필독 2004년 하반기 부동산정책 주요 이슈

[이우형]

부동산 연착륙 위한 대책 잇따라

농지법을 개정하여 농자유전의 원칙을 깨고 도시민 농지소유제한을 사실상 무제한 허용하게 될 예정이다. 따라서 7월부터 입법예고가 되고 하반기에 국회를 통과하여 농지거래가 활성화되고 지방경제가 활성화될 전망이다.

소형주택에 대한 양도세 중과대상을 18평이하인 소형주택에 대해 제외함으로써 주택시장에 투자자 유인요인을 만들과 주택임대 사업을 활성화할 예정이다.

또 세간에 관심을 끌고 있는 판교 신도시 분양을 예정보다 2~3개월 앞당겨 내년 3泌?분양함으로써 분양시장의 활성화를 꾀하고 불법펜션 단속을 7월 1일부터 예정했으나 이를 내년으로 유예하여 펜션시장에 숨통을 열어주었다.

그리고 7월 1일부터 주5일제 근무시행에 따라 휴일형상가, 펜션, 전원주택 등이 인기를 끌 전망이다. 투기과열지구 해제도 검토하고 있다.

그외 하반기부터 시행예정인 부동산 관련 정책으로 국민임대주택 건설을 위한 택지확보 및 건설 절차 간소화, 미등기 전매자에 대한 금융거래정보 일괄조회 실시, 행정수도 입지 최종 확정, ‘학교용지확보에관한특례법’ 개정안 실시, 주택공급제도 방식 개선(채권입찰제와 원가연동제 도입), 상가와 오피스텔, 펜션 후분양제 도입 등이다.

2004년 하반기부터 체크해야할 부동산 주요 정책과 이슈

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시행시기 내용
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7/1 주 5일 근무제 시행
(공기업과 금융보험업, 1000인 이상 사업장 중심)
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7/1 소형주택에 대한 양도세 중과 제외
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7/1 ’국민임대주택건설등에관한특별조치법‘ 시행
(국민임대주택 건설을 위한 택지확보 및 건설 절차 간소화)
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7/1 경기도 광주시 ’수질오염총량제‘ 도입
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7/1 ’금융실명법시행령‘ 개정안 시행
(미등기 전매자에 대한 금융거래정보 일괄조회 실시 등)
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7/5 판교신도시 시범단지 분양 내년 3월로 앞당겨질 진다
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7/5 행정수도 이전후보지 평가점수 공개
(연기ㆍ공주[장기]지구 1위)
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7/9 농지법 개정법률안 입법예고(2005년 시행)
- 농민이 아닌 전문 경영인도 농지를 소유한 농업회사 법인의
대표를 맡을 수 있으며 지방자치단체도 농업 법인을
설립할 수 있게 될 예정. 즉 전농업자나 농지법인에게 장기(5년)
임대한다는 조건이라면 비농업인도 면적과 지역의 제한 없이
농지를 소유할 수 있게된다.
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8 불법펜션 계도기간 연장 및 2005년으로 단속유예
(’농어촌지역숙박시설설치및관리에관한통합지침‘)
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8 모기지론 취급 대상기관(9곳) 22곳으로 확대
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8 행정수도 입지 최종 확정
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8~9 ’학교용지확보에관한특례법‘ 개정안 실시예정
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12 행정수도 예정지역 지정ㆍ고시
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하반기 투기억제제도 탄력적 운영(투기과열지구,투지지역 등)
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하반기 서울 강북재개발 조기 추진(3차 뉴타운지구 10여곳 연내 추가 지정)
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하반기 종합재산신탁제도 도입
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하반기 주택공급제도 방식 개선(채권입찰제와 원가연동제 도입)
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2005.1 ’건축물분양에관한법률제정안‘(상가와 오피스텔 후분양제 도입)
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2005.7 2005년 7월 시행을 목표로 `토지이용규제기본법’을 2004년내에 마련
,기본법에 근거가 없는 토지이용규제가 뒤따르는 새로운 지역ㆍ지구
설치를 제한하기로 함.
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주 5일 근무제 시행

7월 1일부터 공기업과 금융보험업, 1000인이상 사업장을 중심으로 주 5일 근무제가 우선적으로 시행된다. 월차휴가가 폐지되고, 생리휴가는 무급화되더라도, 법정근로시간이 주 44시간에서 40시간으로 단축되는 효과가 있기 때문에 휴일에 사람을 모을 수 있는 부동산 상품을 중심으로 투자가치가 급상승할 것으로 예상된다.

그러한 상품으로는 주5일 근무제의 영향이 큰 주말상권이나, 휴일형상가, 펜션, 전원주택 등을 들 수 있고, 장기적으로 전원생활을 즐기는 직장인이 주중 귀가가 힘들 때 머물 수 있는 도심의 역세권 소형 아파트도 특수가 기대되는 상품이다.

소형주택에 대한 양도세 중과 제외

1세대 3주택 이상자 중 2003년 12월31일 이전에 구입했고 국세청 기준시가가 4000만원 이하이며 주택면적이 18평 이하인 소형주택에 대해서는 양도세 중과세가 면제된다. 다만 재개발지역과 재건축지역내의 주택은 제외된다.

국민임대주택건설등에관한특별조치법 시행(국민임대주택 보급 확대)

7월1일부터 국민임대주택 건설을 위한 택지확보 및 건설 절차가 3단계에서 2단계로 줄어든다. 3년 이상 걸리던 택지확보 기간도 2년 정도로 줄고 국민임대주택단지 내에서는 국민임대주택을 50%(도시지역 중 주거지역은 60%) 이상 의무적으로 지어야 한다.

경기도 광주시 수질오염총량제 도입

경기도 광주시가 7월부터 전국에서 처음으로 ‘수질오염총량관리제’ 시행에 들어간다. 지방자치단체별로 할당된 한도내에서 오염물질 배출총량을 규제하는 ‘수질오염총량관리제’는 목표 수질을 달성하는 조건으로 개발을 제한적으로 허용하는 제도이다.

광주시의 오염총량관리 계획은 지난 98년 수립한 팔당호 등 한강수계 특별종합대책과 이를 뒷받침하는 ‘한강특별법’에 포함된 총량관리제도를 최초로 시행하는 것이다. 이에 따라 광주시는 팔당호로 유입되는 경안천 하류수질을 2004년 1∼5월 평균 생물화학적산소요구량(BOD)를 6.3㎎/ℓ에서 오는 2007년까지 5.5㎎/ℓ로 개선할 방침이다.

또 오염물질 자연증가율이 오는 2007년이 되면 지난 2003년에 비해 36.5% 증가할 것을 보이나 2007년 목표수질 달성을 위해 오염물질 발생량 삭감계획을 통해 BOD 총배출부하량을 2003년 3106㎏에서 2007년까지 3012㎏으로 3% 줄여나갈 방침이다. 이를 위해 연간 10%가 넘는 인구증가율은 7.2% 이내로 억제하고 하수처리장 확충을 현재 85%에서 97%까지 처리율을 높이며, 방류수 수질을 현재 BOD 10㎎/ℓ에서 5㎎/ℓ으로 낮추는 등 개선해 나가기로 했다.

오염총량제 실시로 하수처리량이 한정돼 있었으나, 최근 광주시가 환경부에 하수종말처리장 증설을 신청하면서 그동안 적체되어 있던 분양물량이 쏟아질 것으로 예상된다.

미등기 전매-분양권 전매자 등 금융정보 일괄조회

7월부터 부동산 미등기 전매자와 부동산을 직접 거래하거나 알선ㆍ중개하는 중개업자, 타인명의 부동산 거래자, 분양권 전매자 등 불법적인 부동산 거래자들은 금융거래 일괄조회를 받게 된다. 금융거래 일괄조회가 이뤄지면 추가적인 부동산 투기 사실은 물론 기타 탈루 등 불법사실이 밝혀져 처벌이 강화되는 효과가 기대 된다.

개정안에 따르면 금융거래 일괄 조회 대상 부동산 거래 범위는 기준시가가 5억원이상이고 세금탈루 혐의가 높으며 실거래가를 확인할 수 있는 증빙서류를 제시하지 않거나 증빙서류가 허위임이 명백한 거래 등이다. 따라서 ▲투기지역내 부동산 양도 ▲다량의 토지를 매입해 분할 매각 ▲2년 이내 단기거래 ▲60% 중과대 상인 1가구3주택이상인 경우 ▲1가구가 1년간 3회 이상 양도ㆍ취득하는 경우 등이 해당된다. 부동산 미등기 전매 등 부동산 거래 법령을 위반한 거래도 일괄 조회 대상이 된다.

판교신도시 시범단지 분양 내년 3월

경기도 판교신도시에 대한 토지보상이 거의 완료되는 등 택지개발사업이 순조롭게 진행됨에 따라 시범단지 분양시점이 당초 예정보다 2∼3개월 앞당겨질 전망이다. 판교신도시 토지보상액 총 2조4천641억원중 현재까지 약 90%인 2조2천억원에 대한 보상이 이뤄진 상태고 나머지 10%에 대해서는 토지 강제수용 절차를 밟고 있는 중이라 현재 계획대로라면 9월중 판교신도시 개발에 관한 실시계획을 최종 승인하고 10-11월께 토지수용을 모두 완료해 택지를 본격적으로 공급할 수 있을 전망이다.

따라서 아파트 시범단지 분양도 내년 5∼6월에서 3월 정도로 앞당겨질 전망이다. 총 284만평 규모의 판교신도시에는 2만9700가구(공동주택 2만6974가구, 단독주택 2726가구)가 지어져 약 8만9000명을 수용하게 되며 20만평 규모의 벤처단지와 5만평 규모의 친수테마파크, 교육시설구역 등 다양한 편의시설 및 자족기반시설이 들어서게 된다.

신행정수도 향후 일정

신행정수도 후보지 평가위원회는 7월 5일 신행정수도건설추진위원회 제4차 회의에서 신행정수도의 후보지 4개 지역에 대한 평가위원회의 평가결과를 보고하고 이를 공개했다. 4개 후보지에 대한 평가 결과는 가(진천-음성) 지역 66.87점, 나(천안) 지역 75.02점, 다(연기-공주) 지역 88.96점, 라(공주-논산) 지역 80.37점으로 나타나 충남 연기ㆍ공주(장기)가 1위를 차지했다. 이에따라 연기ㆍ공주지구는 향후 공청회 및 관계기관 협의 절차 등을 거쳐 8월중 신행정수도 최종입지로 선정될 전망이다.

평가 결과 1위인 연기ㆍ공주후보지는 충남 연기군의 남면, 금남면, 동면과 공주시의 장기면 일원이다. 면적은 약 2,160만평으로 대전, 청주에서 각각 10km 거리에 위치해 있다. 지역 내에는 금강과 미호천의 합류 지점과 원사봉(254m), 전월산(260m)이 있으며, 국가균형발전효과, 국내외에서의 접근성, 자연 환경에 미치는 영향, 삶의 터전으로서 자연조건 등의 항목에서 골고루 높은 점수를 받았다.

특히 경부고속철도 오송역 및 청주공항에 인접하고, 당진-상주간고속도로, 경부고속도로 및 경부선에 가까워 접근성이 뛰어난 것으로 평가되었으며, 대전ㆍ충북ㆍ충남의 중심지역에 위치하여 균형발전효과 뿐 아니라 국민 통합 효과도 높은 것으로 평가됐다. 1위로 발표된 연기ㆍ공주지구는 당분간 가격하락과 조정을 면치 못할 것으로 보여진다. 구체적인 예정지역과 주변지역에 대한 내용은 토지세목조사를 거쳐 나오게 되지만, 사실상 신행정수도 예정지역으로 결정된 상태라 이들 지역은 수용을 면치 못하기 때문이다.

토지에 대한 보상이 단순히 공시지가(2004.1.1)를 획일적으로 적용하여 보상하는 것이 아니고, 지가변동률, 물가상승률, 토지이용현황 등을 종합적으로 반영하는 것일지라도, 공시지가에 육박하는 수준까지의 가격하락은 불가피한 상태다.

일례로 충남 연기군 남면일대 관리지역(지목-답)은 최고 평당 30만원 수준에 이르지만, 표준지공시지가는 10만원에 불과하다. 특히 지목이 임야일 경우 격차가 더욱 심한 편이라 가격하락이 더욱 가파를 것으로 예상된다. 사실 충남 연기군 일대는 행정수도 후보지로 유력화되면 매기가 없어진지 꽤된 상태다.

하지만 행정수도 이전 후보지 주변지역은 사정이 달라진다. 후보지에서 반경 10㎞까지는 건축제한과 토지거래허가지역 지정 등 각종 규제가 집중되고 있는 반면 그 이상 떨어진 지역은 규제가 덜하고 수용을 피할 수 있기 때문이다.

현재 연기군 조치원읍과 전의면, 전동면 일대와 공주시 의당면 일대가 수혜지역으로 꼽고 있고, 대전도 유성구와 서구 등 서쪽 지역을 중심으론 전망이 밝다. 그리고, 2~4순위로 밀려난 후보지는 보합세를 유지할 것으로 보이는데, 신행정수도와 관계없는 호재들도 있어 급격한 가격 하락은 없을 것이다.

8월중 관계부처 협의 등을 거쳐 신행정수도 최종입지를 심의 확정할 계획이고, 연말 행정수도 예정지역으로 지정ㆍ고시한 후, 내년 1월부터 곧바로 토지수용 작업에 들어갈 예정이다.

불법펜션 단속 유예

문화관광부 농림부 등 5개부처는 지난 4월 민박 펜션을 빙자한 불법 숙박업소를 근절하기 위해 농어촌지역 숙박시설 설치 및 관리 통합지침을 마련해 7월 1일부터 전면 단속에 나설 것을 전국 시ㆍ도에 통보했었으나, 농어촌 민박 펜션시설과 관련해 당초 통합지침을 운영하되 일정기간 단속을 유예하기로 했다.

그리고 이와 관련한 지침을 각 시ㆍ도 시ㆍ군에 통보하고 짧은 계도기간과 단속 법규의 불충분 등을 감안해 8월말까지 계도기간을 연장할 것을 주문했다. 이기간 농어촌지역의 숙박시설에 대한 전수조사를 실시하되 숙박객에게 불편이 없도록 조사일정 등을 탄력적으로 운용토록 했다.

따라서 하반기에는 농어촌정비법을 개정, 단속 근거를 담은 구체적인 시행령과 시행규칙을 확정할 계획이다. 당분간 여름 성수기 단속 태풍은 피할 수 있겠지만, 내년엔 규제로 펜션시장 진입이 어려워짐으로 인해 기존의 무분별하게 늘어났던 펜션은 점차 사양화되고, 합법적인 테두리 안에서 운영하는 펜션이 평균
가동률 의 상승으로 인해 오히려 수익률이 높아질 것으로 보인다.

‘학교용지확보에관한특례법’ 개정안 실시예정

7월 6일 각종 주택개발 등의 사업시 학교용지 확보를 위한 부담금을 개발사업자에게 부과토록 하는 내용의 `학교용지확보에관한특례법‘ 개정안이 심의되는데, 이르면 8~9월께 시행할 예정이다. 개정안은 지금까지 주택을 분양받은 입주예정자들에게 부과해 온 학교용지 구입부담금을 개발이익을 내는 사업자에게 물리도록 했고, 부담금을 물리는 개발사업의 규모도 현행 300 가구 이상에서 100 가구 이상으로 하향 조정했다.

취학 요인이 발생하지 않는 노인주택, 독신자 주택단지나 최근 3년이상 지속적으로 취학인구가 감소해 학교를 신설할 필요가 없는 지역에 대해서는 부담금을 면제할 수 있는 규정도 마련했다.

그러나 그동안 일반 분양계약자가 부담금 납부를 기피해온 점을 감안하면 개발업자가 부담금을 내게 돼 징수는 쉬워지지만 건설사 등이 부담금을 고스란히 분양가에 전가, 분양가 상승 요인이 되고, 따라서 입주자 부담도 줄어들지 않을 것으로 보인다.

종합재산신탁제도 도입

하반기 중 종합재산신탁제도가 도입돼 돈이나 유가증권뿐만 아니라 부동산, 특허권, 저작권 등 지적재산권까지 단일 신탁계약에 의해 일괄 위탁할 수 있게 된다. 이에 따라 보다 효과적인 자산관리서비스가 가능해질 전망이다.

주택공급제도 방식 개선(채권입찰제와 원가연동제 도입)

하반기 중 공공택지에 대한 채권입찰제와 원가연동제가 도입될 전망이다. 25.7평 초과 공공 주택용지를 대상으로 하는 채권입찰제는 택지감정가와 시세차액의 일정비율을 상한으로 채권을 발행해 개발이익을 환수해 공공주택 공급에 활용하는 제도다.

25.7평 이하 주택용지를 대상으로 하는 원가연동제는 택지를 감정가로 공급하되 분양가를 건축비와 연계하는 방식이다. 따라서 25.7평이하 분양물량의 분양가는 20~30% 다운될 전망이다.

건축물 분양에 관한 법률 제정안(상가와 오피스텔 후분양제 도입)

상가와 오피스텔 후분양제 도입을 의무화하는 ’건축물분양에관한법률제정안‘이 이르면 내년 1월부터 실시된다. 상가ㆍ오피스텔ㆍ쇼핑센터ㆍ펜션 등의 후분양제를 의무화한 이 법률안은 300~500평 규모이상의 상가나 오피스텔 등에 대해 골조공사를 3분의 2 이상 마친 뒤 해당 시ㆍ군ㆍ구청의 신고절차를 거쳐 분양하도록 의무화하고 있다.

다만 신탁회사와 토지 및 자금관리 신탁계약을 체결하거나 보증보험회사에 보증금(공사금액의 1∼3%)을 낼 경우에는 착공신고와 동시에 분양이 가능하다. 또 대형 건축물에 대해 분양신고 전까지 대지소유권을 확보하고 분양광고에는 반드시 건축허가 및 대지소유권 확보 여부 등을 명시토록 했으며 계약시 반드시 대지위치와 준공예정일, 분양면적, 분양대금 납부방법 등을 밝히도록 했다. 이의 위반 시는 2년 이하 징역형 또는 1억원 이하 벌금형에 처해지게 된다.

[오십억]

소중한 정보 잘보고 갑니다

[이재필]

감사합니다 대단하십니다.