<p>낙찰알림 알린지 얼마 되지 않은거 같은데 벌써 3개월이란 시간이 지났네요..</p><p>낙찰 알림글은 요기에~~</p><p><span class="txt_sub url"><a class="copyurl" href="http://cafe.daum.net/happy-tech/Qe3C/1277" target="_top"><font face="Tahoma">http://cafe.daum.net/happy-tech/Qe3C/1277</font></a> </span></p><p> </p><p>낙찰 후 내용증명 보내고 점유자 면담, 협상, 매도에 이르기까지 이런일이 다 3개월에 일어난 것인데...</p><p>그 시간이 이렇게 짧았나 감이 잘 안오네요 ㅎㅎ</p><p> </p><p>2017.12.18 낙찰</p><p>2018.01.29 잔금, 소유권이전</p><p>2018.02.22 매도 가계약</p><p>2018.03.05 매도 계약(오늘 매도 계약 기념으로 경험담 남깁니다 ^^)</p><p>2018.03.15 매도 잔금</p><p>이렇게 날짜로만 보면 참 단순하게...술술 잘 풀린것 처럼 보이지만 그 속에는 많은 일들이 오가는거 경매투자자들은 다 아시리라 생각됩니다.</p><p> </p><p><strong><span style="font-size: 14pt;">물건 선정과 임장</span></strong></p><p>이 물건은 공매물건으로 입찰 마감일이 수요일인데 월요일에 발견하게 되었습니다. </p><p>경기도 화성에 있는 공장으로 나온 물건인데 사진을 보니 창고로 쓰이는 듯했습니다.</p><p>저는 직장에 있어 임장을 갈 수 없으니 손품으로 인터넷 조사를 한 후 경매의 'ㄱ'자도 모르는 지인을 시켜 </p><p>그곳을 다녀오게 합니다. 임장시 수칙을 전화로 이렇게 해라..저렇게 해라~~~</p><p>시세 조사만 잘 하면 된다고 생각해서 부동산 몇 군데 다니고 </p><p>공장 사진좀 찍고 </p><p>주변에 사람들 있으면 그 공장에 대해 물어보라고 했는데...</p><p> </p><p>경매의 'ㄱ'자도 모르는 이 지인.. 시키지도 않았는데 물건지에 사람이 없다고 주변 공장을 돌아다니며 그 물건에 대해 일일이 물어서 정보를 상세히 파악해 왔습니다. </p><p>나보다 낫다고 폭풍칭찬을 ㅎㅎㅎ </p><p>여기서 이 공장을 꼭 입찰해야 겠다는 확신을 드는 정보를 수집하게 됩니다.</p><p><strong><span style="color: rgb(255, 255, 255); background-color: rgb(255, 0, 0);">이 공장을 둘러싼 주변 건물(공장)들</span><span style="color: rgb(255, 255, 255); background-color: rgb(255, 0, 0);">이 바로 </span><span style="color: rgb(255, 255, 255); background-color: rgb(255, 0, 0);">한 사람 소유라는것..</span></strong></p><p>우리 물건 바로 옆에 있는 JW회사의 소유였죠.</p><p>다시한번 임장의 중요성을 깨닫게 되고 현장에 답이 있다...꼭 기억해 둬야 할것 같습니다.</p><p> </p><p>(빨간지붕-내꺼, 파란지붕JW회사꺼)</p><p> </p><p><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/990B4A335A9D76322D" class="txc-image" width="593" height="345" style="width: 593px; height: 345px; clear: none; float: none;" border="0" hspace="1" vspace="1" actualwidth="843" exif="{}" data-filename="주곡리공장.jpg" id="A_990B4A335A9D76322D23F9"/></p><p> </p><p>(창고로 쓰이고 있는 공장 내부)</p><p><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/99F7E6335A9D76321F" class="txc-image" width="598" height="282" style="width: 598px; height: 282px; clear: none; float: none;" border="0" hspace="1" vspace="1" actualwidth="961" exif="{}" data-filename="주곡리내부.jpg" id="A_99F7E6335A9D76321F33A1"/></p><p> </p><p style="text-align: center;"> </p><p><span style="color: rgb(255, 255, 255); background-color: rgb(0, 0, 0);">CRETOP</span> 이라는 싸이트에 들어가면 기업의 현황,재무제표, 경영진, 주매출처등이 나오는데 </p><p>크레탑에서 JW 회사와 물건지 회사를 조회하니 JW 대표이사가 우리회사 과점주주라는 사실을 알게됩니다.</p><p>여기에 착안하여 아.. 이 물건은 실질적으로는 JW 꺼 라는 직감??? 삘이 퐉 ~~~~</p><p> </p><p> </p><p><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/9912C2395A9D6F4F3B" class="txc-image" width="563" height="249" style="width: 563px; height: 249px; clear: none; float: none;" border="0" hspace="1" vspace="1" actualwidth="1024" exif="{}" data-filename="크레탑.jpg" id="A_9912C2395A9D6F4F3BE1E2"/></p><p>입찰전 JW 회사 대표 번호로 전화를 하니 경리 여직원이 전화를 받아 물건지에 대해 물어보니 본인 회사에서 단독으로 사용한다고 하며 임대차 금액은 잘 모르나 본인 회사도 입찰할 예정이다 라는 친절한 안내를 받게 됩니다. </p><p>여기서 또 한번..아~~~이 회사가 이 물건이 꼭 필요하구나 속으로 쾌재를 불렀죠... </p><p> </p><p>감정 435,000,000</p><p>낙찰 337,000,000</p><p>대출 300,000,000(낙찰가 90%, 기업은행)</p><p> </p><p><strong><span style="font-size: 14pt;">낙찰과정</span></strong></p><p>낙찰 후 내용증명을 보내자마자 회사 경리 여직원에게 전화가 왔습니다.. </p><p>이거 왜 보내셨냐고..본인회사에서 입찰할 예정이었다며...낙찰된지를 모르더라고요..</p><p>저도 바로 친절히 안내해 주고 사장님께 말씀드려 달라고 했죠..</p><p>몇 시간후 바로 사장님이 전화와서 본인 회사에서 낙찰 받을건데 날짜를 잊고 있었다며...</p><p>기분나쁘게 내용증명 같은걸 보낸다고 저를 혼내시고 ㅠ.ㅠ</p><p> </p><p>사장님은 처음에는 매각결정 취하를 협의 하다가 길고 긴 사연...(공매뿐만 아니라 경매도 진행되고 있었던 터) 으로 취하 협의는 결렬되고 저는 소유권 이전을 하고 부동산에 임대를 내 놓을 테니 이사를 해 달라고 요청했으나 터무니 없는 액수 (한달50만원)로 월세를 내겠다고 억지를 부리기도 했습니다.</p><p> </p><p><strong><span style="font-size: 14pt;">출구마련</span></strong></p><p>이 회사와 계약이 안된다 하더라도 지도에 보이는 것처럼 산업단지가 근방에 있어 창고를 찾는 수요가 꽤 있다고 합니다.</p><p>주변에는 대형 300평~500평 창고는 있느나 80평,100평 정도의 소형 매물은 공급이 적어서 이 물건이 희소가치가 있는것 같았고 평당 임대가가 매력이 있어 바로 팔기 보다는 월세 수익 목적으로 계속 갖고 있는 것도 괜찮을것 같다는 계산하에 낙찰을 받았습니다. 임대시세는 평당2만원인데 이 물건은 공부상 80평이지만 30평이 증축되어 60만원의 추가 수익이 보장되는 효자물건이었죠.... 월세 보증금 2200/220만원 </p><p><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/992ABA335A9D76322B" class="txc-image" width="641" height="387" style="width: 641px; height: 387px; clear: none; float: none;" border="0" hspace="1" vspace="1" actualwidth="929" exif="{}" data-filename="주곡리위치.jpg" id="A_992ABA335A9D76322BC42D"/></p><p> </p><p>사장님은 이 물건의 흠을 잡으며 임대가나 매매가를 낮게 책정하려고 하셔서 나쁜점을 옆 건물과 비교하며 상세히 알려 주었는데 저는 이번 기회에 공장에는 어떤 시설이 들어가야 되는지...경량철골구조와 콘크리트구조, 호이스트 등등 사장님 덕분에 잘 알게 되었답니다. </p><p> </p><p><strong><span style="font-size: 14pt;">매도계약</span></strong></p><p>사장님은 건축물 대장에 보면 주변 공장도 다 짓고 한때는 건설사도 하셨던 분이시고 그 주변에 땅을 다 사서 공장을 지어 제조도 하고 임대도 하는 분이셨는데...임대가와 매매가 협상할 때는 왤케 돈 없다고 하시는지 ...</p><p>중간 중간 해외 출장도 다녀 오셔서 통화할 시간조차 제대로 없었는데 </p><p>내용증명 2번...두번다 내용증명에 기분 나빠하심.. <span style="color: rgb(140, 140, 140);">있는 분들은 내용증명을 좀 조심히 써야 하나봐요...</span></p><p>한번의 만남</p><p>몇번의 전화통화를 통해 3개월 만에 매매 계약이 체결되었습니다.</p><p> </p><p><strong><span style="font-size: 14pt;">진화하는 투자</span></strong></p><p>어떤이의 연봉이 될 수 도 있는 금액을 노력여하에 따라 몇 개월만에 벌 수 있다면 <strong><span style="color: rgb(217, 65, 141);">적은 투자금을 가지고 부자되는 방법인 경매가 전 참 좋다고 생각합니다..^^</span></strong><span style="color: rgb(217, 65, 141);"> </span><span style="color: rgb(217, 65, 141);"> </span></p><p> </p><p><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/99A7BF505A9D7D1C1B" class="txc-image" width="582" height="270" style="width: 582px; height: 270px; clear: none; float: none;" border="0" hspace="1" vspace="1" actualwidth="653" exif="{}" data-filename="진화하는투자.jpg" id="A_99A7BF505A9D7D1C1B452C"/></p><p> </p><p>행크에서 초급반을 시작으로 여러 수업을 듣고 주거형 빌라나 아파트만 하던 제가 </p><p>사무장님 강의를 듣고 남들이 지나치는 물건, 틈새에 있어 눈에 띄지 않는 물건등 다양한 물건을 찾으려는 시도를 통해 모텔, 공장 그 분야를 넓혀 가고 있는 제 모습에 저도 흠칫 놀랄 때가 있답니다.</p><p> </p><p>제가 행크에 처음 왔을 때 어느 고수분과 뒷풀이를 하게 되었는데 그 분이 말씀해 주시길 </p><p><strong><span style="color: rgb(255, 255, 255); font-size: 12pt; background-color: rgb(255, 187, 0);">행크는 열심히 하는 사람들을 도와준다..</span></strong>그러니까 열심히 해보라고 하셨는데 ....</p><p>저는 그 날 부터 행크폐인이 되어 행크에 푹 빠지게 되었습니다..</p><p>그런데 그랬더니 정말 진짜로 행크는 열심히 하는 사람을 <strong><span style="font-size: 12pt;">정말 </span></strong>도와줍니다.</p><p>제가 이렇게 점점 진화하는 투자를 할 수 있었던 건 사무장님과 락지니님, 멋진인생님,부룡님, 족장님, 쿵쿵나리님, 팔콘님, 홍소장님 (가나다순으로 ㅎㅎ ) 이 모든 분들의 도움이 있었기에 가능한 것이라 생각됩니다.</p><p> </p><p>특히 멋진인생님은 월세반을 들으면서 월세 수익형 물건에 대한 니즈를 계속 일러 주시며 독려 해주셨는데 이 자리를 빌어서 정말 감사드리고요,</p><p>혼자 끙끙 끌어 앉고 있던 앓던이 같은 고민 해결은 족장님^^</p><p>지역이나 물건에 대한 해박한 규정집 같은 도움 말씀 주시는 홍소장님^^</p><p>그리고 이렇게 열심히 할 수 있는 원동력인 용기와 칭찬을 주시는 사무장님~~~</p><p>모두의 덕분이라고 생각합니다..</p><p style="text-align: center;"> </p><p>요즘 세대교체?? 인지 행크에 열심이신 분들이 많이 보입니다 ㅎㅎㅎ</p><p>먼저 발 들여 놓은 선배로서 뿌듯하며 한 편으론 위기감이 느껴집니다...<strong><span style="color: rgb(255, 0, 0); font-size: 12pt;"> </span></strong></p><p><strong><span style="color: rgb(255, 0, 0); font-size: 12pt;">더 욜씨미 해야겠다는 두 손 불끈</span><span style="color: rgb(255, 0, 0); font-size: 12pt;"> ㅎㅎ</span></strong>...(붉은색으로 강한 의지 표현 ㅋㅋ)</p><p> </p><p> </p>
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와~~대단하세요!!! 아직은 엄두도 안 나지만 어느새~~~ 라는 말을 저도 할 수 있기를!!!!
멋지십니다~저도 여러선배님들이 뱔자취를 따라가보도록 노력하겠습니다.
좋은 글 잘 읽었습니다ㆍ더욱 대박을 기원드립니다 ^^
진심 대단하십니다. 저는 완전 초보라 엄두가 나지를 않네요..열심히 해보겠습니다. 응원합니다.
열정에 박수를 . 축하드립니다 !
잘읽었습니다~저에게도 이런날이 오길 기대합니다 ㅎㅎ
마냥 부럽기만.....ㅋ
좋은 글 감사합니다.
정말 대단하십니다.~~
저 또한 열심히 따라가서 뒤를 잇는 후배가 되도록 노력하겠습니다.^^
부럽습니다~ㅠㅋㅋㅋㅋㅋ
좋은내용 감사합니다^^저도 열심히 공부하고 실전에 도전해봐야겠어요
열심히 노력하면 저애게도 이런일들이 생길까요
빨간쪼끼님의 경험담은 존경 그 자체이십니다 ^^
행크 경험담 여러번 보았는데 모든분들 정말로 감명깊게 잘 읽고 있습니다
초보의 힘든 길에 소중한 노하우 전수는 선배님들의 사랑이 깃든 이정표를 주심에 무한 감사를 드립니다
이제 입문 하려는데
좋은글 감사드리며, 공부에 열중 해야겧어요
공장 매입후기!!
글로는 짧게읽은것이지만
그 과정속에
얼마나 당차게 일하셨는지 느껴져서
동기부여 팍팍 됩니다!!
앞으로도 잘 배울께요!!
얼마전 빨간조끼님 강의듣고
엄청 가슴이 뜨거워졌거든요!!!!
축하드리고 감사합니다^^
많은 공부를 해야겠네요~~ㅎㅎ
공장공장...빨쪼쌤께서 못하는건 대체 뭐...?
저도 언젠간 해볼날을 위해 미리 뽜이야..!!
지금 빨간조끼님 글을 찬찬히 보고 있는데 정말 대단하시네요. 열심히 하시는모습 본받아 저도 꼭 따라가야겠습니다!!^^
특강듣고 빨간조끼님의 여러 게시글을 읽고 있습니다!
실행과 엄청난 추진력! 너무 멋지셔요^^
좋은글 잘 읽었습니다
멋지세요~^^
깊은열정 대단한실행력
찬사의 박수를 뜨겁게 보냅니다~^^
우와... 최고네요. 열심히 따라가야하는데... 거북이걸음이네요.. 꾸준히 정진토록 할께요~ 공장이라는 생각도 못해본 생경한 케이스 즐겁게 잘 봤어요~따라해보고 싶네요~^^
와 말씀하셨던 공장이 이거였네요!
'행크는 열심히 하는 사람을 도와준다.' 명심하고 열심히 하겠습니다.
빨쪼샘에게 스며들기_25
저 또한 명심하겠습니다.
열정 대단하십니다~~!!
소투스6기 포레스트박 잘 읽었습니다
행크에 푹 빠져야 너 빨리 성장할 수 있나 봅니다. 공장 투자도 도전하시다니 정말 대단하십니다. 선생님의 열정 많이 배웁니다~^^