계시는것이 필요 하다고  보입니다.  
                 좀 여유가 생기면 메뉴얼을 보시고 컨트롤 판넬
                 사용법 등에 대해 알아두시면  담당자가 소장님을
                 보는눈이 달라질것 입니다.)
            
소방설비 : 관리상 크게 문제를 일으키는 경우는 많지 않지만
                옥내소화전이나 스프링쿨러등의 배관계통도를 이해          
                하여 알아 두시고 전기쪽에선 세대등의 감지기에서
                화재감지후 발신기를 거쳐 수신반으로 전달되는
                과정을 잘 알아놓고 계시면 됩니다.      
            
배수설비 : 싱트대 등에서 나오는 생활하수와 화장실에서 나오는
                오수배관이 어떻게 배열되어 있고 오수정화조 까지
               연결은 어떻게 되어있는지 확인하여 둡니다.
               이때에 오수정화조의 처리방식이나 그 처리과정들도  
               알아 두시면 유용할것입니다.

옥외배관 : 옥상이나 발코니등의 배수와 우수배관은 어떻게
                되어있는지 또 오배수 배관의 건물밖에서의 설치상태와            
                맨홀들은 어디에 있는지 도면과 실제설치 상태를
                잘 확인해 둡니다.

건축및 조경 : 이부분은 많이 돌아다녀보면서 방수층 에
               이상은 없는지,지반침하나 심각한 균열상태는 없는지,
               철근이 노출되거나 콘크리트 탈락된곳은 없는지,
               빗물침입이 되는곳은 없는지,  고사목은 없는지 등
               수시로 육안으로 확인하고  각 아파트 상황에 맞게
               처리해야할것으로 생각합니다.

이외에 중앙집중식의 냉난방 방식이나 지역난방 방식이라면
     그또한 어떻게 열이 들어오고 나가는지 그 흐름들에 따른
     배관과 덕트들 또는 공조시설들은 어떻게 설치 되어있는지만
     파악해 두셔도 일을 해나가시는데 상당한 도움이 될것이라
     생각 합니다.  

     중앙집중식 이라면 지역에 따라 위험물 저장소나 LPG저장소
     또는 가버너실 등이 있겠지만 어떤경우든지 그 각론의
     세부적인 부분을 모두 잘 아는것에는 많은노력과 경험이
     필요 하겠으나 초보 관리소장에게 필요한것은 분야별로
     그 흐름이 어떻게 되는지를 파악 하는것이라 봅니다          
     그리고 어디서나 다하는 것이겠지만  10 여년전 제가
     시설관리를 할 당시에는 장비이력카드를 작성해서
     이 장비는 언제 어떤업체에서 설치하였고 언제 어떤
     이유로 하여 점검이나 수리들을 한것인지 평균수명은
     어떻게 되는지 등을 기록하였다가 교체하거나 수리시
     유효하게 써먹었던 기억이 나서..  이곳에 와서도
     장비이력카드를 작성 하였습니다.    

      펌프 따위가 고장이 나서 교체시 그냥 ..
     "고장났으니 교체 해야합니다"  하는것 보다는 이력카드
     사본을 첨부해서 이것은  평균수명이 어느정도이고
     그동안 어느정도 가동을 했고 어떻게 수리하여 관리하다가
     교체하게 되었다 라고 교체안을 제시하면 입대의 등의
     의결을 받을때도 보다 설득력이 있지 않을까 라고 생각합니다.
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시설관리에서 무슨문제가 생기면 대개 일의 처리는 
바꾸어 말하면 문제원인의 제거 라고 생각합니다.
따라서 어떤 조치를 할것인지를 결정하기 위해선 먼저
원인 파악이 선행 되어야 할것이고 세대 전체에 관한 
중요한 문제점들은  그원인을 파악하기위해서도 기본적으로 

전체의 흐름을 이해하고 있는것이 필수적 이기도 합니다.   

이렇게 되면 매일매일의 업무일지를 보면서 담당자에게 

질문을 하고 답을 듣더라도 쉽게 이해가 되어지고 
무슨일을 해야할것인지 감이 잡힐것 입니다.
그리고 이해를 돕기위해 가는곳마다 보신것마다 
사진을 찍어 두세요.  나중에 많은 도움이 될것입니다.

또한  전반적인 흐름을 알기위해 담당자 에게 
이것 저것 묻다보면 비록 초보소장 이라해도 
담당자의 시설물에 대한 이해도나 숙련도등을
눈치 채실수 있을것이고 그것은 향후 담당자 
통솔에도   적잖은 도움이 될것입니다 

말은 길게 했지만 간단하게 ..
한마디로 말씀드려서 개념과 각 계통 흐름을 이해한다.
이후 관리소장으로서의 역량은 노력의 크기와 실전경험이 
말해 줄것이라 생각합니다.

[행만]

대단히 도움이 될 경험을 알려 주셔서 감사합니다. 날씨가 추워진답니다. 건강하게 지내십시오!

[abulaham]

매우 유익한 자료 임니다 시설관리에 많은 도움이 됨니다

[소원이]

감사합니다.

[바샤르]

매우 도움이 많이 되었습니다..감사합니다

[정태규]

늦게 이글을 읽게 되었는데 감탄했습니다
차후 더 상세하게 가필하고 내용도 더 분량이 많아지면 실무 지침서같은 역할로 발전있으시길 바랍니다

[바람이]

좋은자료네여...ㅋㅋ 처음 입문하시는분은 많은 도움이 될듯...

[미라클]

여러가지 알게되네요 도움 많이 됬습니다 고맙습니다

[정다운..]

소중한 자료 잘 담아 갑니다. 감사 합니다.^^

[소원이]

감사

[신기루]

처음 소장 업무를 보게 되어 유익하게 잘 읽었습니다