금천 후보지 시계경관지구 해제로 개발 기대감 높다

[이우형]

- 뉴타운 개발계획 수립 걸림돌 시계경관지구, 최고고도지구 등 해제
- 예정지 투자 리스크 부담 덜려면 저평가된 단지형 빌라 투자가 유리

3차 뉴타운 후보지인 금천구 시흥동 일대는 현재 거래는 뜸한 편이다. 2차 뉴타운 지정에서 탈락하면서 수요가 주춤했다. 하지만 일대 시계경관지구, 최고고도지구 등의 개발 제한 요소들이 해제되면서 개발 기대감은 다소 높아졌다. 시흥동 일대는 그 동안 시계경관지구로 묶여 건물 층수가 5층까지로 제한되어 있었고 따라서 지역 내에 아파트 보다는 단독, 다가구, 연립, 빌라 단지 등 저층 건물들이 주류를 이뤘다.

인근 뉴타운공인에 따르면 "금천구는 뉴타운 개발계획수립의 걸림돌이었던 시계경관지구와 최고고도지구가 풀림에 따라 3차뉴타운에 선정될 확률이 높아졌으며, 개발이 된다면 쾌적한 저밀도를 유지하면서도 그 동안 부족했던 12~15층 높이의 아파트가 대거 들어설 것" 이라고 전망했다.



☞ 시흥3동은 비교적 건물 상태 양호, 2동과 5동이 노후주택 비율 많아 주목

3차 금천뉴타운 후보지로 실사요청지역에 포함된 곳은 시흥3동을 기준으로 시흥2동과 시흥5동 일대다. 총 1,092,237m2 규모다. 2차 뉴타운 후보 신청 때에는 시흥3동 공구상가 지역을 포함시켰었지만 3차 후보지 신청때에는 공구상가 지역을 제외시키고 대신 시흥2동과 5동이 포함됐다.

시흥3동 일대는 건물 상태가 비교적 양호한 편으로 단독보다는 빌라단지가 많다. 주로 4-5년전에 들어선 1개 동 규모의 빌라 건물이 대부분이다. 반면 시흥2동과 5동 일대는 시흥3동 보다 노후주택 비율이 높고 단독, 다가구 주택들이 상대적으로 빼곡히 밀집되어 있어 금번에 3차 금천뉴타운 후보지에 포함됐다.



☞ 시흥 2,3, 5동 일대 대지지분 시세는 평당 평균 750~800만원 선

금천뉴타운 후보 지역은 2차 뉴타운 후보로 거론되기 전에는 일대가 평당 400~600만원 선의 시세를 보였지만 2차 뉴타운 후보지 중에서 유력 후보지로 거론되면서는 발표 직전까지 평당 최고 700~1,000만원까지 가격이 치솟았다. 오른 시세에 비교적 거래량도 많았다. 그러나 2차 뉴타운 지정에서 탈락된 후, 거래는 뜸해졌고, 다만 시세는 현재까지 별다른 가격하락 없이 강보합세를 보이고 있다.

하지만, 3차 뉴타운 실사 요청 후에는 매도자들이 매물을 다시 거둬들여 매물이 많지 않은 상황이다. 거래는 별로 늘지 않았지만 관심 수요는 다시 조금 늘어나고 있다.

현재 3차 금천뉴타운 후보지 일대와 그 주변의 단독, 다가구 시세는 평균적으로 평당 750~800만원 선에서 거래가 가능하다. 시흥3동 단지형 빌라인 중앙하이츠는 평당 740만원, 현대빌라는 850만원 선이다. 반면 시흥3동 일대 준공업지역 내 1개 동 짜리 빌라가격은 평당 950~1,000만원 선이다. 한편 오래된 구옥들은 평당 500~600만원 선에서 가능하지만 이러한 매물들은 극히 일부로 거래할 만한 매물이 많지 않다.

"시흥3동은 도로변에서 관악산 등산로까지 도보3분이면 갈수 있는 거리로 무엇보다 주거 쾌적성이 높다"면서 향후 투자를 고려한다면 "리스크가 높은 단독빌라보다는 재건축할 수 있는 단지형 빌라를 투자하는 것이 수익성과 안전성 면에서 메리트가 있다" 라고 조언했다. 또한 "3차 뉴타운으로 지정되면 평당 1,200만원까지는 오를 것"으로 전망했다.

또한 시흥2동 벽산아파트 인근 중개업소 강남희사장은 "3차 뉴타운은 아직 지정 예정이고 실제 개발 완료시점까지는 상당기간이 걸릴 것으로 본다. 따라서 단기적 투자보다는 중,장기적 안목이 필요하다" 고 지적하면서 "너무 낡은 구옥보다는 세입자를 구할 수 있는 건물상태가 비교적 양호한 건물을 구하면 뉴타운 사업이 진행되는 기간동안 자금면에서 유리한 점이 많다" 고 조언했다.

☞ 후보지 인근 주택시장도 개발 기대감 한껏, 시세 상승중

한편, 독산동과 시흥1동 등 3차 금천뉴타운 후보지에서 제외된 주변 주택시장도 아쉬움은 있지만 나름대로 들뜬 모습이다. 일대가 시계경관지구 지역에서 해제되면서 향후 개발 기대감이 한껏 부풀었기 때문이다.

특히 재건축 사업중인 시흥1동의 한양아파트는 5월18일 사업시행인가를 받아 5월19일부터 시행되는 개발이익환수제-임대아파트건립- 25% 적용을 간신히 비켜 10%만 적용을 받는다. 이로 인해 최근 가격이 소폭 오름세를 보였다. 시세는 16평형이 1억2천~1억2천5백만원, 25평형은 1억6천5백만원~1억7천만원, 35평형은 2억3천5백만원~2억4천만원 가량 형성되어 있다.

☞ 강남순환로, 신안산선 등 교통여견 개선 - 3차 금천뉴타운 맞물려 금천구 거듭난다

금천구는 경기도 광명시와 인접하여 서울 서남권 진입로 역할을 하는 곳이다. 기존 교통편 외에 강남일원~서초양재~영등포양평을 잇는 강남순환로가 2008년까지 완공될 예정이다. 동서구간을 잇는 강남순환도로는 시흥동 일대를 지나 관악, 사당, 수서를 잇고 남북구간은 광명교에서 금천구 시흥3동 지역을 통과한다. 또한 북동~남서 지역을 잇는 신안산선이 지나게 된다. 안산에서 광명, 시흥대로, 여의도, 청량리까지를 잇는 교통편으로 향후 계획안 확정과 개발 진행에 따라 서울, 수도권 연계 역할지로 주목도가 높아질 전망이다.

이번에 실사 요청지역이 3차 금천뉴타운 지역으로 확정되면 일대 주거환경 개선과 함께 교통환경 등 전반 여건이 좋아지면서, 금천구는 그 동안 상대적으로 낙후한 지역으로 인식되던 것에서 탈피할 발판을 만들 수 있을 것으로 보인다. 서울 내에서 상대적으로 저평가되어있는 주택 가격 수준도 상향 조정될 가능성이 크다.

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- 시계경관지구란? 지역 내 주요수계의 수변 자연경관 및 주거지역의 양호한 환경조성과 시가지의 도시경관을 보호하기 위하여 필요한 지구
- 최고고도지구란? 환경과 경관을 보호하고 과밀을 방지하기 위하여 건축물높이의 최저한도를 정할 필요가 있는 지구
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[부동산114 이미윤]