<![CDATA[
<div class="article_subject line_sub" style="font-family: 굴림, gulim, tahoma, sans-serif; font-size: 12px; line-height: 19.2000007629395px; clear: both; margin-top: 7px; position: relative; border-width: 1px; border-top-style: solid; border-bottom-style: dashed; border-color: rgb(213, 213, 213); color: rgb(62, 70, 74);"><div class="subject" style="line-height: 1.6; padding: 13px 12px 9px 17px; word-break: break-all; word-wrap: break-word;"><b><span style="color: rgb(255, 0, 0); font-size: 12pt;">2015년 현재와 바뀐 부분들이 있으니 감안하여 보시기 바랍니다^^</span></b></div><div class="subject" style="line-height: 1.6; padding: 13px 12px 9px 17px; word-break: break-all; word-wrap: break-word;"><span class="headcate" style="line-height: 1.6;">[『끄적 끄적』] </span><span class="b" style="font-weight: bold; letter-spacing: -1px; font-size: 13px;">매매사업자로 절세하기</span><span class="bar2" style="line-height: 1.6; margin: 0px 4px; color: rgb(233, 233, 233); padding: 0px 2px 0px 3px;">|</span><a href="http://cafe.daum.net/_c21_/bbs_list?grpid=1DP3L&mgrpid=&fldid=81hC" class="txt_sub" style="color: rgb(127, 127, 127); line-height: 1.6;">▒ 우리들의 경험담</a><br></div></div><div class="article_writer" style="font-family: 굴림, gulim, tahoma, sans-serif; font-size: 12px; line-height: 19.2000007629395px; position: relative; clear: both; padding: 8px 8px 9px 17px; margin-bottom: 20px; z-index: 11; color: rgb(62, 70, 74);"><a href="http://cafe.daum.net/_c21_/bbs_read?grpid=1DP3L&mgrpid=&fldid=81hC&page=89&prev_page=90&firstbbsdepth=000Fnzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzz&lastbbsdepth=000F7zzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzz&contentval=000Frzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzz&datanum=983&listnum=20#" class="txt_point p11" style="color: rgb(71, 179, 184); font-size: 11px; font-family: 돋움, dotum, sans-serif; letter-spacing: -1px; float: left;">치즈하나</a><span class="bar2" style="margin: 0px 4px; color: rgb(233, 233, 233); float: left;">|</span><a id="btnShowGrade" class="pos_rel p11" title="등급변경" style="color: rgb(62, 70, 74); font-size: 11px; font-family: 돋움, dotum, sans-serif; letter-spacing: -1px; position: relative; float: left;">등급변경</a><span class="arrowR" style="font-size: 7px; font-family: 돋움, dotum, sans-serif; display: block; padding: 2px 2px 0px; float: left;">▼</span><span class="bar2" style="margin: 0px 4px; color: rgb(233, 233, 233); float: left;">|</span><span class="p11" style="font-size: 11px; font-family: 돋움, dotum, sans-serif; letter-spacing: -1px; float: left;">조회 1480</span><span class="bar2" style="margin: 0px 4px; color: rgb(233, 233, 233); float: left;">|</span><span class="p11" style="font-size: 11px; font-family: 돋움, dotum, sans-serif; letter-spacing: -1px; float: left;">추천 0</span><span class="bar2" style="margin: 0px 4px; color: rgb(233, 233, 233); float: left;">|</span><span class="p11 ls0" style="font-size: 11px; font-family: 돋움, dotum, sans-serif; letter-spacing: 0px; float: left;">2010.05.24. 14:15</span><span class="txt_sub url" style="color: rgb(127, 127, 127); float: right;"><a href="http://cafe.daum.net/happy-tech/81hC/983" class="copyurl" style="color: rgb(127, 127, 127); float: none; font-size: 11px; font-family: tahoma;">http://cafe.daum.net/happy-tech/81hC/983</a> </span></div><div id="bbs_contents" class="bbs_contents" style="font-family: 굴림, gulim, tahoma, sans-serif; font-size: 12px; line-height: 19.2000007629395px; padding: 20px 12px 0px 18px; position: relative; word-wrap: normal; word-break: normal; zoom: 1; color: rgb(62, 70, 74);"><div class="bbs_contents_inbox" style="line-height: 1.6; zoom: 1;"><div id="user_contents" name="user_contents" class="user_contents tx-content-container scroll" style="font-size: 13px; line-height: 1.6; width: 1098px;"><table class="protectTable" id="protectTable" style="font-size: 12px; line-height: 1.6; width: 1098px; position: relative;"><tbody><tr style="line-height: 1.6;"><td style="font-size: 13px; font-family: 굴림, gulim, tahoma, sans-serif; color: rgb(62, 70, 74);"><p style="word-wrap: normal; word-break: normal; text-align: center;"><span style="color: rgb(41, 121, 41); font-size: 12pt; font-weight: bold;">매매사업자로 절세하기!</span></p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal; text-align: center;"> </p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal; text-align: center;"></p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"><span style="font-size: 9pt;">1. 부동산 매매사업자란</span></p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"><span style="font-size: 9pt;"> - 부동산의 매매 또는 그 중개를 사업소득으로 나타내어 부동산을 판매하거나</span></p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"><span style="font-size: 9pt;"> - 사업의 목적으로 1과세 기간에 1회 이상 부동산을 취득하고, 2회 이상 판매하는 경우</span></p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"><span style="font-size: 9pt;"> - 건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다.</span></p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"><span style="font-size: 9pt;"> </span></p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"></p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"><span style="font-size: 9pt;">2. 주택의 신축 판매업이란</span></p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> - 부동산 신축 판매업은 부동산 매매업과는 달리 <u>건설업</u>에 해당되고</p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> - 1동의 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다.</p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> - 건설업자에게 도급을 주어 신축 판매하여도 건축업으로 보며,</p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> - 신축한 주택이 판매되지 않아 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매한 경우에도 건설업으로 본다.</p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"></p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;">3. 주택 판매업과 부동산 신축 판매업의 구분</p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> - 주택 판매업은 건축을 동반하지 않고, 신축 판매업은 건축을 동반하여 건설업에 해당된다.</p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"></p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"><span style="font-weight: bold;"><무주택자의 절세방법></span></p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;">*비과세 방법</p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> - 1가구1주택 취,등록 감면</p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> 시도 감면 조래에 의하여 <u>무주택자가 면적 40m2(건물) 이하 건물 매수 시(취득가격 1억원 이하)</u> 취,등록세 면제</p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> 단, 각 시도마다 만 30세 이상 조건이 있을 수 있으므로 확인한다.(인천은 만30세 이상 가능)</p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"></p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"><span style="font-weight: bold;"><부동산 매매사업자의 </span><span style="color: rgb(158, 8, 8); font-weight: bold;">장점</span><span style="font-weight: bold;">></span></p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> - 세금을 늦게 낼 수 있다.</p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> 일반인 ; 양도소득세 매도 후 60일~</p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> 사업자 ; 전년도 사업소득, 다음해 5월에 사업소득세 신고</p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> - 대출규제에서 어느 정도 자유롭다.</p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> 일반인 ; LTV, DTI 적용으로 많은 대출을 받을 수 없다.</p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> 사업자 ; 오피스텔, 상가, 빌라는 물론이고 아파트도 대출규제를 피할 수 있다.</p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> - 세금 절세의 범위가 매우 넓다.</p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> 일반인 ; 필요경비 및 절세의 범위가 매우 좁으며 무조건 장부나 증빙으로 해야한다.</p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> 사업자 ; 필요경비의 범위가 넓으며 절세의 범위가 매우 넓어 추계가 가능하다.</p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"></p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"><span style="color: rgb(180, 9, 9);">* 1가구2주택 배제 소형주택 / 양도당시 기준시가 1억원 이하 주택일 경우 종합소득세(8~36%) 적용</span></p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> 단 1억원 이상 주택 양도시, 50%적용(비교과세). 그러므로 <u><span style="font-weight: bold;">1주택만 매매하거나, 1가구2주택시 소형주택매매 유리</span></u></p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"><u></u> </p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"><u></u> </p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"></p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"><span style="font-weight: bold;"><종합소득계산상 필요경비></span></p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> 가. 매출원가</p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> - 취득부대비용 : 취득세, 등록세, 중개수수료, 컨설팅비용, 명도비용, 유치권해제를 위한 합의금, 대항력있는 임차인에 부담한</p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> 임차보증금 인수금액</p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> - 자본적지출액 : 구조변경, 용도변경, 개량 등 이용편의나 자산가치의 증가를 가져오는 공사비 등</p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> 나. 판매,일반관리비</p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> - 인건비, 복리후생비, 광고선전비, 접대비, 지금임차료, 통신료, 수도광열비, 세금과공과, 수선비, 차량유지비, 차량 비품 등</p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> 감가상각 보험료, 대손상각, 지급수수료 등</p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> 다. 영업 외 비용</p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> - 이자비용, 기부금</p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> - 매매계약해제로 인한 위약금 배상액, 경매낙찰시 매수포기로 인하여 입찰보증금을 몰취당한 금액</p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> (단, 양도소득의 필요경비에서는 인정 안됨)</p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> 라. 특별손실</p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> - 화재손실, 재해손실</p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> (단, 양도소득의 필요경비에서는 인정 안됨)</p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"></p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"><font color="#e31600"><strong style="letter-spacing: 0px;"> <u> * 아래와 같은 경우 수선비 등의 경비를 공제 받을 수 없다.</u></strong></font></p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> - 양도소득세 세율 60% 중과 대상인 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택</p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> - 양도소득세 세율 60% 중과 대상인 1세대가 주택과 조합원입주권을 보유한 경우로서 주택수와 조합원입권수의 합이 3이상인</p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> 경우의 주택</p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> - 양도소득세 세율 50% 중과 대상인 1세대 2주택에 해당하는 주택</p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> - 양도소득세 세율 50% 중과 대상인 1세대가 주택과 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 그 주택</p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> - 양도소득세 세율 60% 중과대상인 비사업용 토지</p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> 위에 열거되지 않은 경우에는 소득에서 경비처리 가능하다.</p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"><span style="font-weight: bold;"><부동산매매업 경비 비용 처리시 필요한 서류는></span></p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"></p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;">사업자가 사업소득금액을 계산함에 있어서 발행한 경비를 비용으로 인정받기 위해서는 그 비용의 지출에 대한 다음의 증빙서류를 수 취하고 5년간 보관하여야 한다. 다만, 거래가액이 1만원(2008년 12월 31일까지는 3만원) 이하인 경우에는 다음의 증빙서류 이외의 <u>간이영수증</u>도 지출증빙으로 인정이 가능하다.</p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> - 계산서</p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> - 세금계산서</p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> - 신용카드매출전표</p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> - 현금영수증</p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;">단, 경비에 대한 지출을 객관적인 자료로 입증할수 있다면 설령 위 법정지출증빙을 수취 및 보관하고 있지 않는다 할지라도 비용으로 인정해 주는 것이 일방적이다. 이 경우에도 사업자에게 해당 금액의 2%만큼 가산세 부담은 있다.</p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"></p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;">부동산매매업의 사업과 관련하여 발생한 수선비, 이자비용, 공과금, 명도비용, 수수료, 인건비 등 경비를 비용으로 처리할 수 있으며, 비용 처리하기 위해서는 위 법정지출증빙 이외에도 인건비의 경우에는 인건비 지금 내역을 세무서에 신고 하는 절차가 필요하다.</p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"></p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"><span style="font-weight: bold;"><부동산 매매사업자 </span><span style="color: rgb(69, 98, 195); font-weight: bold;">단점</span><span style="font-weight: bold;">></span></p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"></p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> 가. 사업자 등록을 내기 전에 다주택 중과 대상자였을 경우에는 양도소득세와 종합소득세를을 비교하여 큰 쪽으로 비교과세한다</p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> (양도세와 차이없음)</p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> 나. 사업자 등록 후 각종 부담금(국민연금, 건강보험) 및 세법상 각종 협력의무들이 추가적으로 부담된다.</p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> - 소득세법상 신고의무 : 부동산 매매차익이 있을시 <u>예정신고와 확정신고한다.</u> 반드시 다음해 5월말에 종합소득 확정신고 하여야</p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> 한다.</p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> - 부가가치세법상 신고의무 : 과세대상이 되는 재화를 공급하는 경우 당해 재화의 과세표준의 10%에 해당하는 부가가치세를 과</p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> 세별로 신고 납부 하여야 한다</p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> 부동산의 경우 <u>토지는 부가가치세 면세대상</u>이고 건물의 경우에도 <u>국민주택 규모의 건물은 부가가치세 면세대상</u>이므로 신고</p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> 납부 의무가 없으나, 상가 또는 국민주택 규모를 초과하는 주택을 공급하는 경우에는 부가가치세를 신고 납부하여야 한다.</p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> 다. 사업장현황신고서 제출 의무</p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> - 면세사업자로 등록하는 경우 매년 발생한 면세 수입금액을 사업장현황신고서에 기재하여 제출하여야 한다.</p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> (대부분 과세사업자로 등록)</p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> 라. 국민연금 및 건강보험 가입 의무</p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> - 사업장에 직원이 1인이라도 채용하는 경우 국민연금 및 건강보험 등 사업장 가입자에 해당되며 국민연금 및 건강보험 사업장</p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> 가입신고를 하여야 한다.</p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> <u>사업장에 직원이 없는 경우에는 사업주가 국민연금 및 건강보험은 지역가입자로 남게 된다.</u></p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> 마. 사업용 계좌 개설 의무</p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> - 개인사업자 중 복식기장의무자의 경우에는 반드시 사업용 계좌를 개설하고 사업장 관할 세무서에 당해 사업용계좌를 신고</p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> 하여야 하며, 금융기관을 통하는 거래, 인건비, 임차료는 반드시 신고한 사업용 계좌를 통하여 이루어져야 한다. 그렇지 않은</p><p class="바탕글" style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> 경우 사업용 계좌 외 거래금액의 0.5%로 계산한 가액을 가산세로 부담하게 된다.</p><div><br></div></td></tr></tbody></table></div></div></div><p><br></p>
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[경험담]
[부동산매매사업자] 매매사업자로 절세하기!
한마당
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조회 3,792
15.09.02 14:43
댓글 37
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매매사업자 궁금했는데~ 감사합니다~^^
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찾아보던 정보였는데 감사합니다
음.... 틀린 부분이 좀 있습니다만...
양도가액이 1억원이 넘어도 사업적으로 판매된것이므로 비교과세가 아니라
과세구간별... 과세가 됩니다.
매매사업자를 내기전에 다주택자였다고 하여,
비교과세를 하는것이 아니라,세무서의 판단 유무에 갈립니다.
저또한 다죽택자였으나.. 보유기간이 길어 양도세로 처리 합니다.(사업적 유무를 봅니다..)
매매사업자의 대출은...
현황은 개인대출로 봅니다..ㅠㅜ
아는 범위에서 바뀐 부분을 적어봤습니다.
잘 배우고 갑니다.
좋은 정보 감사
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감사합니다 아직 어렵네요 ^^
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매매사업자 궁금했는데 많은 도움되네요 감사합니다
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좋은 정보네요.. 감사합니다. 행복하세요
좋은 정보 감사합니다. 프린트 해놓고 또 봐야겠네요 :)
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매매사업자와 비교글 감사합니다.~!!
좋은 글 감사합니다!