상가를 계약할 때 계약서 작성하는 요령은 전. 월세 계약서, 세입자에게 유리하게 쓰기와, 돈 버는 매매 계약서 작성법에서 언급한 것 같습니다.
그렇다면 상가 주인은 자신의 상가를 세놓을 때 어떠한 점을 주의해야 하는지 살펴보도록 하겠습니다.
월세를 줄 때는 어떤 장사를 하는지 확인
세를 주기 전에 가장 먼저 확인해야 하는 것은 '세입자가 어떤 장사를 할 것인지'입니다.
한때 도박의 일종인 스크린 경마장이 유행했었습니다.
당시 스크린 경마장은 수입이 좋아 상가 주인이 아주 만족할 만큼 월세를 많이 냈습니다.
그러나 그 폐해도 적지는 않았습니다.
주민들을 도박 중독자로 만들어 재산을 탕진하게 만들고, 돈을 모조리 잃은 사람이 도박에 필요한 돈을 구하기 위해 범죄를 저지르고, 도한 본인이 극단적인 선택을 하는 등 주변에 많은 피해가 발생하였습니다.
또한, 임대차 기간이 만료되어 계약을 해지 하고 싶어도 스크린 경마장과 같은 불법 도박 업종을 운영하는 이른바 '주먹'들 때문에 주인이 자신의 상가에 대한 권리를 제대로 행사할 수가 없었습니다.
그들이 스스로 나가기만을 손꼽아 기다리는 수밖에 방법이 없었지요.
그러므로, 세를 줄 때는 주민들에게 피해를 주는 업종이지, 불법 업종은 아닌지, 민원발생 가능성이 있는 업종인지 꼭 확인해야 합니다.
건물에 뭔가 설치하는, 건물을 개조하는지
물어볼 것!!
다음으로 확인해 봐야 할 것은 '장사하기 위해 어떤 시설을 설치하는지' 또는 '건물을 개조하는지'입니다.
간판만 다는 것이 아니라 인테리어를 위해 상가 건물 바깥벽에 커다란 조각상을 만든다든지, 장사하는 데 방해된다는 이유로 상가 건물 중앙에 있는 기둥을 허문 다든지 하면 안전에도 문제가 생길 뿐만 아니라 건물이 빨리 망가지고 낡을 수밖에 없습니다.
그러므로 세를 줄 때는 안전에 문제가 되는 구조변경이나 건물에 피해를 주는 시설물 또는 미관상 좋지 않은 시설물을 설치하는지 확인해야 할 것입니다.
이런 외부 조형물 때문에 상가 건물은 주거용 건물에 비해 빨리 노후되므로 처음부터 조심해야 하는 것이 좋습니다.
이런 일을 방지하려면 계약서 상에 '조형물 설치 시 미리 양해를 구한다' 또는 '조형물 설치 시 미리 얘기한다'라는 특약사항을 넣는 것이 좋습니다.
다음 월세 계약서 샘플의 특약사항을 한번 살펴보세요.
월세 많이 받을 욕심에 보증금을 너무 낮추면 안 된다.
월세를 많이 받을 욕심에 보증금은 최대한 적게, 월세는 최대한 많이 부르는 경우기 있는데, 이것은 재앙을 부르는 씨앗이 될 수 있습니다.
만약 장사가 잘되지 않아 세입자가 월세를 3회 이상 밀리면 상가 주인은 계약을 해지할 수 있습니다.
그러나 함부로 짐을 뺄 수는 없습니다.
그랬다가는 형사고발을 당하기 때문입니다.
그래서 이러한 경우에는 소송(명도소송)을 통해 세입자를 내보내야 하는데, 이 기간이 6개월 이상 걸립니다.
그러는 사이에 밀린 월세를 대체하느라 보증금은 어느새 야금야금 없어져 버립니다.
게다가 소송비용까지 발생하고 그 과정에서 받는 정신적 스트레스도 상당합니다.
그러므로 월세에 대한 지나친 집착을 버리고 18~24개월치 월세만큼을 보증금으로 받아 두는 것이 좋습니다.
앞의 계약서 샘플의 보증금 란을 보면 보증금이 2,000만 원인데, 이 액수는 월세 70만 원의 24개월치가 넘습니다.
매매 계약할 때는 부가가치세를 생각하라
상가나 오피스텔을 사고팔 때는 항상 부가가치세를 생각해야 합니다.
앞쪽 계약서 샘플의 특약사항을 참고하세요.
A 씨는 서울시 용산에 있는 3억 원짜리 오피스텔을 계약했습니다.
계약하고 계약금을 치렀으니 이제 잔금만 치르면 된다고 생각한 A 씨는 가진 돈을 모두 털어 잔금을 마련했습니다.
드디어 잔금 날 A 씨는 잔금을 치르러 중개업소에 갔습니다.
그런데 오피스텔을 판 사람이 여태까지 아무런 말도 없다가 갑자기 부가가치세 1,500만 원을 달라는 것이었습니다.
게다가 계약서에도 그렇게 되어 있다며 중개업자까지 거들고 나섰습니다.
다시 계약서를 확인해 보니 '부가가치세 별도'라는 문구가 특약사항에 기록되어 있었습니다.
이 문제는 결국 오피스텔을 사고팔 때 산 사람이 부가가치세를 부담해야 한다는 것을 납득한 A 씨가 부가가치세를 부담하는 것으로 마무리되었습니다.
그러나 A 씨는 왠지 주지 않아도 되는 돈을 준 것 같은 찜찜함을 오랫동안 머리에서 지울 수 없었습니다.
부가가치세에 대한 내용은 다음에 다루어 보도록 하겠습니다.
그 외에도 원상복구 비용 및 마감재에 대한 명확한 기준과 업종변경 시 임대인의 동의가 필요하다는 내용 등도 계약서에 기재하는 것이 좋습니다.
상가 계약 기간은 신중하게 결정하세요
상가 임대차 계약을 할 때는 무조건 계약기간을 길게 잡는 것이 좋은 것은 아닙니다.
간혹 계약기간을 3년 이상으로 잡아두고 세입자는 안정성이 높다면서 좋아하고, 집주인은 매달 장기적으로 월세를 받을 수 있다면서 좋아하는데, 이는 세입자와 집주인 모두에게 좋은 조건이 아닙니다.
상권이 급속하게 변해 세입자가 월세를 내지 못하는 상황이 올 수도 있고, 피치 못할 사정으로 큰돈이 필요해 보증금이 필요할 수도 있습니다.
계약기간이 끝나지 않은 상태에서 이러한 상황이 발생했을 때 어느 한족이 양해하지 않으면 분쟁으로 이어질 수고 있으므로, 상가 계약 시에는 계약기간이 너무 길게 잡느라 욕심을 내지 않는 것이 좋습니다.
"상가임대차보호법" 상 임차인의 계약 갱신 요구는 최대 10년까지 가능합니다.
오늘은 손해를 막는 상가 월세 계약서 작성방법에 대하여 알아보았습니다.
다음번에는 더 좋은 내용으로 찾아뵙겠습니다.
감사합니다.
출처:부동산 상식사전