내집마련] 연립, 빌라 대박의 조건

[빨강뽀또(강다현)]

 

 부동산 성공투자에 조건은 어떤 것이 있을까?

어떤 주택을 사야 안정적으로 고수익을 낼수 있을까 ?

수많은 투자자들에 고민이고 딜레마일 것이다.

아래와 같은 조건을 모두 충족한다면 아마도 성공투자에 조건을 갖추었다고 할 것이다.

하지만 아래의 조건중 7개에서 9개 정도만 갖추었어도 좋은 물건이라고 할 수 있을 것이다.

그렇지만 조건을 모두 갖추었어도 향후 수익시점은 예상하기가 어려울 것이다.

0. 전철역과 도보 10분이내에 있거나 향후 신안산선과 경전철이 지하로 지나가는 역과 도보 10분이내에 있는 연립과 빌라

1. 도로와 인접해 있는 연립이나 빌라.

2. 단지를 형성하고 있고 전체 지분 최소 400평 이상인 연립이나 빌라

3. 전체 지분 최소 400평 이상인 연립이나 빌라이면서 세대수가 적어서 1세대당 지분이 15평 이상인 연립이나 빌라

4. 최소 2종 주거지역 이상이 되어야 하고 용적율 250%이상을 받을 수 있는 지역에 빌라나 연립

5. 도보 10분이내에 쇼핑몰과 대형 할인마트(롯데마트, 이마트) 를 이용할 수 있는 연립이나 빌라

6. 1.5km 이내에 사무실, 첨단산업 업체, 대학가 등이 있는 지역에 연립이나 빌라.

7. 도서관, 체육시설 등 기반시설 이용이 편리한  지역에 연립이나 빌라.

8. 행정복합타운이나 뉴타운 등과 1km 이내에 인접해 있접해 있는 연립이나 빌라.

9. 실수요자가 많은 지역에 위치한 연립이나 빌라.

10. 주변에 주택 노후도가 많이 진행되어 있는 지역에 빌라나 연립.

11. 주택 공시가격이 주변의 주택보다 높은 연립이나 빌라.

12. 위의 조건을 모두 충족하고 지분 15평 ~ 20평 희망 매수가. 평당 최고 1천 5백만원 개발 확정후 희망 매수가 2000- 2500만원

위에서 말한 단지 전체지분이 최소 대지 400평 이상인 빌라나 연립은 단독으로 주상복합을 올릴 수 있고 주변 노후된 주택과 함께 개발을 할 수있기 때문에 향후 수익성이 개선될 확율이 높다.

요즘 이런 연립은 찾기가 어렵고 보통 시세가 많이 상승해 있는 것이 현실이다.

이런 조건에 연립들은 보통 미개발지역에 간혹 한단지씩 숨어있다.

당연히 발품을 많이 팔다보면 흙속에 진주같은 연립을 간혹 발견할 수 있다.

예를 들어서 실제 물건으로 간단하게 설명을 해보도록 하겠다.

독산동에 공단연립, 대성연립, 동아연립 3개 연립 모두 32세대 미만이다.

지은지 30년 이상되었고 전체지분이 공단 약 500평, 대성 약 800평, 동아 약 800평이며, 세대당 지분이 공단 17평, 대성 22.8평, 동아 약 20.7평 정도이다.

3개연립 모두 주변의 노후도가 많이 진행되어 있는 지역이다.

대성연립과 공단연립은 준공업지역으로 최고 용적율이 400%이고 동아연립은 2종주거지역이다.

공단연립과 대성연립은 독산역이 도보 7분이고 향후 개설될 신안선 전철도 근처에 있다.

동아연립은 향후 신안선에 도보 5-8분이면 이용가능할 것으로 예상된다.

공단, 대성연립은 롯데마트 및 가산동 쇼필몰을 도보 5분이면 이용 가능하고 동아연립은 도보 25분이면 이용가능하다.

동연립은 4차선도로에 인접해 있고 공단, 대성연립은 2차선 도로에 인접해 있다.

3개의 연립 모두 주택공시가격이 1억 이상이며 동아연립이 가장높다.

공단, 대성연립 도서관 도보 3분이내 이용 가능하고 첨단산업 지역이 도보 5분이내에 위치해 있다.

공단, 대성연립 가리봉뉴타운과 행정복합도시, 금천구심개발지역, 가산중심개발지역과 500m ~ 1km 이내에 위치해 있다.

동아연립은 가리봉뉴타운과 행정복합도시, 금천구심개발지역, 가산중심개발지역과 1km ~ 2km 이내에 위치해 있다.

위의 3개 연립 개발전 희망매수가 평당 1천5백까지 재건축 재개발시 희망 매수가 평당 2천2백만원, 대형 호재로 인한 개발시에 평당 2천5백 ~ 3천만원이 필자의 희망매수가이다.

향후 개발시 평당 2500 - 3000만원  대형호재로 인한 개발시 평당 4000 - 5000만원까지 상승가능하지 않을까 예상한다. 

현재 좋은 투자 여건을 갖추고 있지만 개발이 확정되어 추진되고 있지는 않다.

다만 대성연립은 예전에 재건축을 추진하였었고 현재 재추진에 움직임이 있으며 공단연립도 재건축 추진이 예상되고 있음.

 신도림동 연립은 전철역 도보 10분 이내에 이용가능

신도림동에 기개발된 지역과 인접해 있는 연립

안양천 조망권 지역에 연립

세대수가 적고 1세대당 15평이상에 지분을 소유하고 있음.

향후 안양천과 도림천 복원과 개발 수혜지역임.

노후도가 심하여 대규모 개발이 가능한 지역에 연립임.

도로와 인접하여 있는 연립임.

기 개발되어 있는 신도림동에 오피스, 영화관, 마트 등을 도보 15분 이내에 이용이 가능함

신도림동에 연립은 필자가 작년에 방문했을때만 해도 평당 1500만원이면 충분히 구입이 가능했다.

하지만 지금은 평당 2500의 시세가 형성되어 있었다.

향후 3000세대로 개발을 추진중에 있는 지역으로 바뀌어 있었다.

주변이 기 개발되어 있었고 안양천을 넘어서면 목동이다.

이제 시세가 평당 3000만원을 향해서 가고 있다.

2008년도에 희망 매수가가 평당 1천5백만원이었으며 재개발 재건축 확정시 평당 2200만원 대형호재개발(현재 3000세대 대규모 개발) 평당 2500~3000만원으로 예상하였던 적이 있었다.

현재 평당 3000만원에 육박하고 있으니 거의 비슷하게 흘러가고 있다.

당 지역은 지분 15-20평이 평당 4천에서 5천까지도 상승할 가능성이 있을 것으로 본다. 

다음은 빌라를 간단히 살펴보도록 하자.

가산동에 진양빌라, 시흥동 현대 빌라 지은지 20년차 빌라.

주변의 노후도가 많이 진행되어 있는 지역이다.

가산동에 진양빌라 준공업지역이다.

가산동에 진양빌라(독산역), 시흥동(석수역) 현대 빌라 1호선을 도보 7분이고 향후 개설될 신안선 전철도 근처에 있다.

가산동에 진양빌라은 롯데마트 및 가산동 쇼핑몰을 도보 5분에 이용 가능하고 도서관은 도보 1분 이내에 이용가능하다.

시흥동 현대빌라도 대형 할인마트를 도보 7분이내에 이용가능하다.

시흥동 현대빌라는 시흥대로에 인접해 있으며 안양천을 조망권에 두고 있으며 진양빌라는 6m도로에 인접해 있음

공단, 대성연립 도서관 도보 3분이내 이용 가능하고 첨단산업 지역이 도보 5분이내에 위치해 있다.

가산동 진양빌라 가리봉뉴타운과 행정복합도시, 금천구심개발지역, 가산중심개발지역과 500m ~ 1km 이내에 위치해 있다.

시흥동 현대빌라 시흥뉴타운과 행정복합도시, 금천구심개발지역과 500m ~ 1km 이내에 위치해 있다.

위의 모든 예상은 필자의 예상이지 모범 답안이 절대 아니다.

수익성이 좋은 물건을 설명하기 위해 예를 들어서 설명을 한것이지 본 물건 투자성 대한 확실성은 0%임을 밝히는 바이다.

절대적으로 투자에는 본인의 발품과 정보 분석 그리고 개발에 대한 수익성을 분석하고서 투자를 해야 한다.

그렇지 않다면 큰 낭패를 볼 것이라고 필자는 100% 장담한다.

위와 같이 내가 선택한 지역의 물건을 하나 하나 일목요연하게 분석하여야 한다.

그래서 투자의 조선에 만족한다면 향후 투자 수익성이 좋을 것으로 예상할 수 있을 것이다.

또한 본인이 성공투자에 조건이 무엇이 있는지 리스트를 작성하여서 그 리스트에 맞는 조건이 무엇이 있는지 확인하는 것도 좋은 방법일 것이다.

이처럼 무조건 투자하는 것보다 내가 원하는 지역에 내가 원하는 조건을 맞추어 나간다면 좋은 물건을 고를수 있을 것이다.

꼭 이렇게 체크하여야 하는 가장 중요한 이유가 있다.

부동산 투자에는 큰 재산이 투입되고 그 투입된 재산에 책임도 투자자 본인만에게 전적으로 있음을 명심하고 묻지마 투자보다는 투자 전략을 세워야 할 것이다.

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[만석꾼의맘(안옥영]

와우 대단하게 ...잘보고 갑니다

[예성예요]

이중 어떤게 제일 좋을까요..?

[아름다운세상(정운옥)]

좋은 정보를 자세하게 주셨네요 많은 도움 됩니다...................

[무슨생각]

이쁜 자료 공유해주셔서 감사합니다.

[검객(윤용식)]

이젠....고수님이라고 불러야 겠군...좋은 좋보....꿋......

[두리두리]

감사합니다~

[타잔(최준호)]

좋은정보 감사드립니다. 대단하시네요,,

[무한발전(황광희)]

감사합니다. 부자만들기 카페도 눈팅하고 왔어용~~

[sealala(전숙경)]

좋은정보 감사해요

[잠탱이(조세근)]

좋은글 퍼갑니다....ㅎ

[대성공인(박명주)]

좋은글 퍼 갑니다.

[바람돌이(강형일)]

좋은글 감사합니다.

[순진한 뚱띵!~(이영석)]

좋은글 감사합니다. 그런데, 요즘 너무 낙찰가가 높아서....! 내눈에 좋아 보이면 어김없이 낙찰율이 100%를 넘어버리니... ㅠ.ㅠ

[보배그릇]

지금은 12가지 항목을 메모해서 임장 가야하지만 열심히 발품팔면 언젠가는 12가지 항목들 모두가 제 머리속에 숙지 되겠지요그날까지 열심이 발품을 팔겠습니다.

[그렇구나]

좋은글감사합니다^**^

[과유불급(최철호)]

감사합니다.

[여행(최승진)]

감사합니다... 알려주신 항목들을 토대로 임장을 다녀보면 많은 도움이 될 것 같네요..

[허브100]

도움이 되었습니다

[라면건데기(최광덕)]

좋은 정보 감솨 합니다. ~~